私が持つ物件で（といっても大した数ではないですが。）現在、唯一の空き室の新たな契約がほぼ確定的になりまいた。

ホッと、

しています。

７月末に
前の入居者の方が出られ、
ほぼ３ヶ月の営業活動でした。

１階の部屋ということもあり、多少苦戦は覚悟していたのですが、
私の大家経験（とはいっても大した長さではないですが）で最も長い空室でしたので、
結構苦しい３ヶ月でした。

●ペット可能
からスタートし、

●チラシの作り直し
●近所マップの作成
●自転車プレゼントキャンペーン
●敷金ゼロキャンペーン

そして、
・営業マンお礼金奮発キャンペーン

を最後実施して、決まりました。

家賃だけは下げることは最後までしたくありませんでした。
余りにもそれでは知恵のない業者と同じになってしまうと思い。
最終的には前の入居者さんより１割ほど高く借りていただくこととなりました。

３年ほどすんでもらえれば、上記の投資回収ができます。

色々知恵をいただいた管理会社さんには大変感謝しています。
コチラのイライラも共感いただき、都度新しい提案をいただけたことを。

来週にお礼を贈らせていただきたいと思っています。

満室経営に乾杯！

今日のビールはおいしかったです。
今日は、お祝いに一緒に頑張ってくれた妻とシャブシャブを家で食べました。
（豚シャブでしたが・・・。）

猪俣先生も同じタイミングで米国シカゴへ出張されているようでしたが、
私も、米国に、とはいえっても西海岸（LA→ポートランド→シアトル）ですが・・・、
本業の仕事（不動産ではない）で行って来ました。

映画・音楽・本のソフトコンテンツ＆流通ビジネスの先進国の視察が目的でした。

パラマウント社といったコンテンツメーカーから、マイクロソフト、ＢｅｓｔBｕｙ、Wal-Mart、Bodersといった流通企業、そして、癒しのスペースを作ろうと努力するSTARBUCKSなどを１０箇所以上を回ってきました。

どこも競争に残ろうと必死に新しい試みをしています。

実際、米国は景気が悪い・・・悪い・・・・、と言われていますが、

ただじゃ転ばない連中が常におり、
どこへいっても感じる施設等の圧倒的な豊かさは日本を凌いでいるな～と感じました。

また、不動産市況については確かに値下がひどく不動産景気の後退も否めないらしいのですが、
海沿いだったり、そういう一流の人が好む場所は未だに値上がっているらしく、
一定数の富裕層の購買力は衰えをしらないようです。そのあたりは日本とも同じ現象で、

（期待）利回り＝リスクプレミア

という原理原則は間違っていないようですね。

ちなみに、あの、ビルゲイツの自宅近くも車で通りました。
シアトルの湖畔沿いで１３０億円相当のマイホームだそうです。

すごいですね。

両親が持つ、私も育った千葉県松戸市の古家＋古アパートの跡地有効活用の話を以前にさせていただきました。（その話はコチラhttp://www.sftd.jp/kouda/2008/08/post_126.html）

当初、大手ファーストフード店のドライブスルーの話を優先的に進めていたのですが、
先方の希望土地容量にどうしても合わず、今回は結果としてその話は終息させ、
新たな話を進めていました。

千葉県内の駅前で美容院を数十店舗経営される会社さんが、

ロードサイドに、カフェやペットサービスと複合化した美容院の新企画を我が家跡地で行いたいという話です。

同社の決算書で、高い成長性・潤沢なキャッシュも確認できたので、
昨日は、社長さんとの面談を目的に同社の駅前型の美容サロンに見学に行きました。

ネイルサロン、フットマッサージなど、理髪以外のサービス以外も幅広く総合的に提供していました。

30歳半ばで、居ぬきの美容院を買い独立されて、たった18年で先進の美容サービス提供する企業にされたといいます。

経営者としての素質を生まれながらお持ちだったんでしょうね。

また、研修センターもお持ちで、数百人のスタッフを定期的に教育させているそうです。業界の理事なども勤め自社以外の方にも広く教育提供しているといいます。

中国での資格制度整備にも絡んでいるそうです。

両親も安心して、建築予定の商業テナントを貸せそうだと喜んでいました。

現行、条件等をつめていますが、中期的にこちらの期待以上の家賃もいただけそうです。

これが軌道にのれば、両親も年金を期待せず、両親も十分余裕をもって暮らせそうです。

とはいえ、これから契約・施設設計＆建築などなど一年後の賃貸開始までやる事が多く大変そうです。

何とか、今まで育ててくれた恩返し、そして親孝行だと思い、
優先して時間を割いていこうと思っています。

私も、色々なプロのサポートをいただきながら
こういう経験をすることで新しい不動産スキルが身に付くでしょうし、頑張ります。

久々に不動産投資におけるお友達と食事をしました。

あのカリスマ大家さんの安藤さん（安藤さんの書籍）も中心的に活動しているＪＡＲＭＡという不動産経営の勉強会を仕切っておられ、大変勉強家である専業大家さんです。

彼は、サラリーマン時代の数年前に相続した土地に賃貸住宅を建てられ、
今では退職し、弟さんと管理等を行っています。

余暇の時間を使って、次の投資戦略を深く考えおられます。

単に不動産物件数を増やすというレベルのものではないです。

そもそも、《日本に資産をもっていていいのか？》
グローバルでみて最も資産を守り、増やしやすい場所はどこなのか？
真剣に研究されています。
図書館などに通い経済学まで勉強されているといいます。

数年以内の実行を考えているようです。

私のように、

単に自分が住む日本で不動産買って、家賃収入で生活防衛できればいい・・・や。
的なサラリーマン大家とは考えているレベルが違います。

現に、彼のお友達・知人では既に日本を脱出され、資産を海外に移した方もいるといいます。

最近、このような本を読みましたが、

黄金の扉を開ける賢者の海外投資術 究極の資産運用編 (単行本)
橘 玲 (著), 海外投資を楽しむ会 (著)

まさに、こんな投資術を実行されているわけです。

【日本経済の破綻】

こんな事実はありない。
と決め込んでいる自分は茹で蛙なのかもしれません。

日本経済が破綻する前提であれば、自分はどう行動をとるのか？

これを真剣に考えて準備する必要性を考えさせられました。

お盆前に空いた一部屋がなかなか埋まらず少々焦っています。
基本、管理・客付けは妻の役割で任せているのですが、
さすがに二ヶ月近く経ち・・・、私もプレッシャーを感じています。

部屋は少々手狭ですが、その地域では少ない築浅のバストイレ付きで競争力もあるので、
とにかく、内覧者が増やそうと、

・紹介を依頼する客付け業者の地域を広げる
・近隣の大学などへの案内をする
・決まった場合の紹介お礼金を出す

などの対応を管理会社を相談してきめ、実行に移しています。

・TV、洗濯機、冷蔵庫などの家具付き部屋にするというアイデアもありましたが、内覧が増えてそれでも決まらない場合は・・・、と思っています。

ちなみに、このアパートはほぼフルローンで購入したのですが、

月額の借入返済額　　　204,000円
満室の場合の家賃収入　247,000円（管理費等を引いた手残り）

１室空くと、４室のアパートなので家賃収入が３／４となり、
見事に返済額が収入を超えます。

つまり、持ち出しです。４万円ほどですが。

私の場合、ローンを使わず自己資金だけで購入した不動産もあり、
全体としては借入比率が５０％を超えておらず、それらの不動産収入で本物件の持ち出しをカバーできますが、
数百万円の自己資金で億単位の投資不動産を購入する方法が数年前に流行りましたが、
こういう空き室に対してどうなるのでしょうか？

購入する不動産の金額の桁が一つ増えれば、
私のように４万円ではなく４０万円の持ち出しになります。
普通のサラリーマンで補填できるのでしょうか？

ま、そんな他人の心配をしている場合ではないですが・・・。
フルレバレッジの投資の怖さを改めて認識しました。