今週は、サラリーマン流不動産投資道場を運営する稲葉社長と親戚でもあり、
mixiで、たびたびコミュニケーションをとらせていただいている、Ｏさんの主催で行われたオフ会に参加させていただきました。

ちょっと遅刻をしてしまい、皆さんが自己紹介中にバタバタと席に着いたのですが、

Ｏさんの職歴もあって・・・、

今まで参加してきたオフ会に比べると、えらいハイソな方が多いオフ会でした。

業者の方で言うと、５つも６つも不動産資格を持たれている方だったり、
バリバリの金融マンの方であったりと・・・。有名な不動産コンサルの方も来られていました。

とはいえ、どの方も決して知識をひけらかすような態度は全くなく・・・、
人格的にも素晴らしい方ばかりで、大変有意義な出会いのある飲み会でした。

数年前は、こうした出会いがあると稲葉社長に『こういう方がいるからセミナー企画しなさいよ！』なんて言っていましたが、最近は、そうした出会いも少なくなっていたので、稲葉社長に企画の提案なんてしていなかったのですが、今回は、ぜひ提案したくなるような方もいました。

来週、稲葉社長と久々に会うので、いろいろ提案してみようと思っています。

とある物件の投資の最終判断に悩んでいます。

物件は裕に億越え・・・。
東急線沿いの築1年を超えないRCの物件。
見た目も超立派。
私の今まで買ってきたボロ家とはまったく異なる次元の物件です。

表面利回りで９％越え。

いわく物件を得意とされている業者さんからの紹介でした。
今回も任意売却物件。

最近、

2件ほど入れた任意売却物件の買い付けですが。。。。2件とも価格について最終的に債権者と折り合いがつかず・・・。流れました。

なかなか上手く運ばない任意売却物件ですが。。。、

今回は債権者とも既に価格の折り合いもついており・・・。
一番での入札となっています。

ただし、
融資先を短時間で見つけないといけません・・・。

築浅で、億越え物件で物件価格の９０％以上の融資を引っ張ろうとすると・・・、
誰もが知っている地方銀行のS銀行しかない・・・ということは5月に６つの銀行とコンタクトして分かっています。ほかの銀行はかなりの額の共同担保を求められます。

満室経営（現在、とある法人が全室借り上げ中）で、
金利４．５％の３５年ローンとなると。

FCR（Free-and-Clear Return） 7.55%
Ｋ％（Loan constant） 5.68%
ＣＣＲ％（Cash-on-cash return） 17.30%
ＬＴＶ（Loan To Value Ratio） 89.80%
ＤＣＲ（Debt Coverage Ratio） 1.58
ＢＥＲ（Break-Even Rate） 67.83%

お～、それほどは悪くない。
人気立地＋ほぼ新築ということを考えればGOか！

しかし、マックス３０年でしかローンが組めない、
８％の手数料をとられてのサブリース契約ということが本日発覚。

FCR（Free-and-Clear Return） 6.86%
Ｋ％（Loan constant） 6.08%
ＣＣＲ％（Cash-on-cash return） 10.90%
ＬＴＶ（Loan To Value Ratio） 89.80%
ＤＣＲ（Debt Coverage Ratio） 1.34
ＢＥＲ（Break-Even Rate） 71.73%

うう～。一番、私が重要視しているCCRで１０．９％とは・・・。
１５％が最低ラインとして見ているので・・・これではキッツイ。
しかもDCRも１．３４と危険なラインに近づいています。

それもで投資のチャンスをうかがうとなると、

●直接での法人と借り上げ契約に切り替えられるか、かつ、長期で現在の法人さんと契約していただける可能性を確認しておく
●S銀行との金利を早期に低く調整ができるかを事前に確認しておく（現行の市況だと・・・、他行の安い金利への変更は難しい？だろう）
　→業者さんの話によると、一回、確定申告を行えば、ある一定の額をだすと０．５％～２％程度の金利引き下げを行うとの話でした。

もし、上記二つの可能性が現実化されれば、
３．５％の金利計算で、

FCR（Free-and-Clear Return） 7.55%
Ｋ％（Loan constant） 5.39%
ＣＣＲ％（Cash-on-cash return） 18.82%
ＬＴＶ（Loan To Value Ratio） 89.80%
ＤＣＲ（Debt Coverage Ratio） 1.67
ＢＥＲ（Break-Even Rate） 65.01%

という投資分析になる。

これなら、現状の市況においても投資に値する数字ではないかと思っています。

こんな分析をして、審査の細かな書類を提出してしまいましたが・・・。
まだ、物件すら見に行っておりません～～～

昨月の経験で、素早く対応できましたが、２番手の入札の投資家さんも融資先へコンタクト中といいます。

また、昨今、業者さん・金融機関さんが、しきりに言うのは、『物件の底値感を感じるし、物件が少なくなった～』というセリフ。

本当に・・・、
実際どうなのか分かりませんが・・・。

さっそく、物件をチェックし、上記の交渉を行わないといけません。
明日から忙しくなりそうです・・・。

FCR（Free-and-Clear Return） 7.55%
Ｋ％（Loan constant） 6.08%
ＣＣＲ％（Cash-on-cash return） 15.21%
レバレッジ ＋
ＬＴＶ（Loan To Value Ratio） 89.80%
ＤＣＲ（Debt Coverage Ratio） 1.48
ＢＥＲ（Break-Even Rate） 71.73%

私は不動産投資以外にも・・・

（後輩などのプランした）事業にも投資をしています。

現在、過去３件しており、投資額は４００万円ほどでしょうか。
期待利回りは年間２０％（単利）を下限に考えて投資をします。
利回りは、不動産と異なり、投資額がゼロになる可能性もあるので、このくらいが妥当なところだと思ってます。

二勝一敗という結果です。

また、単に投資だけではなく、
金も出すが、基本、少しだけ口もださせてもらいます。

彼らは、エネルギッシュで体力もあり、アイデアに満ちているのですが、
サラリーマンとして数年の経験しか事業の経験がないので
ＰＬとか投資効率といった財務力、人材マネジメント力が概して弱く、
あと、金への執着心も高いほうで、ついつい顧客視点の抜けた発想をしやすいので、
そういうったことに、僕はアドバイスをしますし、人を紹介することもあります。

一応、ＭＢＡの取得から得られた経営の基本スキル的な話なので、彼らもフムフムと聞いて参考にしてくれます。しかも、タダですし。

そういった貢献を少しでもできることは非常に喜ばしいことです。

つい最近、新しい共同出資の相談をいただきました。

この話をもってきた彼は、

彼が学生時代から知っており、なかなかのアイデアマンで、以前はアイランド（島）投資の情報サイトを作りたいので共同出資の相談をしてきました。
島への投資経験のあるプロの方を紹介し、その方は100万円＋僕も50万円ですが投資の約束をしました。

結果、もろもろの問題で事業はスタートしなかったのですが。

彼がもってきたのは・・・、今回のネタは通販ビジネスでした。

ネット通販は私の現在の本職でもありますし、
今回の話は、島の話に比較しても（笑）手堅い事業なわりに利益率は高いということもあり、前向きに考えると、回答をさせてもらいました。

私への期待投資額と、リターン方法を
次回オファーいただくことになりました。

絶対的な投資額が少ないのでリターンに限界があるのと、費やす時間などを考えると、
決してオイシイ話ではないですが、事業への柔軟な頭創りだったり、若い人からもらえる情熱だったり、異なることでの意義深さがあると思っています。

他のサラリーマン投資家さんには薦められませんが・・・。

そんなことをしていると・・・

【週末起業】で有名な藤井孝一が『副業をガイドする本』（仮名）という書籍のリリースを検討している出版会社さんから、取材のご連絡をいただきました。
株式投資・不動産投資・アルバイト・・などを実際にやっているサラリーマンにインタビューをして書籍にまとめるという企画だそうです。

「お宝不動産」で金持ちになる！-サラリーマンでもできる不動産投資入門 沢 孝史 筑摩書房 2004-02-26 売り上げランキング : 60614 Amazonで詳しく見る by G-Tools

あの沢さんの紹介だそうです。

おそらく、不動産経営の副業についていろいろ聞かれるのでしょう。

本当は、上記のような副業が本業になる？！かもしれないような副業のネタ探しを僕はしているところもあるので、そっちの話ができればな～と思っているのですが・・・

不動産経営については、
卓越した話ではなく、誰でもコツコツやれば、それなりに稼げるぞ！
というオモシロくはない？話をさせていただくことになりそうです。

サラリーマン稼業が忙しく、
クタクタで帰ってくる毎日でなかなか、なかなか日記すら書けませんでした。

その間に、妻の頑張りもあり、めでたく最後の空き室が埋まりました。

とはいっても、
敷金礼金ゼロ（二年以内の解約は一か月のペナルティ）、家賃も４千円下げての結果です。

３か月程度の空室となりました。

この物件は、借地権のボロアパートということもあり、
利回り２０％という利回りを実現していたのですが、

４千円の値引き、３か月の空室となると、１４％という利回りに一気に下がります。

いろいろ頑張ったつもりですが・・・、

これが今の現実なのでしょうか。

三軒茶屋という立地も苦しいアパート経営になりつつあるのでしょうか？？？

と、やや悲観的なことを申し上げましたが、
私自身の投資意欲は衰えていません。

中古一戸を２軒を今日はみてきました。

現金買い前提なので表面利回り１５％となると、２割以上のの値引きを要求することなります。ダメもとで買付入れてみようかと。

また、億越えの任意売却物件に指し値をいれております。
築３年のＲＣの立派なマンションですが、所有会社が既に倒産され管財人との交渉をしています。

５～６人ほど購入希望者がおり、資金調達ができている方から交渉にのるということで、私も５つほどの金融機関に融資依頼をしております。

物件価格の９０％程度の融資額となるので、
難しい？状況ではあります。

とはいえ、
山手線駅まで一駅の駅から徒歩５分、都営地下鉄二駅が使える立地で、ＲＣの超築浅物件で最終利回り８％程度の話が、私のような一般人にでてくるご時世なんですね。

融資は難しいかもしれませんが、
現状の各金融機関の審査基準をしることも重要なことと思って、
面倒でしたが、諸々の書類を提出しました。

回答が楽しみです。