田原正彦という税理士さんがこういう、不動産の消費税還付についてこのようなコラムを書かれていました。
私は消費税還付をしなかったので現状はいいのですが・・・。
大家業に対する国の税制方針が見えてくるので気になって情報はとっております。
わかりやくまとまっているのでご覧ください。
また、こういった今後の2010年以降の税制変更についてのポイントを、不動産投資の専門税理士である叶 温 （かなえゆたか） 先生がセミナーで話されることなっています。
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↓以下コラム↓
■あの方法が、窮地に追いやられています・・・
新しい政権が発足してから2か月あまり。
久しぶりの政権の交代ということもあってか、今も国民の高い支持率を保っています。
そんな民主党による政権ですが、日々、さまざまな改革に取り組んでいます。
その中でも、私がとくに注目していることの1つが消費税。
「税率」は上がるものとして、気になる点はその時はいつか、でしょうか。
ただ、今回は「税率」のお話ではありません。それとは別の話を取り上げさせていただきます。
今回、取り上げるテーマ、それは・・・国までもがその対応に取り組もうとしている、例の「アパート経営を使った節税法」です。ご存知の方も多いのではないでしょうか。この「節税法」を使うことにより、納めたはずの消費税が返ってくることになります。それもかなり大きな金額が。
ただ、この「アパート経営を使った節税法」に今、厳しいチェックの目が向けられています。
その始まりは、国の機関のなかでも大きな力を持っている「会計検査院」。
この「会計検査院」が、正式な文書を出して、この方法を使うことによる還付について、改善するよう財務省に求めたのです！
この会計検査院の求めに合わせて、財務省のみならず国税庁もその調査に入ったと言われています。
そして、民主党です。
マニフェストの内容を詳しく書いた「INDEX2009」という冊子の中で、次のように書いています。
「消費税の還付が年間3兆円にも達していますが、そのなかに相当額の不正な還付が存在しています。これを防止するため、還付にかかわる調査機能を強化します。」
「不正の還付」がこの節税法による還付を指しているかどうかは明らかにされてはいません。しかし、とりわけ民主党にいたっては、今後の財源の確保を優先して考えなければならないという状況です。
何かにつけてマニフェストを重視する民主党。今回の、消費税の還付についてもより厳しい態度を示してくることはまず間違いありません。
そんな厳しい状況に追いやられている「アパート経営を使った節税法」。どういうものだったか、ここで改めて確認してみましょう。
その前に、まずは消費税の納付のしくみについて、簡単に確認しておきましょう。
「売上に対応する消費税」から「仕入に対応する消費税」を引いて計算したものを納付するというのが消費税の仕組みでした。
たとえば、105円（税込み）で仕入れたものを、210円（税込み）で売ったら、5円の消費税を納めることになるわけです。
10円 － 5円 ＝ 5円
（売上に対応する消費税） （仕入に対応する消費税）
では、アパート経営をこの仕組みに当てはめてみましょう。（ここでは、「アパート経営」のみを行っている場合を前提としていきます。）
まずは売り上げから見ていきましょう。
アパートを経営する、つまりアパートを貸すことによる売り上げは、当然ながら家賃の収入ということになります。ただ、この家賃の収入。消費税がかかりません。つまり、家賃の収入がいくらあったとしても、「売上に対応する消費税」は0ということになります。
続いて仕入れについてです。
アパートを貸すといっても、肝心のアパートそのものがなければ意味がありません。アパートを建設する、あるいは、買わなければなりません。当然、これが仕入れになります。いずれにしても、これらの取引には消費税がかかってくることになります。ここでは、税込みで105円の物件を買ったとしましょう。「仕入に対応する消費税」は5円ということになります。
それでは消費税の計算です。
0円 － 5円 ＝ △5円（還付）
（売上に対応する消費税） （仕入に対応する消費税）
5円が返ってくる……と言いたいところですが、残念ながらこのような計算にはなりません。
以下のように、仕入れに対応する消費税は0円とされてしまい、還付されるお金もなくなってしまいます。
0円 － 0円 ＝ 0円
（売上に対応する消費税） （仕入に対応する消費税）
つまり、国は、安易に税金を返さないようにするため、「売上に対応する消費税」が出てこないような取り引きでは、「仕入に対応する消費税」も0円とする仕組みを作っているのです。
この仕組みをかいくぐって、消費税の還付を受けるためのポイントは次の2つでした。
（１）「売上に対応する消費税」が出る収入を作る。
（２）課税の基礎となる期間を短くして、課税売上の割合を100%近くにする。
まず、ポイントの1つめです。
「売上に対応する消費税」が出る収入を作ります。
アパートには、自動販売機や駐車場が設置されているケースが多いですよね。これを利用します。つまり、自動販売機を備え付ける、または、駐車場を貸し付けることによって、「売上に対応する消費税」が出てくる収入を得ます。
次に、ポイントの2つめです。
課税の期間を短くすることのできる届出書があります。まず、これを出します。
そして、その短くした期間の中で、アパートを建設または買います。ただ、この段階ではアパートの貸し付けを行わないことがポイントです。この状態で、自動販売機を備え付ける、または、駐車場を貸し付けることによる収入を得ればＯＫです。課税売上の割合が100%になります。
以上が、「アパート経営を使った節税法」です。具体例でいうところの5円が還付されることになります。もし、アパートの建築や購入に何億円もの費用がかかった場合、還付されるお金もケタ違いに大きなものとなります。
今回、取り上げた「アパート経営を使った節税法」。
確かに、法律の「抜け穴」を使った合法的な方法ではあります。ただ、違法ではないものの、租税回避行為といっても過言ではありません。よって、厳しいチェックが入るのも当然と言えば当然です。
今のところ、具体的な進展はまだありませんが、やはり厳しい立場に追いやられることは間違いありません。不動産業者の方々を中心に、今後の動きにぜひ注目していきましょう。
田原 正彦