先日偉そうに自分の満室率を紹介させていただきました。
＞＞詳細はコチラ
このブログを見ていただいている方に、秘訣とかはあるのでしょうか？
というご質問をいただきました。
｢管理で頑張ってくれる妻のおかげです！｣
というのが感謝の気持ちを大事にした優等生的な表向きの回答ですが、私なりの裏の勝算要因が実はありまして。。。
といいましても確定的な話ではないので素人のウンチクとしてお聞きください。
ポイントは物件選びにあります。
そうすると、
・駅近
・築浅
・都内23区内の駅
・広めのワンルーム
などの物件を選べ！などと思われるかと思います。
これらのポイントで物件を選ぶのは非常に重要かと思いますが、誰もが良いという物件は大抵価格が高く、利回り的に厳しいのが常です。
では？
私は、事前にその物件の対象地域の年齢別人口・世帯分布を徹底的に調べます。
・何歳くらいの方がどのくらいその近隣地域に住んでいるか？
・何歳くらいの層の方が増えているのか？減っているのか？
過去、10年分くらいを役所のホームページで調べてグラフとかまで作っちゃいます。
もちろん、現地に行って、どういう商業サービスがり、どういう近隣環境などもジックリ見ます。
住宅地図をもって、どのような集合住宅があるのかも見て回ります。
結論から言いますと、別に、物件はボロであったり、駅力が弱かったり、駅から遠かったりしてもいいわけです。
その周りにニーズのあった方々がお住まいになってさえすれば。
たとえば私の所有物件で文京区にワンルーム物件があります。
なんと部屋の広さは15平米程度、ユニットバス、築25年。という物件です。
どうですか？皆さんは将来を見越してこの物件を購入しますか？
このタイプは、本などでも、いまさら買ってはいけない！駄目物件と扱われている物件です。
一般的にみて、普通の方は避けて通る物件です。（もちろん、利回りしだいでしょうが。）
でも私は買いました。
そういう物件でも住みたいという方が集まるだろうと自信がありました。
理由は、対象者を学生さんと絞った物件としては十分勝てると読んだからです。
東大から自転車で数分、20歳前後の方の人口が10年間まったく減っておらず、街は若者向けの定職屋さんも活気があり、といいつつ、近隣にあるマンションやアパートは古いものばかりでした。
案内後、数日で東大大学院生の方から申し込みをいただきました。その後も幾つかの申し込みをいただきました。
その東大生の方に聞くと、｢夜まで学校にいるのでとのかく学校から近いところ探していました。｣とおっしゃります。
東大から地下鉄などで15分位くらいいくと同じ価格で近代的な新築物件が幾つも出ておりますが、そちらではなく私の物件を選んでいただけたわけです。
この物件を売っていただいた地方のオーナーさんは｢少子化が始まるし、古い学生向けの物件はリスクがある｣といって売りを決めたそうです。
本当に、東大生の学生数が将来減るのでしょうか？
私はそう思いませんでした。
おかげで、安く買わせていただき、採集でも10%以上の利回りで今のところ回っております。
私の物件はすべてボロ物件です。
でも、その物件には、調査の上把握した、近隣地域に住む方にとって必要な別のニーズがあります。（と信じています。）
そういう物件であればボロでも意外と高値で借りてくれます。
ほかに、築25年木造15平米で7万円以上で貸りていただいている物件もございます。
少々、長くなりましたが物件選びのポイントは、”地域性からみたニーズと対象物件との相性”だということではないでしょうか。
というかんじで、偉そうにいいましたが、まだ大家業して4年目の短期的な成功ストーリーですので、まじめに参考にしないでください。投資スタイルは様々ですので。
★たくさんの大家さんのブログから学びを得ましょう！★人気不動産投資Blogサイト★