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■既に３０名の方がお申し込みされています。
　
　初の大阪開催が決定！
　「第九回 猪俣道場 in 大阪」
　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php
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６月に１０部屋の大型退去。
７月に２室の区分を売却して・・・、
残りの部屋を満室にと・・・８月は暑い中頑張っておりますが・・・
横浜綱島の１室だけが決まりません。

条件が良くない部屋なので・・・苦労するとは思っていたのですが・・・
営業力だけでは決まらないと・・・プチリノベでバリューアップを図ることにしました。

投資家としては大変お世話になっている有名大家さんであるジェービルさんにも同行してもらいアドバイスをもらうことに。

結論から言うと、収納スペースが足りないというのが弱点なので・・・。
比較的余分なスペースのある廊下側の上のうひ棚づくりをすることにしました。
あとは、照明・鏡なども設置などアドバイスをいただきました。

材料は近所のホームセンターで揃えるとして・・・、
大工さんはどうしようかと？
いつも掃除を頼んでいるシルバーセンターを活用しようと確認。
大工さんの会員さんはいないかと？

一日で１．２万円の工賃だといいます。
安いとは思うのですが、一日もか書かからないと思うので、４時間程度で６０００円でお願いできないか？と相談。

現場を見て確認します！とのことでした。

９月の前半にはバリューアップしておきたいと思います。

あせらないと。

昨日は・・・、私が定期的に我が【桜丘ワヰン酒場 】で開催している【こじんまりと飲む大家の会】でした。

お越しいただけた方は９名。
６～７名で全員が十分に会話できるように・・・本来は、もうちょっとこじんまり飲みたいのですが、定員数以上の申し込みがありまして・・・。こうなりました。

アメブロでつながったり、その他ツイッターでつながった、新しい不動産の大家さんとの出会いも４人もありました。

皆さん、とても個性的でありながら、前向きに人生を生きている方ばかりで、本当に楽しく一緒に飲ませていただきました。私がトライアスロンに励んでいることもあり、自転車だったり、マラソンの話に盛り上がりました。

少しでもこのように・・・
大家さん同士（大家さん候補含め）が新たなネットワーク作りに寄与できれば嬉しいのと、単純に投資家だったり、大家さんとしてつながるのではなく、昨日自転車話で盛り上がったように・・・、【桜丘ワヰン酒場 】来ていただけた方が・・・、美味しく手頃な価格でお酒を飲みながら、趣味であったり・ビジネスであったり、新たな発展的な価値共有を出来る仲間が出来て、コミュニケーションを楽しめるコミュニティー酒場を運営できればと日々思ってお店を経営しているつもりです。

もっと言いますと・・・
模倣が当たり前の・・・飲食業界において、
真似されないものとしては、【人とのつながり】を演出するということしかないと思っています。

大手の飲食店ではできない【価値の高い場作り】の提供に励んでいきます。

さ～て、
次回の開催は【こじんまり】ではなく、暑気払い的に２５人程度の大きな会として開催します。

８月３０日(月)１９：３０～
厳選したアウトレットビール＋アウトレットワインの飲み放題！

ゲストとして有名サラリーマン投資家であるあかちゃん こと、赤井さんにもお越しいただく予定です。

ご参加興味ある方は、ツイッターでダイレクトメールくださいませ。ご友人と複数！、一人でも！気軽にご参加くださいませ。

◆◆◆◆◆◆◆大　阪　で　初　開　催　◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
　　
　　　　　　「第九回 猪俣道場 in 大阪」【詳細は▼こちら】
　
　　　　　　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

昨週に【こじんまりと飲む大家の会～２回目～】では、不動産投資仲間として、いつもお世話になっている"ジェービルさんが、東日本銀行の借り換えキャンペーンについての話をみんなに紹介してくれました。

加えて・・・融資側の話も色々と聞かせてくれ・・・
皆さん【ふ～ん】と納得しており有意義な情報を提供してくれたジェービルさんに感謝！

さて。。。私も早速。

あのS銀行の4.5％金利を借り換えようと・・・、
早速、自宅に一番近い東京深川の東日本銀行にコンタクト。

営業の係長クラスの方が自宅に来てくれるといいます。
これも銀行側の手口。派手な生活をしていないか？などのチェックです。
部屋を小奇麗にして質素な部屋（笑）に、質素な服をきた妻（笑）に通してもらいました。
質素に冷たい麦茶を出させていただき・・・会談開始。

いきなり・・・借り換え用のチラシが出てきました。

借り換えのパッケージのチラシがあるなんて～。

固定金利3年1.3％、10年2.2％は然程でもありませんが、変動金利1.4％台はアパートローンとうたいきっています。

やっす～。これは凄い！と思いながら、

【昨年・・・１０％の自己資金で購入した物件のご融資を検討いただけませんか？】

と相談したところ、係長の方は【う～ん】と難しそうなリアクション。
【このローンは。担保枠計算が積算方法となっており・・・融資額が期待通りいかないかも？しれません。】と。

その場で係長さんは路線価や延べ床面積などを前提にしながら・・・計算すると・・・。私の残債額の70%程度。

【上司に相談してまたご連絡します。】という返事でしたが、明らかにNGっぽい感じでした。
他に共同担保が出せない限り難しいようです。

昨日お電話もらって正式にNGをいただきました。
残念ですがしょうがないですね。

並行して・・・、お世話になっている業者さんの紹介で最近アパートローンに力をいれているD信金さんにも同じ相談をしました。

本店の課長さんに対応いただいたき【なんとか話をまとめるべくストーリーを作ってみます。】と前向きな回答をいただきました。

さすがに、東日本銀行さんのように１％台とはいかないでしょうが・・・。変動３％前後の攻防となるようです。

こちらには期待しています。
必要な書類を送ったので、また来週以降で返事が来ると思います。

結果はまたブログで掲載したいと思います。

新しい事業としての飲食店の立ち上げで昨日までメタメタに忙しく、
現場業務に忙殺されていました。

お陰さまでお店の運営も落ち着いてきました。
また、多くの大家さんにお越しいただけて本当に感謝感激です。
仲良し大家さんのジェーベルさん、母ウッチーさんには【大家さんの溜まり場】を目指した努力もされてみては？とアドバイスもらいました。

お店の評判も食べログぼちぼちなようで一安心ですが、
http://r.tabelog.com/tokyo/A1303/A130301/13109594/dtlmenu/ 経営的には予断を許さない状況でもあるので、
いろんなご意見を参考に善処せねばと思っています。

しかし・・・私にはもう一つの大きな課題があります。

それは、空き室（あきしつ）、空室（くうしつ）ともいいますね。
にっくき言葉です。

大型の法人借り上げの解約があり、
６月１日時点では、３９室の部屋のうちマックス１２室の空室リスクがありました。
妻との共同での営業とキャンペーン告知の結果が徐々に出てきて、
５室について４週間ほどで契約をいただきました。

友人のプロのプロパティマネジャーから
【フリーレントというより初月１０００円で入居可能！】といったほうが反応がいいという話を教えてもらったので、【サンキューキャンペーンという初月の家賃を３９００円！】というキャンペーンを空室の残室を対象に実施するつもりです。

結果はいかに？！６月末時点で満室にするべく妻と二人三脚で頑張ります。

しかし・・・、
敷金は返さないといけないし、
営業マンへの謝礼金は弾まないといけないし、
フリーレントまがいのキャンペーンをしないといけないし、

大家ってしんどい商売ですね。
今までは１２０％楽しい商売と思っていましたが・・・

商売の神様～、そろそろ私に微笑みを！

今月の初旬のブログ日記で、法人の借り上げ契約の解除が5月末に迎えている話をさせていただきました。

こちらのブログにも書かれているように・・・
書籍にあるような空室対策は出来る限りしており頑張っているのですが・・・、

残念ながら・・・結果は芳しくありません。ピンチの状況は続いております。
”満室”という言葉が遠く感じられます・・・トホホ。
結果は、この2週間で1室しか契約がきまっていません。

とはいえ、暗くなっていてもしょうがありません！行動あるのみです。

GW前のタイミングに徹底した業者さん周りを妻と手分けしてやってきました。

綱島の物件なので、菊名・大倉山・日吉などの駅周辺の業者さんまで半日かけて20件弱ほど行ってきました。

どの業者さんに言われるのが・・・
『繁忙期を過ぎている』
『人気の物件は7万円台から6万円台にうつっている』
ということ。

あと、意外だったのは・・・
結構業者さんもGWはお休みのところが多いようです。

次の繁忙期まで・・・こんなペースなのでしょうか？！
たまりません。

話は変わりますが・・・・
飲食業の進捗ですが、GW最後の日にパイロットオープンとなります。
ご興味ある方は是非お店のお越しください。
詳しくは　http://ameblo.jp/inshokukeiei-101/entry-10520438536.html　まで。

今月の初旬のブログ日記で、法人の借り上げ契約の解除が5月末に迎えている話をさせていただきました。

こちらのブログにも書かれているように・・・
書籍にあるような空室対策は出来る限りしており頑張っているのですが・・・、

残念ながら・・・結果は芳しくありません。ピンチの状況は続いております。
”満室”という言葉が遠く感じられます・・・トホホ。
結果は、この2週間で1室しか契約がきまっていません。

とはいえ、暗くなっていてもしょうがありません！行動あるのみです。

GW前のタイミングに徹底した業者さん周りを妻と手分けしてやってきました。

綱島の物件なので、菊名・大倉山・日吉などの駅周辺の業者さんまで半日かけて20件弱ほど行ってきました。

どの業者さんに言われるのが・・・
『繁忙期を過ぎている』
『人気の物件は7万円台から6万円台にうつっている』
ということ。

あと、意外だったのは・・・
結構業者さんもGWはお休みのところが多いようです。

次の繁忙期まで・・・こんなペースなのでしょうか？！
たまりません。

話は変わりますが・・・・
飲食業の進捗ですが、GW最後の日にパイロットオープンとなります。
ご興味ある方は是非お店のお越しください。
詳しくは　http://ameblo.jp/inshokukeiei-101/entry-10520438536.html　まで。

前回の日記では9室の突然の法人さんからの契約解約があった話をしましたが・・・

新たに同物件で1室、その他物件で2室の退室連絡をいただきました。
所有物件39室中12室が空き室となっています！！

こりゃ～
大家としての生涯初の大ピンチ。
キャッシュフローで赤字とまで行きませんが・・・
かなりヤバイ状況に立たされております。

過去、管理については、妻に任せっきりでしたが、
退室前に・・・、私も・・・本気モードで客付け活動をすることとしました。

今日は・・・、10室の空きが出る物件に行ってきました。
　
大家からWECOMEレターを作成して出迎え。

　
レターと同封したファイルには、
物件の詳細シートを封入。

また、近隣マップも封入。

物件の特長のPOPも
信頼のおけるプロパティマネジメントのプロである奥山さん・江田さんに作成してもらい張ってもらっています。
アリガタヤ、ありがたや。
大家の空室に対する焦り、不安を理解してくれ、常に俊敏に動いて頂いております。
　
　

部屋自体は築1年程度かつ未住居（物件写真はコチラ）なのでピカピカですし、設備も最先端レベルなんで特に問題はないはずです。

時代に合わせてインターネット無料サービスも新たに導入予定です。

家賃については・・・、相場よりやや高めですが、敷金礼金ゼロゼロパターンも用意して
入居社の方がローコストで入居できるように配慮しました。

私が当物件でこうした設定をしている間に・・・　
妻は、駅前の不動産賃貸仲介業者さんへご挨拶。

最寄りの駅に加えて、ターミナル駅も併せて10程度の不動産仲介業者さんをバランス良く営業窓口を網羅し、かつ主要たるポータルサイトは全て広告が出るようにしました。

広告料1ヶ月もしくは営業インセンティブ報酬なども用意しました。

営業進捗もしっかりと管理するつもりです。
どの部屋で、どの業者さんが、いつ内覧をお連れいただけたか？
をエクセルでまとめておき、個別で各業者さんの活動を支援さえていただくつもりです。

目標は6月1日時点で満室経営に戻す！です！！

『悲観的に準備をして、楽観的に結果を待つ！』

といった気持ちで頑張っております。

ねいさん大ピンチです。（古いネタでごめんなさい。）

昨年取得した２３室の築二年のＲＣ物件ですが・・・、全室法人様との一括契約を結んでおりました。

昨週に突然・・・、
うち９室の解約希望のご連絡をいただきました・・・。

契約上一度に５室までしか解約できないことになっているので、４月末に５室。５月末に４室。の退去となります。

退去とはいってもこの９室は当初から入居されていない部屋で築完成から一度も人が住んでいない部屋です。私が本法人さんに伺った時は３月に新入職員さんが入られる予定ですとおっしゃっていたのですが、どうやらこの不景気もあってか？職員の採用を控えたようです。

法人さんとの一括契約は常時満室でおいしいのは事実です。しかし、商売の神は私にはアマくはありません。（試練を有り難うございます。）

将来はこういうことはあるかと思っていましたが、こんなに早くこうなるとは・・・

さすがに、４月となろうとするこの時期に９室となると楽ではないですが。。。
しかも、４月には私にとって初の飲食店舗も出店するというのに・・・。
今までの経験と勉強してきたことを周知結集して、ハリキって満室に向けたアクションをしていこうと！妻と語り合い、私も覚悟を決めました。

すっかり、妻も３９室の管理会社の社長の顔になってきました。頼もしい限りです。

幸いにも、部屋は空き室（かつ、ピカピカ）ということで、内覧の承諾を得ました。
４月の間に５室、５月までに４室を埋められれば稼働率は下がりません。
週明けには・・・、しっかりした客付けノウハウを持つ仲介業者さんに来てもらい、妻と３人で作戦会議をする予定です。

部屋内のＰＯＰなどは当たり前にやらないといけませんし、
昨週のセミナーで大澤先生から学んだＦＡＸ営業もこの機会に活用して、多くの営業マンの方に売り込んでもらえる仕組みを作ってみようと思っています。

５月までの満室が実現できれば、最強の大家夫婦になれると！思って頑張ります。

築年数30年OVERの三軒茶屋アパートのとある入居者さんからのお電話を立て続けにいただきました。（こちらの物件は自主管理なので）

①しめ切ったはずの家から帰るとハチが部屋に入っている
②お湯がでない

と。

①については、

続きを読む "顧客不満足を顧客満足に変える" »

２室の空き室のうち１室について・・・

管理会社の社員の方が入居していただくことになりました！

家賃の３０００円のダウンは受け入れつつも、私から支払うべき仲介手数料は一切なし！（管理会社さんの福利厚生的な扱いで社員からも仲介手数料もとらず、オーナー側からもとらず）、かつ２年以内の契約解除は１ヶ月分の違約金をお支払いいただくという条件で決着がつきました。

来週にも入居もいただけるということで・・・
助かりました。

最初は、その管理会社の上司の方がその若手社員の方に、
『君～、うちのオーナーのアパート空き室埋めるために、このアパートに引っ越したまえよ～』
みたいなことがあったのかな？とか思ったのですが、決してそうではなく、本人から我が物件を気に入って自らの提案だったといいます。

その管理会社は安定的経営を続けていますので、リスクも低いですし、
その社員の方から今後、物件の課題だったり、我々では気づかないアパート内のトラブルだったり・・・、
そういう事も教えていただけるメリットも享受できるかもしれません。

スパイみたいな入居者さんですね。

満室経営まで、あと一室！
ファイト！

３月退出の２室の空き室がなかなか埋まらず・・・。

やれることはやっているので、
ＧＷ中もお掃除と業者さんに挨拶という基本行動しか出来ることはなく・・・。

しかし、業者さんには、
｢１ルーム系は全く動きが弱いですね・・・｣と言われる始末。

先日、投資用不動産の大手デベロッパーで働く後輩と話していたら、
｢こういうご時世で、うちも開発は一時ストップ。自社で所有物件の空室対策にかり出されています。｣とのこと。

加えて｢都内の優良地域は我々のような法人大手が赤を覚悟で家賃調整に入っているし、営業も死に物狂いなんで、競合している一般個人大家さんは苦しいと思いますよ。山手線内は需要も強いでしょうが、中期的には、個人投資家さんは地域を間違えると痛い思いしますね。｣とまで言われました。

う～～うう。

空室２室の埋めるべく本格的に３月末から動いています。

４月中の入居を決めるべく！
管理会社さんと相談で万全の体制をひきました。

これで決まらんと・・・

イジケます・・・。

画像の確認

画像の確認

画像の確認

画像の確認

画像の確認

画像の確認

皆様の所有の一棟物件は既に地上波デジタルに対応されていますか？

私自身は賃貸マンション暮らしなのですが、
昨年末に地デジ対応のTVを購入してアンテナに挿入したら地デジが見れました。
てっきり、現状のアンテナで地デジが見れると思い込んでいました。

古い建物のアンテナってVHFというタイプが多くて、

続きを読む "皆様のアパートは既に地デジ対応ですか？" »

昨週お話した、お犬様にかじられた壁と柱でしたが３万円程度で修理も完了し、この週末、来週の３連休で決まってくれれば・・・な～と期待しています。

もう１室は、長年住まれていた方の退去で、

続きを読む "大家さんは繁忙期" »

今日、退去された部屋を管理人である妻と見てきました。

ペット可といえど・・・、
２人前に入居されたので余り汚れていないだろうと・・・想像していたのですが、いきなりこんなシーンが目に入り愕然。

壁紙だけならいいのですが、

続きを読む "お犬様～～、何するねん！" »

この春に３室の退去が決まっており事前の準備をしていることは本ブログでも伝えました。

その一つに東大近くの区分所有物件があります。
過去、東大の職員さん、次に、同区内の専門学校に通う学生さんに入居いただいていました。

今回は３月前半の退去ということで、勝負のタイミングが数週間しかないということで少々心配していました。なんせ、文教区域は３月を逃すと・・・、コワいですからね。

とにかく早めにチラシも作っておいて、今週からネット等では『３月入居可能！』ということで情報を公開しておきました。

そうしたら、、、

続きを読む "ありがたや、ありがたや・・・　満室経営に向けて・・・。" »

父がもつ都内新橋にあるオフィス向けの区分所有の客付けが苦戦していると聞いたのが年末。

空室になって半年。
いろいろ聞くと数十年前に購入した会社一社経由でしか客付けを行っていません。

これじゃダメだよと・・・、

続きを読む "とはいえ、まだまだオイシイ不動産投資" »

申込者100名越え！

豪華な講師陣が語りつくします。

不動産投資道場　五周年記念セミナー　
不動産投資の戦略２００９

http://www.sftd.jp/audios/seminar_090211.php

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この春に１５室中３室の方が退出されます。

年々厳しくなるお客様探し・・・。

今年は、早め早めに全ての打ち手を展開して、
変な駆け引きをせず２月からフルスルットル展開をしようと
管理社長の妻と話しています。

打ち手とは・・・、

続きを読む "入居の旬到来！　前に・・・　すべきこと。" »

年が明け・・・春の引っ越しシーズンを迎えます。

今年は不景気により、転居者は少ないだろうと・・・想像していました。

そんな中、学生さんが予定通り退去の予定の連絡をいただきました。
他の部屋の状況も確認しておいたおいたほうがいいだろうと・・・・、春に契約満期を迎える部屋の対し強予定を妻に管理会社経由でチェックしてもらいました・・・。

加えて、二室の退室の意思を確認できました。
実際、『う～～・・・』というストレスもありますが、今の時点で準備をできるだけでも良かったです。

退去日１か月前に連絡いただくように契約していますが、その前に退去予定を把握しておくだけでも準備期間に余裕ができます。

こうした受け身ではなく、攻めの姿勢が満室経営には大事ですよね。

この月～金と死ぬほど働きました。ぐったり。

でも、休んでいられません。
今日土曜日は温かくまさに副業日和（そんなのないけど？）で、朝から副業ごとで大忙しでした。

朝から、まずはフランチャイズで行っているスクールの発表会企画の打ち合わせ。
１２０人まで生徒さんも増え、発表会もすっかり大イベント。

僕の後輩が校長として、すべてのマネジメントをしてくれているので僕は当日は完全に裏方です。
（普段も基本メールと電話だけで僕の責任範囲は遂行できています。）

でも、

続きを読む "今日は副業日和" »

僕も参加します！

不動産投資道場　五周年記念セミナー　
不動産投資の戦略２００９

http://www.sftd.jp/audios/seminar_090211.php

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年の瀬ですね。

今年は年末の休みが長めという事もあり、妻と手分けして所有アパートに向かい掃除を行いました。

汚れにくい場所ということと、汚さが目立たないということもあって・・・、
定期的に清掃に来れていませんでした。

こういうご時勢になり・・・、
賃貸経営も楽天的な投資家が生き残れるほどアマいものではないと理解しています。

来年は、入居者様への顧客満足というものを改めて理解するところから始めて
色々な試みをしなくてはと思っている次第です。

来年の大家としてのテーマは【原点回帰】だと思っています。

投資家として利回り等の投資効果ばかりを追求するのは止めようと決意しました。
入居者さん《ありがとう！》と言っていただける仕事を妻とさせていただきたいと思っています。

皆様にとっても良い年であることを心よりお祈り申し上げます。

価格のチェックをしている人なら既に感じていると思いますが、
都内の収益不動産の利回りが上がってきています。

先日も都内の阿佐ヶ谷にある億超えの中古アパート物件において、
２割引きもの価格交渉にのってきた話があったので、これはチャンスだと思い、
購入にむけて色々と進めていたのですが、最終的には購入を断念しました。

人気の阿佐ヶ谷ということで地域的には文句はないのでしたが、
類似物件（築古のワンルーム）の賃貸競争の激しさが理由でした。

都心であれば空室率５％程度で見込んでのシュミレーションで十分なキャッシュフローが得られるという見込みだったのですが、徹底した現地の聞き込みや類似物件巡り＆チェックをすると空室率１０％～１５％は読むべきではないかと判断した結果です。

それにしても、都内でみても昨年の今頃と比べると
１～２％は利回りが上がっている感じです。

都内でも、安定したCFが出る物件が出てきましたよね。

ただ、金融機関はシブイっすね～～。

5年前、昨年と借り入れをしている僕からいうと二つのメインバンクさんからは見事NGの審査結果でした。
とはいえ、償却残が少ない木造アパートでしたらから止む得ないですが。

それでも、色々聞いていると、

続きを読む "右目で不動産探し、左目で金融機関の融資方針チェック" »

私が持つ物件で（といっても大した数ではないですが。）現在、唯一の空き室の新たな契約がほぼ確定的になりまいた。

ホッと、

しています。

７月末に
前の入居者の方が出られ、
ほぼ３ヶ月の営業活動でした。

１階の部屋ということもあり、多少苦戦は覚悟していたのですが、
私の大家経験（とはいっても大した長さではないですが）で最も長い空室でしたので、
結構苦しい３ヶ月でした。

●ペット可能
からスタートし、

続きを読む "３ヶ月の満室にむけた営業活動報告" »

お盆前に空いた一部屋がなかなか埋まらず少々焦っています。
基本、管理・客付けは妻の役割で任せているのですが、
さすがに二ヶ月近く経ち・・・、私もプレッシャーを感じています。

部屋は少々手狭ですが、その地域では少ない築浅のバストイレ付きで競争力もあるので、
とにかく、内覧者が増やそうと、

・紹介を依頼する客付け業者の地域を広げる
・近隣の大学などへの案内をする
・決まった場合の紹介お礼金を出す

などの対応を管理会社を相談してきめ、実行に移しています。

・TV、洗濯機、冷蔵庫などの家具付き部屋にするというアイデアもありましたが、内覧が増えてそれでも決まらない場合は・・・、と思っています。

ちなみに、このアパートはほぼフルローンで購入したのですが、

続きを読む "フルローンで購入したアパートの空き室対策" »

私も次回参加します！
■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

2日間集中セミナー　 猪俣道場
http://www.sftd.jp/audios/seminar_080906.php

■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

二年前から賃貸され、最近出られた方がヘビースモーカーだったらしく、部屋のクロスがものすごく黄色くなり、こちらのリフォーム代を請求させていただこうと思っているのですが、すでに退去され、事情も説明できないまま困っていました。

そんなトラブル対応のヒント探しでネット検索をしていたら、こんなサイトがありました。

国土交通省が製作されている
不動産トラブル事例データベース
http://www.retio.jp/

まだ、始まったばかりで事例も少ないですが、
原状回復のトラブル、サブリース契約のトラブル、などなど・・・
賃貸業にまつわるトラブル事例が各種掲載されていました。

参考にされてみてはいかがでしょうか。

私の事例は出ていませんでしたが・・・
さ～て、どう対処しようかと・・・。

ＧＷ突入です。

今日は、
昨週に入居者が出られた部屋のチェックということもあり、
所有している三軒茶屋のアパートに家族ともども（観光もかねて？）行って来ました。

管理をしている妻は、
こうして入居者が出たタイミングで部屋の状況をチェックして、
リフォームプランをリフォーム会社と練ります。
なんせ、築２０年を超えたボロアパートなので、
リフォームによって次のリーシングへの影響は大きいです。

ちなみに、このアパートはボロですが、

続きを読む "サラリーマン大家の優等生アパートの話" »

前回も話したとおり、無事アパートの引渡しを受けました。

現在、現入居者の方には、しっかりとオーナーが変わったことをお伝え中でして、今後の入金先を旧オーナーに間違えて振り込んだり、新オーナーの振込が慣れていないので、振込みが遅れたりしないように十分配慮しないといけません。

今回、委託している管理会社さんには郵送案内に加えて、電話での案内もしてもらいました。

今月末までに無事５月以降の振込みがされていれば、一安心です。

次に、契約の変更お願いを５月以降に差し上げようと思っています。
初めての試みなのですが、「定期借家契約」に切り替えようと管理会社と相談中です。

「定期借家契約」とは、平成12年3月から適用された契約形態の一つで、更新がなく契約期間の満了により終了する賃貸借契約です。契約期間については一切定めがなく、オーナーと入居者様の間で自由に設定することが可能です。事業用・居住用などの使用目的にも制約はありません。

また、

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昨日、無事に新アパート物件の引渡し＆融資実行を借り入れさせていただいた銀行にて行いました。

少し驚いたのが・・・、

売主さんにお母さんも一緒にいらしたことです。
というのも売主さんの状況は以前お話ししましたが、購入してからなかなか賃借人がつかず、そのプレシャーが辛く売ることを決め、残債部分をお母さんに面倒見てもらうことになったようです。

最後である物件の引渡しを、そのお母さんも見届けにきたようです。

オーナーさんである息子さん（30歳代後半くらいでしょうか。）とお母さんは

続きを読む "崩壊したサラリーマン不動産オーナーから学ぶもの" »

アパート購入に当たっての審査をしていただいている話しを前回させてもらいました。

本部のプロパーローンということもあり審査書類も色々といつも以上に要求されました。

それでも、担当者の方の熱意あるフォローが通ってか？
無事審査パスしました。

引渡しにあたり、

続きを読む "アパート購入までのラストスパート" »

ほぼ、一ヶ月ぶりのブログ更新です。

相変わらずサラリーマン業がバタバタで今年目標である不動産購入の進捗はほぼゼロ。
最近はいただいた情報にすら返信ができず、このままでは、よくしてもらっている不動産屋さんからも見捨てられそうです。

６月には落ち着きを戻し、７月には不動産探しに精を出したいと思っています。
そんななか、あの名セミナー『２days猪俣道場』の一日版が７月に行われるということで、私も参加してみようと思っています。

猪俣先生の話を聞くと、不動産投資への勉強心がインスパイアーされます。
そして、『やったるぞ～』という気になります。
もっというと、大家業としてのサービス精神が研ぎ澄まされます。

『楽して儲けよう』なんて軽い素人大家さんの不動産投資セミナーとは世界が違います。
詳しくはこちらに
●http://www.sftd.jp/audios/seminar_070707.php

とある物件を見つけたので融資審査をしてもらっておりました。
　＞＞対象物件についてはコチラ：〔２億円越え収益物件にトライ！？〕

大手地銀と大手都市銀行への打診でした。

仲介の営業担当者さんは数ヶ月前に融資OKが他の方ででているので比較的余裕の回答でしたが、ここに来て銀行の審査基準に変更があり、ネガティブな回答が来たというご報告でした。

どうやら、

続きを読む "歯切れの悪い？？銀行？" »

この数ヶ月、休日出勤も余儀なくされていたので代休と称して平日に休みをいただきました。

もの心つく子供に桜を見せたいと、千代田区・千鳥ヶ淵にいってきました。
桜の咲き具合は寂しいものでしたが、チラチラと咲く桜の写真を携帯で撮ってきました。
綺麗でしょ？

その後、購入経験のある業者さんからの昨週ご紹介いただいた物件をチェックにいってきました。
私が３０年住んだ千葉の実家から徒歩５分のファミリー用分譲マンション１４戸の一括購入のお話しです。

１９９１年に建てられた、

続きを読む "２億円越え収益物件にトライ！？" »

春まじか！　ですね。
春といえば引越しの時期。
この週末が物件探しのピークでしょうか。

私のほうは今年10室のうち2室が退去となります。一室は昨月に決まり、
もう一室は3月の初旬の退去となり、リフォーム・クリーニングをすると3月20日前後からの募集となり少々あせっていたのですが、とあるＯＬが安い家賃に惹かれてこられリフォーム前に、床・キッチンを綺麗にリフォームをする前提で入室いただけることになりました。

4月から晴れて満室経営。一安心です。
同じ大家でも、満室部屋と空室部屋を持つのでは天と地の差です。

でも、今回の客付けについても毎度毎度同じ（準大手）仲介業者さんが決めてくれました。
この一年、この業者さん以外での紹介は殆どない・・・です。
頼りになる業者さんがいることは頼もしい話なのですが、あまりにも一極集中するのも・・・。と思い、
新たに妻が、アパマン、エイブルなど新たな業者さん開拓も行っているのですが、
とにかくここの女性営業マンの方の集客力が強くアッという間に決まってしまいます。

女性営業マンということで、妻との相性も良いのでしょう。

満室が維持されているわけですから、
多くを求めてもしょうがありません。

こういった満室経営のコツについて、

続きを読む "『20代、30代　新世代家主たちの満室経営術』" »

この３連休、東京は天気に恵まれましたね。
２月とは思えない暖かい気候。

私は墨田区の両国に住んでいるのですが、
家族と自転車（私は車がないので）で、やれ豊洲だ、やれ浅草だ、やれ日本橋だ、やれ銀座だ、そして、近所の公園だ、
と出かけてきました。

地域は違えど、皆様もそんな感じだったのではないでしょうか。

そんな中、気づきました？
皆様は？

都内へどごへいっても・・・。
やたら目に入ったのが・・・。

ランナーの方。

とにかく走っている人が目に入りませんでした？

というのも、
来週日曜日、２月１８日は、第一回東京マラソンの開催日です。
その影響でしょう。

石原都知事はオリンピックを2016年に再び東京へ誘致する計画を発表し、2007年からスタートするこの東京マラソンで日本の元気を世界中にアピールすることができればと大英断したこの市民マラソンが来週に行われるのです！！

参加人数はなんと３万人。
世界クラスの市民マラソン。
ホノルルマラソン以上の参加人数です。

色々言いましたが、
実は、

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税務所から連絡があり、調査にこられるという恐ろしい話しをしました。（詳しくはコチラ）

とうとうその日を迎えました。
会社も休み、9時半から税理士さんと事前相談。そして、10時に調査官がこられた。

なんと二人！

先日は、日程変更で二名から一名に変更になったと聞いたのですが、
最終的に他の変更できたので一緒に来れたといいます。

変更なんてしなくていいのに～。
恐ろしい～～。

名刺交換をしたら、やっぱり上席クラスの方（お年も４０歳代くらい？）。

まずは、お茶をすすりながら世間話。
そして、なんともいえないオモーイ空気の中、我が社（とはいっても妻が代表の超零細企業）の事業内容を説明ください。と言われ本題に突入。

まずは不動産管理について妻と私の役割になどについて説明したのですが、それについて詳細を確認してきません。

ではと思い、比較的売り上げの多い、もう一つの副業であるスクール経営の話しをしました。

これも、どうでもいいっていうリアクション。

先方は、妻が手伝っている友人のネットビジネスの話しになどに触れてきました。

そして、
『いや～、今回確認したいことは一点だけでして、これです。』
と一人の調査官が一枚の紙を出されました。

『えっ！』
その紙は、

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税務所から連絡があり、調査にこられるという恐ろしい話しをしました。（詳しくはコチラ）

しかも、上席クラスの方が二名も。

本当は明日こられる予定でしたが、仕事の都合で日程をずらしてもらうお願いをしたら、一名でこられるということになりました。

ちょっとラッキ～。

といっても、気は緩めてはいけません。

大家としての大先輩、加藤さんの経験を（詳しくはコチラ）参考に準備しております。

★他の大家さんの経験は参考になります。不動産投資ブログ→コチラ

な、なんと・・・。

税務署が私の（不動産管理用の法人）会社に調査にくるとの連絡がきました。

『なんでよ～。利益ゼロの超零細企業に来てもいくらも追徴金なんてとれないぜ～。』っていうのが私の本音。

勉強にと税務調査のシステムについて調べてみました。

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11月末に文京区の東大前にある学生向けのワンルームが一室空きました。
＞＞詳しくはコチラ

東大の研究員の方が住まれていたのですが、研究室が埼玉に移るとのことで引っ越すとのことです。

学生向けの部屋ですし、年内での新たな入居者を見つけるのは無理かと思っており、とりあえずリフォームだけを行い、年明けに積極的に営業動くことになるなるかな～と思っていました。

それでも、１２月に早めに良い部屋を見つけたいという東大２年生（３年から本校へ移転してくる学部もあるそうです。）もいるらしく、時々内覧があったと連絡がきます。

でも、あわてているわけでないので、物件を吟味している状態なのか、なかなか決まるところまでいきまません。

そんななか、

続きを読む "満室経営内定！" »

話の続きです。（前回のお話し）

最長３５年全期間固定ローンが投資向けにもでたということで、変動で借り入れしたローンを借り替えようと審査依頼をしてみました。

物件は、都内ワンルームの３戸です。
申し込みから結果までの流れを、下記の通りまとめてみました。

続きを読む "全期間固定金利・不動産ローンの審査結果！！　その１" »

以前、満室経営の｢裏の成功秘訣｣というお題目でご紹介させていただいた、

続きを読む "満室経営に向けて再び・・・。" »

昨週の３連休ということで、ちょっとしたドライブ＆ランチも兼ねて、家族４人で三軒茶屋（東京都世田谷区）のアパートをチェックに行ってきました。

管理は妻任せですが、私も時間が合えば一年に数回は様子を見に行くようにしています。

昨年、オーナーになったこと物件ですが、

続きを読む "３連休に家族でアパートの定期点検　" »

私の管理会社の法人の決済タイミングは８月です。

一年間の大家業の数字的な整理を各種しました。

今年の満室率は・・・。

続きを読む "自画自賛の満室率" »

昨日、賃借人の東大生さんから、突然に電気コンロが壊れたとご連絡をいただきました。

早速、電気工事屋さんに行ってもらったのですが、その場の修理不可能で部品の取り寄せが必要だといいます。

続きを読む "不動産経営でのトラブル　その２　「電気コンロ故障」" »

所有の都内アパートの6室中一室が5月末で空き、リフォームを6月中ごろに済ませ、
新たな入居者さん獲得に向け頑張っております。（主に妻がですが。）

今流行のmixi(ミクシィ）もつかってみました。
　　★前回のお話はコチラ

でも、最終結果は芳しくなく、今回は時期が時期だけに長引くかな～～と思っていました。

続きを読む "mixi(ミクシィ）では「ない」ところで入居者決定！！" »

mixi(ミクシィ）にあった地域コミュニティをみつけ自分のアパート物件をさりげなく紹介してみたところ、６件の問い合わせがありました。

　　★前回のお話はコチラ

返信にはお任せしている管理会社の連絡先をお伝えしました。

一週間後、管理会社さんに連絡して結果を聞きました。

続きを読む "mixi(ミクシィ）で入居者候補発掘！！【結果発表】" »

mixi(ミクシィ）にあった地域コミュニティをみつけ自分のアパート物件をさりげなく紹介してみました。

　　★前回のお話はコチラ

掲載内容はこんな感じです。

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不動産投資はオイシイ～～副業のはず！？

そうはいきません！

やっぱり経営ですからトラブルはつき物です。

昨日は、所有アパートの一室のトイレが詰まり深夜の対応を入居人に求められ・・・
大変でした。

続きを読む "不動産経営でのトラブル　その１　「トイレが詰まって深夜の対応」" »

前回の日記で書いたとおり落ち着いたと思った入居者探し。

またまたピンチ。

１階の学生さんが突然、留学されるということで５月末で退去決定。
昨年秋に契約延期した人だったのですが。

続きを読む "遠のく満室経営！" »

★前回のお話はこちら

一週間前にリフォームを済ませました。
多少投資をしてバリューアップ！？も考えましたが、
立地に自信があったので、
壁紙＋クリーニングという最低限のものしか行いませんでした。

本格的な営業活動を開始！（といっても妻が）
三軒茶屋周辺の大手・中小の客付け業者へ営業。
そして、渋谷の大手仲介業社・A社、M社へも営業。
合計９社に依頼をしました。

続きを読む "満室経営まであと一歩！" »

客付け順調！なんて申し上げましたが・・・

満室経営復活まで、まだ時間がかかりそうです。

続きを読む "入居者に逃げられた！" »

世田谷区の三軒茶屋にもつ築25年のアパート6室中、2室が空きになり、
一つは決まり。
★前回のお話はこちら

もう一部屋の客付け活動に精を出しています。（妻がですが・・・）

4月前半に今の入居者が出る予定なのですが、
チラシだけをみて、とある若い女性の方が興味をもたれたと、仲介業者さんから連絡が。

「敷金・礼金ゼロでお願いできませんか？」
との条件付き。

「またか・・・」

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客付けの仲介は、
「一社に任せていいのか？」
「数社にお願いしたほうがいいのか？」

という質問を、
サラリーマン流不動産投資道場でもセミナー講師もしていただいた、
管理についてはプロ中のプロである石橋克好先生にご相談したことがあります。

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春到来です。

春といえば・・・

続きを読む "恐怖の3月到来！" »

以前、とあるサラリーマンの方に契約していただいている
ワンルームの契約が切れると言うことで、
退去後マンスリーマンションとして契約してみようかと
いう話をさせていただきました。

続きを読む "こんな投資手法にトライ？！【その２】" »

二年ほど前にワンルームを購入後、即２月に入居書が決まった物件の最初の契約更新が
近づきつつあります。

今回、今の入居者さんが出られた場合は、
その部屋をマンスリーマンションとして契約しようかと考え、
借り上げ額を見積もってもらったところ、現在の家賃やり４０００円程度安いが、
５年契約と言うことで、安定性をとり前向きに決めようと思っています。

一般には、普通家賃に比べてマンスリーでの借り上げ額は、
もっと開きがあるらしいのですが、

続きを読む "こんな投資手法にトライ？！【その１】" »