この土日で青森市→八戸といってきました。
以前からとても行きたかった！「ねぶた祭り」のタイミングで【青森大家WIN-WIN勉強会】からのお誘いです。
「ねぶた祭り」については、青森出身の大学の同級生がお盆の帰省のたびに「ねぶた祭りは日本一だ、是非、一度観に行ってみろ！」と強くリコメンド受けていて40歳にして彼の期待にこたえて観てきました。
いや～要無形民俗文化財に選ばれているだけのことはあります！
私が行った7日の最終日は昼間のねぶたの運航をみて、夜に海上運行と花火大会が催されます。
これが、神秘的。
海上で陽が暮れる頃に花火大会が始まり、ねぶたが会場を運航するのです。
友人がいう通り、私が行った夏祭りではダントツの感動でした。
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不動産投資市場についていうと・・・、
駅前のメインストリートだというのにシャッターがしまり【貸店舗】の看板だけでなく【売店舗】の看板すら目立ちます。
加えて、街中に入ってもアパートには【空き室あり、入居者募集中】の案内ばかり。
総務省統計局の青森県の空室率は「25.51％」です。国内でワースト5、東北でも最もシビアな数字です。
もうちょっと青森について調べてみました。
一人あたりの県民所得は、2007年版で243万円、37位。ちなみに、最下位は沖縄の205万円。
戸道府県別の転出超過数’2007年で青森は1万274人と、北海道の2万267人につぐ数字。
結果、戸道府県別人口減少率でみても、2006年版マイナス2.5%とワースト5。
なんかこれらの数字ばかりを見ていると・・・投資先でみると絶望的？
なのかな～と思いきや・・・
おもしろい状況も見えてきました。
一つは・・・、いわゆるメガバンクではみずほ銀行しか青森には進出していないそうです。
みずほは、ご存知の通り（？）不動産投資への融資は一般的にはさほど行っていません。
ということもあり、県外からの資本が入りにくく、圧倒的に投資家さんの数が少ないです。
殆ど投資のプレイヤーというと？？地主さんくらいしかおらず、空室対策と言っても値下げくらいしかまともに行っていないそうです。
なので！地主大家さんから安く不動産を買い上げ、それなりの営業力と管理能力をもって勝負する価値はあるのかもしれません。
現に【青森大家WIN-WIN勉強会】の方は30%程度だった稼働率のアパートを購入して90%程度とし相当のCFを得ているそうです。
とある方は、RC築20年の30室の物件を1000万円での購入を検討しているといいます。
1部屋30万円のRC物件、激安ですよね！
なんと。。。固定資産税、管理費などが家賃比率からみて高いとはいえ・・・満室表面利回り90%！ですよ～。
都内で不労所得的な家賃とはことなりますが、事業の一環ととらえ積極的なアプローチをしていけば数年で回収できる物件があるわけです。
どんなにやり手の方でも都内ではネットで10%とれる物件は少ないです、青森であれば本当の努力をした結果20％も夢ではないわけですね。
こうした魅力は他県ではない魅力です。
しかし、寒冷地なので管理は大変そうです。
とある方は、空き室の退去後に部屋を見に行ったらツララが床に落ちていた～
とかの経験もあるそうです。（苦笑
八戸で行われた勉強会は至って楽しく進ませてもらいました。
猪俣塾で学んだ資本の組み換え出口戦略の意義について、私のなりの経験からシンプルにポイントを語らせてもらいました。
加えて、組み合わせるという意味では他事業との組み合わせも有効ですよ～という話を付けくわえさせてもらいました。
「大家さんはなかなか儲からないから、他の事業もやりたい！」という方もいらしゃったので、少しは参考にしてもらえればと思います。
勉強会の後は近隣の市場が隣接したレストランに行きました。
市場で購入したものを炭で焼いて食べるスタイルです。
三陸のホタテの味は格別でした。
皆様とても気持ちよく都心から来た私家族を受け入れてもらって、
その優しさも青森の方の県民性なのかな～と思い帰途につきました。
こうやって同じく大家業されている他県との交流は本当に楽しいですね。
地域性を比較するだけでも面白いです。
次回は・・・
大阪に行って猪俣道場へ参加します！
「第九回 猪俣道場 in 大阪」http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php
