僕の友人でサラリーマンでありながら、
不動産投資も行いつつ、より利益の高い事業への興味を示し、とあるスクールのフランチャイズ権利を買い経営をしているそうです。
ホームページはコチラ→　http://usvl.jp/

投資利回りは最終利回りで３０％以上で回っているそうです。
とはいえ、優秀なパートナーもいての話だそうで、客商売なんで手間もかかり、トラブルも色々あるそうで、僕には勧められないと言われました。

脱サラ目指すくらいの気持ちでないといけないようです。

ちなみに、
このスクールは主に一般人の方向けにボーカルを教えるらしんですが・・・。
私も先日体験レッスンとやらを受けてきました。

30分くらいのレッスンでしたが、
予想以上に効果があり、ちょっとカラオケが上手くなったように感じ気持ちよく帰ってきました。

でも、こういう、心を豊かにするビジネスモデルはこれから伸びるでしょうね。

昨晩、船井財産コンサルタンツさんとミーティングをしました。
同社は、あの船井総帥がオーナーである船井総合研究所グループの一つです。

両親は私達家族が住んでいた家を引き払い跡地の有効活用の提案をいただくためです。
私はあくまでも老いた両親の通訳的にサポート役です。

全国賃貸新聞さん主催の賃貸フェアーで参加したセミナーで聞いた船井さんの土地活用のコンサルレベルは、他社のなんちゃってコンサルとは全く異なっていたので、私からコンタクトして提案をいただけるようにお願いしました。

①某大手外食チェーン出店についての交渉報告
②医療系ビル建設の可能性

①については、某チェーンも３ヶ月間も色々調査しての報告でした。
結論から言うと、隣土地まで広げた出店計画でないとＮＧ。

隣土地？って？？（一瞬、脳停止）

つまり、

隣土地の２３坪を買い上げてもらいたいという話だそうです。

普通は、そのような条件はつけずにＮＧはＮＧという判断が一般的らしく、
何とか出店したいという思いからの話だそうです。

船井さんが、その可能性をお隣さんに、さりげなく聞いてきてくれるといいます。

ま、それなら我々としてはリスクもないですし、駄目元でいいから聞こうということになりました。

医療系ビル建設についても徹底した地域分析した結果を報告くれました。
ニーズは高いですが、投資効率は①に比べ落ちます。

やはり、全体的にガソリンの高値でロードサイド系の出店については、
どこの企業も消極的ですし、その他諸々の状況（米国の金融不況など）をみても、
タイミングとしては悪いとハッキリといわれました。

父親、母親、私は、「うーん」と唸るばかり。

とはいえ、船井さんの仕事ぶりはプロらしく、ロジカルで納得感高かったです。

不動産業界で、当たり前のことも当たり前に出来ない、何事の説明にも論理性が低い企業が多い中、（と僕は勝手に思っています。）そういう点では、なかなか気持ちがよい提案でした。

でも、これからどうするか・・・。悩ましい～。

そして、不動産市況・・・、苦しいぞ！どうなるのか・・・。

昨日は二件ほど不動産関連でミーティングがありました。

好意にしている仲介のパートナーであるCFネッツさんで、
前任の営業の方が独立されたので、新しい営業担当の方とお会いしました。

不動産業界のMBA的な資格であるCPMもとられている優秀なお方です。（不動産業界っぽくないインテリジェンスがあります。）

今年は買いだ！ということで、改めてよろしくというお話をしたところ、

とにかく、
私の金融機関からの融資枠を明確化してから物件を探そうということになりました。

言われてみると、なるほどですよね。

金融機関によって、

RCへの物件が評価が高かったり、アパートへの長期融資を認めたりと特徴があります。

私の属性に対して評価の高い金融機関次第で、
買える物件が異なるというとです。

むやみやたらに物件を紹介してもらうより、買えるものを紹介いただくほうがお互い効率的ですからね。
この話は、昨月参加した猪俣道場でも学んだことなんで即理解できました。

その他、最近の不動産市況についてお聞かせいただきまいた。

3億円以上の物件は、金融引き締めの理由で、法人の買い手が激減でバーゲンセール？ともいえる状況だといいます。
まさに現金に余裕があり金融機関に信頼感のある金持ちが、より金持ちになる市況だと表現されていました。

その後、全国賃貸新聞さんから取材を受けました。
現行の厳しい融資状況において個人投資家の投資マインドをお聞かせいただきたいという話でした。

まさに、タイムリーです。今さっきしていた話でしたから。

融資の可能性を確認して、現行の（自宅の値上がりによって得た）自己資金を振る活用して、勝負かけていきますと伝えました。

ここでも、色んな話をしましたが、無謀にもフルレバをかけて購入した方が、ちょっとした空室により返済金額が家賃収入を超えてしまいサラリーから持ち出して対処しているという話を聞きました。

コワ～イ～～ですね。

一般的にＤＣＲ（債務回収比率 = 純利益÷年間負債支払額）という数値が１．３以下にならないことがリスクコントロール指標といいます。（これも猪俣道場での受け売りですが・・・）

ハイレバレッジは切れのいい刃物のようなものです。
使い方を間違えると痛い思いをします。

５００万円の頭金でで１億円の物件を買う怖さは、空室リスク・金利アップリスクの数字をはめ込んでみれば一目瞭然です。

本の成功話だけを鵜呑みにしないで、十分に投資分析確認して前に進めるべきですよ。
上記のように犠牲者も出ています。

値上がりもあって自宅用のマンションを売り払う契約をしたのが４ヶ月前。

その後、新居探しにむけて購入要マンション探しも行いましたが、
結果としては、
不動産の下げ傾向もあり、慌てず検討しようという事で賃貸向け住宅を９月になって探し始めました。

息子の幼稚園から通園圏内で新築のファミリー向けに決め、今日引越しを行いました。

今回自分が、

借りる側に回ることで、
普段、貸す側からみて見えていなかった新しい顧客ニーズにつくつかの気づきをいただけました。
やっぱり、貸す側に立つとどうしても、まだまだエゴを押し通していることも自身に多いのだと思い、
顧客満足を追求していく姿勢の重要さを改めて感じました。

また、今回の物件は法人所有という事もあって、何事もしっかりしていました。
審査時間も長かったですし、延滞保証についての契約はマストでしたし。
あと、敷金と原状回復についての取り決めも細やかに取り決めされていた契約書でした。
東京ルールを反映してのものだと思います。
この契約を自身の賃貸経営の契約書にうまく織り込めないかを検討したいと思います。

部屋は４人家族としては手狭なので、それほど長くこの部屋に暮らすことは難しいので、
購入派、賃貸派で行くのかも含め、この一年くらいの間に決めようと思っています。

ちなみに、この部屋は９階です。
人生の中で最も高台の部屋で、見晴らしもよく気持ちいいです。
また、リバーサイドとは言い難いですが、ちょっと先のマンションの隙間から隅田川も見えて、
お江戸ムードを満喫できそうです。

">以前に、下記のマンションの購入申し込みをしたという話をさせていただいた。

結果はというと、倍率１０倍の部屋となり、購入権利は９番目。

残念～～！！

今日はそれだけです。報告まで！

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●周辺相場の3分の1以下の新築定借マンション

　住友不動産は品川駅徒歩10分で70年定期借地権マンション「シテ
ィタワー品川」809戸の販売を開始します。なんと平均分譲坪単価1
20万円、周辺相場の3分の1です。平均倍率は30倍以上で最高倍率は
50倍と見込まれています。

　東京都所有地での都営住宅建替計画にあたり、定期借地で民間に
土地を貸し付ける事業コンペによる定期借地権マンションだからで
す。事業計画の中で分譲条件が定められていたのでしょう。だから
このような安い金額で供給せざるをえないのでしょう。

　住民票を移しての居住が条件で、投資や賃貸目的は不可、違約時
には買い戻しする特約が付きます。

　8月18日までサンプルルーム公開で19日から申し込み登録です。
http://www.ct-shinagawa.com/
(日刊不動産経済通信2008.8.4.)

猪俣道場、二日目終わりました。

すっごく意義深い二日でした。
それをどう表現していいか分からないくらい。

初日の猪俣先生のお言葉はこんな聞きなれない言葉から
「把放自在」禅の言葉で＜とらわれない心の状態＞を表します。と・・・。

はじめはこの言葉の意味を十分に理解できなかった。
でも、

セミナーを受けているうちにその言葉の重要性がわかってきました。

おそらくですが、こういうことではないでしょうか。

投資のスタイルとか、やり方とか、こだわっていては行けない。
しかし、世の不動産投資のノウハウ本、セミナーは素人のスタイル自慢の連続ばかり。

つまり、たまたま成功したコブラツイスト（必殺技）自慢ばかり。

でも、ちょっと情勢（金利、需要と供給など）が変われば、自慢のコブラツイストはすぐに壁にあたる。
だから、すぐに使えなくなる。

それなのに、コブラツイストについて、丁寧に本まで書いている暇があるなら、
もっと原理原則的な投資の大前提を学べ！ってことでしょう。

得たいゴールに向かって、やり方に捉われず、ベストチョイスを探して進めていくか？
これがポイントになります。

そのチョイス、知識の引き出しをどれだけ増やせるかが勝負の分かれ目になります。

本当は、沢山の得たノウハウをブログでも共有したかったのですが、
投資家としての生き様的な話になってしまいました。

猪俣道場。
次回は、来年・・・。

自ら、猪俣道場のパワーを生で体験していただきたいです。

残念ですが、私では、これ以上、本当のノウハウの凄さを上手に語りつくせません。

ちなみに、教材はコチラ
全５００ページ以上
↓
画像の確認

今日は猪俣道場の初日。

朝9時～夜7時という、11時間の講演。

猪俣先生、本当にお疲れ様です。

昨年も参加した猪俣道場ですが、これほどまでに進化しているとは・・・。
プロ中のプロらしいノウハウの日々の改善力、難しいことを分かりやすく伝える伝授力は相変わらずですが、何時間でも立ちながら講演できる体力・タフネスさには改めて驚かせられました。

椅子で聴いているだけで僕はフラフラでした。

いずれにせよ、猪俣道場は日本一の不動産投資セミナーだと思いました。
具体的な学びはまた明日でも総括させていただきます。

印象的だったのが、講演後の交流会。

何人の方からブログを観ていますと、

お声かけいただきました。

ありがとうございます。

本業をもちながらも、不動産経営に真摯に進める方々とのコミュニケーションは、自分にとって、本当に励みになります。

同じような人生観をもっている方が、やはり世の中にいるのだという喜びを感じました。
（会社では、不動産投資なんてことで盛り上がったりしませんからね。）

いろいろお聞かせいただくと、家族の健康状態だったり、本業の経営状態だったり、色々な状況変化が人生にふってきます。

そういう状況に必死に解決策を見出す姿はタフネスそのものです。

僕も働いていた会社の倒産が「依存しないでも生きていける経済的自由」を欲したので、おっしゃっていること良く分かります。

明日も9時～セミナーです。

おやすみなさい。