マイミク友達のジュービルさんのmixi日記に、

最近、麻布・白金・広尾等東京都心の高級マンションに特化して、この数年急激に所有物件を増やされた大家さんが、東京港区の高級レジは、主に借りていた外資系企業の方々がいなくなり、大変な状況だという、話がありました。

つい数年前に、

外資系で勤める狩猟民族タイプの賃貸派ビジネスマンをターゲットに、麻布・白金・広尾等東京都心の高級マンションを狙うべし！的な投資本もありましたが、さすがに・・・、今回の金融までは読み切れなかったことになります。

先日参加したセミナーで、アトラクターズ・ラボさんが調査結果を話されていましたが、
家賃のブレが低い地域は県境の川沿いの都内側がそうだと・・・。

江戸川区、葛飾区などがそれにあたります。

不景気になっても、都内を超えることだけは・・・という思いが働き、
逆に景気がよくなると収入が上がり、何とか都内に狙って引っ越そうとする思いが働く。
という話なようです。

景気が悪い、ということは儲からない『原因』ではなく、

その条件をいかに克服するかが肝心なのである。

ｂｙ　藤田田

大家業にも言えるお言葉です・・・。

この春に３室の退去が決まっており事前の準備をしていることは本ブログでも伝えました。

その一つに東大近くの区分所有物件があります。
過去、東大の職員さん、次に、同区内の専門学校に通う学生さんに入居いただいていました。

今回は３月前半の退去ということで、勝負のタイミングが数週間しかないということで少々心配していました。なんせ、文教区域は３月を逃すと・・・、コワいですからね。

とにかく早めにチラシも作っておいて、今週からネット等では『３月入居可能！』ということで情報を公開しておきました。

そうしたら、、、

今日にお申込がありました！！

すぐにでも契約をされたいといいます。
今年の春に九州の大学を卒業され、都内で就職予定の方でした。

まったく予想外なのですが、
東京大学周辺って普通のビジネスパーソンの方にもニーズがあるようですかね。
特に地方から出てこられた親御さん向けには。
地下鉄も充実していますし、学生街で物価も都内にしては安いですし、東大という安心感も、遠く離れた両親の方からみても安心感があるのかもしれませんね。？？

確かに環境は、落ち着きもあり、緑も豊富で良いところですからね。

地方の方は週末にこられ、その間に物件を見るだけみて、そこから決めなくてはいけません。
以前撮った空室時の写真を管理会社の方に預けておいたことが有効に働いて即決につながったようです。

無事、契約までつながればと思います。

空室期間はリフォーム期間入れて半月程度で済みます。

ちなみに、このワンルームマンションの所有は、この４月で７年目になりますが、その間の空室期間はこれもいれて、１ヶ月以内で済んでいると思います。

ありがたい話です。

苦しくなってきた不動産経営ですが、
こういう話もあるのでやめられません！！

ウヒョ～～。

今日！こちらに参加してきました！

「サラリーマン流不動産投資道場」五周年記念セミナー
不動産市場激変の”今”を賢く生き抜く術をプロから学べ
「今だから使える不動産投資の戦略　2009 」

8時間の長丁場で疲れましたが、飽きることない内容盛り沢山でした！！
また、沢さん・猪俣先生・高梨さんと・・・、色々な方に久々にお会いできてうれしかったです。

今後の戦略を考えるのに参考になる情報が多くありました。

その中でも驚いたのが、
現状の賃貸マーケティングがどうなっているのかご説明いただけたアトラクターズ・ラボ株式会社・沖有人社長の講演。

『賃貸価格は上昇している！』

という言い切り。
それを裏付けるデータ量に驚き。

ポイントをいうと、

『ストックの滅失が市場の需要バランスに大きく影響し、縮小市場でも安定し得る』

これだけでは分かりませんよね？

でも、これ以上はいえません～～。

やっぱお金払った人しかノウハウはたまりません！！

しかし、同社の市場分析ツールは卓越していますね。

レベルが違います。
競合物件の入居記録（トラックレコード）が把握できます。
その、法人向けに提供している月次単位で展開するASPサービスを、一般人の方にも物件単位で低料金で提供するとおっしゃっていました。（都内近辺だけが対象らしいですが・・・）

▼サービス概要です。
http://www.a-lab.co.jp/product/pmreport.html

父がもつ都内新橋にあるオフィス向けの区分所有の客付けが苦戦していると聞いたのが年末。

空室になって半年。
いろいろ聞くと数十年前に購入した会社一社経由でしか客付けを行っていません。

これじゃダメだよと・・・、

年明けから妻に頼んで近所にある不動産に売り込みに出かけてもらいました。
３社ほどに声をかけておきました。

結果、１か月もたたずに入居者候補となる弁護士さんが申し込みをいただきました。

こんなもんだったりします。

そして、まだ、オチがある。

父親は勝手に１月になって家賃を２割も下げて、昔からの業者へ客付けを改めて依頼していました。
妻はそのことを聞いておらず高い金額で、その弁護士さんから申し込みをいただいていました。

とはいえ、その弁護士さんも馬鹿じゃないので安い価格の入居募集情報をあとから見つけたようで、その価格に合わせてくれと言われ・・・、安い方の価格での入居契約が決まりました。

私の父のような・・・、
年老いてきて、価格でしか勝負できない大家が世の中には少くないんだと思います。

ちなみに私の父親は、物件を見ないで買った不動産もあるといいます。（驚き！）
不動産投資される方は、本業で忙しいか、地主の農耕民族タイプが多く、無防備な方が大家さんになっているケースが多いともいえます。

１５年前に浜松の区分所有を営業マンに言われるままに１５００万円で購入し、先日、手放そうと見積ったら・・・、たったの３００万円以下の価値と、悲しい判決が下されました。（ここまで来ると・・・、息子でも呆れて何も言えません。）

明日発売されるアエラで『「家賃崩落」都心で始まった』といった特集がありますが、愚直に営業することすらしていない（できない）大家さんが散財している賃貸経営は、厳しくなったとはいえ・・・、まだまだオイシイ市場なのかもしれません。

しかし、本当のプロが都内・地方都市ではＲＥＩＴ等で仕込んだ大型物件について、シノギを削って空室を埋めにかかっていますから、ある意味、小資本の個人大家では厳しくなっていくことでしょう。

そういう観点でいうと、比較的空室率が少なく、ＲＥＩＴなどの資本が入ってきていないで古い大家さんの物件が占めている地域が、モチベーションの高い個人大家さんにとっては勝ち続けやすい市場なのかもしれません。

現行、鉄骨ビルでの新物件取得を検討中です・・・。

ということでお友達のＧＯＨＭＡさんからの紹介を受けた本でお勉強しています。

～鉄骨造のつくり方～特集です。写真で細かに作るまでの方法が細かく展開されていました。
素人でもわかるように丁寧に書いてあります。

勉強になります。ＧＯＨＭＡさんありがとう！！

建築知識 2008年 12月号 [雑誌] エクスナレッジ 2008-11-20 売り上げランキング : Amazonで詳しく見る by G-Tools

その前に、ローンが通るのかが心配ですが・・・。

申込者100名越え！

豪華な講師陣が語りつくします。

不動産投資道場　五周年記念セミナー　
不動産投資の戦略２００９

http://www.sftd.jp/audios/seminar_090211.php

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この春に１５室中３室の方が退出されます。

年々厳しくなるお客様探し・・・。

今年は、早め早めに全ての打ち手を展開して、
変な駆け引きをせず２月からフルスルットル展開をしようと
管理社長の妻と話しています。

打ち手とは・・・、

●敷金０（クリーニング代は事前にいただく）、礼金１か月
●カーテン・電気・（必要であればもの押し竿）の事前装着
●その他の古い蛍光灯、汚れたスイッチカバーのリプレイス、その他必要なリフォーム
●仲介会社へのインセンティブ提供＋営業活動

これを今回は小出しにはせず一気に行い、
天命を待とうという作戦です。

２月の事前準備が勝負です。

そして、３月になったら、毎週、仲介会社さんとコミュニケーション、場合によっては、ミーティングを行おうと思っています。