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上海でウロウロ

こんにちは、オーナーの藤田です。

勤め人を辞め・・・、現在は自由人となっている私ですが、
このチャンスに中国・上海へ行ってきました。(『稼がざる者、食うべからず』と妻には言われている身ですが・・・、お構いなしに金喰いまくっております。)

しかし、残念ながら・・・不動産関係ビジネスには一切関係ありません。

飛ぶ取りを落とす勢いの中国を一度は見ておきたいと思っていたので、
飲食経営をされている社長さんのビジネス立ち上げのタイミングに同行して見聞を広げてきました。

上海をウロウロすると・・・、分かるのですが、
北京は昨年のオリンピックで落ち着いたようですが、上海は来年の世界万博が控えており、まさにコレから!という感じなのでしょうか。

一言でいうと・・・【経済成長は凄い!その成長のスピードにについて行けてていない都心インフラはお粗末】というのが印象でした。

たとえば、上海にはこれほどまでの近代ビルが建ち並びます。

画像の確認

そして、上の写真をとった場所はこのビルの81階からです。

画像の確認

地上101階、高さ492mの「垂直の複合都市」と呼ばれる上海の森ビル。上海の新しいランドマークとなっています。

これほどまでの近代的ビルのある場所もありながらも・・・、
僕が泊まったそこそこのレベルのマンションでさえもバスタブに水をためると、水は茶褐色をしています。
また、ローカルのスーパーなどのトイレはヒドク不衛生です。このあたりは社会主義時代と何の変わりもないんでしょう。

あとは、とにかく渋滞がひどく、上水・下水・道路インフラなどは、まだまだ先進国とはいえない状況でしたね。

しかっし、逆に言うと・・・、経済パワーは凄いムードを感じました。リーマンショックなんぞ、、、ナンノソノというくらい。
日本の怖いくらい平和的な静けさ・成熟した感とは真逆なものを感じました。

日本は我ながら本当に大丈夫なのか?と思いつつ帰ってきました。

我々も負けない気持ちをもってがんばらないといけないな~と、元気をもらって帰ってきました。

 
 


来年はこんな投資スタイルで!キャッシュフローを得る!!

昨晩は、猪俣道場の卒業生達の忘年会でした。

神田で、今年流行になった昭和風のホルモン居酒屋でワイワイと飲みまくってきました。
少しだけ二日酔いの中、今日は息子達の幼稚園の餅つき手伝いに行ってきました。
すっかり師走ですよね~~。

ちなみに、猪俣先生の新書売れているようです。
買われていない方は早めに購入されるといいと思います。

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猪俣先生から、
不動産投資について、家族との過ごし方、子育てについて、勉強法など色々と話を聞かせていただけました。
本当に参考になる話ばかりで・・・。はっきりいって投資のメンターの域を超えています。
別れ際もガシッと強く握手させていただき『今年もありがとうございました!』と挨拶申し上げてかえってきました。
来年もご指導のほど色々と宜しくお願いします!!

さて、
不動産投資の話ににおいて、一番印象的な話だったのが。こんな話です。

【以前】融資がゆるかった頃の一般的な投資:【首都圏の山手線外の地域】【FCR(最終利回り)で7%程度のRC】【フルローン】
【現在~来年】融資が厳しい頃の投資:【首都圏の山手線内の地域】【FCR(最終利回り)で9%程度の区分所有】【30%自己資金】

どちらの投資がいいですか?
というお話。

以前は金が借りやすく良かった・・・なんて言われている投資家さんも多いようですが、
果たしてそうでしょうか?

色々計算すると分かるんですが・・・、
例えとして、こんなイメージで

【以前】柏駅から徒歩13分の5000万円のRC一棟
【現在】池袋から徒歩5分の2400万円(800万円X3部屋)の区分所有

を比べると・・・、

もちろん、以前の投資方法の方がレバレッジがかかり、投資効率はよいのですが、
キャッシュフローで言うと、【現在】区分所有の方が高くなります。

しかし、借入比率からみた安全率ははるかに現在のモデルの方がよく、しかも、池袋駅から5分という立地であれば、将来の空室リスクは低いでしょうし、結果、値崩れも低いはずです。健全です。
もちろん、種銭が多く必要になるのですが・・・。

どうでしょう??

このように、ハイレバが出来ないから投資ができないと考えるのではなく、
来年はこういう投資スタイルで目標のキャッシュフローを得ていくことは十分可能だ、
いうお話を猪俣先生から聞いてきました。

まさに、猪俣先生が常におっしゃっている【捉放自在】というように、時代に合わせて投資スタイルをカメレオンのように七色に変えていく、これぞ究極のスタイルなのかもしれませんね。


あたなの2010年の不動産投資戦略は?

昨日、そして一昨日と。

サラリーマン流不動産投資道場のセミナー
~ 2010年を占う 戦略的不動産投資家の必須セミナー ~
最前線のプロと先進的投資家から学ぶ 「2010年度版 不動産投資の戦略マップ」

に参加してきました。

二日に渡り、世の情勢を知り来年の戦略ポジションを個々に考えるというテーマに挑んできました。

色んなお話を聞いていると・・・、

・経済情勢は厳しさが続く、世界経済はドル崩壊か?
・デフレ基調において家賃も下落傾向が続く
・地方と都市圏二極化はより拡がる
・都市圏はバブル期に作られた賃貸物件が徐々に無くなり供給と需要のバランスはとれている
・融資は現状通り厳しい
・上記の背景からみて収益不動産の期待利回りは上がり、優良物件は安く買えるチャンス拡がる

というのが総括といったところかでしょうか。

個人的には融資3億円の壁があり、来年の融資取得は厳しいかな??と思わざる得ないというような感じでしょうか。

やむえまえん、不動産以外での資本投下を検討します!!

興味深かった話としては・・・、
日本の不動産業界での市場分析では圧倒的ナンバーワン会社のアトラクターズ・ラボ社の新しいサービス。
個人向けのサービスに本格的に打って出るそうです。
彼ら独自の分析手法を使って、かつIT的に一般に出ている無数の物件からお勧めの物件を紹介していくそうです。
しかも、その分析レポートつきで2.5%の仲介料で物件を紹介いただくモデルです。
年明けにデビューらしく、これは楽しみです。

講演としてユニークだったのは、大澤先生のブルーオーシャン的不動産投資スタイル。
利回り20%を超える手法はあくまでも結果的な話で、『逆張りに徹する』という方針が功を奏しているわけで、あのような思考法を私も徹底していかねばと思いました。

年末に来年の投資スタイルじっくりと検討できる良い時間でした。


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