この数ヶ月、休日出勤も余儀なくされていたので代休と称して平日に休みをいただきました。

もの心つく子供に桜を見せたいと、千代田区・千鳥ヶ淵にいってきました。
桜の咲き具合は寂しいものでしたが、チラチラと咲く桜の写真を携帯で撮ってきました。
綺麗でしょ？

その後、購入経験のある業者さんからの昨週ご紹介いただいた物件をチェックにいってきました。
私が３０年住んだ千葉の実家から徒歩５分のファミリー用分譲マンション１４戸の一括購入のお話しです。

１９９１年に建てられた、

この物件バブル終焉時での販売価格は総額１０億円超え！でした。

バブルがはじけてから１５年が経ち、売りの金額は２億円強での一括購入のお話しです。
ほぼフルローンで買えるということで物件を見に行ってきました。

物件は予想以上の綺麗な管理でポイント高し！
あとは、家賃の動向が気になったので数件地元の賃貸仲介不動産業者へ聞き込みにいってきました。
都内まで４０～６０分足らずとはいえ、千葉郊外の家賃はダウントレンドという状況は否めないようです。

特にファミリー向けの６０～７５平米の区分所有の賃貸は、低金利で購入へシフトする方が多く安定経営は簡単でないようです。

帰ってきて、猪俣道場で学んだように数字的分析を行いました。
満室状況で、

投資効果を示すCCR（Cash on Cash Return)は20％強。
借り入れによる危険度を示すLTV(Debt Coverage Ratio)が1.30。

ターゲットとしていた数字は超えており、投資検討に十分に値します。

あとは空室リスクをどう見るかですね。
とはいえ、オープンになっている物件ですので他の人に買われちゃそれでおしまいです。

早速、現在借り入れしている銀行へローンの事前審査を業者さん経由でお願いしました。
さて、どうなることやら。

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私はインタネット業界で従事しているのですが、
昨年から「WEB2.0」を使ったサービスの立ち上げに各社が必死であることは、
周知の話し。

＞＞「WEB2.0」を知らない方向けへの詳細解説はこちら
http://ja.wikipedia.org/wiki/Web2

有名なところで言うと、ブログ、そしてSNS（ソーシャル・ネットワーキング・サービス）。

そのSNSを新しい集団住宅住人向けのコミュニケーションツールと活用しようという動きも盛んになっており、先日、そのソフトアプリケーションを無料で導入できるシステムが発売されたという記事を見ました。

こんな例が対象になるといいます。
1．新築マンション購入契約者向けサイト、
2．入居後の生活支援サイト、
3．居住者同士のコミュニケーションを促進する

しかも、

初期導入費用（イニシャル）、及び運営費用（ランニング）ともに無料で、サイトの運営管理は全てそのシステム会社が実施するため、管理会社及び管理組合の費用、人的負担は一切無いと言う。

つまり、無料です！！

凄いですね。

顧客の囲い込みを狙って、使う人は4月以降から活用していくことでしょう。
特に大手は早く動くと思います。
無料なんだし、私のような素人大家も負けずに対応せねば・・・。

実は、私はインタネット業界で従事しているのですが、
昨年から「WEB2.0」を使ったサービスの立ち上げに各社が必死であることは、
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有名なところで言うと、ブログ、そしてSNS（ソーシャル・ネットワーキング・サービス）。

そのSNSを新しい集団住宅住人向けのコミュニケーションツールと活用しようという動きも盛んになっており、先日、そのソフトアプリケーションを無料で導入できるシステムが発売されたという記事を見ました。

こんな例が対象になるといいます。
1．新築マンション購入契約者向けサイト、
2．入居後の生活支援サイト、
3．居住者同士のコミュニケーションを促進する

しかも、

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昨日参加した『和合実流不動産投資の物件選定術セミナー』で
和合先生から直筆サインをいただきました。

和合先生が元税務官ということで・・・。
個人的な税金相談が質問に多かったのが印象的でした。

個人的には、その手の質問は、立場的にも、セミナーという公な会場ということを前提を考えれば、
なかなか明確に答えられないのに～、酷やな～、と思って聞いておりました。
でも、『持つべき人』の税金の悩みは、個々それぞれ根深いんでしょうね。

私は持つべきものが小さいのでそういう悩みはありませんの気楽なものです。

　次回参加するセミナーは　コチラ

■□■□　お知らせ　□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

『和合実流不動産投資の物件選定術セミナー』　
2007年3月17日（土）に東京にて実施決定！

詳細はコチラ

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本セミナー前に和合さんの新書籍が昨週リリースされました。
今まで読んだ書籍の中では最も多く、事実ケースが掲載されていてリアルで実務的な不動産投資本でした。

出口からみる収益不動産投資―和合実が教える成功の決め手! 実例編/不動産の見方、買い方、儲け方
	和合 実 清文社 2007-03 売り上げランキング : 934 Amazonで詳しく見る by G-Tools

＞＞他にも不動産投資にまつわる本にご興味ありますか？　→詳細はコチラ

春まじか！　ですね。
春といえば引越しの時期。
この週末が物件探しのピークでしょうか。

私のほうは今年10室のうち2室が退去となります。一室は昨月に決まり、
もう一室は3月の初旬の退去となり、リフォーム・クリーニングをすると3月20日前後からの募集となり少々あせっていたのですが、とあるＯＬが安い家賃に惹かれてこられリフォーム前に、床・キッチンを綺麗にリフォームをする前提で入室いただけることになりました。

4月から晴れて満室経営。一安心です。
同じ大家でも、満室部屋と空室部屋を持つのでは天と地の差です。

でも、今回の客付けについても毎度毎度同じ（準大手）仲介業者さんが決めてくれました。
この一年、この業者さん以外での紹介は殆どない・・・です。
頼りになる業者さんがいることは頼もしい話なのですが、あまりにも一極集中するのも・・・。と思い、
新たに妻が、アパマン、エイブルなど新たな業者さん開拓も行っているのですが、
とにかくここの女性営業マンの方の集客力が強くアッという間に決まってしまいます。

女性営業マンということで、妻との相性も良いのでしょう。

満室が維持されているわけですから、
多くを求めてもしょうがありません。

こういった満室経営のコツについて、

『20代、30代　新世代家主たちの満室経営術』と称した取材を全国賃貸住宅新聞社さんの『家主と地主』の特集記事で私も取材を受けました。

私は、「妻との分担経営術」について多くを語りました。
でも、取材どおり記事がまとまるってことは殆どなく、実際どういう記事になるかは見てみないと分かりません。〔特に全賃さんの場合は・・・。〕

あの「不動産投資の破壊的成功法」の金森重樹さん、そしてお隣のブロガー修三さんも色々ノウハウを語っているそうです。

3月13日〔火曜日〕より書店発売とのことです、是非、読んでみてください。

★〔地主と大家〕さんのノウハウいっぱい　→　　『不動産投資Blogランキング』はコチラ★

先日、会社経営をする親戚に会う機会があったのですが、
昨年、モンゴルの再開発プロジェクトで参加することになり現地へ行ったそうです。

モンゴルとはかつて、旧ソ連と繋がりの深い社会主義国でした。
1992年に民主主義国家になり、国名もモンゴル人民共和国からモンゴル国に変更され、資本主義経済が始まりました。
首都ウランバートルは建設ラッシュで、街中を走る車の数が急増しているそうです。

そして、その経済成長に驚いた親戚は、仕事仲間の方に勧められて
８００万円の１００平米の新築の投資用マンションを昨年買ったそうです。

モンゴルには多くの海外資本も入っており、欧米人に１９万円で貸していているそうです。

表面利回り：２８％

恐ろしい数字です。本当かよ～と思いましたが、

モンゴルの定期金利が１４～１５％の定期金利だというから信憑性はありますね。

カントリーリスクはもちろんのこと、建物の安全性とか、契約面の不透明性など・・・を考えると、これまた恐ろしいですが明らかに先駆者利益を獲得したいタイプの投資家さんであれば興味のある話ですよね。

臆病な私には・・・、
とうてい出来ません。

５年前くらいに中国において同じような話しがあって、私の友人でも中国での投資マンションを買われた方がいました。
確か表面利回りは１０％以下でしてが、キャピタルゲインも狙える話しでした。
その時も、友人達から一緒に中国に視察に行こうと誘われたのですが、どことなく中国の成長に疑心感があった私は断っちゃいました。

〔それなりに勉強しても〕把握できない世界の分野には投資をしない。
というのが私のモットーなのですが、これではなかなか儲けをだすことはできませんね。
やっぱ、私って大衆だな～～。

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