二年ほど前にワンルームを購入後、即２月に入居書が決まった物件の最初の契約更新が
近づきつつあります。

今回、今の入居者さんが出られた場合は、
その部屋をマンスリーマンションとして契約しようかと考え、
借り上げ額を見積もってもらったところ、現在の家賃やり４０００円程度安いが、
５年契約と言うことで、安定性をとり前向きに決めようと思っています。

一般には、普通家賃に比べてマンスリーでの借り上げ額は、
もっと開きがあるらしいのですが、

今回は、駅近・都心へのアクセスの便利性・周りの環境を
評価していただいたらしいです。

いっそうのこと、自分で家具など入れて短期契約でサラリーマンを対象に
数ヶ月単位のテンポラリーマンションをやってもいいかな？
なんて考えてもみました。

そこで、
レンタル家具サービスを色々調べて見ました。

な、なんと、
冷蔵庫、洗濯機、テレビデオ、電子レンジ、ベット、デーブルなどの
パッケージ価格で、月額２５００円！（５年契約）です。
予想以上に安価なものが出回ってきているようで驚きました。
これなら、結構うまくやれそうな気がしませんか？

う～～ん、まじめに取り組んでみますか！
また進捗は報告します。

昨週、
我が道場の達人である山崎先生にお会いしてきました。

穏和な山崎先生ですが、徐々に不動産投資について熱く語り始めました。

『「利回り１０％越えの投資マンションをもっています。」なんて
利回りの数字を自慢されている大家さん結構います。

余りにもいい加減な目利きの手法が素人投資家さんの本などで
紹介されているのに危機感を感じる！』

さすが、総計１０００億円の不動産運用の企画に携わってきたプロ中のプロ。

私は即座に大きな声で切り返しました。

『では、一般投資家の常識は、プロ投資家の非常識というコンセプトで
　プロしかしらない収益物件目利き手法を伝授して下さい！！』

山崎先生、唖然。そして、
『わ、わ、わかりました・・・・。』

やりました！
幸田プロモーターなかなかのやり手です。

とんでもないプロを登場させられる機会が作られそうです。
皆さんお楽しみに！

今年の私のテーマは、

『永遠に生きるかのように学び、
　　　　　　　　明日死ぬかのように生きる』

であります。

ちょっと恰好良いでしょ？
ガンジーの言葉から引用しています。

そんな思いもあり、
今年も５０冊の投資に関わる書籍を読むことにしました。

早速、今週は３冊を読みました。
その中で、『不動産現金化の時代』はなかなかの良書でした。

さすが船井総合研究所の資産コンサルティング子会社が書いただけあります。

幅広いデータが展開されつつ、説得力の高く質の高いアドバイスが展開されています。

ちなみに、空室率のデータも紹介されていました。
皆さんは、日本国内の平均空室率をご存じでしょうか？
加えて、自分の物件の持つ地域の平均空室率をご存じでしょうか？

　　　　　　　　平成１５年（平成５年）
全国平均：　　12.2%（9.8%）
東京２３区：　 11.2%（10.5%）
札幌：　　　 10.5%（12.2%）
仙台市：　 13.7%（11.3%）
千葉市：　 14.4%（10.1%）
横浜市：　 　 9.7%（8.7%）
名古屋市：　 4.2%（10.7%）
大阪市：　　 17.5%（13.3%）
広島市：　　 13.5%（11.3%）
福岡市： 　 10.9%（10.0%）

どうでしょうか？

これを見ると、名古屋以外は全滅ですね。
大阪は５部屋に１部屋が常時空き室ということです。

怖いですよね～～。
それでも不動産投資ブームは止まりません。

全国賃貸住宅新聞に「家主オーナー座談会というコーナー」があります。

新年明けに
サラリーマン編の取材を行いたいと言うことでメンバーを集めて欲しいとの
依頼を受けました。

私の親しい大家仲間５名を緊急で来て頂き、行われた座談会ですが、
なかなか盛り上がりました。

『修造さん』・『マル助さん』・『博満さん』にも来て頂きました。

今日、その内容が掲載された誌面を確認しました。

もっと面白い話もイッパイ出たような気がするのですが、
二時間の内容をコンパクトにまとめるとこうなっちゃうのか～
という感じでした。

今年初めての勉強会（セミナー）を1月７日（土曜日）に開催しました。

詳細はこちら：
http://www.sftd.jp/seminar_060107.html

管理会社として３代目の石橋社長は
ＣＰＭという国際不動産管理資格をお持ちのプロプロ中のプロ。
しかも、現場経験も長けています。

『管理』という地味なセミナーで少々不安はありましたが、
内容は好評で、こんなコメントまでいただきました。

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「良い土地と良い建物」は重要です。

でもその後の空室のリスクや家賃滞納者の存在など
継続に関する不安がありました。

オーナー業には、買う、建てる、貸す、管理する、
そしてそれを継続するという仕事があるわけですよね。

そんな中、「管理の立場から考える」という目からウロコのセミナーでした。

「それは当たり前だよ」といわれる方も多いかも知れませんが、
私にとっては「そんな方向性があったんだ」という思いでした。
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ここにある「管理の立場から考える」とありますが、
これは管理会社からみて、「付き合いたくない大家さん」、
「売り込みにくい物件」とはといったカタチで今までのセミナーとは
ちょっと違った視点でお話をしていただいたことをさして言います。

ちなみに、「付き合いたくない大家さん」とは？で石橋社長がおしゃっていたのは、

・自分の都合の悪いときだけ頼ってくる人
・思わせぶりの人
・対等関係（パートナー・エイジェント）と考えてくれない人
・自分は不動産関係に詳しい、詳しい友達がいるという人
・管理会社の話を聞いてくれない人、管理会社を信じてくれない人

とご指摘していました。

特に
・自分は不動産関係に詳しい、詳しい友達がいるという人
ここがポイントと。

最近サラリーマンの方でも知識も豊富な方が増えてきたのですが、
これを自慢的に、高飛車に使うのは管理会社としては”良し”とみないそうです。
逆に「●●と本にあったので、▲▲という理解でいますが、そちらはどう思いますか？」
と丁寧に出られると「こいつ、やるな・・・」と思うそうです。

私も不動産屋さんに舐められたくないと思い、
「知ってるぞ！オレは！」ムードをプンプンに、
生半可の知識をツイツイ話してしまう時がありました。

反省すると共に、ビジネスパートナの管理会社さんと
上手にコミュニケーションとれるよう工夫を重ねていこうと決意した次第です。

★不動産投資にまつわるお話し★

年末に日経新聞にも大きく取り上げられていたので
知っている人は多いかと思います。

「日銀は銀行に対して不動産向けの融資の監視強化に乗り出す」

という話。

アグレッシブな融資についてチェックをいれ、
ＮＧ投資については、融資残高の圧縮や金利の引き上げさせる
そうです。

バブル時代の反省から、日銀が早めに動いたわけです。

投機的なリートや、
無理な実需向けの住宅ローンがメイン対象かと？
勝手に想像していますが、
我々がやるような小口の不動産投資の融資も厳しくなる
可能性は当然あります。

個人的には、
これは悪い話でないと思っています。

誰でも出来る不動産投資から、
経営として融資に値する投資にだけ、融資が認められるという話。

当たり前といえば当たり前の市場に戻るというだけの話です。

”ニワカ大家さん”で終わるか、”本当の大家さん”になるのか、
ここからが勝負の分かれ目です。

融資については”信用は一日にしてならず”というのが原則です。
コツコツ努力していくしかありません。

今年の不動産市場は色んな意味でアマくないようです。

改めて『覚悟』を決めて！投資活動に臨んでいきましょう。

2006年を迎えました。

どの紙面をみても、
今年は景気回復プロセスに入り好況の時代を迎えると言っており、
楽観的な見方が主流なようです。

好景気になると、株や不動産を買う企業・個人が増えます。
誰でも、その上昇気流に乗ってそれなりに儲かります。
でも、そこには本当のプロがより大きく儲ける仕掛けが
されていることが多いです。

トラップです。

そして、最後は素人大衆が損をこうむるわけです。
泣いて騒いでも、その仕掛け人は市場から既に撤退しています。

プロが大衆を食い物にする。
実は、日本ではこういうことが何度か繰り返されています。

1992年のバブル崩壊で、多くの人がそういうシナリオが存在することを
学んだはずです。

『たった十数年前の出来事を大衆は忘れて、
またトラップの餌食になるのか？』

この問いを忘れずに
一大衆として投資に臨みたい、
そして不動産投資を学ぶ会を慎重に運営していきたいと
思っています。

随分、新年から暗い話するな～
と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、
そんなブレーキ的な役割を担っていくつもりです。

どうぞ今年もよろしくおねがいします。

これを今年最後のブログ書き込みにしたいと思います。

今年も慌ただしい一年でした。

企業人として倒産経験をしている私が「経済的自由」を得ようと
不動産経営に興味をもって、やるならその分野の勉強を徹底してやろうと
仲間と始めたサラリーマン向け学び情報サイト・勉強会が
ここまで大規模になったことは全くして予想していませんでした。

まず、
本当に多くの著名な方が、我々の会を無料でサポート頂いたことを
感謝したいと思います。

そして、
弱者でも「経済的自由」が得られるよう夢を一緒に見ようと
当会に色々ご意見・アドバイス・ご協力頂けた
サラリーマン大家さん・大家候補生さん・発起人メンバーにも、
ももちろん感謝したいです。

また、個人的には初めて一棟アパートを所有できたことは喜ばしいことでした。
といっても、私のアパマン経営は始まったばかり。
成功なんてよべるレベルには言っていません。
じっくりと経験知を積んで卓越した大家になりたいと思います。

来年も既に管理に関するセミナーが１月８日に予定されていて、その後も完全マニュアル等の作成含め
企画が目白押しです。
私自身、学習意欲は全く落ちていませんので、色々とトライしていきます。

会の運営も、行けるところまで行ってやろう！というのが今の心境です。
必要されなくなったら、その時は会をたためばイイだけの話です。
失うモノなんかありません。

あと、本業であるビジネスマン家業も全力で頑張るつもりです。
来年は世の中にアッと驚かすようなプロジェクトに
チャレンジしてやりたいと思っています。

時々、「幸田さんは仕事ちゃんとしているの？」なんてことを言われますが、
私は、かなりモーレツサラリーマンです。
自慢にはなりませんが残業量も相当です。
そして、出世意欲も強く、口癖は「オレに社長やらせろ」です。

そして、不動産の物件を増やす予定は？
とも良く聞かれますが、

ずばり、『予定・目標はナシ』です。

目標・予定作ると、焦ってババ物件買う可能性が高くなるからです。
強いて言うなら
単に人真似でない自分なりの独自の投資手法を見いだしたいというのが
私の目標です。

また、【スローな投資】も私の考える理想的なスタイルですので
慌てずやっていく予定です。
金森さん様な破壊的な投資手法は私には向いていません。

以上です。

皆様にとっても来年も、実りのある一年であること心よりお祈りします。
幸田伸行