先日、大家さんを最近始めた方から入居の件で、
『媒介契約がいいか、それとも選任媒介契約の方がいいか』とご質問を受けました。
私は、基本一般媒介がｵｽｽﾒと言っておりますが、
プロの不動産コンサルタントである今西英治氏のメルマガに、
本件について整理された説明・見解があったのでご紹介しておきます。
皆様にも参考になれば思います。
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■ 「入居者募集依頼」について
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○家主さんの相談の中で、入居者募集を宅建業者に依頼する場合、一般媒介契約がいいか、それとも選任媒介契約の方がいいかと質問を受けることがたびたびあります。
ここで宅建業法における一般媒介契約と選任媒介契約の違いを述べたいと思います。
「一般媒介契約」は、他の宅地建物取引業者に重ねて、同じ内容の媒介を依頼できる契約です。
これに対して「選任媒介契約」は、他の宅建業者に重ねて媒介依頼できない契約です。
なお、選任媒介の場合、依頼を受けた日から１週間以内（但し、専属選任媒介の場合は５日以内）に指定流通機構（レインズ）に、登録することが義務付けられています。
また、業務処理報告は、２週間に１回以上（専属専任媒介の場合は１週間に１回以上）依頼者にしなければならないことになっています。
これらのことに違反すれば罰則の対象になります。
○一般的に宅建業者は、手数料を確実に稼ぎたいため「専任」での募集依頼を希望します。
ただ、「選任」で募集を依頼しても、自社で賃貸情報を囲い込んで、他社の「客付不可」として広告している場合は、たとえインターネット等で積極的に広告しているといっても、現実には中々入居者が決まらないことが多いです。
宅建業法違反となりますが、この時点ではレインズには登録しない宅建業者が多いです。
たとえ登録していても、他業者からの問い合わせに対して、「先客あり」「広告不可」として断ることが間々あるようです。
ですから、宅建業者に「選任」で依頼するときはレインズへの登録を条件とし、必ず業者間に情報を公開するように念を押す必要があります。
そして、その場合他業者からの問い合わせに対して「広告可」で対応するように頼んでおきます。
宅建業者は、「最初から広く業者間に物件情報を公開します。」「インターネットにも物件情報を公開します。」とは一応言いますが、本音は、「出来れば公開せずに自社で入居者を決めたい。」と思っています。
それゆえ宅建業者は、しばらく空室情報を自社で抱え込んでいます。
そして、スムーズに入居者が決まらない場合にはじめて、物件を他の業者にも公開します。
中には宅建業法違反を避けるために一般媒介で受託しておいて、依頼者には他者へ依頼をしないように申し入れる業者も中にはいます。
物件情報を抱え込んでしまわられると、成約するのがどうしても遅くなります。
最悪の場合、春・秋の募集の最適期間を無為に空費してしまうことも有ります。
それ故に、大家さんは、宅建業者間に物件情報がインターネットや情報誌で公開されているかどうかを、自らチェックする必要があります。
チェックする方法としては次のような方法があります。
（１）レインズについては、登録すると登録証明書が発行されますので、
必ず業者より受け取るようにします。
（２）「専任」の宅建業者の情報誌・ホームページでどんな載り方をし
ているのかチェックします。
（３）また、物件の所在している地域の他業者の情報誌とかホームペー
ジで自分の物件が掲載されているかどうか確認するようにします。
（４）さらに、広告料有料の賃貸情報誌、物件情報専門のサイトに掲載
されているかを確認します。