物件の引き渡しがすみましたが、これから新たな管理体制を作らねばなりません。
【前オーナーの管理体制】
・サブリース契約で管理会社に丸投げ対応
・メーカー系のエレベーター会社に建物管理も含め一括発注
このままの体制ではコストも下がりませんし、
入居者さんの生の声やクレーム履歴も上手に集まってこず経営の対応に遅れる可能性があります。
ということで、私はこうのような体制に組み替えました。
・サブリース → 一次窓口としての入居者対応 月額11万円→2万円
・建物管理内容の見直しと相見積り 月額1５万円→11万円
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合計 月額26万円→13万円（年額156万円）
新しい建物の管理委託をする会社に、
入居者対応の一次窓口を（安く）依頼することで、こちら側の管理手間もかなり省けるなります。
結果、全体の家賃収入の５％以上のコストダウンを裕に超えそうです。これは大きい！！
一方で今までなかったものとして、
年次でのエアコン・換気扇などのクリーンナップ、入口のおくマット・花などの設置などの新しい価値向上に向けた投資もするつもりです。
来月から新しい管理会社との契約と、入居者さんとの直接契約となります。
その後、妻である管理隊長が当面は定期清掃にも立会い、綺麗に物件を管理してもらう体制を構築してもらう予定です。
もちろん妻へは、僕個人からの発注する管理会社の社長として、
それなり収入も得ていただき気持ちよく頑張ってもらうつもりです。
近々、レンタカーを借りて家族で物件状況をチェックに行き、
現行見えていない課題を探しにいこうと思っています。
購入後初めて、空き室の部屋も含め物件をジックリ見れるので楽しみです。