全国賃貸新聞社主催のフェアーin東京が来週にせまっていますね。

今年は平日、
私のようなサラリーマンにはフェアーの参加は難しいかもしれません。

ただ、懇親会を開き、全国から大家のみで集まろう～

という企画があります。
新橋で飲むそうです。

僕も参加します！

日程は8月5日(水)。場所は新橋！

開始：18時15分～

在住地区は問いませんので参加希望の場合は、本ブログのコメント経由で連絡ください。
（コメント欄に連絡いただいても、情報はオープンにされませんのでご安心ください。）

条件は大家さん限定です！その点けはよろしくお願いします。

お目当ての億越えの物件購入に向けての各種交渉が続いております。

●オーナー様との交渉

今回の物件の売主さんは・・・、倒産された法人様。建築会社さんで、今回の物件を土地から仕込みつくられたのですが、もろもろの事情があり、債務不履行にいたったようです。（そこそこの地場の会社さんだったようですが・・・昨今の不景気と融資がストップしたことで・・・こうなったようです。）

すでに弁護士さんが破産者の代理人として交渉窓口になっております。
物件についての質問＆回答をまとめて行いますということで、第一購入権利のある私と打ち合わせを行っていただくこととなりました。

私の一番の興味は・・・、現在の入居者さんとの契約について。

現行の契約は、

オーナー　→　サブリース業者　→　職員寮として一括賃貸してい大学病院

と聞いておりました。

オーナー⇔サブリース業者さんとの契約については、コピーもいただき８％手数料でサブリースをいただいていることは既に知っておりました。サブリース契約内容も一般的なもので、

・家賃は２年ごとの見直しの可能
・契約解除は6か月前でのの意思表示が必要

となっています。

私が気になっていたのは、サブリース⇔病院　　についての契約内容。
契約期間、家賃見直しまでの期間、解除条項などなど・・・。

一括借り上げは、確かに安定的な経営となると思えます。
しかし、一気に退去される状況もありハイリスクでもあるからです。

契約がどういうことになっているのか？
契約書を見せてもらえないか？いただけないか？とお願いに行ってきました。

60歳くらいの顔色がミョーに良い弁護士さんは、
とにかく機械的にしか状況を教えてくれませんでした。

『又貸しできるサブリース業者さんのお客様との契約について、
貴方にお伝えできるわけがございませんし、そういう義務は法律的にはありません。』

の一点張り。

『法的に教えてくれというのではなく、
ご存じなことを教えてくれないかと単にお願い申し上げているのですが・・・』

とシツコク粘り、
隣にいたオーナーであった建築会社を営んでいた社長さんから色々お話を聞かせてもらいました。

本当は、
物件オーナーであった破産債務者様も同席されると聞いて・・・
うなだれて元気もない方？と話をすることにやや遠慮がありましたが・・・、
実際お会いすると血色もよく元気ハツラツで、聞いていないことまでもバンバンお話ししてくれました。

ちなみに、その方は、いかにも土建屋さんの休日ファッションという感じで、
ゴルフに来ていくようなスラックスに、ＧＵＣCIと書いているＴシャツに、金のネックレスをされていました。

結論から言って、
その最終契約者である病院様が、簡単に一斉に出ていくリスクは相当少ないという判断ができました。

その他、物件の状態、メンテナンス会社との契約内容、修繕履歴などなど、
色んな事を、その社長さんから教えていただけました。

その、気の利かない弁護士さんは、とにかく聞くことなすこと、
『それは、答える必要のない質問ですね。』というリアクションをされる。

しまいには、
『購入に迷っていらっしゃるようであれば、無理に購入しない方がいいのではないでしょうか？
実際、この手の物件は昨今、値上がりしているとも聞いていますので、無理にコチラは売らない方が債権者様のためにもなると思っていますので。』

という始末。
（債権者さんも合意されているのに、このオッサン何言ってるんだ？～）

さすがに・・・この態度には、私も
『そういう言い方はないのではないでしょうか。』
と切り返し、しかし・・・ムードは悪くなり、少々、反省。

間に入っている、仲介業者さんは、さすがに契約がご破算になるのでは？
と心配して、『ま～、ま～、穏便に・・・。』
と仲介に入っていただく状況で、ややオモーい雰囲気で面談は終わりました。

しかし、とれる情報はとれましたし、
大方、物件には問題がないと判断できました。

サブリース契約については、所有権移転後、解除をしようと思っています。
各種メンテナンス契約についても、値引き交渉は可能と判断できましたので、
希望の収益性を確保できそうです。

あとは、資金の調達さえクリアーできれば購入しようと！判断しました。

債権からみ物件ということもあり日記等ではあまり書いておりませんでしたが・・・

着々と・・・進めていた・・・
億越えの築浅案件ですが・・・。

融資のほうですが、
最終的に不動産投資では有名なＳ銀行の担当様より、
『９０％のローンはいけますので・・・、全力で頑張ります！いろいろと書類を提出いただきますがよろしくお願いしまます、』と言われました。

その他、２つの都市銀行、1つの信金、１つのノンバンクにも業者さん経由であたったもらい、自身でも借り入れのある２つの地方銀行にも融資のお願いをしたのですが、

どこも・・・物件価格の７０％程度の融資しか認めてもらえず、
購入実施を決めるのであれば、Ｓ銀行様にお願いすることになりそうです。

金利が４．５％といことは覚悟してシュミレーションしていたのですが・・・、

借入期間もマックス３０年とわかり・・・。（３５年を期待していた）

シュミレーションすると、

Ｋ％（Loan constant） 6.08%
ＣＣＲ％（Cash-on-cash return） 15.21%
ＬＴＶ（Loan To Value Ratio） 89.80%
ＤＣＲ（Debt Coverage Ratio） 1.48
ＢＥＲ（Break-Even Rate） 71.73%

↑
３５年だとこういう感じでしたので、リスクも投資効率も下がります。

Ｋ％（Loan constant） 5.68%
ＣＣＲ％（Cash-on-cash return） 17.30%
ＬＴＶ（Loan To Value Ratio） 89.80%
ＤＣＲ（Debt Coverage Ratio） 1.58
ＢＥＲ（Break-Even Rate） 67.83%

30年だと、それでも、１５％以上のＣＣＲという最低ラインを超えていること、
人気立地で築も浅いので、キャピタルゲインも狙えるといことで現状はＧＯのつもりでいます。

１０年以上も、大手の信託銀行、ノンバンク、外資系で10億円越えの収益不動産をとりあつかっている大学後輩にも、相談をすると、『23区内＋周辺は最近は2億円～5億円くらいの物件がすっかりなくなっており、利回りは上がりつつあります。この場所で築1年なら6.5%くらいのキャップレートで購入する人もいると思うので、ローンがつくなら、ひろっておいてもリスクが低いと思います。とはいえ、長期保有となると・・・何ともいえないですが・・・。』というアドバイスもいただきました。

２～5年くらいでの出口も検討しつつ、前向きに進めるつもりです。

ちなみに・・・、
Ｓ銀行さんの担当者さんとも面談を行い、
『最近、融資は厳しいままなのですが・・・、個人投資家の方の投資意欲は活発ですね。
　債権者もそのあたりわかって来たら値上げ？もしくは、競売にもって　いくなんてこともいいかねません　から早く実行へ移しましょう！』

などとおっしゃっていました。

また、猪俣道場の猪俣先生から聞いたのですが、 金融機関の出方も６月半ば位から少し変化の兆しがあるようです。

話戻りますが。。。Ｓ銀行の場合、
金利交渉は、最初の確定申告報告段階で可能だそうです。
０．５～１％の金利を調整は可能性が高いそうです。（最も大きくて２％も下げていただいた実績もあるそうです。）

その幅は何で決まるかは？明確には分かりませんが・・・
借入れの最初の段階から、金利が下がるような事前にできることを担当の担当者様に聞いたら

借り入れ後の金利交渉が有利に運ぶように・・・。
・定期預金の開設
・当該物件の資金のすべてのやり繰りをＳ銀行で行う
をするべきとアドバイスをもらいました。

担当者の方が、来週に本部に出向いて説明にうかがってくれるそうです。
個人としては、かなり大きな額のローンになるので、慎重に進めてくれるとのことで、
たのもしい限りです。

そして、来週は契約です。
もちろん、ローン条項をつけての契約となります。

やはり、色々実際に動くと新しい有益な情報が入ってきて勉強になります。

長嶋修さんの新書を読ませていただきました。

5年前くらいに？
長嶋先生には不動産投資道場のセミナーなどを通して多くのことを教えていただました。

マクロ的な経済市況も含め論理的にシッカリと状況を語れるという人は・・・、
我々サラリーマンの知ることができる不動産業界の中では、数少ないと思います。

その中でも、長嶋先生は、難しいことも優しく語り教えていただける方であり、
内容についても、真髄ととらえた意義深いことを常に投げかけてくれている方だと思います。

本書も買って損させるようなことはない内容になっていますし、
こて先ともいえる収益物件の買い方など・・・ノウハウ、
とは無縁な不動産市況関連する経済見通しについて語っていただいています。

しっかりと、将来の不動産市況についてお勉強されたい方にはお勧め本だと思います。

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築年数30年OVERの三軒茶屋アパートのとある入居者さんからのお電話を立て続けにいただきました。（こちらの物件は自主管理なので）

①しめ切ったはずの家から帰るとハチが部屋に入っている
②お湯がでない

と。

①については、

ハチ調査をしてくれる業者を、仲の良い管理会社から教えてもらい、調査依頼をだしました。調査だけは無料ということで助かります。

②については、ガス屋さんに連絡して早急に直してもらいました。

とはいえ、一日は水しか使えないという状況だったので、銭湯代金を補填しますと、お詫び申し上げて対応しました。

結果、『暑かったので水風呂で大丈夫でした～』と
入居者さんから言っていただきましたが。

誠ににご迷惑かけました。申し訳ありません！

顧客不満足ネタは、場合によっては顧客満足に変えるチャンスですから、クイック対応が重要ですよね。

久々のご報告です。

5月に地盤強化に向けて柱を埋め込みました。
それと並行で、入居予定される法人さんと工事区分の確認していました。

　Ａ工事は、ビル本体の工事でビルオーナーの工事負担でビルオーナーが施工する工事です。共用の施設・共用通路・店舗区画等、また用途に対応した標準的な設備（メーター迄、または店舗区画迄）等の工事が含まれます。

　Ｂ工事はテナントが決まってから、テナントの要望によりビルオーナーが行う工事で、工事費はテナントオーナーが負担します。主に、ビル全体の施設・安全性・工程に影響を与える工事です。（例：分電盤、給排水工事、防水工事、厨房給排気工事・防災・空調設備等のＡ工事の追加変更工事）

　Ｃ工事は、テナントオーナーがビルオーナー承認の基に施工する工事です。（例：店舗内内装工事、什器備品、照明器具、電話工事等）

今回は、美容院＋ペットサロン＋カフェという企画ですので、
入居者さん独自の色々な企画が建築物にも加わります。

Ｂ＋Ｃ工事の投資だけで、私どもオーナーが投資する建築物より高いと聞いて驚きました。
美容院経営とは７～１０年回収が伴う大型な設備産業なんですね。

建築のほうは順調です。
今日いったら、骨太な鉄骨の組み立てが終わりました。
建物のイメージがつかめてきまいた。
何ともいえない感動がありました。

画像の確認

来週には床の鉄筋を流し込み、
翌週以降で、壁（ＡＬＣパネル）のはめ込みです。
ＡＬＣのパネルとは、こんなもんです。
↓
画像の確認

近所の方にも工事でいろいろご迷惑かけるということで
おそばせながら、ご挨拶に回りました。

10年以上ぶりの生まれ育った近所の方との
コミュニケーションで意外と会話が盛り上がっちゃいまいた。

次回は、子供達も勉強のためにも
一緒に建築現場を見てこようと思います。

私も借地権付きのアパート投資を行っています。

4年ほど前に、あの白岩貢さんから紹介いただき現金で購入させていただきました。

世田谷の人気地域で表面利回り２０％という数字、築30年以上のボロアパートのリスクを天秤にかけて悩みに悩んで、有り金を全て使って買った物件でした。

結果、アパートの痛みは殆どなく、大規模なリフォーム大はかかわらず、年間９０％程度の稼働をしており、あと２年ほどで全額回収が終わります。

その後、借地権付き物件を探してはいますが・・・、
これだ！という物件には出会っていません。

そんな中、こんな本を発見。さっそく購入。
借地権を購入できるノ体系だったウハウがあるのか？

楽しみです。

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