先日の日曜日に全国賃貸住宅新聞社の依頼で講演を行ってきました。

ちなみに、
講演といっても私の単なる大家の経験談です。

４０名くらいの方がお越しいただき大半の方がサラリーマンの方でした。

１時間の講演での私のメッセージは、

「不動産で●才で●億円」的な本に踊らされずに、
サラリーマンらしく、本業を重視しつつ、しっかり勉強して副業大家として
成功してほしい！　　ということでした。

現実主義の幸田の考えを話すと、嫌われるときがあるので
余りこういうことを申し上げないのですが、
私は、不動産の不労所得でアーリーリタイアメントなんて、
特殊な一部の方だけが実現できる幻想だと思っています。

凡人の私は、そういう壮大な夢を目標に進めるスタイルは無理です。

ゆっくりと経済情勢を見ながら、
本業に影響を与えずに、
ノンビリと不動産投資に望むのが私の姿勢です。

半永久的に活用でき、
不動産経営のファンダメンタルな知識をを３年かけて得る！

これが、当面の目標です。

所有物件を増やすのはノンビリやります。

といいましても、冷めているつもりはなく、
情熱家とは、
「長期的、かつ継続的な努力を出来る人」
と思っての考えです。

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不動産投資はオイシイ～～副業のはず！？

そうはいきません！

やっぱり経営ですからトラブルはつき物です。

昨日は、所有アパートの一室のトイレが詰まり深夜の対応を入居人に求められ・・・
大変でした。

深夜12時に水道屋さんを派遣したのですが、
バキュームなどの対応では直らず・・・。

トイレということもあり問題は先送りに出来ません。

至急対応で便器を取り外し配管までチェック。
結果、夜中の2時までかかり何とか復旧。

深夜料金の２５％増しもあって緊急対応で4万円弱の請求。

神様は楽はさせてくれませんね。

今週号の全国賃貸新聞に「長期固定金利のアパートローン研究」という記事がありました。

住宅ローンでは人気の住宅金融公庫が、
アパートローンに積極的な取り組みをしているという話がありました。

最長35年固定での固定対応が可能といいます。
そして、金利は3.18％（4月下旬時点）。
これは、民間金融機関の5～10年の固定金利と同じ水準といいます。

もちろん、融資への特別条件はありますが、
金利上昇のフェースの現在、検討したくなるお話ですね。

新しく始まった不動産投資エージェントサービス。

エージェントの一人である
ブルースターパートナーズ株式会社の両角社長の日記に
『山手線に40年ぶりに新駅』というハナシがありました。

この駅予定地から徒歩1分のところのワンルームを
購入しようと真剣に検討したことが3年前にありました。

【30万円】のディスカウント希望をのんでいただけなくて
価格交渉が決裂しました。

私の判断間違ったのでしょうか・・・

今更、少々後悔中です。

面白い試みをしています。

群馬に住む私の大家さん友達が小規模のマンションをたてたいということで
東京23区内の土地を探してくれないかと相談があり、
色々都内の不動産屋を回りました。

そして、

偶然にも私の自宅からそばに一坪100万円強で7階まで建てられる
希少な土地を見つけることができ、
最終的に、その友人はそこに投資用のRCマンションを建築しました。

結果、総投資額１．６億のうち８０％程度の融資をひっぱり
新築で表面利回り８％強の収益物件を完成させました。

このご時勢で、２３区内、４駅使用のRC物件と考えれば悪くないです。
（いや、良いですよね？？）

そして、２月に客付けを行い、３月には無事満室。
私も実際オーナーではないですが、紹介したという立場もありホッと一安心。

そして、４月に入る前に、
今のプチバブルのタイミングに高値で売れないか？
とご相談いただきました。

目標は表面利回り５％程度で。

販売利益の現金で、小ぶりの中古物件を購入することを検討したいとおっしゃています。

そこで、私は、現在ホットな売買マーケットになりつつある
マザーズ・オークションでの物件掲載をオススメしました。

最低価格を目標販売価格で設定することで安売りするリスクはゼロです。
しかも日本中の投資家さんが物件を探しに来ているサイトということで、
一般媒介をするより高値で売れるのではないかと考えたからです。

最終的にはマザーズオークションを運営するIDUの鑑定士さんと相談して、
近隣の平均利回りを同様の５．５％程度の表面利回りで情報を掲載しました。
掲載して１０日たちましたが・・・

入札は今のところゼロ。

オークション入札期限が６月前半。

入札は入るのか？やはりそんなに甘くはないのか？

友人のオーナーにはノーリスクなので、
私も気が楽ですが、結果は非常に興味深いです。

また、こちらの結果は報告しますね。

★不動産オークションに興味ある方はコチラで勉強できます。

本当はお知らせしたくなかったのですが・・・

全国賃貸住宅新聞からの依頼でセミナーでお話しすることになりました。

日時：5月28日(日)
場所：東京フォーラム

http://www.zenchin.com/seminar060528.html

最初は気軽な気持ちで受けたのですが、予定参加者80名と聞いてビビッています。

高校生の時にも学園祭で友人からバンドでボーカルがいないから、ボーカルやってよ！
という依頼をカラオケで歌う気分で何も考えず受けたところ、
事前の練習や当日の本格的なムードで時間を費やしエラく後悔したことあります。

分かりやすく言うと、私は《シャイな出てがり》でして。

今回、話すテーマは、”低リスクに始める”です。
いろんな方から教わった学びを凝縮してお話したいとは考えています。

ただ、

・無料だし来てみるか・・・
・ちょっとは興味がありそうだ・・・

と思っても、恥ずかしいので出来ればたくさんの方には来てほしくないのが本音です。

当日はかなり緊張しているでしょうから、
もし来ていただいたら、笑顔で話しかけて私をリラックスさせてください。

先日、大家さんを最近始めた方から入居の件で、
『媒介契約がいいか、それとも選任媒介契約の方がいいか』とご質問を受けました。

私は、基本一般媒介がｵｽｽﾒと言っておりますが、
プロの不動産コンサルタントである今西英治氏のメルマガに、
本件について整理された説明・見解があったのでご紹介しておきます。

皆様にも参考になれば思います。

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■　「入居者募集依頼」について
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○家主さんの相談の中で、入居者募集を宅建業者に依頼する場合、一般媒介契約がいいか、それとも選任媒介契約の方がいいかと質問を受けることがたびたびあります。

ここで宅建業法における一般媒介契約と選任媒介契約の違いを述べたいと思います。

「一般媒介契約」は、他の宅地建物取引業者に重ねて、同じ内容の媒介を依頼できる契約です。

これに対して「選任媒介契約」は、他の宅建業者に重ねて媒介依頼できない契約です。

なお、選任媒介の場合、依頼を受けた日から１週間以内（但し、専属選任媒介の場合は５日以内）に指定流通機構（レインズ）に、登録することが義務付けられています。

また、業務処理報告は、２週間に１回以上（専属専任媒介の場合は１週間に１回以上）依頼者にしなければならないことになっています。

これらのことに違反すれば罰則の対象になります。

○一般的に宅建業者は、手数料を確実に稼ぎたいため「専任」での募集依頼を希望します。

ただ、「選任」で募集を依頼しても、自社で賃貸情報を囲い込んで、他社の「客付不可」として広告している場合は、たとえインターネット等で積極的に広告しているといっても、現実には中々入居者が決まらないことが多いです。

宅建業法違反となりますが、この時点ではレインズには登録しない宅建業者が多いです。

たとえ登録していても、他業者からの問い合わせに対して、「先客あり」「広告不可」として断ることが間々あるようです。

ですから、宅建業者に「選任」で依頼するときはレインズへの登録を条件とし、必ず業者間に情報を公開するように念を押す必要があります。

そして、その場合他業者からの問い合わせに対して「広告可」で対応するように頼んでおきます。

宅建業者は、「最初から広く業者間に物件情報を公開します。」「インターネットにも物件情報を公開します。」とは一応言いますが、本音は、「出来れば公開せずに自社で入居者を決めたい。」と思っています。

それゆえ宅建業者は、しばらく空室情報を自社で抱え込んでいます。
そして、スムーズに入居者が決まらない場合にはじめて、物件を他の業者にも公開します。

中には宅建業法違反を避けるために一般媒介で受託しておいて、依頼者には他者へ依頼をしないように申し入れる業者も中にはいます。

物件情報を抱え込んでしまわられると、成約するのがどうしても遅くなります。
最悪の場合、春・秋の募集の最適期間を無為に空費してしまうことも有ります。

それ故に、大家さんは、宅建業者間に物件情報がインターネットや情報誌で公開されているかどうかを、自らチェックする必要があります。

チェックする方法としては次のような方法があります。

（１）レインズについては、登録すると登録証明書が発行されますので、
必ず業者より受け取るようにします。

（２）「専任」の宅建業者の情報誌・ホームページでどんな載り方をし
ているのかチェックします。

（３）また、物件の所在している地域の他業者の情報誌とかホームペー
ジで自分の物件が掲載されているかどうか確認するようにします。

（４）さらに、広告料有料の賃貸情報誌、物件情報専門のサイトに掲載
されているかを確認します。