とうとう今週！
2010年を迎えるにあたって必須の不動産投資のセミナーです。
もちろん、私も参加します！！
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この土曜日に二松学舎大学のオープンスクールの【『論語』の学校】講演に行ってきました。

『論語』については、SBIホールディングスの社長である北尾さんの書籍から興味をもち始めました。

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その北尾さんが講演されるということで行ってきました。

とにかく、、、いいことおっしゃっています。
無料でこれほどの教えをいただけるのは有難い話です。

●知＜徳

●志

などのキーワードから君子になるための思想を色々と聞いてきました。
（このあたりの詳しい話は書籍を確認ください。）

講演の中で一番心に残ったのは、
『子曰く。君子は義に論り、小人は利に論る。』という教え。

「人格者は正しさを求め、つまらない人間は利益を求める。」ということ。

『商人は、利を得ていかねばなりませんが、道義を反するようなことはあってはなりません』と
北尾さんはおっしゃっていました。

忘れてはならない言葉だと思いました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　もうすぐ申し込みの締切りです！
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7年前だったか・・・と思います。

私が一番最初に不動産投資のセミナーに参加させていただいたのは。
その時の講演者は本著者の倉橋社長でした。

数多く出版された素人本に挑戦状を叩きつけているだけあって、
プロらしい内容の濃い～ものとなっています。

昨今の不景気で書籍も新書でも単行本タイプが増え、１０００円以下でこのような良書が読める時代になったのですから、ありがたい話です。

7年前ですと、わざわざ半日かけて1万円近いセミナー参加費を払っていたわけで・・・。
知識もある意味・・・、デフレ化しているわけですね。

私のブログでも何度も紹介している猪俣先生同様のＣＰＭ（米国の不動産経営管理士）がベースとなった内容なので、3文字アルファベットと数式がやたら多いので、もしかしたらその手の書籍が嫌いな方もいるかと思いますが、この本は大衆的な目線に合わせて実践的にまとめてあり、すごく分かりやすいところが良いところです。
また、倉橋社長の体験話も上手に散りばめられており、面白くも読めます。

投資だけでなく、自宅用に家を買うということのメリット・買い方を論理的にまとめられているので、マイホームを検討する方にもお勧めの書籍です。

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本書の著者である岡本史郎さんには、8年ほど前から大変お世話になっています。

岡本さんは、僕の（大したもんではないですが・・・）人生観というものを大きく影響を与えた方の一人です。

岡本さんというかたは・・・。
ひとことで言うと「へそ曲がり」というお方です。

しかし、そういう視点を私のような凡人がもつことで、見えないことが見えるという効果を定期的に享受させていただいており、私もサラリーマンの中では「変わった人」と言われるようになりました。

そういう「変わった価値観」は、世間とは相反するもので、逆張り的な発想を生み、生き残りの行動をとれるようになったと自分では思っています。

どちらかというと中小企業の経営者向けの書籍が多かったのですが・・・、
今回初めてサラリーマン向けに書籍をリリースしました。

執筆前には事前に座談会と称して、サラリーマンの一人としてヒアリングも受けました。
とはいっても・・・、私の申し上げた内容を参考に物を書くような方ではないのですが・・・。

そういった「へそ曲がり」の方が、不動産投資についても色々書かれています。
何とも言えない読後感になっていますが、一読の価値ありです。

他の専門家がいっているような事は一切語っていませんので、
新しい視座・視点を植え付けてくれると思います。（タイトルは面白うそうではないですが、それは無視していいいかと思います。）

サラリーマンのためのお金サバイバル術 家・車・保険、「人並み」な買い物が破滅を招く (朝日新書)
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田原正彦という税理士さんがこういう、不動産の消費税還付についてこのようなコラムを書かれていました。

私は消費税還付をしなかったので現状はいいのですが・・・。

大家業に対する国の税制方針が見えてくるので気になって情報はとっております。

わかりやくまとまっているのでご覧ください。

また、こういった今後の2010年以降の税制変更についてのポイントを、不動産投資の専門税理士である叶 温 （かなえゆたか） 先生がセミナーで話されることなっています。

～ 2010年を占う　戦略的不動産投資家の必須セミナー ～
最前線のプロと先進的投資家から学ぶ　「2010年度版　不動産投資の戦略マップ」
http://www.sftd.jp/audios/seminar_091205.php

ご興味がある方はご参加してみてはいかがでしょうか。
もちろん、幸田もまいります！！

↓以下コラム↓

■あの方法が、窮地に追いやられています・・・
新しい政権が発足してから2か月あまり。
久しぶりの政権の交代ということもあってか、今も国民の高い支持率を保っています。
そんな民主党による政権ですが、日々、さまざまな改革に取り組んでいます。
その中でも、私がとくに注目していることの1つが消費税。
「税率」は上がるものとして、気になる点はその時はいつか、でしょうか。
ただ、今回は「税率」のお話ではありません。それとは別の話を取り上げさせていただきます。
今回、取り上げるテーマ、それは・・・国までもがその対応に取り組もうとしている、例の「アパート経営を使った節税法」です。ご存知の方も多いのではないでしょうか。この「節税法」を使うことにより、納めたはずの消費税が返ってくることになります。それもかなり大きな金額が。
ただ、この「アパート経営を使った節税法」に今、厳しいチェックの目が向けられています。
その始まりは、国の機関のなかでも大きな力を持っている「会計検査院」。
この「会計検査院」が、正式な文書を出して、この方法を使うことによる還付について、改善するよう財務省に求めたのです！
この会計検査院の求めに合わせて、財務省のみならず国税庁もその調査に入ったと言われています。
そして、民主党です。
マニフェストの内容を詳しく書いた「INDEX2009」という冊子の中で、次のように書いています。
「消費税の還付が年間3兆円にも達していますが、そのなかに相当額の不正な還付が存在しています。これを防止するため、還付にかかわる調査機能を強化します。」
「不正の還付」がこの節税法による還付を指しているかどうかは明らかにされてはいません。しかし、とりわけ民主党にいたっては、今後の財源の確保を優先して考えなければならないという状況です。
何かにつけてマニフェストを重視する民主党。今回の、消費税の還付についてもより厳しい態度を示してくることはまず間違いありません。
そんな厳しい状況に追いやられている「アパート経営を使った節税法」。どういうものだったか、ここで改めて確認してみましょう。
　その前に、まずは消費税の納付のしくみについて、簡単に確認しておきましょう。
「売上に対応する消費税」から「仕入に対応する消費税」を引いて計算したものを納付するというのが消費税の仕組みでした。
たとえば、105円（税込み）で仕入れたものを、210円（税込み）で売ったら、5円の消費税を納めることになるわけです。

　　　　　　　　10円　　　　　　　　　－　　　　　　　　　5円　　　　　　　　＝　　　5円
　　（売上に対応する消費税）　　　　　　（仕入に対応する消費税）
では、アパート経営をこの仕組みに当てはめてみましょう。（ここでは、「アパート経営」のみを行っている場合を前提としていきます。）
まずは売り上げから見ていきましょう。
アパートを経営する、つまりアパートを貸すことによる売り上げは、当然ながら家賃の収入ということになります。ただ、この家賃の収入。消費税がかかりません。つまり、家賃の収入がいくらあったとしても、「売上に対応する消費税」は0ということになります。
続いて仕入れについてです。
アパートを貸すといっても、肝心のアパートそのものがなければ意味がありません。アパートを建設する、あるいは、買わなければなりません。当然、これが仕入れになります。いずれにしても、これらの取引には消費税がかかってくることになります。ここでは、税込みで105円の物件を買ったとしましょう。「仕入に対応する消費税」は5円ということになります。
それでは消費税の計算です。
　　　　　　　　　　0円　　　　　　 　　－　　 　　　　5円　　　　　　＝　　△5円（還付）
　　　（売上に対応する消費税）　　　　（仕入に対応する消費税）
5円が返ってくる……と言いたいところですが、残念ながらこのような計算にはなりません。
以下のように、仕入れに対応する消費税は0円とされてしまい、還付されるお金もなくなってしまいます。
　　　　　　　　　　0円　　　　　　 　　　－　　 　　 　　0円　　　　　　＝　　0円
　　　（売上に対応する消費税）　　　 （仕入に対応する消費税）
つまり、国は、安易に税金を返さないようにするため、「売上に対応する消費税」が出てこないような取り引きでは、「仕入に対応する消費税」も0円とする仕組みを作っているのです。
この仕組みをかいくぐって、消費税の還付を受けるためのポイントは次の2つでした。
（１）「売上に対応する消費税」が出る収入を作る。
（２）課税の基礎となる期間を短くして、課税売上の割合を100%近くにする。
まず、ポイントの1つめです。
「売上に対応する消費税」が出る収入を作ります。
アパートには、自動販売機や駐車場が設置されているケースが多いですよね。これを利用します。つまり、自動販売機を備え付ける、または、駐車場を貸し付けることによって、「売上に対応する消費税」が出てくる収入を得ます。
次に、ポイントの2つめです。
課税の期間を短くすることのできる届出書があります。まず、これを出します。
そして、その短くした期間の中で、アパートを建設または買います。ただ、この段階ではアパートの貸し付けを行わないことがポイントです。この状態で、自動販売機を備え付ける、または、駐車場を貸し付けることによる収入を得ればＯＫです。課税売上の割合が100%になります。
以上が、「アパート経営を使った節税法」です。具体例でいうところの5円が還付されることになります。もし、アパートの建築や購入に何億円もの費用がかかった場合、還付されるお金もケタ違いに大きなものとなります。
今回、取り上げた「アパート経営を使った節税法」。
確かに、法律の「抜け穴」を使った合法的な方法ではあります。ただ、違法ではないものの、租税回避行為といっても過言ではありません。よって、厳しいチェックが入るのも当然と言えば当然です。
今のところ、具体的な進展はまだありませんが、やはり厳しい立場に追いやられることは間違いありません。不動産業者の方々を中心に、今後の動きにぜひ注目していきましょう。

田原　正彦

9月に建てあがった実家跡地の店舗物件の建築承認にあたり、防火管理者をおきなさいというお達しがあったので、私が、一昨日、昨日と・・・、防火・防災管理者の講習に参加してきました。

火災の防止にむけて多くの学びをいただいたのですが・・・、
合計で14時間も拘束された割には内容は・・・やや乏しい？？ですが、やむえません。

そんななか昨日は昼休みにメールをチェックしていると。。。

購入したことのある不動産業者さんから物件の紹介が・・・。
５０００万円程度の手ごろな物件でした。

投資効率を大雑把に計算。
写真も添付してあります。

築15年の割に物件もきれいで
悪くない！

即、電話。『今晩に買い付け入れるから！』と。

物件も帰りに早速見に行きました。
総武線の都内に近い千葉県内のとある駅から徒歩8分。

いいじゃない～

現地で業者担当者さんにコール。

２つほどの銀行に聞いたら、８０％くらいの融資はとれそうとのこと。
しかし・・・、木造アパートでどのくらいの融資期間がとれるのだろうか？

そして、お付き合いのあるＣ銀行さんへ℡。
（アパートですと20年を基準）－（築年数）で融資期間が原則決まるといいます。

やっぱり・・・、
5年の融資期間じゃキャッシュフローで赤字！

しかし、特例も検討するので、仮審査を行いますとのご回答をいただきました。

あと、今回は、自身の法人でのプロパーローンでも信金さんなのでも出来ない？ものか？
についてもチャレンジしてみようと思っています。
ここについては、個人として法人で10億円以上の融資をひっぱった石渡浩さんの投資手法を学びつつ。

石渡浩さんも公演参加されるこちらのセミナー
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今年は・・・、大型物件と自宅跡地で店舗を仕込んだし、もう購入はないか～と思っていたのと・・・、
新しく飲食経営に向けてのお勉強と思い落ち着いていたのですが・・・。
（飲食経営のブログも立ち上げてみました）
【サラリーマン大家の「飲食経営のススメ」】　http://kouda2009.blog101.fc2.com/

とはいえ。。。いい物件をみると欲しくなります。
悲しいサガです。

また、今後の進捗はこちらで報告しますね。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 住宅新報社 2009-11 売り上げランキング : 470 Amazonで詳しく見る by G-Tools

私の不動産投資のメンターでもあり、仕事人としてのプロフェッショナルイズムだったり、
家族をこよなく大事にする姿勢だったりと、その生き様を参考にさせていただいている猪俣先生の新書、
しかもサイン付きでＣＦネッツ社より届きました。

猪俣先生ありがとうございます！！

そして、早速、喫茶店にこもり２時間ほどかけ読ませていただきました。

一言でいうと
『プロレベルもしくは、プロレベルを目指す方への分析手法と活用手法の紹介』
という内容になっております。

楽天の三木谷さんはこうおっしゃっています。

【右脳に浮かぶ直観的なアイデアを、左脳で言語化し、複雑化したアイデアを、ふたたび右脳に戻して直観的に判断してみる。
それを何度も繰り返し複雑化しては単純化することが大事。これがビジネスのアイデアを練り上げるための秘訣なのだ。】

こういう観点で言うと、本書のテーマは左脳の言語化であり、複雑化。

私は数字的に裏付けることが比較的得意で、そのプロセスが好きです。

私が思うに・・・ですが、
投資家さんによっては、このプロセスを苦手もしくは嫌いとされる方が以外と多い？です。
現に・・・、
私もネットでの出版図書の販売業界にいた経験からいうと、現に、この手の本はベストセラーにはなることは大変すくないです。（本書も表紙含め地味で、その部類に入る本かもしれません？？）

「激安買い！」　「フルローン！」　「不労所得でセミリタイア！」

といった感情をくすぐり、右脳的な書籍がよく売れます。

しかし、やはりこの手の骨太な本格的な書籍をジックリ理解されることに時間を割くことも大事だと改めて思いました。

是非、秋の夜長を活用して読み解いていただきたい良書であることは間違いありません。

私も大金を払って参加した２日間の猪俣道場の1/4くらいのパートが2000円もいかない価格で習得できます。
そういう意味では、相当なコストパフォーマンスの高い書籍となります。

また、この本には不動産投資において重要なテーマが投げかけられており、
それは、猪俣先生のサインと書かれて「把放自在」という言葉にすべてが含まれています。
前書きのＰ３に詳しく書かれていますので、ぜひ、立ち読みでいいので、そこだけでもお読みいただければと思います。

そこだけでも読み、意味を十分に理解できれば、
今後不動産投資を進めるにあたり、いくらお金を払っても有り余る価値があると思います。

というのも、実は、私の投資スタイルも、この考えに大きく影響を受けております。

■現金での「区分所有」＆「再建築不可の借地権古アパート」の購入、
■ローンを活用したハイレバでの「複数での区分所有」＆「新古ＲＣ一棟」＆「新古アパート一棟」の購入

など、異なる購入スタイルをしてきたのもその背景があります。

すみません、珍しく書評にしては長くなりました。

良書は地味である。

これが、一番言いたかったことかもしれません。