債権からみ物件ということもあり日記等ではあまり書いておりませんでしたが・・・
着々と・・・進めていた・・・
億越えの築浅案件ですが・・・。
融資のほうですが、
最終的に不動産投資では有名なＳ銀行の担当様より、
『９０％のローンはいけますので・・・、全力で頑張ります！いろいろと書類を提出いただきますがよろしくお願いしまます、』と言われました。
その他、２つの都市銀行、1つの信金、１つのノンバンクにも業者さん経由であたったもらい、自身でも借り入れのある２つの地方銀行にも融資のお願いをしたのですが、
どこも・・・物件価格の７０％程度の融資しか認めてもらえず、
購入実施を決めるのであれば、Ｓ銀行様にお願いすることになりそうです。
金利が４．５％といことは覚悟してシュミレーションしていたのですが・・・、
借入期間もマックス３０年とわかり・・・。（３５年を期待していた）
シュミレーションすると、
Ｋ％（Loan constant） 6.08%
ＣＣＲ％（Cash-on-cash return） 15.21%
ＬＴＶ（Loan To Value Ratio） 89.80%
ＤＣＲ（Debt Coverage Ratio） 1.48
ＢＥＲ（Break-Even Rate） 71.73%
↑
３５年だとこういう感じでしたので、リスクも投資効率も下がります。
Ｋ％（Loan constant） 5.68%
ＣＣＲ％（Cash-on-cash return） 17.30%
ＬＴＶ（Loan To Value Ratio） 89.80%
ＤＣＲ（Debt Coverage Ratio） 1.58
ＢＥＲ（Break-Even Rate） 67.83%
30年だと、それでも、１５％以上のＣＣＲという最低ラインを超えていること、
人気立地で築も浅いので、キャピタルゲインも狙えるといことで現状はＧＯのつもりでいます。
１０年以上も、大手の信託銀行、ノンバンク、外資系で10億円越えの収益不動産をとりあつかっている大学後輩にも、相談をすると、『23区内＋周辺は最近は2億円～5億円くらいの物件がすっかりなくなっており、利回りは上がりつつあります。この場所で築1年なら6.5%くらいのキャップレートで購入する人もいると思うので、ローンがつくなら、ひろっておいてもリスクが低いと思います。とはいえ、長期保有となると・・・何ともいえないですが・・・。』というアドバイスもいただきました。
２～5年くらいでの出口も検討しつつ、前向きに進めるつもりです。
ちなみに・・・、
Ｓ銀行さんの担当者さんとも面談を行い、
『最近、融資は厳しいままなのですが・・・、個人投資家の方の投資意欲は活発ですね。
債権者もそのあたりわかって来たら値上げ？もしくは、競売にもって いくなんてこともいいかねません から早く実行へ移しましょう！』
などとおっしゃっていました。
また、猪俣道場の猪俣先生から聞いたのですが、 金融機関の出方も６月半ば位から少し変化の兆しがあるようです。
話戻りますが。。。Ｓ銀行の場合、
金利交渉は、最初の確定申告報告段階で可能だそうです。
０．５～１％の金利を調整は可能性が高いそうです。（最も大きくて２％も下げていただいた実績もあるそうです。）
その幅は何で決まるかは？明確には分かりませんが・・・
借入れの最初の段階から、金利が下がるような事前にできることを担当の担当者様に聞いたら
借り入れ後の金利交渉が有利に運ぶように・・・。
・定期預金の開設
・当該物件の資金のすべてのやり繰りをＳ銀行で行う
をするべきとアドバイスをもらいました。
担当者の方が、来週に本部に出向いて説明にうかがってくれるそうです。
個人としては、かなり大きな額のローンになるので、慎重に進めてくれるとのことで、
たのもしい限りです。
そして、来週は契約です。
もちろん、ローン条項をつけての契約となります。
やはり、色々実際に動くと新しい有益な情報が入ってきて勉強になります。