発起人・幸田の大衆脳

2008年02月24日

アパート購入決定！

先日、『崩壊したサラリーマン大家さんの話』と称して、
不動産投資の空室が思うようにいかず心労が増え、結果、値引きしての売却を決意されたサラリーマンの方の話しを紹介させていただきました。（詳しくはコチラ）

結果から申し上げると、

その方のもつ物件を私が買わせていただくことになり昨週末に契約させていただきました。

今は、銀行の最終審査結果を待つだけですが、事前審査ではほぼ満額融資の結果をいただいており、3月末には４戸という小ぶりですが新しいアパートのオーナーになれることなります。

●私道前
●駅から距離
●ユニットバスではないがバスが小さめ

など幾つか不安もあり、猪俣先生にアドバイスをいただきながらリスクを整理して購入まで決めました。
こういうときにメンターがいるって本当に心強いです。

自身でも猪俣道場で学んだ投資指標をシュミレーションしてみました。

ＬＴＶ 92.92%
ＣＣＲ 13.94%
ＰＢ 7.18年
ＦＣＲ 7.93%
Ｋ％ 6.91%
ＢＥ％ 88.48%
ＤＣＲ 1.15

若干、ローン比率が多いのでDCRが高くなりますが、他の物件のローン比率が小さいのでバランス的には問題ないだろうと、最終的なお墨付きをいただきました。

・築年数も2年でランニングコストは当面しばらく低く抑えられる
・現行の家賃設定が相場より低く、収益をあげられる可能性もある

といった別の視点での長所もあるので、今後も管理・運営の中で色々学んでいればと思っています。

また、本物件購入の体験レポートは報告します！！

投稿者: サラリーマン流不動産投資道場日時: 07:59 | パーマリンク

2008年02月19日

崩壊したサラリーマン大家さんの話

現在、狙っている築浅アパートがあります。

仲介の不動産業者さんから聞いた話によると、

現行オーナーは私同様サラリーマン大家さんなんですが、ほぼ新築で一年前に購入したときより２０％も下げての価格付けされての販売だそうです。

ノンバンク系から４％を超える変動金利でフルローンの借り入れを行い購入したものの、
賃貸仲介業者さんとの相性が悪く、一年間ほど満室まで時間がかかったそうです。
最終的に、その家賃も相場より２割もディスカウントしています。

高金利な上に、家賃も入ってこないという状態が続き、ノイローゼ気味になられ、とにかく早く物件を売りたいということで大幅に値引きされたといいます。

上手く行っているサラリーマン投資家さんの話が本などでは色々出ていますが、
実際はこういう方もいらっしゃるのが事実なんですね。

金利が安定しているので、まだ安心なのでしょうが、
アメリカのサブプライムローンと、３年前から去年くらいまでにあったサラリーマン向けの全額ローンは、かなり似た現象であることは否めません。

そう考えると、米国のように、
金利上昇、過供給によって家賃相場が崩れたり、不動産価格の急降下、
などの要因の一つでも起これば崩壊する大家さんが続出するのでしょうね。

怖い、恐い、コワい　っす。

ここでどう行動するのか・・・。
成功の分かれ道です。

投稿者: サラリーマン流不動産投資道場日時: 12:29 | パーマリンク

2008年02月09日

腰が～～～、

腰が・・・

まさかの、【ギックリ腰】になっちゃいました。

昨週末、青梅マラソンに出場の予定でしたが、大雪で中止になりました。
相当練習を積んできたのに残念でした。

その日は、子供達と遊ぼうと決め込み、部屋で彼らとハシャイでいたのですが、
長男を抱きかかえた時に【ｷﾞｸっ】とやってしまいました。

青梅マラソンに出ていた方が、よっぽど体に負担が少なかったのかな～～なんて思っています。

この３連休も安静にして治療に努めています。

投稿者: サラリーマン流不動産投資道場日時: 10:46 | パーマリンク | コメント (0)

2008年02月02日

２００８年は収益物件第二取得のタイミングだ！！

幸田の今年の目標の一つに、物件購入というのがります。

この二年間以上、物件の高騰などもあり買うことを躊躇していたわけではなく、
たまたま
本業が忙しく、物件発掘＋検討の時間がなく積極的に動けませんでした。

結果、

所有の物件の安定経営もあり手ガネが用意できたのと、ここに来て価格の安定化、金利のダウンもあり、改めて今年こそは！と年初めに決意新たにしたわけです。

そこで１月は、（ここ数年お会いしていなかった）不動産業界の賢人達と積極的に会うようにしました。
お三方とも、業界歴もなく幅広く、しかもCPM・FP等の高度な資格も持たれた方々です。
そのお三方とも、『今年は面白い！１年！　資金力のある方にとっては間違いなく勝負の時！』とおっしゃっていました。

ポイントは、
【マクロ的状況】
・金利は低いところで安定、REITの衰退による市場全体の不動産価格のダウン
【個人が購入できる収益不動産のミクロ的状況】
・金融期間の引き締めはキツク、トラックレコードがあるか、自己資金のある方が圧倒的に優位
・自己資金の少ない一般個人投資家が参入できない状況で高値買いが少なくなり物件は値下がり基調

なので、『藤田さんのように、５～６年前に投資を始めて方は安く買っていて、金融機関への信頼もあり、年もとり働く会社でのポジションもあがってサラリーマン年収も増えているようですし、自己資金だけ一定お持ちでしたら、今年はイケイケでいいかもしれませんよ！』といわれました。

『本当～～？まじ～～？』
と少々嬉しくなりました。

『どのくらいの自己資金が一つの目安ですか？』と聞いたら。
『あるレベルの自己資本比率を最近は金融機関は求めているから２～３千万円の自己資金で、１～１．５億円くらいの狙っていっては？いかがでしょうか？？』

【３千万円・・・】

『もう１～２年頑張らないと・・・ダメ？かな・・・。』

と嬉しかったり、落ち込んだり・・・、する話をイッパイ聞けました。

色々取り組み方はあるので、これから頑張っていきます！！

投稿者: サラリーマン流不動産投資道場日時: 14:05 | パーマリンク | コメント (0)