前回で、生意気にも
サラリーマンに『良質物件情報』は入ってくるのか？
について語らせてもらいました。

要は、「そんな甘いもんじゃない。」というのが私見解。

一つ目の理由は、『情報の非対称性』という不動産投資特有の話。

そして二つ目が、

『良質物件の定義』。

私も参加した猪俣塾で、不動産投資の分析は『効率性』と『安全性』の二面を確認することがポイントだという教えをいただきました。

詳細は省き大雑把に言うと、効率性が最終利回りで、安全性は借り入れ率などの危険性がないかのチェックです。

このようにプロは安全性の分析が効率性のチェック以上に重要なポイントとおっしゃているのですが、この危険性のチェック分析法はサラリーマンの方などの体験本については殆ど書かれておらず、利回りはこれだけ確保しなさいという効率性しか語られておりません。（安全性は個々の状況・借り入れ率・金利などの数値がないと出せないという理由もあり、利回りのように簡単に出せないのもあるのでしょう。）

猪俣塾で、いくつかの対象物件から、ちらしを見て自ら気に入った物件を分析するというケーススタディーがあるのですが、たいていの人は利回りを優先して物件を選びます。ただ、安全性をチェックすると『難あり』物件だったりします。

また、相場より高い利回り設定して売っているという理由は、当然何らかの理由があるわけで・・・。
その理由を把握できるか？もポイントになってきます。利回りが高い物件を買うということは、ババを抜くという可能性が高いわけです。かなりの目利き力が必要になります。

まとめますと、利回り重視型の分析力での『良質』物件の定義そのものへの見直しも必要ではないでしょうか。

二回にわたって、
サラリーマンに『良質物件情報』は入ってくるのか、について私なりの見解をまとめさせていただきました。
「資本主義の原理原則を把握し、投資理論を学ぶ！」というのが最終的なメッセージです。
弱者でもある我々はそうしていくしかないですね。

私も偉そうに語っているだけでなく、今後もじっくりと勉強をしていく思いです。

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昨週とある不動産投資セミナーに参加させていただきました。

前に座る投資友人らしきサラリーマン風の二人の方の会話が聞こえてきました。

Ａ：　『ちょっと今検討している物件情報があるんだよ。築１０年のアパートで利回り最終で８％回るんだ。』
Ｂ：　『どこ？？』
Ａ：　『さいたま市なんだけど、駅からも近くてフルローンも可能だって。以前、インターネットで問い合わせした業者から未公開情報ということで紹介してもらったの。』

こんな会話でした。

セミナーなんか出ると、よく聞くような会話ですよね。
皆様はどう思います？？こういう話。

正直の私の気持ちをいうと・・・。
『大丈夫～～？？』っていう感じです。

非常に生意気ながら（私も所詮素人投資家ですが、それでも僭越ながら）申し上げたいことが２点あります。

まずは、『情報の非対称性』という資本主義経済の原理原則のお話。

市場における各取引主体が保有する情報に差があるとき、その不均等な情報構造を情報の非対称性 (asymmetric information) と呼ぶ。情報の非対称性は、人々が保有する情報の分布に偏りがあり、経済主体間において情報格差が生じている事実を表している。　　　出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

つまり、不動産投資において、サラリーマンである買い手の保有情報が、売り手とは（一般的にいって）対等ではなく、売り手が情報優位者である。
という事実をまずは、不動産投資を始める前に認識するべきかと思っています。

悲しい話なのですが、サラリーマン投資家は不動産投資流通の川下にいて川上から降りてきた『ジャンク情報』しか来ないのが原理原則です。基本、『未公開情報』なんてのは本当は嘘っぱちなわけです。

ただし、もちろん例外もあり、有望な人的コネクションがあったりして、川上情報が直接舞い込んでくる可能性もあります。
ただ、そうであることが事実を間違いなく把握できなければ意味はありません。
そうなると、連戦練磨の不動産屋さん達相手に『狸と狐』の情報交渉をして、確実に裏を取る必要があります。

もう一点申し上げたいのは、・・・。

こちらも、少々長くなるので次回書かせていただきますね。

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『サラリーマン流不動産投資道場』にて「不動産投資ハンドブック」という新しいメルマガを発行されましたね。
これ稲葉社長が昨年から企画していた内容です。私もコンテンツ作成には少しですが相談にのせていただきました。

かなり・・・豪華な方々に執筆でご活躍いただく予定だそうです。

その一人が、板倉雄一郎さん。

ベストセラー「社長失格 ～ぼくが会社をつぶした理由～」で有名になられ、現在は日本人のファイナンシャル・リテラシーを高めようと、コアなファイナンス系の教育を一般の方にされています。

板倉さんのほうは良書ばかりですので、ぜひ、一冊はお読みください。

その、板倉さんを稲葉社長が直談判でくどき、執筆を依頼しました。

おそらく１エッセイで●十万は稼ぐ方を情熱で、ほぼボランディアに近いかたちで受けてもらいました。

購読をご検討ください。　

　　「不動産投資ハンドブック」
　　　http://www.sftd.jp/audio/mm.html

　　お試し購読もありますので、
　　「いきなり申し込むのは・・・」という方むけには、試し版もあるそうです。

先日会ったら、稲葉社長は最高の不動産投資の学習メルマガを編成する！と気合が入っていました。

ぜひ、頑張ってください！
期待しています。

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私の不動産投資フレンドで大手外資系保険会社の勤めるＫさんとお会いする機会がありました。

Ｋさんは、生命保険を節税対策として資産家の方へ提案する機会があるそうです。
そして、資産家さんというと、だいたい不動産を多く所有されているといいます。

先日もユニークな方とお会いするチャンスがあったそうです・・・。

その方は大手デベロッパーに不動産情報を提供したり、場合によっては自分で買った土地等を彼らに紹介する仕事を長年されているらしく、かなりの取り扱い量をしてきた方だそうです。若かりしころの事業の失敗で作った借金も返し、今は私どもでは拝めない額の資産を一人で作ったそうです。

それって？地上げ屋さん？じゃない？？

なんて思いつつ、聞いていたのですが。

その方も60歳を超え、今までは大手の会社に良い情報を与え、情報をくれた人に大枚を払ってきたのに飽き飽きしたのか（？）、もうちょっと一般の方にも儲けを還元したいと思っているそうです。（単に地上げ屋と呼ばれたくないのか・・・。）

ファンドを組むのか・・・、良質な物件情報を一般人に提供するのか・・・。

何かを？色々考えているらしく、
サラリーマンを含めた一般ユーザさんお気持ちも聞きたいということで近々お会いすることになっています。
それにしても、不動産業界って、やはり大きなお金が動くだけあって色々な人がいますね。

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自分のもっている不動産資産がどのくらいになっているかを定期的に調べるようにしています。

久々にネットで自分の持つ都内・文京区にあるワンルームマンションの売り相場を調べたら・・・。

同じフロアーで８８０万円で出ておりました。

いや～～、びっくり。です。
私は３年弱前は７２０万円で出ていて、結果、７００万円で購入しました。
昭和59年築のユニットバスタイプの平凡なワンルームマンションですよ。

結果的に、880万円がどのくらいで成約されるかはわかりませんが、売値価格は２０％以上になっていることになります。

どうなるんでしょうね。今後。

キャピタルゲインはありえません！といわれて買った物件ですが・・・
こうなっちゃいました。

といっても、売る気はありませんが・・・。