私は株を少々たしなんでおります。

実は現時点での流動資産の８０％は自社の株で構成されています。

その株価が調子が悪い・・・。

今年に入って３０％くらい株価がダウン。
当然私の流動資産も大幅ダウン。

健全とはいえない私の資産のポートフィリオ。
それに気づいているのに何も手が打てておりません。

１０％ダウンしたときは相当あせり分散も検討したのですが今は麻痺しているのか、どっか『まっ、いいか。そのうち上がるでしょう。』と根拠なく楽観的であります。

こういうの人間の行動はDNAに組み込まれていると投資に詳しい方が教えてくださった。
投資行動理論などでよく使われる『価値関数』グラフで表現できるといいます。

要は、投資家は投資した対象の価値が１０％した段階で相当ショックを受け、そこで売って損失を出すとショックが確定するので多くの投資家がじっと我慢することを選んでしまい、そして、もっと我慢しているうちに価値が１０％もしくは１５％下がったとき、本来投資家の痛みは当初の痛み以上の痛みを覚えそうですが、実はさらに大きな損失が目の前でおきても、それほどショックをうけないようなメカニズムが脳にほどこされているそうです。（でないと、ショック死ばかりが起きるからでしょう。）

怖いですね。

不動産投資いうと・・・。空室問題で同じような状況になる可能性はありますよね。

空室が一つのうちは焦る・・・、そして慌てて何とかするべく動く。
でも、もう一つ空室がでる。焦る。
でも、脳へのショックは小さくなり、改善への手ほどきを考えなくなる。

こういう脳のメカニズムを知りつつ、麻痺した自分にならないよう不動産投資では気をつけなくては・・・。
なんたって投資額が10倍も違うのですから。

でも、株はどうしよう・・・。
だらしないくらいカラダが重い。
う～～。

『ほかの大家さんは、株をもっているのでしょうか？？』
気になる方はコチラ

全国賃貸住宅新聞に「お中元をオーナーさんは何を配る？」というようなコラム記事がありました。

管理会社に、そういった贈り物をする大家さんは多いようです。

ちなみに、私はそうしたことはしておりません。入居者を期待以上に早く決めていただいたときなどにビール券などをお渡しするくらいです。

一方、入居者さんには、新年のお年賀（お菓子程度のもの）を贈らせてもらっています。
もちろん、感謝の気持ちでもあるのですが、１月末頃に、３月時に退室予定などないかお電話でお聞きするための潤滑油的な役割もあります。

『ほかの大家さんは、お中元などを送っているのでしょうか？』
気になる方はコチラ

　　「これからの不動産投資の姿を考える」コラムがあったので私なりにも考えてみたいです。

結論から申し上げますと、「素人の私には見当もつかない。」です。

ただ、やはり今年は「ゼロ金利解禁」により不動産投資の局面はいろんな場面で変化があると想像できるかと。

まず、金利が上がれば不動産投資の資金調達コストがあがります。この時点で不動産投資の実質利回りは下がります。なので、不動産への資金流入は鈍ります。その結果、需要と供給のバランスで考えると、不動産価格は下がり利回りは上がる方向に向かいます。でも、インフレ基調ですから、不動産価格は上がる方向に全体観としては向かうはず。加えて、ゆっくりと後おいで家賃も上昇志向にあるべきです。そうなると利回りは上がる方向に向かいます。金利以上の利回りが一定的にとれるのであれば、また不動産への資金流入が進みます。そうすると、また不動産価格は上昇し、利回りは下がります。

自分で言っていて、なんだか良く分かりません。

ただおそらく、上記のような背景下で不動産投資への需要と供給バランスが微妙に変化しながらも、
【表面利回り－調達コスト（金利）】　の差である実質の利回りは、微妙な動きがありつつ、だいたい一定（５～７％）数値で安定化していくのではないかと思っています。

では、次に大家としてはどう対応していくのか？
そもそも金利ゼロという時代が超不自然な話です。
金利上昇は数年前から言われておりましたので、それなりに準備してきました。
といっても大したことはしておりませんが・・・。

単に入ってきた家賃には手をつけず、返済にまわせる準備はしています。
現時点で、その金額を返済に行えば借り入れは1/4減ります。それだけでもキャッシュフローへのインパクトは大です。
だいたい金利20%程度まで、キャッシュフローがマイナスになることはありません。

キャッシュフローでのマイナスさえなければサラリーマン投資家としては、何とか良しです。

ちなみに、昨日、全国賃貸新聞社から電話での取材で「金利上昇で借り入れ先の変更を考えますか？」というご質問をいただきました。

おそらく、金利上昇の局面で各金融機関がビジネスチャンスとして、ユニークな商品を出してくるのでしょうね。
そのあたりも興味深いところです。

偉そうに、ウンチク話をしてしまいました。たわ言ですので参考にしないで下さい。

結論からいって、私はいつものパターンで早めに情報を収集（お勉強）をして対応策を各方面のプロから聞いていき、最終解決策を導こうと思っています。

★ほかの大家さんは、どう不動産投資を考えているのでしょうか？？→不動産投資にまつわるBlogランキング★>

こんな私ですが、一応、会社では管理職として仕事をしております。

隣に座るのは、部下の若い女性スタッフです。
彼女は元証券会社で働いており、投資への興味が高い。
といっても、殆ど投資理論とか理解されておらず、上がった下がったを単純に喜んでいるようですが。

ちなみに、不動産投資をしていることは会社の誰にも話していません。
（なにかと面倒なので。）

そんな彼女がいきなり、
「私の親戚凄いんですよ！みてくださよ！！」
といって取材をうけた従兄弟の写真の掲載される雑誌をもってきた。

それは、Lucra<ルクラ>でした。
マザーズオークションが出版している不動産投資の啓蒙誌です。

彼女：
「彼、凄いんですよ。サラリーマンでありながら８室の不動産オーナーなんですって！」

私：
「そうなんだ～凄いね。（本心：俺だって１０室の不動産オーナだよ・・・）」

彼女：
「こんな風に雑誌までに出ちゃって、不動産王って感じ。」

私：
「そうね～、ロバート・キヨサキも夢じゃないね。（本心：俺なんて雑誌だけでなく講演までしたことあるだが・・・）」

こんな会話が会社のオフィスで広げられました。
格好つけて、大家でことを自慢しそうになっちゃいました。我慢しましたが。

いつもはフリーマガジン・R２５ばかりを読んでいるミーハーな彼女が、まさか不動産投資の媒体を読み興味をもっていることに驚いた。

不動産投資も本当に一般庶民にとって身近なものになったのだと改めて感じました。

★ほかの大家さんのお話も気になります。十人十色の経験談→不動産投資にまつわるBlogランキング★>

昨日、賃借人の東大生さんから、突然に電気コンロが壊れたとご連絡をいただきました。

早速、電気工事屋さんに行ってもらったのですが、その場の修理不可能で部品の取り寄せが必要だといいます。

ただ、古い機種なので部品がなかれば総交換にならざるえないとのことです。

やっぱり、築20年超くらいのマンションだと色々トラブルがあります。

料理ができないということで当面の食事代をコチラでお支払することで入居者の方に、修理か交換までまっていただくようにご了承いただきました。
ちゃんと自炊をされている大学生さんってまだいらっしゃるのですね。（ある意味感心しました。）

中古物件は利回りが良いですが、こうしたメンテナンス系のコストはやはり色々出てきます。
頭では十分分かっていますが、実際こうしたコストアウトのタイミングでは痛いです。

★ほかの大家さんのお話も気になります。十人十色の経験談→不動産投資にまつわるBlogランキング★>