とある物件の投資の最終判断に悩んでいます。
物件は裕に億越え・・・。
東急線沿いの築1年を超えないRCの物件。
見た目も超立派。
私の今まで買ってきたボロ家とはまったく異なる次元の物件です。
表面利回りで９％越え。
いわく物件を得意とされている業者さんからの紹介でした。
今回も任意売却物件。
最近、
2件ほど入れた任意売却物件の買い付けですが。。。。2件とも価格について最終的に債権者と折り合いがつかず・・・。流れました。
なかなか上手く運ばない任意売却物件ですが。。。、
今回は債権者とも既に価格の折り合いもついており・・・。
一番での入札となっています。
ただし、
融資先を短時間で見つけないといけません・・・。
築浅で、億越え物件で物件価格の９０％以上の融資を引っ張ろうとすると・・・、
誰もが知っている地方銀行のS銀行しかない・・・ということは5月に６つの銀行とコンタクトして分かっています。ほかの銀行はかなりの額の共同担保を求められます。
満室経営（現在、とある法人が全室借り上げ中）で、
金利４．５％の３５年ローンとなると。
FCR（Free-and-Clear Return） 7.55%
Ｋ％（Loan constant） 5.68%
ＣＣＲ％（Cash-on-cash return） 17.30%
ＬＴＶ（Loan To Value Ratio） 89.80%
ＤＣＲ（Debt Coverage Ratio） 1.58
ＢＥＲ（Break-Even Rate） 67.83%
お～、それほどは悪くない。
人気立地＋ほぼ新築ということを考えればGOか！
しかし、マックス３０年でしかローンが組めない、
８％の手数料をとられてのサブリース契約ということが本日発覚。
FCR（Free-and-Clear Return） 6.86%
Ｋ％（Loan constant） 6.08%
ＣＣＲ％（Cash-on-cash return） 10.90%
ＬＴＶ（Loan To Value Ratio） 89.80%
ＤＣＲ（Debt Coverage Ratio） 1.34
ＢＥＲ（Break-Even Rate） 71.73%
うう～。一番、私が重要視しているCCRで１０．９％とは・・・。
１５％が最低ラインとして見ているので・・・これではキッツイ。
しかもDCRも１．３４と危険なラインに近づいています。
それもで投資のチャンスをうかがうとなると、
●直接での法人と借り上げ契約に切り替えられるか、かつ、長期で現在の法人さんと契約していただける可能性を確認しておく
●S銀行との金利を早期に低く調整ができるかを事前に確認しておく（現行の市況だと・・・、他行の安い金利への変更は難しい？だろう）
→業者さんの話によると、一回、確定申告を行えば、ある一定の額をだすと０．５％～２％程度の金利引き下げを行うとの話でした。
もし、上記二つの可能性が現実化されれば、
３．５％の金利計算で、
FCR（Free-and-Clear Return） 7.55%
Ｋ％（Loan constant） 5.39%
ＣＣＲ％（Cash-on-cash return） 18.82%
ＬＴＶ（Loan To Value Ratio） 89.80%
ＤＣＲ（Debt Coverage Ratio） 1.67
ＢＥＲ（Break-Even Rate） 65.01%
という投資分析になる。
これなら、現状の市況においても投資に値する数字ではないかと思っています。
こんな分析をして、審査の細かな書類を提出してしまいましたが・・・。
まだ、物件すら見に行っておりません～～～
昨月の経験で、素早く対応できましたが、２番手の入札の投資家さんも融資先へコンタクト中といいます。
また、昨今、業者さん・金融機関さんが、しきりに言うのは、『物件の底値感を感じるし、物件が少なくなった～』というセリフ。
本当に・・・、
実際どうなのか分かりませんが・・・。
さっそく、物件をチェックし、上記の交渉を行わないといけません。
明日から忙しくなりそうです・・・。
FCR（Free-and-Clear Return） 7.55%
Ｋ％（Loan constant） 6.08%
ＣＣＲ％（Cash-on-cash return） 15.21%
レバレッジ ＋
ＬＴＶ（Loan To Value Ratio） 89.80%
ＤＣＲ（Debt Coverage Ratio） 1.48
ＢＥＲ（Break-Even Rate） 71.73%