年が明け・・・春の引っ越しシーズンを迎えます。

今年は不景気により、転居者は少ないだろうと・・・想像していました。

そんな中、学生さんが予定通り退去の予定の連絡をいただきました。
他の部屋の状況も確認しておいたおいたほうがいいだろうと・・・・、春に契約満期を迎える部屋の対し強予定を妻に管理会社経由でチェックしてもらいました・・・。

加えて、二室の退室の意思を確認できました。
実際、『う～～・・・』というストレスもありますが、今の時点で準備をできるだけでも良かったです。

退去日１か月前に連絡いただくように契約していますが、その前に退去予定を把握しておくだけでも準備期間に余裕ができます。

こうした受け身ではなく、攻めの姿勢が満室経営には大事ですよね。

木曜日には大家さん達のオフ会に参加させていただきました。

mixi経由でお知り合いになったNORIさんからご紹介いただいたGOHMAさんからのお誘いで田町まで行きました。

早めに会社を出て現地に7時に行ったら、既に大盛り上がりの様相。

まずは目に入ったのが、肌のやや浅黒いおじ様がしゃべり倒しております。
圧倒されました。

このお方は、アカちゃんさん。
セクハラトークが話の９０％とハチャメチャでしたが書籍も出版されている有名投資家さんです。

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また、

そのセクハラトークに突っ込みをいれて楽しんでいるお方が、DOMBEさん。相当な不動産をお持ち、裕にサラリー以上のキャッシュフローを稼がれている大投資家さん。アカちゃんさんへのツッコミは容赦ないが、オフ会初の私にお気づかいいただき、色々と話しかけてくださる心やさしいお方でした。

その他、女性投資家でまさに貴婦人的な様相の黄金ガールさん、知的風ビジネスマンのバタさんと、
多くの大家さんとお話しさせていただきました。

実は、ここ数年、本業も忙しかったこともあったのと、
どうしても大家会に行くと、お金ギッシュな油っぽい話が多く、だんだんと胃がもたれるような感があったので、遠ざけていたが、今回のオフ会は非常に楽しかった。

今回いらっしゃった方々は、大家業の楽しさ・難しさの両面を知っているようで、変な力みのない方ばかりで、居心地が良かったです。

ちなみに、行ったお店は『らくだのこぶ』という焼肉酒場。ここの肉はうまかった！リーズナブル＆フレッシュ！
また、行きたいお店です。選定いただいたバタさんに感謝です。

この飲み会で改めて思ったのが、
僕が不動産投資（2002年）を始めようとしたころと時代は大きく変わったな～ということ。
世にサラリーマン向けの不動産投資情報がない！なさすぎ！仲間もいない！
ということで、『サラリーマン流不動産投資道場』を立ち上げました（2003年）。

その頃に、会社の先輩だった藤山勇治がサラリーマンでもリッチになれる不動投資の本を出版されました。その後、沢さん、など多くの卓越されたサラリーマン投資家さんが多くの情報を出すようになり、ｍｉｘｉといったＳＮＳやブログ等でネットワークが構成されやすい環境が整い、そういった情報を巧みに活用する知的レベルの高いサラリーマン投資家さん達が高いパフォーマンスを残すようになりました。
（そういう恵まれた状況になったこともあり、『サラリーマン流不動産投資道場』の運営をライフシークの稲葉社長にすべてお任せすることにしました。）

サラリーマン投資家の【台頭】→【拡大】というステージがここ数年でした。
今後は？？と考えると、きっと、【成熟】→【淘汰】というステージに移るんでしょうね。
いや、もう始まっています。

・空室率上昇
・限られた人だけへの融資

そのシグナルは既に出ています。
もっというと、投資家さんによっては、不動産から資金をより経済効率の高いものに移している方もいます。

こういう環境下で不動産投資を行い続けるんだ！という覚悟が必要ですね。

この月～金と死ぬほど働きました。ぐったり。

でも、休んでいられません。
今日土曜日は温かくまさに副業日和（そんなのないけど？）で、朝から副業ごとで大忙しでした。

朝から、まずはフランチャイズで行っているスクールの発表会企画の打ち合わせ。
１２０人まで生徒さんも増え、発表会もすっかり大イベント。

僕の後輩が校長として、すべてのマネジメントをしてくれているので僕は当日は完全に裏方です。
（普段も基本メールと電話だけで僕の責任範囲は遂行できています。）

でも、

生徒さんの晴れ姿を見ることはとてもオーナーとして凄く楽しいことです。
当日が本当に楽しみです。

そして、次に千葉へ出向き新築をアパート設計業者さんと打ち合わせ。
候補物件になるえるか色々聞いてきました。

・差別化された設計企画
・融資パワー

という観点で素晴らしいご提案をいただけました。
社長さんもパワフルでしたし、年齢も一緒ということで意気投合。

あとは、

・何かと手間のかかる新築にトライするのか？
・千葉市という場所のマーケットで勝負するのか？

という自分の好みを加味して最終判断しようと思います。

来週はパートナーである妻も連れて現地を見たり、
他の物件を見学させていただく予定です。

その後、あの浦田健さんが夏に催しをした、『金持ち大家さん(R)フェスティバル2008』のアカデミー賞に私と同じくノミネートされたNORIさんと秋葉原で待ち合わせ大家談義。

NORIさんは、福岡で５０戸近い不動産をもつサラリーマン大家さん。
NORIさんの満室経営の工夫をいろいろ聞かせていただきました。
すごく不動産を愛されていて１００金やニトリで安い家具を買っては自分のアパートに設置し差別化をはかり九州市という空室率の高い場所で１００％満室経営に向けて頑張っておられます。

オリジナリティーがあり大変参考になりました。

私といえば・・・
そういう面では、自転車プレゼントくらいのことしかしていないので刺激を受けて帰ってきました。

今後も志の高い大家さんとのコミュニケーションを大事にしつつも、自分も工夫したトライを多く行い失敗体験・成功体験を積み、他の大家さんにコントリビューションできるようになりたいと思いまいた。

以上です。

僕も本セミナーでパナリストとして参加します。

豪華な講師陣の参加が続々と決定！
不動産投資道場　五周年記念セミナー　不動産投資の戦略２００９http://www.sftd.jp/audios/seminar_090211.php
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今日は僕の良きアドバイザーであるCFネッツさんと今年の購入戦略についての相談のために同社の青山オフィスに行ってきました。

金融機関の現状方針をアップデイトし、
自己資金からみて買える物件の条件を改めて整理していただいた。

FCR,CCR,DCR,K%などのファイナンスデータの目安をつけ、
買える物件を考える。

上記のような分析データについては数年前まではうとかったですが、
数度にわたる猪俣塾（http://www.sftd.jp/audios/seminar_090228.php）
のセミナーで徹底的に習得させていただいたので、
今はCPMという難易度の高い不動産資格をもつコンサルタントさんのワーディングと論理もだいたい理解できるようになりました。

やはり課題は、

現状金融機関の融資ルールでは融資期間が長くとれないという理由で築が古い物件であると、なかなかCF（キャッシュフロー）が確保できないということ。

築の浅いアパートはあまり出回っていないし、
RCマンションだと管理費がかかってしまうことがありCFを痛めてしまう。

自己資金を多くいれてCFを安定させる方法もあるが、
それを極端に行うと対自己資金利回りが下がり、不動産投資のメリットが出ない。

そのあたりを勘案しバランスのとれるところ探りながら、
候補タイプの物件を決めてきました。

とはいえそういう物件が本当に出てくるのか・・・な？？

ここからはジックリ探すしかありません。

東京は、今日の午前中は天気もよかったので（午後から雪が降ってきました。）、
同社から、青山通り～桜田門～半蔵門～大手町～日比谷～銀座～日本橋～茅場町～通って、
走って帰ってきました。

３連休ということで空気も澄んでおりで気分よく８０分ほどかけて帰宅しました。

『走る！スーパー大家さん』を目指す私は、
昨年末から相当走りこんでいます。
来週は、高橋尚子も参加したことのある幕張で開かれるマリンマラソンのハーフの部にエントリーしています。

そして、本番は２月の青梅マラソン（３０ＫＭ）。

今年の東京マラソンは落選したので、本レースが今年のメインレースです。

昨年も同様にそれなりに準備して当日をむかえたのですが、
大雪でレースが中止になってしまいまいた。
そして、最悪なことに雪かきしていたら、ぎっくり腰になってしまうという悲劇な事件がありました。

今年はそうならないように細心の配慮をしながら練習を積んでいます。
距離は着実に目標数値を積んでいるので、あとは体重調整です。
３kgsくらいは落して当日をむかえればいいな～と考えています。
これ、将来のメタボ対策の一貫であったりもします。

不動産購入もマラソンもジックリと亀さんスタイルで進めていきます。

初詣もしっかりとしていなかったので、
この三連休に、家族で江東区・亀戸の七福神巡りに行ってきました。

七福神というと、
①恵比寿様、②大黒天様、③毘沙門天様、④弁才天様、⑤福禄寿様、⑥寿老人様、⑦布袋様
です。ご存じでした？？

その中でも商売繁盛の神である恵比寿様に今年の商売繁盛・満室経営を願ってきました。
画像の確認

僕も参加します！

豪華な講師陣の参加が続々と決定！！

不動産投資道場　五周年記念セミナー　
不動産投資の戦略２００９

http://www.sftd.jp/audios/seminar_090211.php

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あけましておめでとうございます。
（おそくなりましたが・・・、）

何卒、よろしくお願いします。

今年の正月はというと・・・、

１日は、早朝初日の出お参りマラソン＋親戚周り。
２日は、デパート周り。（妻のバーゲンセールに付き合う）
３日は、箱根駅伝観戦三昧。

毎年、こんな感じのお正月です。

それにしても、今年の箱根マラソンの東洋大学の優勝は劇的でした。
５区の一年選手のランナーの活躍がすごかったですね。

NTVのアナウンサーは”山の神童あらわる！”とシャウトしていました。

うまい表現しますね。

今年は、副業としては、
・実家の店舗テナントプロジェクトの成功
・親戚の空室対策サポート
・自身の新しい物件購入と満室経営
と色々やらねばいけないことがあります・・・。

慌てず確実に一つ一つやり遂げていきます。
そして、

・大家検定にもチャレンジします。

とはいいつつ、
本業第一を大テーマにしているので、
サラリーマンとしてのビジネスライフを中心に行動し達成を成し遂げる！
ことが第一優先ですが。

いずれにせよ、効率的なタイムマネジメントが肝になってきます。
任せられるところはパートナーなどを上手に活用し、
無駄を削ぎ落として、集中すべきことに時間を投下できるかがポイントだと思っています。

がんばって良い年にしたいです。