物件を購入の際に自ら賃貸相場を確認することかと思います。
皆様はどんな形で調べますか？

私は、地元不動産の聞き込みも欠かしませんが、やはりネットでの相場チェックが量も多いですし、便利に使わせてもらいます。

特にその中でも、使えるのがこのサイト。

●HOME'S家賃相場
http://yachin.homes.co.jp/

これは、部屋タイプ別も一瞥でわかるのと、過去に振り返って相場がどう動いているのか？が見えるのが非常に助かります。
これで利回りが下がり傾向なのか？競争が激化しているのか？なども大方読めます。

ぜひ、ご活用ください。

★こんな相場の見方もあります。経験者の大家さんにハナシを聞こう！　詳しくはコチラ★

浦田健さんの新書「利回り20%をたたき出す戸建賃貸運用法」が出ました。

即購入！
と思いきや。。。

私はアマゾンでなく、自分が働く会社の通販サイトで本を取り扱い始めたので、そちらから購入しようかと思ったのですが、在庫がありません・・・。

ダサい！情けない！

ということもあり、まだ私は新書を残念ながら読んでおりません。

浦田健さんはカリスマといわれるだけあって、過去、数冊ものベストセラーを出版しています。私もそれらの本からたくさんのことを学びました。感謝です。今回の新書も楽しみにしています。

そんな中、不動産コンサルタントの猪俣淳先生に同書についてコメントがありました。

数字的な分析で、浦田さんの新しい手法について数字的分析を行っております。
勉強になりますので目を通してみてください。

私がもっとも強く影響を受けた投資アドバイザーの一人が猪俣淳先生。
カン・経験で良し悪しを語るのでなく、

客観的な分析手法を我々にも分かり易く教えてくれました。

私の投資哲学に幅を広げさせて下さった、まさにメンター的な存在です。

しかし、猪俣先生も数冊の本を出版されていますが、マイナーな会社からの出版社からもあってベストセラーというほどまでいっていない？かと思います。

概して本当の意味で意義深いことを言っている本が売れるというわけではないんですよね。（猪俣先生は売れる本を書くより、正しことを書いていことを重要視されているので、売れたかどうかなんて、余り気にしていないかと思いますが。）

実は・・・初公開のハナシなのですが・・・。

私も出版のハナシがありまして・・・。
といいましても、主な著者としてでなく、とあるユニークな不動産投資経験をされている方のお手伝いで、あくまでも読者の視点でアドバイスをさせていただいるのと、知っている出版社さんがあったので紹介をさせていただいただけなのですが。

希少性・ユニークさで売れる本を目指すのか・・・
本当の意味で、ためになる本を目指すのか・・・

やはり、最終的にどこを目指すのかしっかりと決めないといけないんでしょうね。

★やっぱり経験者の大家さんにハナシを聞こう！　詳しくはコチラ★

先日偉そうに自分の満室率を紹介させていただきました。
＞＞詳細はコチラ

このブログを見ていただいている方に、秘訣とかはあるのでしょうか？

というご質問をいただきました。

｢管理で頑張ってくれる妻のおかげです！｣

というのが感謝の気持ちを大事にした優等生的な表向きの回答ですが、私なりの裏の勝算要因が実はありまして。。。

といいましても確定的な話ではないので素人のウンチクとしてお聞きください。

ポイントは物件選びにあります。

そうすると、
・駅近
・築浅
・都内23区内の駅
・広めのワンルーム

などの物件を選べ！などと思われるかと思います。
これらのポイントで物件を選ぶのは非常に重要かと思いますが、誰もが良いという物件は大抵価格が高く、利回り的に厳しいのが常です。

では？

私は、事前にその物件の対象地域の年齢別人口・世帯分布を徹底的に調べます。

・何歳くらいの方がどのくらいその近隣地域に住んでいるか？
・何歳くらいの層の方が増えているのか？減っているのか？

過去、10年分くらいを役所のホームページで調べてグラフとかまで作っちゃいます。
もちろん、現地に行って、どういう商業サービスがり、どういう近隣環境などもジックリ見ます。
住宅地図をもって、どのような集合住宅があるのかも見て回ります。

結論から言いますと、別に、物件はボロであったり、駅力が弱かったり、駅から遠かったりしてもいいわけです。
その周りにニーズのあった方々がお住まいになってさえすれば。

たとえば私の所有物件で文京区にワンルーム物件があります。
なんと部屋の広さは15平米程度、ユニットバス、築25年。という物件です。

どうですか？皆さんは将来を見越してこの物件を購入しますか？

このタイプは、本などでも、いまさら買ってはいけない！駄目物件と扱われている物件です。
一般的にみて、普通の方は避けて通る物件です。（もちろん、利回りしだいでしょうが。）

でも私は買いました。

そういう物件でも住みたいという方が集まるだろうと自信がありました。
理由は、対象者を学生さんと絞った物件としては十分勝てると読んだからです。

東大から自転車で数分、20歳前後の方の人口が10年間まったく減っておらず、街は若者向けの定職屋さんも活気があり、といいつつ、近隣にあるマンションやアパートは古いものばかりでした。

案内後、数日で東大大学院生の方から申し込みをいただきました。その後も幾つかの申し込みをいただきました。

その東大生の方に聞くと、｢夜まで学校にいるのでとのかく学校から近いところ探していました。｣とおっしゃります。

東大から地下鉄などで15分位くらいいくと同じ価格で近代的な新築物件が幾つも出ておりますが、そちらではなく私の物件を選んでいただけたわけです。

この物件を売っていただいた地方のオーナーさんは｢少子化が始まるし、古い学生向けの物件はリスクがある｣といって売りを決めたそうです。

本当に、東大生の学生数が将来減るのでしょうか？
私はそう思いませんでした。　　　

おかげで、安く買わせていただき、採集でも10%以上の利回りで今のところ回っております。

私の物件はすべてボロ物件です。
でも、その物件には、調査の上把握した、近隣地域に住む方にとって必要な別のニーズがあります。（と信じています。）

そういう物件であればボロでも意外と高値で借りてくれます。
ほかに、築25年木造15平米で7万円以上で貸りていただいている物件もございます。

少々、長くなりましたが物件選びのポイントは、”地域性からみたニーズと対象物件との相性”だということではないでしょうか。

というかんじで、偉そうにいいましたが、まだ大家業して4年目の短期的な成功ストーリーですので、まじめに参考にしないでください。投資スタイルは様々ですので。

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私のブログタイトル｢幸田の大衆脳｣とあるように、私は大衆的な凡人だと自身で自覚しています。

本業ならいざ知らず、ましてや不動産投資となると素人でありますから、確固たる自信ををもって挑んではおりません。また、こうやって片手間でしかやれませんから、いつかは不動産収入の不労所得だけで食えるようになりたいとか、もっというとアーリーリタイアメントとか、そういうことは時々憧れたことはあっても、目標や夢として掲げた経験は一度もありません。

｢志が低いな～～。｣　　なんてことも言われますが、

自身のレベルにあった投資スタイルでソコソコにやることが悪いとは私は思っておりません。

慎重だといわれればそれまでですが。

ですので、不動産投資についても成功者・肯定派だけの意見だけはなくでなく、アンチ派や反対者の意見もよく聞くようにしています。

先日、中小企業向けのコンサルタントをされている岡本史郎氏が｢資産運用としての不動産｣ということについて書かれていました。

岡本氏の結論は、｢資産運用としての不動産の所有はありえない。｣というものでした。

理由は、

・株式等と異なり相対な市場しかなく、｢流動性の罠｣に陥りやすい
　→パブリックは市場がない
・日本は｢情報の非対称性｣という問題がついて回る
　→情報を誰もが平等に情報を取れない

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「情報の非対称性」とは、取引をしたり契約を結ぶ際に、
一方の経済主体が他方の経済主体よりも多くの情報を
持っていることを言う。　（日経より）
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結果、プロには勝てないのが不動産市場だ、とおっしゃっています。

タイミングよく買い叩く側に回ればよいですが、逆は悲惨です。
最後は誰かが｢ババを引く｣ようなゲームで、たいてい情報の少ないサラリーマンなどがそれを引き、痛い目に会う。とまで言っております。

これ、どう思いますか？

私は、全くして、おっしゃる通りだと思いました。

ただ、こういった背景も理解しつつ、その裏をつくように独自の情報ルート・独自のマーケットさえもっていればプロであろうが、なかろうが、勝負に勝てることになりますよね。

アーリーリタイアメントには余り興味がありませんが、このように戦略を考え行動し独自のスタイルを見つけることには興味があるので、時間をかけつつジックリとカタチを作りたいなと思っています。

そう簡単なハナシではないでしょうか・・・。
少しずつ前に進みたいと思っています。

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2005年の人口の自然減少数は2万1266人――。

厚生労働省が8日に発表した人口動態統計で、現在の形式で統計を取り始めた1899年（明治32年）以降で初めての自然減が確定した。
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こちらの記事、大家業を営んでいる人にはきっとギョッとするニュースではなかったでしょうか。
加藤さんのブログでも紹介されています。

確か半年くらい前の話では、

”１万人程度の見込み”だったかと思います。その見込みより1万人も多く、自体の深刻さを物語っている気がしました。

そもそも人口の維持には2.08人の出生率が必要とされているそうですが、日本ではすでに30年以上も前からこの数値を下回り続けていています。

政府が重い腰を上げて少子化対策に着手しはじめておりますが、時すでに遅し？なのか、見える成果が見えておりません。

先進国のフランスでも日本と同様に少子化に悩みながらあっという間に出生率を上昇させた国もありそうで、1.65→1.91まで回復させたそうです。

その背景には手厚い家族手当や育児サポート制度など、あの手この手の少子化対策があったそうです。
たとえばフランスでは女性が出産する場合、子ども１人につき３年間の職場復帰が保証されていたり、休職期間中も第２子からは育児手当が月約７万円支給されたりと・・・。また手当てのほかに、子ども１人につき年金受給に必要な労働期間が２年短縮されるといいます。

国への期待は少ないですが、二人の子供がいる私としては日本政府もがんばってよ～～て思うしだいです。

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私の管理会社の法人の決済タイミングは８月です。

一年間の大家業の数字的な整理を各種しました。

今年の満室率は・・・。

９８．２％　でした。

一昨年は、１室で１００％。
昨年は、４室でやはり１００％。
今年は、１０室で９８％。

１０室のうち、２室が１０日ほど退去期間が出ました。

上出来だと思います。
２室の契約更新もあり、実質、手取り的には１００％を超える家賃をいただけました。

　　　　　　　　　　　さすがです！

といっておりますが、私ではございません。
管理業務を任せております妻の活躍です。

私はといえば、
｢仲介会社にお礼金でも渡せば？｣
｢家賃の見直しが必要では？｣
とか、好き勝手な思い付きばかり言っていただけです。

深謝！！

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デフレからインフレ基調にあるということはニュース等で皆様もお話しを聞いているかと思います。

石油の値上がりによる各種商品の急激な値上がりは例外として、
ただ、ここの生活としてインフレを強く感じている方はそれほど多くはないかと・・・。

私は、
ユニクロ、吉野家、など・・・衣食製品はいまだに安くなっていると感じています。（私だけかもしれませんが。）
また、私の勤務する会社の商品も未だに値下がりを続けております。

藤巻兄弟で有名になった健史兄の本にも、インフレは消費者物価指数への反映はそれほどなく、不動産等への資産への価格上昇に大きく影響を与えると書いてあります。

そんななか、つい先月、とある友人の住宅用マンションの売りの相談をうけました。

藤巻健史の5年後にお金持ちになる「資産運用」入門 藤巻 健史 光文社 2006-03-24 売り上げランキング : 8930 Amazonで詳しく見る by G-Tools

東京都中央区にある65平米ほどのファミリーマンションです。
立地もよく、購入価格は5年前で３７００万万円ほど。

最終的に売るか売らないかについては価格次第で家族と決めるといいます。

では、４０００万円超えでトライしてみたら？とアドバイス。

昨日、結果を聞いたら４１００万円でオファーが入ったといいます。
新築購入から約１０％の価格アップです。

正直、驚きです。

｢デフレ時代が続く、日本経済市場に自宅用マンションのローンをするなんて、サラリーマンとして奴隷生活を強いられるのと同じだよ！やめとけ、やめとけ。｣

なんていって彼のマンション購入をストップさせようとした自分のアドバイスを思い出し、少々恥ずかしくなりました。

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