「これからの不動産投資の姿を考える」コラムがあったので私なりにも考えてみたいです。
結論から申し上げますと、「素人の私には見当もつかない。」です。
ただ、やはり今年は「ゼロ金利解禁」により不動産投資の局面はいろんな場面で変化があると想像できるかと。
まず、金利が上がれば不動産投資の資金調達コストがあがります。この時点で不動産投資の実質利回りは下がります。なので、不動産への資金流入は鈍ります。その結果、需要と供給のバランスで考えると、不動産価格は下がり利回りは上がる方向に向かいます。でも、インフレ基調ですから、不動産価格は上がる方向に全体観としては向かうはず。加えて、ゆっくりと後おいで家賃も上昇志向にあるべきです。そうなると利回りは上がる方向に向かいます。金利以上の利回りが一定的にとれるのであれば、また不動産への資金流入が進みます。そうすると、また不動産価格は上昇し、利回りは下がります。
自分で言っていて、なんだか良く分かりません。
ただおそらく、上記のような背景下で不動産投資への需要と供給バランスが微妙に変化しながらも、
【表面利回り－調達コスト（金利）】 の差である実質の利回りは、微妙な動きがありつつ、だいたい一定（５～７％）数値で安定化していくのではないかと思っています。
では、次に大家としてはどう対応していくのか？
そもそも金利ゼロという時代が超不自然な話です。
金利上昇は数年前から言われておりましたので、それなりに準備してきました。
といっても大したことはしておりませんが・・・。
単に入ってきた家賃には手をつけず、返済にまわせる準備はしています。
現時点で、その金額を返済に行えば借り入れは1/4減ります。それだけでもキャッシュフローへのインパクトは大です。
だいたい金利20%程度まで、キャッシュフローがマイナスになることはありません。
キャッシュフローでのマイナスさえなければサラリーマン投資家としては、何とか良しです。
ちなみに、昨日、全国賃貸新聞社から電話での取材で「金利上昇で借り入れ先の変更を考えますか？」というご質問をいただきました。
おそらく、金利上昇の局面で各金融機関がビジネスチャンスとして、ユニークな商品を出してくるのでしょうね。
そのあたりも興味深いところです。
偉そうに、ウンチク話をしてしまいました。たわ言ですので参考にしないで下さい。
結論からいって、私はいつものパターンで早めに情報を収集（お勉強）をして対応策を各方面のプロから聞いていき、最終解決策を導こうと思っています。