先日、全国賃貸新聞社の取材の流れで、とある同世代の女性投資家さんと話す機会がありました。
この方は旦那様名義で収益不動産を買いましています。
とはいっても、自身でＦＰの資格なども取り、自身がリーダシップをとり積極的に動かれています。

その方は、全国賃貸新聞社が12月に主催する賃貸フェアーでも講演をされるそうです。
講演にむけて、
『私が一番大事にしているのは、資産運用の目的は、単なるお金儲けではなく、夢を叶える手段のひとつだと
いうことです。（夢のカタチは人それぞれですが）それを言葉で言うだけでなく、「私は実践していこうと決めて行動している」ということを伝えていきたいと思っています。』

とおっしゃっていました。

大したもんです。
我々も負けられませんね！

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前回のブログ『私の不動産投資。　守りから攻めへ？！』で相場観的な話をしましたが、今日は休日ということで貯め撮りしていたTV番組【ガンブリア宮殿】を見ていたらレンタル オフィスやマンスリー マンションを展開するツカサグループの白川社長が出演されていらした。　

本人の再生の苦労とともに、「地価高騰！再びバブルなのか？！」というテーマで白川社長が色々コメントされていた。（昨今、違法なのだがこの手の特集番組も後からYoutubeなどチェックできるので興味のある方は見てみてください。）

『90年代のバブル時代のデジャブを見ているようだ』とコメントをされていたが、
その一方、

『収益還元的にみてまだ土地が上がり続けるところもある』ともおっしゃっていた。

その他、不動産業界の方が多くの意見をおっしゃっていたが、
結論から言って私は、《バブルなようでバブルでない》のが現状ではないかと思いました。

つまり、
《顧客価値の高い不動産は値上がりするし、顧客価値をなさない不動産は値下がりする》
こういうシンプルな資本主義が成り立った上で不動産価格は変動するのではないかと。
また、戦略性のないカタチで売り買いされてきた不動産については例え都内の人気地域でも下落するのでは。

と思ったしだいです。

こういう背景のもと、素人大家でも打ち手があるのか？

簡単ではないはずです。
しっかりと考えねばなりませんね。

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収益不動産を専門的に取り扱う不動産会社を経営する大谷社長のブログ 『２０歳代から挑戦する逆転の不動産投資方法』に興味深いコメントがありました。

以下のとおりです。　　引用元はコチラ
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ここにきてその成長のスピードも一段落しそうな気配が見えております。
先日大手都銀のアパートローン融資の責任者の方とお話をしていたら、ここ２，３年
倍々で伸びていた貸出予算（ノルマ）が今期から減少に転じたということをいわれていました。
理由は簡単で、市場の成長に伴い、物件価格の高騰が起こり、銀行の基準にあう物件が
減ってきたためです。バブルの時は、価格の高騰に銀行の基準をあわせて、貸出量を
増やしていったのですが今回は基準を変えず、あくまでもその基準に合う物件だけに
融資するという姿勢を打ち出しているということです。
そうすると必然的に貸出量が減りますので、短期的には取引量が減りますが、
長い目で見れば価格調整が起こり、適正価格に戻るという理屈が成り立ちます。
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数年前から都内の不動産は全面的に高騰を続けてきました。
銀行も融資基準を含め、サラリーマンでも億単位の融資をする流れを作り、高騰に拍車をかけたわけです。

今回の場合は、

９０年代バブルのようなことはないように、国の圧力もあり金融機関もブレーキをかけました。

常識的で妥当な判断だといえましょう。

個人的には、この流れがもういちょっと先に来るだろうと読んでおりました。
この２年間で（誰でもできるこの不動産）市況を嫌い、市場から離れていました。
その間に守りを固め、個人のファイナンス状況を改善してきました。

来年あたりは攻めに出ても良いころでは・・・。

と思ったりしております。

素人的な発想なので参考にはしないで欲しいですが・・・。

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私は不動産投資はワンルームの中古投資から始めました。

当初、借り入れして４戸まで増やしたのですが、時々『ワンルーム投資って色々問題ないですか～？？』的なご質問やご指摘をいただきました。（当初、沢孝史さん・藤山さんなどのカリスマ投資家がアパート投資についての本を出版されていたこともあって。）

でも、私には中古ワンルームを行う明確な理由がありました。

といってもなかなか上手に説明できずワンルーム投資を否定されることが時々ありました。
それなりに説明しても理解していただけなかったというのが正しかったのですが。

私の尊敬する不動産投資のメンター・猪俣先生がブログで私の申し上げたかった以上のパーフェクトな回答がせ猪俣先生のブログにあったので、紹介します。

======　　　　猪俣先生のブログより、『区分ワンルームってどう？』　　　始まり　　==================

現金で区分を買い進んで行こうか一棟ものをレバレッジをッ効かせて買おうか悩んでいる方のトピがミクシィのコミュニティにありましたので書き込みをしておきました。（今日はちょっと長いですよ）

同じような悩みをお持ちの皆さんの参考になると思いますのでご紹介しておきますね。個人的には一棟ものの木造アパートばかり所有していますが別にＲＣの一棟ものも区分も否定するつもりは毛頭ありません。

質問の要約
①それぞれのメリット・デメリット、なんとなく分かるがどちらが有効かわからない
②都内の築浅物件は価格が高く、実質利回りで6%～7%いけば良いほうである
③築20～25年位の物件は長期保有する場合、将来的に色々な不安がある

・・・こんな感じで回答しておきました

「レバレッジをかけすぎるとネガティブに転じた場合に取り返しが付かなくなります。かといってまったくかけないのも効率が悪くなります。
区分・一棟ものそれぞれに良い点・悪い点（あるいは持ち味といった方がよいかもしれません）がありますので上手に組み合わせて行く事でしょう。
ちなみに、区分を何件か運用して出口で現金化して一棟ものというストーリーもあります。
ちなみに、区分が個人の与信を傷つけるという情報が出回っていますが、そんなことはありませんよ。（新築の区分はいきなり赤字になりますから確かに足を引っ張りますが） 」

ここでもうひとつ不安が頭をもたげます。
④減価償却に伴って、売却出口の時点で、価値がかなり下がるのでは？
⑤それまでに利益を出せるような物件を購入できれば良い？

これに関しては・・・

「税法上の建物減価償却と売買価格は別物です。 収益物件の価値（価格）は以下の公式で決定されます。

Ｖ＝Ｉ÷Ｒ　　Ｖ：価値　Ｉ：ネット収入　Ｒ：キャップレート

賃料は新築の時点から暫時下がっていく傾向にありますが、ある時点で下げ止まります・・・特に需給関係で強含みの立地であれば。
したがって空室率が低く、賃料水準が下げ止まっている地域・物件であれば出口での減価リスクは低くなりますね。

あと、注意するとすれば区分は共用部分の管理・修繕が自分のコントロール下にありませんので、世帯数の少ないところやちゃんとした管理会社に委託していないところ、修繕積立金の残金がゼロに近いところなどは避けたほうがよいでしょう。

また、一室のみの運用の場合、空室がでた瞬時に稼働率0％になりますので複数買い進んだほうがリスクが低くなります。6室あれば1/6になりますからね。

ある意味、6世帯のアパートを持つのも区分を6室持つのも空室リスクの上では変わりはありません。逆に一棟ものよりは遥かに良い立地の物件を買えるでしょうからリスクは低くなるともいえます。

と、いうことは一棟ものと同じレベルの立地で区分というのはあまり意味が無いということですね。区分はグロス賃料に対する運営費の比率が高い代わりに空室率が低い立地で運用できるということでバランスをとっていますから、かなり表面利回りが良くても場所がイマイチで賃料が安い区分は運営費倒れになってしまう危険があるわけです。

とはいえ、一棟ものには一棟もののメリットや良さがありますので区分が絶対いいとは言いませんが少なくとも1億円クラスの物件を安全かつ効率的に運用するためにはできれば2000万円以上の資金を入れたほうが良いと思いますので小額の資金ではじめる入口としては区分も悪くないと思います。

ちなみに、最近の傾向を見ていると都内・横浜・川崎あたりで800万円程度の区分を買う場合、200～250万程度の自己資金で融資がついています（個人属性によっては満額融資も出ますが、借りすぎると投資分析上安全確保ができずに破綻します）。 」

ここで別の方のコメントが入ります・・・

要約すると・・・
⑥区分所有は銀行側に資産として見てもらえず、ほとんど担保価値がでない。
⑦一棟ものは完済した際に土地が資産として残るが区分所有はほぼ資産がない状態になる。
⑧土地であれば色々な活用方法が考えられるが区分所有は売るか貸すかだけ。
⑨従って区分所有の場合は買い替え→現金化→ステップアップとなるが、売り買いで手数料を６％取られるので不動産価格が上昇していないと合わない。
⑩レバレッジをかけるという意味であれば日本より海外の方が良い。アメリカなどは築100年でも20年ローンが組めたりする。

んーっ、なるほどなかなか鋭い見解をお持ちですね。さすがです。

これに対しては・・・

「誤解があるといけませんのでいくつか情報を提供しておきますね。
（別に区分の肩を持つわけではありませんよ（笑））

①今年4月に銀行の規定が大幅に変わり、ある銀行では１Ｒ区分を担保として取らないという方針を打ち出したところも確かにあります。一方、特に場所が良い物件であれば物件価格に近い担保力を見る銀行も複数あります。 締め付けの最大の要因は新築区分で焦げ付きが大量発生していることのようです。

②区分でも一応土地の共有持分があります。850万円の古いワンルームで土地持分1.5坪という物件がありましたが都心の超一等地で更地価格は坪単価1200万円。また、先日相談に見えた方は昭和40年代初頭築の3ＤＫの区分（団地）を数年前に3500万円で購入してその土地持分は27坪。都心3区の駅徒歩数分ということで、現在建替えが進行中だそうです。等価交換で選択肢として提案されているのは現金1億5000万円か建替え後の85㎡の3ＬＤＫだそうです。まぁ宝くじに当たったようなものですが。

③確かに売買に伴うコストは高いですね。特に購入時は手数料だけではなく登記費用・取得税・火災保険など色々かかりますから。購入時は物件価格の8～10％、売却時は3％＋6万円に印紙税・抵当権抹消費用程度みておく必要がありますので売り買いが同じ価格だと仮定すると合計13～14％程度の費用がかかるわけです。
そのほか、価格が（幸運にも？）上がった場合は5年以上保有かどうかで譲渡益に対する課税税率が39％→20％と変わりますし、あるいはローンの残債の減り具合も1年ではあまり期待できないので（700万3％30年の場合、1年後685万・5年後622万・10年後532万）、短くとも5年以上運用してから出口をとる場合が多いんですね。キャッシュフローの累積も増えますし、売買に伴うコストも全体から見ると平準化されますから。

=====　　　　猪俣先生のブログより、『区分ワンルームってどう？』　　　終わり　　===================

どうでしょうか？

ワンルーム投資もひとつの手段として活用できると思いませんか？