昨日は二件ほど不動産関連でミーティングがありました。
好意にしている仲介のパートナーであるCFネッツさんで、
前任の営業の方が独立されたので、新しい営業担当の方とお会いしました。
不動産業界のMBA的な資格であるCPMもとられている優秀なお方です。（不動産業界っぽくないインテリジェンスがあります。）
今年は買いだ！ということで、改めてよろしくというお話をしたところ、
とにかく、
私の金融機関からの融資枠を明確化してから物件を探そうということになりました。
言われてみると、なるほどですよね。
金融機関によって、
RCへの物件が評価が高かったり、アパートへの長期融資を認めたりと特徴があります。
私の属性に対して評価の高い金融機関次第で、
買える物件が異なるというとです。
むやみやたらに物件を紹介してもらうより、買えるものを紹介いただくほうがお互い効率的ですからね。
この話は、昨月参加した猪俣道場でも学んだことなんで即理解できました。
その他、最近の不動産市況についてお聞かせいただきまいた。
3億円以上の物件は、金融引き締めの理由で、法人の買い手が激減でバーゲンセール？ともいえる状況だといいます。
まさに現金に余裕があり金融機関に信頼感のある金持ちが、より金持ちになる市況だと表現されていました。
その後、全国賃貸新聞さんから取材を受けました。
現行の厳しい融資状況において個人投資家の投資マインドをお聞かせいただきたいという話でした。
まさに、タイムリーです。今さっきしていた話でしたから。
融資の可能性を確認して、現行の（自宅の値上がりによって得た）自己資金を振る活用して、勝負かけていきますと伝えました。
ここでも、色んな話をしましたが、無謀にもフルレバをかけて購入した方が、ちょっとした空室により返済金額が家賃収入を超えてしまいサラリーから持ち出して対処しているという話を聞きました。
コワ～イ～～ですね。
一般的にＤＣＲ（債務回収比率 = 純利益÷年間負債支払額）という数値が１．３以下にならないことがリスクコントロール指標といいます。（これも猪俣道場での受け売りですが・・・）
ハイレバレッジは切れのいい刃物のようなものです。
使い方を間違えると痛い思いをします。
５００万円の頭金でで１億円の物件を買う怖さは、空室リスク・金利アップリスクの数字をはめ込んでみれば一目瞭然です。
本の成功話だけを鵜呑みにしないで、十分に投資分析確認して前に進めるべきですよ。
上記のように犠牲者も出ています。