価格のチェックをしている人なら既に感じていると思いますが、
都内の収益不動産の利回りが上がってきています。

先日も都内の阿佐ヶ谷にある億超えの中古アパート物件において、
２割引きもの価格交渉にのってきた話があったので、これはチャンスだと思い、
購入にむけて色々と進めていたのですが、最終的には購入を断念しました。

人気の阿佐ヶ谷ということで地域的には文句はないのでしたが、
類似物件（築古のワンルーム）の賃貸競争の激しさが理由でした。

都心であれば空室率５％程度で見込んでのシュミレーションで十分なキャッシュフローが得られるという見込みだったのですが、徹底した現地の聞き込みや類似物件巡り＆チェックをすると空室率１０％～１５％は読むべきではないかと判断した結果です。

それにしても、都内でみても昨年の今頃と比べると
１～２％は利回りが上がっている感じです。

都内でも、安定したCFが出る物件が出てきましたよね。

ただ、金融機関はシブイっすね～～。

5年前、昨年と借り入れをしている僕からいうと二つのメインバンクさんからは見事NGの審査結果でした。
とはいえ、償却残が少ない木造アパートでしたらから止む得ないですが。

それでも、色々聞いていると、

・年収の10倍くらいが限界とか、
・物件の７割までが限界とか、
各金融機関の新しいルールを聞けて勉強にはなりました。

しかし、
これもまた色々情勢は変わりそうですね。
基本、お上は融資の緩和を促しているようですから。

金融機関の情勢で買えるものも買えなくなるのが不動産投資の肝ですので、
今後も金融機関の動向に注意しながら、良い物件を探していきたいと思っています。

右目で不動産探し、左目で金融機関の融資方針チェック、という感じでしょうか。

とある大家さんミクトモが、

【マダム・ホー】の本が面白いといっていたので本書を読んでみました。



マダム・ホーなんて名前を聞いて、最初は怪しい中国人かと思ったのですが、

実は大阪市生まれの日本人の女性の方でした。



神戸にあるインターナショナルスクールを経て若くして単身渡米。医学系の大学院まで出られた方で、インドネシア出身の華僑の方と結婚され、一度は貧乏を経験したものの不動産投資によってOLをしながら２０代で最初の１億円の資産を作り、その後は投資家として成功された背景のある予想とは反して信頼のおける方でした。



彼女なりの日米中の文化・思考をミックスした成功への思考を紹介されておりユニークなものでした。

この手の本は全てそうかもしれませんが、一つでも参考になることがあれば十分だと思います。

世界一愚かなお金持ち、日本人 (ディスカヴァー携書 18) マダム・ホー ディスカヴァー・トゥエンティワン 2008-01-13 売り上げランキング : 21221 Amazonで詳しく見る by G-Tools

【お金で買えるものと買えないもの】を大事にしなさいと言っていました。
そして、こんな格言が引用されていました。

お金で『家』は買えるけれど、『家庭』は買えない。
お金で『時計』は買えるけれど、『時間』は買えない。
お金で『ベット』は買えるけれど、『快適な睡眠』は買えない。
お金で『本』は買えるけれど、『知識』は買えない。
お金で『名医』は買えるけれど、『健康』は買えない。
お金で地位』は買えるけれど、『尊敬』は買えない。
お金で『血』は買えるけれど、『命』は買えない。
お金で『セックス』は買えるけれど、『愛』は買えない。

皆様のご存知のとおり、昨今、取捨選択が難しくなるほどお金持ち本が出ています。



その中でも本書は、そういう本とは一線を画しています。



アカデミックな研究課題として、日本の〔お金持ち〕の実態をアンケートからの結果をベースに幅広い角度から探求された結果と分析がまとめられたものです。

ちなみに、米国は２０年以上にもわたって同様の研究がされているそうです。



皆様がイメージしているお金持ちの存在、その背景などを真に理解を促するための、きな臭さの全くない良書です。



ちなみに、私が本書で一番印象的なパートは、アンケートに答えた経営者の方のもので、一部上場を一代で築かれた資産家のコメントでした。


『誰にでもできることだっても、誰にもできないほど続ければ、それは大きな力になる』


頭が下がります。

〔楽して儲けられる不動産投資！〕なんて話とは対極です。

日本のお金持ち研究 (日経ビジネス人文庫 ブルー た 11-1) 橘木 俊詔 日本経済新聞出版社 2008-02-01 売り上げランキング : 51650 Amazonで詳しく見る by G-Tools

昨日は、金融機関の貸し止め、貸し剥がしで、より不動産は安くなる！と勝手なことをいいましたが・・・。

金融機関の方針転換があるかもしれません！

猪俣先生のブログを見て驚きました。
http://www.sftd.jp/inomata/2008/11/post_162.html

大ニュース！？です。
とにかくご覧ください。

素人の意見ですが・・・

私は、都内に限らず、
投資不動産の価格はまだまだ下落するのではないかと思っています。

というのは・・・・、

不動産業界の売買において『買取屋さん』という存在がいて、彼らか市場から不動産を安く・スピーディーに買い上げて、綺麗にしたり・イノベーションをして、一定利益をのせて市場に流します。

昨日、（今までナンチャッテ投資家の私なんか無視されてきた）とある買取業者さんからの３回もの営業電話がありました。

ちなみに、
この買取業者さんの営業話とは、不動産を買ってくれという営業ではなく・・・、私のような一般投資家に一口１００万円とかで借り入れ公募への営業活動の話でした。

借り入れのお願いですよ？！　１０％保証した金利をお支払いするといいます。

最近の九十九電機株式会社の黒字ながら倒産のニュースを見ても、
中小の不動産業者さんが、これから多く倒産すると想像しています。

この流れで、
もし、買取業者さんが市場から退場したら？

どうなるのでしょうか・・・。

ユーザーは、買取業者価格で購入できるチャンスが出来るわけです。
買い取り業者さんは１０％以上の利益を取るそうですから、
今より１０％も安くユーザーは買える可能性があります。
（あくまでも可能性として・・・、というのも一般ユーザーに値引き交渉などプロのように上手に進められるかは分りません。）

でも、安くなるからといって、
私のような一般投資家も上手に融資を受けなければ買いたくても買えません。

このあたりが・・・、チャレンジですね。

私も、現在、トライ中です。

また、報告します。

私が働く恵比寿ガーデンプレイス。

今週からイルミネーションが始まりました。

これは、バカラ！のシャンデリアです。

これを見たさに、

クリスマス前後は毎年すごい人が群がります。

ここは建ってから10年たちますが。
ビルの美観維持に力を入れているし、
集客に向けた工夫も怠っていない。
まさにプロのプロパティ・マネジメントというやつですね。

ここは、
六本木系のプレイスとは趣旨の異なるイベントを企画をし、
テナントさんを潤わせるために、幅広い年齢層を呼び込もうとしています。

こういう努力を企業は当たり前のようにしているように
大家さんも絶えず出来ることを考えて（お金のかかからないものを含め）、
ソフト面で入居者の満足度を追求していかないといけないんでしょうね。

先日、オリンピックで監督を務めた星野仙一監督が経営者向けに講演者として招かかれていた。

こんなチャンスはない！と思い参加した。



今回の経営者向けの星野監督の公演のメッセージは

色んな選択を迫られたら『迷ったらＧＯ』という話だった。



自身が阪神監督を受けたとき、

金本を広島から阪神に移籍するべく口説いたとき、

の話をサンプルにそういうことをおっしゃっていた。



ＧＯすることで、必ず成功するとは限らないが、

新しい開拓をすることで、自分の可能性を高め、

どんな結果であろうと、成長を得られ、長い人生の糧になる。

ということだと、僕は要約した。

（というのも、星野監督の話は意外にもアッチコットと話が分散していた。もっと熱く一つのテーマを語るのかと想像していた。）



その話を聞いたとき、

『選択を迫られたら、とにかく苦労をする選択を選べ』

という私の決めているスタイルとかぶっているのではないか！

と勝手に感動した。



ただ、こと投資においてこういう話が当てはまるのか？？

借金をしてまで行う不動産投資において・・・。



そこまでの哲学は残念ながら私には持ち合わせていません・・・。



こういう本も出ていることをアマゾンで知った。

読んでみてから、投資の世界に当てはまるのか・・・

考えてみようと思う。



何か取り止めのないお話になってしまって申し訳ない・・・

迷ったときは、前に出ろ! 新装版 星野 仙一 青志社 2008-03 売り上げランキング : 347097 Amazonで詳しく見る by G-Tools

アマゾンの本ランキング紹介が新しいユニークな表示形式が簡単にブログに貼れるようになったので試しに・・・。