「サラリーマン流不動産投資道場」　は　サラリーマン投資家が運営する不動産投資の稽古場です
不動産投資奮闘記
　サラリーマンや一般人の不動産投資奮闘記やプロから聞いた不動産投資の裏技など、他では聞けない情報をメールマガジンでお届けします！
サンプルはこちらから
　
登録メールアドレス
解除メールアドレス
今回のお勧め本


このページでは会員の方から寄せられた不動産投資体験記を連載にてお送りします！他の会員の生の体験情報を皆さんも参考にしてください。発起人も毎回楽しみに読んでいます！

皆さんの不動産体験記もお待ちしております！お気軽にご投稿ください！宛先はこちらです。

- 第一回 - 第二回 - 第三回 - 第四回 - 第五回 - 第六回 - 第七回 -
- 第八回（最終話）NEW -

ホヤホヤ・サラリーマン大家　【熱血・修造】のハッスル投資体験記
「修造」の不動産投資奮闘記
「熱血・修造」は都内某所のワンルームで自由気ままに暮らす、30代の独身サラリーマン。
熱し易く冷めやすい典型的B型よろしく、自分の興味のある事にだけハッスルしまくる「熱血年中無休男」です。（ちなみに興味ない事には、お気楽極楽で対応してマシュー）

「君はお金のために働いてるんだよ！」・・・先輩からの一言をきっかけに「サラリーマン大家さん」の存在を知り、それから不動産投資の勉強に没頭。紆余曲折の末、4ヶ月後に札幌のワンルームマンションを購入し、念願の「サラリーマン大家さん」になる事が出来ました。

まだまだ、出来たてホヤホヤの素人大家ですので経験不足です。が、これから僕と同じように「サラリーマン大家さん」を目指す人が、僕と同じような周り道をしないよう体験談を記載したいと思います。

趣味はおしゃべりとボディコンバット、あとプロレス観戦など。夢は不労所得で「自由人」になって、好きな仕事だけをする事と、自分の好きな人たちと毎日おしゃべりして過ごす事です（現在恋人募集中）。っしゃあ！頑張るぞぅ！！
　<第一回>　～ご挨拶～　【俺を奮い立たせた一言】
　
はじめまして。「熱血年中無休男」の修造です。

2003年12月22日に札幌円山公園の区分所有マンション物件を購入、ついに念願の「サラリーマン大家さん」になる事が出来ました。2004年6月に札幌にて2戸の区分所有マンションを購入しましたので、今は合計3戸の大家さんです。

まだまだ素人大家ですので経験不足です。「何を偉そうに書いてんだよ！」と思われる方もいらっしゃると思います。が、これから「サラリーマン大家さん」を目指す人は、僕が経験した事を同じように体験するはずです。そんな人たちが、僕と同じ周り道をしないように経験談を記載したいと思いました。合言葉は「Do The ハッスル！」一生懸命書かせて貰いますんで、よろしくお願いしまっす！

僕も今回、念願の「サラリーマン大家さん」になって、この行動を広げていくことで、自分の目的である「自由人」になって、家族や友人と一緒に心地よい時間を過ごしたり、心地よい関係を築いていこうと考えたりもしますし、僕自身、本音でどこまで裸になって、それに応えてあげられるかと。そういう意味では皆さんのメッセージも楽しみにしていますし、僕自身もまた、自分の体験とかこれからアパマン経営を続けていく中でいろんなメッセージを送っていけたらいいなと思っています。

僕がまず書きたいと思っているのは「サラリーマン大家さん」を目指してから物件を取得するまでの出来事です。実は僕が「サラリーマン大家さん」を目指す事になったのは2003年8月22日、それから4ヶ月で物件購入にまで辿り着きました。それにあたり、この4ヶ月の出来事をこれから数回に分けて記載したいと思います。

前置きが長くなりましたが、記念すべき第一回目は「きっかけ」です。

これから「サラリーマン大家さん」を目指す方が真っ先に頭の中で整理しなければならない事、それは2点に集約されます。「何のためにアパマン経営を行うのか」「何故そう思ったか（きっかけは何か？）」です。これは、ビジネス用語でいうならば「目的の明確化」と「動機付け」です。

この部分は非常に重要だと思います。何故ならば「サラリーマン大家さん」を志し実際に行動する事は、当初に思っているよりも、ず～っと多くのパワーを必要とするからなんです。

家族からの反対、友人からの奇異な目、休日における業者対応＆物件調査、深夜まで続く不動産関係の勉強等々。北に良い物件あると知れば現地まで足を運び、南に掘り出し物件あると聴けば電話＆メールで事実確認・・・、今ではなんとなくその現状とペースに慣れましたが、慣れない当初はホント心身ともにキツくなってきます。

その時「もうや～めた」「めんどくせぇ」「別に無理しなくてもいいや」と思ってしまう。そんな時に気持ちを奮い立たせるためには、自分の意識（イド）の部分を忘れない事が非常に重要です。もうひとつ向こうへ向かって歩き出そうという意識、それがすなわち、「何のために今これをやるのか」を意識する事です。

僕の場合は、きっかけはお客様からのある一言でした。「君はお金のために働いてるんだよ！」。たったこの一言、この一言が僕に「サラリーマン大家さん」の道を選ばせる事になったのです・・・。

（次回に続く）


 　
　<第二回>　～不動産投資のきっかけ～【お金のために働くという意味】
　
こんにちは。「熱血年中無休男」の修造です。

第１回で僕が不動産投資をはじめたきっかけは、お客様からの一言だと書きました。今回はその詳細を書きたいと思います

それは本業でお客様と食事をしている時でした。「君はお金のために働いてるんだよ！」いきなりの言葉。何を言われているのか・・・最初はさっぱりわかりませんでした。

「なんだぁ、コイツわ！？」と思いつつも、そこはお客様と業者の関係、笑顔で爽やかにやんわりと対応・・・できれば何にも苦労はいりません。そこは「熱血年中無休男」ついつい頭に血がのぼってしまいまして「僕は自己実現のために働いているんです！」と、思いっきり反論しちゃったのです

ちなみに僕はシステムコンサルティングを職業としております。北風吹き付ける日に喧喧諤諤と終日議論をし、炎天突き刺す日に徹夜で作業をし・・・、お客様のために仕事に従事することが己の使命、それが自己実現への道であると思って仕事をしてきました。24時間365日は大げさですが、それなりの使命感を持って仕事をしており、お金はその報酬として結果として戴いているにすぎない、そう考えてました。

この後のお客様と僕の会話は以下のようなものでした。

客 ： だったら今すぐ仕事辞めるか報酬を貰わない選択肢が取れますか？
僕 ： そんな事出来るわけないですよ。
客 ： 何故ですか？
僕 ： 給与が貰えなかったら生活費が払えなくなりますから。
客 ： ほら、やっぱりお金のために仕事してるでしょう。
僕 ： うっ・・・。

今考えてみると、細かい事に関しては幾らでも反論する事が出来るのですが、何故かあの時は「そういえばそうだな」と納得してしまったのをよく覚えています。

「では、お金のために働かないためにはどうすればいいんですか？僕は自己実現のために働きたいんです」そう言った僕に対して、ああ、そんな事か、お客様はそんな顔をして僕に話を始めたのです、不動産投資の話を・・・。

そこで聞いた話は「必要支出を不労所得が上回ればお金から自由になれる」という、いわゆる「金持ち父さん貧乏父さん」からの引用でした。知らない人は「金持ち父さん貧乏父さん」を読んでみてください。
僕はそれまでこの大ベストセラー本の存在を知らなかったのです。
この発言は僕に新たなる道を提示する事になったのです。

お金から自由になる？・・・金持ち父さん？・・・なんなんだ、それは！早く知りて～。その日の夜、すっ飛んで家の近くの本屋に直行！
「金持ち父さん貧乏父さん」を買い、徹夜で読み上げ、その意味を知りました。

っしゃあ！これだ！僕はこれを「自由人への道」と呼ぶ事にしました。
「自分に正直に生きるために、不動産収入を得て経済的に自由になろう」これが僕の不動産投資の目的になりました。

そして、それから数週間で、以下のような目標を立てました。

・50歳までに経済的に自由になる。すなわち、不動産所得が必要支出
　を上回る状況を確立する。
・80歳までコンサルタントとして働く。これは自己実現のため、やり
　がいのために。僕は基本的に人と話をするのが大好きだから。

それからです、僕の「平日や昼はコンサルタント」「休日や夜は不動産投資家」という二束のわらじ生活が始まったのは・・・。「何のために今これをやるのか」常に意識する事が大事です。

さて、早速不動産投資スタート！ん？あれ？ちょっと待てよ？・・・
そうなんです。僕が最初に直面した大きな問題、それは「不動産投資ってどうやって始めるの？」という事でした。僕はそんな事もわからないまま、サラリーマン大家さんへの道をスタートさせたのです・・・。

（次回に続く）
 　
　<第三回>　～物件購入までの道のり１～【俺の不動産投資の学習法】
　
こんにちは。「熱血年中無休男」の修造です。

今回は、僕が最初に直面した大きな問題、「不動産投資ってどうやって始めるの？」という事を中心に記載したいと思います。

まず、僕が知りたかった事は「不動産を購入するにあたっての、一連の流れ」でした。どうやったら、一連の流れを知る事が出来るだろう、しかも効率的・効果的に。

僕が真っ先に考えたのは「専門家に聞く」「本屋で参考図書を買う」「実際に物件を見てみる」でした。・・・当たり前ですね。ただ、心に決めていたのは、ある一定の「眼」を自分が身に付ける事が成功の道だ、という事でした。すなわち「業者を見極める眼」「情報を見極める眼」「物件を見極める眼」です。「見極める」という事は非常に大事だと思います。世の中は玉石混合です。不動産ビジネスに関しても例外ではないと思いました。

僕は、この見極める眼を養うのに2ヶ月かけました。その間に僕が取った行動ですが「折衝業者数11社」「購読本数7冊」「物件観覧数15室」という結果です。「おっしゃ～！これだけ勉強すれば何とかなるだろう」と思っていました、今考えると全然勉強量が足りない、恥ずかしい～。セミナーで知り合った人の話を聴いていると「2年ぐらい検討しています」「この物件を買うまで100戸物件を観た」等の話が出てきますから。

さて、最初の一ヶ月は、アポイントが取れた売買業者の方々を無作為にお呼びして話をきく、本屋やインターネットで評判のいい不動産関係本を図書館で借りまくる、近くの物件の内覧をさせて貰う等々・・・、特に情報の質を選ぶことはしませんでした。理由ですが簡単です。そもそも情報の質を判断する基準「見極める眼」が自分に無かったからです。「玉」を見つけるためには「石」が何か知っていなければなりません。検討するだけ時間の無駄だと思ったのです。

まずは、売買業者の方々との折衝です。よく、皆さんのところにも電話がかかってきませんか？「デフレ時代の有効な投資対象があります」とか「税金を合法的に取り返す方法があります」とか。いわゆる不動産投資の勧誘電話です。

「興味ないんだよね～」「今、忙しいからまた後にして」「そんなに儲かるなら自分でやればいいじゃん」「ウザイわ、ボケ～！」大体こんな感じで返答しているんじゃないでしょうか？あの煩わしいと思っている電話・・・、結論から言いますが、あれ、無下に断らないほうがいいです。彼らが主張する内容こそ玉石混合の情報が満載ですから。
事実、僕は不動産投資の第一歩を彼らに教えて貰いました。

ある日、一本の電話がかかってきました。「毎月の家賃収入で将来の自宅が持てます」はっは～ん、いつもの勧誘電話だなぁ。いつもなら相手にもしなかった電話ですが、今日からの僕は違います。「不動産投資ですね？僕、興味があるんですが良く解らないんですよ。一度説明に来てもらえませんか？」いつも無下にされている彼らは非常に親切、わざわざ自宅近辺まで来てくれました。

さて折衝の始まりです。相手の論法を一方的に押し付けられてはタマらないし消化不良になると思ったので、僕は説明が始まる前に、僕が知りたい事を伝えるようにしました。これは、ビジネスの世界では打合せ前に当たり前のようにやる「本日の目的」いわゆる「アジェンダ」です。

僕は以下のように言いました。「僕は安定的な不労収入を得て必要支出を上回る状況を確立し、経済的に自由になりたいと思ってます。それにあたり不動産投資が良いと聴きましたが、不動産投資がよく解ってません。よって、そのあたりも踏まえて、一から優しく教えて下さい」こんな感じです。こういうだけで、彼らは一から実に優しく教えてくれました。

思えば最初は、平日の業務時間外と土日のほとんどを上記の行動に費やしていたと思います。売買業者の方から情報を聴き、それらの情報の妥当性について家に帰ってからインターネットや本でチェック、また本で仕入れた情報の妥当性を業者に聴く・・・、とにかくこのサイクルを繰り返しました。

最初の頃は、彼らの説明が何が何だかわからなかったのですが、上記サイクルを数社に対して繰り返していくうちに、順序こそ違えど、どんな不動産業者も同じようなフレームで折衝が進む事がわかりました。
皆さんも、第一回目の折衝でこのあたりをディスカッションすれば宜しいかと思います（実際に僕もこのあたりを11社に対してチェックしました）。

①不動産投資がいかに今の時代にマッチしているかの説明
　　・預金、株、投資信託、外貨等と比較した場合の優位点
　　・物件保有のメリット（節税対策、生命保険がわり、年金対策等）
②投資対象として何が得だと主張しているのか？
　　・新築か中古か？
　　・アパートかマンションか？
　　・首都圏か地方都市か？
　　・ワンルームタイプかファミリータイプか？
③上記に対してどのように資金を投入しろと主張しているのか？
　　・現金かローンか？
　　・キャピタルゲインかインカムゲインか？
　　・ローンを使用した場合、固定金利か変動金利か？
　　・ローンを使用した場合、長期借入か短期借入か？
④不動産投資に関するデメリット（リスク）とその対策
　　・リスク（空室、金利上昇、老朽化、価格下落等）
　　・対策（賃貸業者との連携、万全の管理体制、家賃保証等）
⑤上記を考慮した物件提示と仮想シュミレーションの提示

例えば、電話勧誘をする不動産業者であれば「東京の新築ワンルームマンション」と「首都圏の中古ワンルームマンション」のどちらかが彼らの主張ですし、中には「地方都市の新築ワンルームアパート」を勧める業者もいます。それにより、⑤の提示が違います。

どうです？大体こんなところではないですか？実は、どの不動産投資の指南書も内容の7割程度は、上記の件について記載しているのです。面倒くさがり屋の僕にとっては、狭い自宅での本による学習よりも、快適な喫茶店での彼らからの説明の方が理解し易かったです。不動産投資は数百万円から数千万円単位での金額ですから、不動産業者の方も、そう簡単に購入してくれるとは思ってません。勉強というスタンスで安心して聴いて問題ないと思います。中には無理に購入を迫ってくるしつこい業者もいるのですが、そういう輩は「しつこいからアンタの所とは付き合わないよ！」と断ればいいだけです。安心して付き合ってください。彼らと喫茶店で折衝すると、何故かコーヒー代は必ずと言っていいほど奢ってくれます。全く至れり尽くせりなんです。

そんな訳で、彼らとの折衝は有意義でした。だんだん自分にとってしっくりくる基準（すなわち「玉」）が解ってきましたから。と同時に、何か変だ？何か不思議？何かおかしいぞ？・・・何やら僕の中に、しっくりこない基準（すなわち「石」）が明確にわかるようになってきたのです。

（次回に続く）
 　
　<第四回>　～物件購入までの道のり２～【ここがヘンだよ不動産業者】
　
こんにちは。「熱血年中無休男」の修造です。

第３回で、僕が不動産業者の方々から、本屋で並んでいる不動産投資の指南書内容の7割程度、いわゆる不動産投資の概要について学んだ事を書きました。今回は、彼らとの折衝で、僕がどうしても納得出来ない（しっくりこない）部分について記載したいと思います。

納得出来ない事その１「何で貴方の意見以外は駄目なの？」
僕が話をお聴きした多くの不動産業者に多くみられる傾向は「都心新築マンション至上主義」です。

だいたい言い方はこんな感じです。
「物件が新しい方が外観･内装も綺麗で賃貸も付き易いですよ」
「設備も充実、修繕も必要ないです。今後の事を考えたらお得です」
「都心の方が人口が多いので需要が見込まれますよ」

それに対し中古物件の話をすると、彼らの顔は途端に曇ります。
「10年後の事を考えたら古い物件は空室リスクが高いですよ」
「設備や修繕が後々多くかかりますよ」
「地方なんてもってのほかです。賃貸ニーズなんてありませんよ」

うーん。新築・都心が魅力的なのはわかるんですよ。貴方の主張、おっしゃる通り！ただ、それ以外を全く否定するのはどうなのかなぁと思うんです。それも一つの選択肢に過ぎないんです、という事を理解してくれれば良いパートナーシップが気付けると思うんです
・・・僕はいつもこう考えてます（口には出しませんがね）。

例えば中古には中古の良さがありますよ。まず新築に比べて相対的に利回りがいい。物件全体の住居者の状況が確認出来ます。何よりも人が住んだという実績がある、つまり入居者がつくかどうかがわかるんです。これは新築物件では確認出来ないことです。

納得出来ない事その２「何で貴方は勘と経験で仕事してるの？」
僕はシステムコンサルティングを職業としております。その際、お客様がシステム購入する際には必ず「投資vs効果」を様々な指標（公式）で判断してから検討します。当然、企業の財務諸表を考慮しつつ、システムのイニシャルコスト、ランニングコストを考えます。

ところが、僕が出会った多くの不動産業者の方々から、上記のような視点は全く見受けられないのです。投資指標が全く頭の中に入っていないで物件を薦めているケースが多く見受けられます。彼らが物件を薦める理由をきいてみると以下のような発言があります。

「物件のグレードがいいから」
「外観・内装が綺麗だから」
「場所がいいから」

確かに、確かに言いたい事はわかるけど、それって感覚ですよね。
趣味や興味で購入するのであれば感覚だけに頼るってのも一つの回答ですが・・・、不動産投資が「ビジネス」「投資」である以上、当然の事ながら「財務会計」「投資指標」要するに数字を把握する必要があると思うんです。

これは私見ですが、「感覚（勘や経験）は人それぞれ」ですが「数字は万人共通」だと思うんです。「人は嘘をつきますが数字は嘘をつかない」これは意外と真理だと思ってます。

納得出来ない事その３「何で貴方は不動産投資をしてないの？」
やってないですねー、とにかく。理由はいろいろあるんでしょうが、不動産投資の醍醐味やメリット・デメリットを体感してきていない人に自分の人生預けたくないと個人的には思ってます。

以上、僕が不動産業者の方々と接した時に思った事を書いてきましたが、結局は不動産投資を行う時には、売買にしろ賃貸にしろ、不動産業者の方々と関わる訳ですから、彼らとうまくやっていく方法を模索する必要があります。

そのための秘訣は・・・、ズバリ、多くの不動産業者の方々とお話をし、良い業者／悪い業者の自分なりの目利きが出来る事に尽きると思います。

これは声を大にして言いたいのですが、何事も最初の頃は「質より量」です。何事も経験と割り切って思い切った行動をする事が、結局は成功への近道と思います。

「流した汗と涙は嘘をつかない」かつて、ボクシングの元世界チャンピオンである鬼塚勝也さんはこう言っていました。「辛くなった時、倒れそうになった時、もうダメだと思った時、『毎日走った』『サンドバックを何万回叩いた』・・・、そんな積み重ねた事が自分の支えになる」と。結局「積み重ねてきた事」が自分を支える原動力となるはずであって、それを信じられた者と信じられなかった者、両者の差は明白です。僕も、意欲がなくなってきたらいつも最初の頃を思い出します。「ここで諦めたら、ここまでかけてきた時間とお金はどうなる！？」って。やはり第１回で書きましたが、大事なのは「目的の明確化」と「動機付け」です。

（次回に続く）
　
　<第五回>　～物件購入までの道のり３～【最初の物件購入までの道のり】
　
こんにちは。「熱血年中無休男」の修造です。

今回は最初の物件購入までの道のりについて記載したいと思います。
ここからは私の失敗も一部含んでおりますので本当は記載するのが恥ずかしいのですが、まあ、これも勉強かなと思ってます。これを読んだ方が、私と同じ失敗をしないためにも、あえて記載します。

まず結論から申し上げますと、最初の物件は以下のようなものです。
・種別：マンション（区分所有）
・場所：札幌
・交通：最寄駅から徒歩4分
・価格：320万円
・間取：ワンルーム（21m2）
・建物：RC構造11階建ての2階
・築年月：昭和59年
・総戸数：50戸
・購入方法：現金購入

最初の物件はインターネットで見つけました。見つけるまで3ヶ月ぐらいかかったと記憶してます。この物件がインターネット上に掲載された翌日に僕が発見し、即日に買い付けを入れました。買い付けを入れた数時間後に次々と申し込みがあったと聴いておりますから、そういう意味ではラッキーでした。

何故、この物件を即日買い付けしたのか・・・、それは僕の方で予め購入したい物件の評価尺度を決めていたからです。僕が物件を購入する際は、まず概要評価尺度で物件の一次選定をし、それにパスした物件に関して詳細評価尺度で検討します。

※
ただし、上記の手法を生み出したのは物件購入後の話。最初の物件は概要評価尺度だけで判断してました。偉そうに書いていましたが、僕も素人だったんですね。今考えると安易に買ったなぁという感じです。後から詳細評価尺度で計算して、妥当な物件だったと解った時はホッとしたものです。

今回は概要評価尺度を記載したいと思います。

①場所：首都圏及び地方都市
人が多く集まる＝賃貸ニーズがあるだろう、という単純な発想です。
これは購入後に気付きましたが、物件の管理やメンテナンスにおける物件所在地までの移動手段を考えても、やっぱり首都圏や地方都市は便利です

②交通：最寄駅から10分以内
僕が今住んでいる賃貸マンションを借りるときに限界を感じた時間が10分でしたので。後、実家に住んでいる時に僕が一番不満だったのは、駅から遠いので雨の日に遅刻する事でしたので。このあたりは経験則。ただ、後から気付いたのですが、川崎や平塚のようにバス前提の街になっているとか、地方のように通勤に車が使われているのであれば話は別だと思います。

③間取：ワンルーム20m2以上
これもある程度、僕の住んでいる賃貸マンションでの経験から考えてます。今僕は20m2のワンルームマンションに住んでますが、はっきり言って狭い！これ以下の場所には住みたくないですし、住んでいる人の気持ちがわかりません（もし住んでいる人がいるなら、すいません）。わからないものには投資しない、これが投資の原則でしょうと。

今後は物件に対し広さを求める学生や独身社会人は増えると思いますので25m2～30m2の「1K、1DK、1LDK」で想定してます。ちなみにファミリー物件については現時点では考えてません。現在の住宅優遇（税制や金利）を考えると買いずらいんです。ただ、最近は一生賃貸という方も増えてきておりますので、物件を多く持ったら考えたいと思ってみてます。対象にする場合には「2DK、2LDK」というぐらいで想定してます。

④建物：2階以上
防犯セキュリティ対策上の判断です。インターネットやマイソクを調べてみても、やはり長い間空き室になっている物件の多くは1階でした。最近では台風における大雨などの自然災害を考慮しても、やはり1階は避けたいです。ただし、店舗物件なら話は別です。
後、今後、一棟もののアパートやマンションを所有したいのですが、その場合でも1階は駐車場か店舗が理想です。

⑤築年月：1981年以降の物件（新耐震設計法の関係）
日本は地震大国。阪神大震災や新潟の被害を考えてみても、これはいうまでもありません。

⑥総戸数：30戸以上
戸数が多い＝管理がしっかりとしているのではないか、という勝手な想像です。このあたりは僕の趣味です（笑）。

⑦実質利回り：首都圏で8%以上、地方都市で10%以上
キャピタルゲインをあてにせず、インカムゲイン主体の投資方法で今後も継続的に物件数を増やしていきたいので、実質利回りは確実に確保する方向で考えます。計算方式は以下のように設定してます。
実質利回り
＝｛（家賃－管理費－修繕費）×12－諸経費＋固定資産税｝÷（価格）

⑧積立修繕費：20m2～30m2で3000円以上が目安
不動産である以上は修繕がつきもの。修繕計画がしっかりしているところを選びたいというのは誰しもの希望だと思いますが、それは積立修繕費に表れていると思います。これが安すぎると問題です。
個人的には新築・中古問わず、多くの物件の修繕計画が甘いのではないかと思います。

⑨収納スペース：大きい事
これは必須。ワンルームで収納スペースが小さいと致命的です。
ちなみに新築物件の中にも「これ布団どこにしまうの？」ってのが山ほどあります。

⑩その他：何かの「売り」があるもの
オートロック、フローリング、フロ・トイレ別、室内洗濯機設置可、エアコン（札幌なら暖房）設置、近くにコンビニやスーパーあり等々、物件の「売り」が明確にあるもの。

以上、長々と記載しましたが、上記の判断をして僕は物件の一次選定をします。僕が物件を探して3ヶ月、初めて全ての条件にあった物件が最初に購入したものだったのです。

買い付けを申し入れた後に物件の写真を送って貰いましたが、すぐに気に入ってしまいました。理由は、実家のマンションと外観が似ていたからです。今考えると「なんだよ、お前、感性で判断してんじゃん」って感じですが、・・・うーん、何故か運命的なものを感じちゃったんです（笑）。

その後、僕はある判断に迫られる事になります。それは「現金で購入するかローンを組むか」です。それについては次回以降で記載したいと思います。


（次回に続く）
 　
　<第六回>　～「現金で購入するか？ローンを組むか？」～
　
こんにちは。「熱血年中無休男」の修造です。

今回は「ローン融資」についての体験・感想について記載したいと思います。

最初の物件をやっと見つけ買い付けを申し入れた後、僕はある判断に迫られる事になりました。それは「現金で購入するかローンを組むか」です。

多くのセミナー・書籍・雑誌等では以下のように書いてあります。
・レバレッジを効かせるためにもローンは重要
・世の中には良い借金と悪い借金があり、不動産投資の借金は良い借金
・物件を増やしていくならローンは避けて通れない

どーです？大体こんな感じじゃないですかね？結論から申し上げますと、上記の発言は真実だと思います。実際、僕も今は借金してます。

でもですね、僕から言わせれば「そんな理論通りに物事が運べば、人間苦労しないんや！」って感じですね。だってそうでしょ？ローンだの融資だの言いますが、「借金」ですよ「シ・ャ・ッ・キ・ン」。

借金・・・それは、どんな高尚な方々の講釈を聴かされても、親友から説かれても、昭和の日本教育をうけている方々なら誰もが「してはいけない事だ」と認識する、最強の負の言葉です。僕もかつては両親から「人様からお金を借りちゃダメよ」と教えられていました。「俺、借金してるんだ」と言って、顔を曇らせる方は数多くいますが、ニッコリと微笑んでくれる人は稀でしょう。少なくとも僕の周りには一人もいません。

最初の物件を購入するとき、これって皆さん、すごく悩んでいると思いますね。案外、融資に抵抗があって不動産投資を始められない人が多いのではないでしょうか？

では、僕はどうしたのかをお話したいと思います。

結論から申し上げますと、僕は最初の物件は現金で購入しました。
そして、その選択は今でも正しかったと思ってますし、あの時の状況ではそうせざるをえなかったのです。

では、なぜ現金で購入したのか？それは概ね以下のような理由でした。

［１］ビビった
そう、やっぱり借金をするのは怖かったんですね（笑）。ただでさえ「不動産投資」という未知の分野に手を出そうというのに、加えて「借金」ですもん。「こりゃ僕には無理やわ」って思いました（笑）。

人間は、初めての物事をこなす時には不確定要素をなるべく少なくしようと考えるものです。不確定要素が多いと実行に移せない、これはビジネスでも私生活でも投資でも一緒ではないでしょうか？僕にとっては、最初の物件と言う事もあり、不確定要素を一つでも減らしたかったんですね。「人間だもの」・・・これに尽きます。

後、物件を購入してから家賃が通帳に入金されるまでの間、しばらくはドキドキするものです。「ちゃんと振り込まれるのかなぁ」とか「退去しないよなぁ」とか。後、物件の状態も気になります。「何かトラブル起こってないかなぁ」とか「リフォームどうしようかなぁ」とか。僕も今でもドキドキします。ただでさえドキドキするのに、それに加えて借金・・・そのプレッシャーを想像すると、まさに「こりゃ無理やわ」です（笑）。

［２］現金で買えた
僕が選んだ物件は購入金額が320万円、貯蓄がありましたから現金で買えたんですね。

当然、物件の購入金額が何千万円という形であったなら現金で購入出来ませんし（出来る人がいたら凄いなぁ）、貯金がなければ現金で購入出来ません。ちなみに僕は手持ち資金が今は全然ないです（笑）。

じゃあ「これも偶然じゃないか！？」とご指摘されるかもしれませんが、僕の場合はそうではないです。理由は簡単です。最初の不動産投資で何千万円の物件を選ばなかったからです。初めてのころ、僕は、そもそも数千万円の不動産資産を保有する事自体にすら抵抗があったんです。

ビジネスでも私生活でも何でもそうですが、僕は物事を始める時のセオリーは「小さく始めて大きく育てる」だと思ってます。ビジネスマンであればわかると思いますが、新規ビジネスを始める時には「社員3人、6畳スペース」が基本です。それを数年かけて「社員300人、自社ビル」にするのです。僕にとって不動産投資はビジネス、だからセオリーに素直に従ったのです。

ところで、セミナーや雑誌で最初の不動産投資でアパート一棟を数千万円の借り入れをして購入する例をお聴きします。そういう人は素直に「凄いなぁ」「度胸あるなぁ」って思います。ただ「僕の考えるセオリーとは違うな」と思います。これは価値観の違いだと思ってます。

［３］借りるあてがなかった
物件を探すのに躍起になって、資金調達の目処を全然たてていなかったんですね。一言で資金調達と言っても様々な方法があります。金融機関から借りる、会社から借りる、親から借りる。どの方法にしても借りるまでに「審査がある」「時間がかかる」事は言うまでもないです。
この基本を僕は忘れてたんです（笑）。

例えば親から借りる例。一部の例外を除き、まず「不動産投資とは何か？」から説明を求められます、その準備で一週間経過。説明をしたはいいがその後は一度無視される、これで二週間経過。再度説明に言ったら親戚一同が集まっていて懇々と説得される、これで三週間経過。最後に「お前の人生だから好きにやれ！ただし親に迷惑をかける事は許さん」との父親のありがたい言葉とともにお小遣いがもらえる、これで一ヶ月経過です。・・・これ想像ではなく僕の実例です（笑）。ちなみに僕の場合、親から借りれたお金はとてもとても数百万円の物件が購入出来るものではなかったです。

次に会社から借りる例。一部の例外を除き、「そんな事してる暇があったら仕事しろ！」で終わり・・・これ想像ではなく僕の実例です。

そうすると多くの方々にとっての資金調達は金融機関となります。ただし金融機関といっても「国民生活金融公庫」「都市銀行」「地方銀行」等々いろいろあります。どれにするかは迷うところです。

会社勤めの方であるならば「アイミツを取る」との表現を聞いた事があると思います。僕も「おい！アイミツ取れ」とよく言われます。アイミツ・・・
それは、同様のモノを購入する際に複数の会社から見積書を貰い、最安値や最速等の条件を明確にし、選定会社からモノを購入する方法です。アイミツを早く取れればそれだけ早くモノが買えます。大体において、出来るビジネスマンであるならばアイミツ先を複数社用意しているものです。

金融機関選定においても例外ではありません。どの金融機関が自分にとって一番早くお金を貸してくれるのか？一番多く貸してくれるのか？明確にする必要があります。今でこそ僕も電話一本で相談出来る銀行を複数保有しておりますが、当然初めての取引においてはそんな簡単にはいきません。

そもそも「担当者」を付けて貰う必要があります。そのためには、その担当者の方に「不動産購入の目的」「自分の財務状況」「購入対象物件」等を明らかにしておく必要があります。これを複数の銀行に実施する訳ですから一週間ぐらいかかります。

次に「審査」です。審査は概ね「事前審査」と「本審査」にわかれます。
審査に必要な書類を揃えるのに一週間、それが整ってから事前審査に一週間、本審査に一週間、って感じですかね。その後、ようやく資金調達が可能になります。結局、一ヶ月ぐらいかかります。

勿論、毎日が休みの方々であればそんなに時間がかからないと思いますが、僕は会社員。自由に使える時間は平日夜と土日だけです。
ところが金融機関って昼しか対応していないんですよね。だから何日か会社を休む必要がありました。僕はこれが結構大変でした。最初はいろんな理由をつけて休んでましたが、段々と上司・同僚・お客様の顔が怖くなってきまして、結局最後は担当者に無理を言って夜に対応とかして貰ってました・・・。

以上、長々と記載しましたが、上記の理由で僕は現金で物件を購入しました。

最後にまとめになりますが、「現金で購入するかローンを組むか」というテーマは「初めて不動産投資をする」「最初に物件を購入する」時に考える事だと思います。

物件が大きくても小さくても、物件を保有し、家賃を貰い、確定申告をし、賃貸を募集する、一連のサイクルを繰り返せば、大体「不動産投資ってどんなものか」が経験則でわかってきます。そうするとビジネスを大きくしようとするのです。

そうすると、例えば物件を増やそうと考えた場合、自己資金は結局有限ですから必然的に融資を受ける必要があります。また、数千万円単位の大きな物件を購入しようとした場合、大きな物件は自己資金で買える人は稀です。結局、ローンを組む必要が出てくるからです。後、投資という観点から考えた場合、自己資金が多いという事は、それだけ投資資金に対する回収率は低くなりますからリスクが高いともいえます。

だったら「最初から借りたほうが得じゃないか！」と考えられる貴方・・・、
正解です。正解ですが、その通り行動出来るかどうかは、その人が考える「常識」によると思います。物事を行う際に、この「常識」というのは単なる理論や知恵では超えられない要素がある、という事です。

次回は、現金を手にしはるばる札幌までいった購入手続きと遠方物件の管理方法について記載したいと思います。

（次回に続く）
 　
　<第七回>　～遠方物件の管理方法～ 「はるばる来たぜ北海道」
　
こんにちは。「熱血年中無休男」の修造です。

今回は、物件を決めて、現金を手にし、はるばる札幌までいった購入手続きと遠方物件の管理方法について記載したいと思います。

最初の物件をやっと見つけ買い付けを申し入れ、購入方法を決定した後、する事は一つです。それは購入、いよいよ大家になる手続きです。

物件を購入するにあたっては、不動産業者の方を介して売主の方と売買契約を締結し所有権を移転させます。手続きにあたっては、住民票や印鑑証明等、用意しなければいけないものが多々あります。また、読むべき書類もいっぱいあります。・・・と、それぞれの書類と手続きについて記載していってもいいのですが、それは不動産関係の本を二、三冊読めばわかりますので割愛します。僕はむしろ、別な事を書きたいと思います。独断と偏見で書きます。

物件を購入するときは現地に行くべきです。それが最初の物件であれば尚更です。例えそれが近場であっても遠方であってもです。
実は、物件購入にあたっては、一度も現地に行く事なく購入する事が可能です。書類を郵送で行い、重要事項説明や売買契約書説明は不動産業者の方に来て頂く、これでOKなんです。

ただし、僕はこれを薦めません。理由は二点あります。

①写真や文章や言葉では絶対に伝わらない事がある
例えばニオイ、物件周辺や部屋の中など。これって絶対にわかりません。周囲の状況もそうですが、清掃管理が行き届いているかどうかも重要です。後、ニオイがこもる部屋の構造になっているとか。

例えば騒音、人によって音に対する感覚は違います。僕は静かなロケーションを好みます。基本的に大通りに面しているものはあまり購入したくないですし、大通りに面している場合は道路側かそうでないかを確認します。以前、不動産業者の方に「大通りに面してますが、まあ気にならない程度ですね」と言われ現地に足を運んだら、あまりの音の大きさに絶句したことがあります。よくよく聴いたら、彼が音を確認したのは土日、僕が現地に行ったのは平日、その大通りは平日に交通量が多い場所だったのです。

百聞は一見にしかず・・・、とにかく現地を見ることです。

②感動を味わう
自分は今凄いことをしてるんだ、夢に一歩一歩近づいているんだ、と実感する。これって、すげー重要だと思いますね、人生において。物件をみる、書類にサインや捺印をする、少し緊張しますが非常に心地よい空間が成立します。

僕は北海道に朝早くから乗り込んで当日（金曜日）の「昼、夜」、翌日（土曜日）の「昼、夜」と物件をみてから契約書に締結しました。
そして土曜日の夜は、現地の寿司屋でカウンターに座り好きなものを食べまくった・・・、思いっきり贅沢したのを覚えてます。

皆さんも是非、一件目の物件は現地に行ってください。そこで感動を味わう。

それから、可能ならば売主の方にお逢いするべきですね。僕はたまたま全ての購入において売主の方にお逢いする機会に恵まれてますが、一件目はとりわけ印象に残ってます。

最初の物件売主の方は会社経営をされており、僕は不動産業者の方と事務所にいきました。売主の方は50歳代の方でしたが、僕の顔をみてビックリされてました。「こんなに若い方が物件を購入するなんて、時代も変わったなぁ」とおっしゃってました。

この後の売主の方と僕の会話は以下のようなものでした。

　売：どこの方なんですか？
　僕：東京からはるばるきました。　
　売：東京？北海道の物件を東京の方が買うなんて、よく来たねぇ。
　　　またなんで不動産投資をするんですか？
　僕：不労所得を得るためです。自分の夢のためでもあります。
　売：そうですが。若い頃から投資をするなんていい事だよ。
　僕：ありがとうございます。

その後、売主の方が僕に対して、大家としての心構え、北海道物件所有のポイント等についてアドヴァイスして頂きました。一期一会というと格好いいですが、袖触れ合うも多少の縁・・・、思わぬサプライズがあるのかもしれません。

遠方物件の管理方法ですが、ポイントは不動産業者と管理人です。僕は月に一度は不動産業者の方に連絡をかけて問題ないかどうか、聴いています。連絡方法はメールでも電話でも構いませんが、定期的に電話はして、感触を確認するのが重要だと思います。

少なくともマンションであるならば、管理費と積立修繕費をキチンと払っていれば、管理について苦労した事はないですね。

次回は、自分の投資スタンス、将来の夢・その他のアドバイス（確定申告等）について記載したいと思います。

（次回に続く）
 　
　<第八回>（最終話）～自分の投資スタンス、将来の夢・その他のアドバイス～
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「Do The ハッスル！」
　
こんにちは。「熱血年中無休男」の修造です。

今回は、自分の投資スタンス、将来の夢・その他のアドバイス（確定申告等）について記載したいと思います。

◆投資スタンス

不動産投資を行う際に常に意識しなければいけない事があります。
それは「不動産投資とは何か？」という事です。

結論から書きます。僕は不動産投資とは「不動産を用いたビジネスであり投資である」と思ってます。・・・、何を当たり前の事言ってんだコイツわ、とクレームがつきそうですが僕は常に忘れそうになっちゃうんです。

よく不動産業者の方々や友人と話していると、感覚で話をしているなと思う場合があります。いわゆる、勘、経験、義理、人情。
・「物件のグレードがいいから買おうと思ってます」
・「この場所は絶対に価値があがるよー」
・「不動産が好きだから不動産投資始めたいんだよねぇ」
・「東京の一等地に物件を持っているという優越感が得られますよ」
・「一生懸命サポートさせて頂きますから、ここは私を信用して全て
　を任せてくれませんか？」
・「何かよくわからないから○○さんを信用して買わせて貰うよ」

上のような意見でもし不動産投資を行っている方がいるなら、その人は「不動産遊び」趣味で不動産投資を行っている人だと思います。例え成功していたとしても、それは「偶然」もしくは「運」なんだと思います。

第4章でも書きましたが、不動産投資が「ビジネス」「投資」である以上、当然の事ながら「サクセスプラン（儲かるための戦略）」が明確である事が必要です。

そのためには「この物件を買ったらどのぐらい儲かるのか？」をしっかりと認識する事です。しばらくしたら「どうしたら、もっと儲ける事が出来るのか？」「何故、儲かっているのか／儲かっていないのか？」を常に考える事です

その中で一番重要な事は「財務会計」「投資指標」要するに数字を把握する事。「感覚（勘や経験）は人それぞれ」ですが「数字は万人共通」、人は嘘をつきますが数字は嘘をつかない、です。

勿論、サクセスプランがはっきりと認識出来た後の、勘や経験や義理＆人情は大事ですよ～。どんなビジネスでも、やっぱり最後は人ですよ。


◆確定申告について

物件を保有すると確定申告をする必要があります。「確定申告とは何か？」「申告方法」「メリット／デメリット」云々については専門書にお譲りするとして、僕が薦めるのは以下の事です。

・「青色申告」でやりましょう
・基本は「自分」でやりましょう。不明な点は「専門家」に相談しましょう

理由は一言、帳簿（数字）を意識する事が出来るからです。

確定申告には「白色申告」と「青色申告」があり、「青色申告」を申告した場合は帳簿をつける義務があります。これが最初は何とも苦戦しちゃうんです。

帳簿をつけるには「簿記」の知識がある程度必要です。ビジネス的にいいますと、一つ一つの取引を仕訳として会計処理する必要があるのです。・・・って、何だかよくわからないからと思わないで下さいな。書いてる僕もよくわかりません。だって、僕も「簿記って何だよ？」って感じですから。

結論から言いますと、「帳簿」をつけるにあたって簿記を特に勉強する必要はないと思います（勉強するにこしたことはないですが）。青色申告の本を数冊読んで、その後迷わず青色申告ソフトを買ってください。本もソフトも何でもいいです。本は買うのが勿体なければ図書館で借りてもいいです。これで全然OKなんです。

青色申告ソフトには大体、仕訳提案機能がついていて、取引毎に適当な仕訳を教えてくれます。わからなければ本を読む、それでもわからなければ税務署に行く！税務署は結構使えます。会計処理や解釈、適当な仕訳を教えてくれます。

本来の目的は、数字の意識です。自分で帳簿を付けていると、その取引一つ一つで儲かっているか／いないのかを意識する事が出来ます。
物件を買った、リフォームした、セミナーをうけた、税を払った等々・・・、把握出来ます。把握する事で不動産投資が「遊び」や「趣味」ではなく、「ビジネス」「投資」である事を実感するはずです。

ちなみに物件が増えてくると、会計処理が多すぎて帳簿をつけるのが困難になると聴いていますが、それって何件持ったらそうなるのんでしょうか？僕は三室持ってますが、一室の時と処理時間は大してかわってないので、まだ実感出来てません。ひょっとしたら十室ぐらい持ったら大変になるのかな？

後、確定申告の時期は、税務署に足を運ぶ事をお薦めしますね。あれは一種のお祭りですよ。僕はそれまで一度も行った事がなかったので、確定申告の時期にあんなに混んでいるなんて全然知らなかったですから。僕は申告書を提出し終わった後、物件を買った後と同じぐらいの達成感と大家としての実感がありましたから。

◆最後に

2003年12月22日に札幌円山公園の区分所有マンション物件を購入、2004年6月に札幌にて2戸の区分所有マンションを購入、今は合計3戸の大家さんになりました。

今年、僕はいよいよ一棟もの（アパート）に挑戦しようと思ってます。不動産投資を始めて二度の確定申告を済まし、物件を増やし、「購入→管理→募集」のサイクルを経験しました。そろそろ大きな取引をしてみようかな、と。ステップアップしてみようと考えてます。

第2章でも書きましたが、僕の夢は「自由人になる事」です。「自分に正直に生きるために、不動産収入を得て経済的に自由になろう」これが僕の不動産投資の目的です。達成するために、僕は歩むことを止めません

二室目以降、僕はまたいろんな事を経験しました。初めて念願の（？）借金をした、初めて退去者が出た、初めてリフォームした、初めて入居者募集をした、初めて税務署から電話がかかってきた等々・・・、これらについては、また機会があれば書いてみたいと思います。

最後に、僕から皆さんにメッセージをおくりたいと思います。

今、生きてることは、きのうまでの積み重ね。今、輝いてるのは・・・結局、今まで積み重ねてきたことと、もうひとつ向こうへ向かって歩き出そうという意識、志向をいつも持っているから輝かさせてもらってるのだと思うし、皆さんがその輝きに対して「不動産投資について教えてくれ」と・・・。
で、実際に書いちゃうと、本当にやっちゃうと。それは、その人がそういうことを望んでいるから、そこに刺激がひとつ入ることによって本当に気分が変わってしまうわけですね。

今回、体験談を書かせて頂き、改めて僕も不動産投資について勉強させて貰った気がします。このような素晴らしい機会を与えて頂いた事、感謝感激雨嵐です！

最後に、不動産投資をするにあたっては以下の事を心がけて下さい。
心は「HOT」、でも頭の中は「Keep Cool」。よろしくお願いします。

合言葉は「Do The ハッスル！」・・・また逢いましょう！
 　


　
サラリーマン流不動産投資道場　サラリーマン達の不動産投資を学ぶ会
Copyright 2004 Fudousantoushi-Dojo All rights reserved.