お目当ての億越えの物件購入に向けての各種交渉が続いております。
●オーナー様との交渉
今回の物件の売主さんは・・・、倒産された法人様。建築会社さんで、今回の物件を土地から仕込みつくられたのですが、もろもろの事情があり、債務不履行にいたったようです。（そこそこの地場の会社さんだったようですが・・・昨今の不景気と融資がストップしたことで・・・こうなったようです。）
すでに弁護士さんが破産者の代理人として交渉窓口になっております。
物件についての質問＆回答をまとめて行いますということで、第一購入権利のある私と打ち合わせを行っていただくこととなりました。
私の一番の興味は・・・、現在の入居者さんとの契約について。
現行の契約は、
オーナー → サブリース業者 → 職員寮として一括賃貸してい大学病院
と聞いておりました。
オーナー⇔サブリース業者さんとの契約については、コピーもいただき８％手数料でサブリースをいただいていることは既に知っておりました。サブリース契約内容も一般的なもので、
・家賃は２年ごとの見直しの可能
・契約解除は6か月前でのの意思表示が必要
となっています。
私が気になっていたのは、サブリース⇔病院 についての契約内容。
契約期間、家賃見直しまでの期間、解除条項などなど・・・。
一括借り上げは、確かに安定的な経営となると思えます。
しかし、一気に退去される状況もありハイリスクでもあるからです。
契約がどういうことになっているのか？
契約書を見せてもらえないか？いただけないか？とお願いに行ってきました。
60歳くらいの顔色がミョーに良い弁護士さんは、
とにかく機械的にしか状況を教えてくれませんでした。
『又貸しできるサブリース業者さんのお客様との契約について、
貴方にお伝えできるわけがございませんし、そういう義務は法律的にはありません。』
の一点張り。
『法的に教えてくれというのではなく、
ご存じなことを教えてくれないかと単にお願い申し上げているのですが・・・』
とシツコク粘り、
隣にいたオーナーであった建築会社を営んでいた社長さんから色々お話を聞かせてもらいました。
本当は、
物件オーナーであった破産債務者様も同席されると聞いて・・・
うなだれて元気もない方？と話をすることにやや遠慮がありましたが・・・、
実際お会いすると血色もよく元気ハツラツで、聞いていないことまでもバンバンお話ししてくれました。
ちなみに、その方は、いかにも土建屋さんの休日ファッションという感じで、
ゴルフに来ていくようなスラックスに、ＧＵＣCIと書いているＴシャツに、金のネックレスをされていました。
結論から言って、
その最終契約者である病院様が、簡単に一斉に出ていくリスクは相当少ないという判断ができました。
その他、物件の状態、メンテナンス会社との契約内容、修繕履歴などなど、
色んな事を、その社長さんから教えていただけました。
その、気の利かない弁護士さんは、とにかく聞くことなすこと、
『それは、答える必要のない質問ですね。』というリアクションをされる。
しまいには、
『購入に迷っていらっしゃるようであれば、無理に購入しない方がいいのではないでしょうか？
実際、この手の物件は昨今、値上がりしているとも聞いていますので、無理にコチラは売らない方が債権者様のためにもなると思っていますので。』
という始末。
（債権者さんも合意されているのに、このオッサン何言ってるんだ？～）
さすがに・・・この態度には、私も
『そういう言い方はないのではないでしょうか。』
と切り返し、しかし・・・ムードは悪くなり、少々、反省。
間に入っている、仲介業者さんは、さすがに契約がご破算になるのでは？
と心配して、『ま～、ま～、穏便に・・・。』
と仲介に入っていただく状況で、ややオモーい雰囲気で面談は終わりました。
しかし、とれる情報はとれましたし、
大方、物件には問題がないと判断できました。
サブリース契約については、所有権移転後、解除をしようと思っています。
各種メンテナンス契約についても、値引き交渉は可能と判断できましたので、
希望の収益性を確保できそうです。
あとは、資金の調達さえクリアーできれば購入しようと！判断しました。