|
主婦投資家「しんば☆」が語る！ 嬉し恥ずかし〔古家再生の投資ストーリー〕
|
「しんば☆」は都内で夫と暮らす、どこにでもいる３０代の専業主婦。
夫もごく普通のサラリーマンで毎日忙しく働いています。大学卒業後、中小企業に就職し、会社の上場を機に退職。その後不動産投資に興味をもち、良きアドバーザーの助けを得て2003年7月に売地を購入ました。古家をリフォームし、現在賃貸中です。専業主婦でありながら、毎月安定収入が入ってくることの喜びを最近実感しています。少々恥ずかしいですが、主婦でありながら、どのように収益物件を取得したのか等々、私の不動産体験をご紹介します。 |
| <第一回> 古家が年間180万円を生みだしています！ |
| |
初めまして。こんにちは！
これから、数回に分けて、私「しんば☆」の不動産投資体験記を書かせていただきます。なんだか、ドキドキしています。
まだ新米の不動産投資家（この言葉 大好き！！）です。どうぞよろしくお願いします♪
2003年７月、私は都内に「売り地（古家付き）」を購入しました。
もともと、この物件は、自営業の方がお住まいで、一階は工場として、二階は住まいとしてご家族で使ってました。そのため、一階と二階はつながっていて、お風呂は一階にありました。
いつ建てられた建物なのかは不詳！！しかし、約10年前に500万円かけてリフォームしたというお話どおり、２階の一部屋は新築のようにきれいでした。
建物もしっかりしていました。木造なので、リフォームもしやすそうでした。
この物件を購入後、古家をリフォームし、一階はオフィス、２階は住居と、完全に分離しました。信頼する不動産業者に依頼し、借り手を探し、現在、一階オフィスを賃貸してます。年間で１８０万円の収入を見込んでます。（この場合の収入＝年間家賃－固定資産税）
二階はしばらくの間、身内に貸すことにしました。
毎月、夫のお給料日のほかに、もう一日、夫婦のお給料日が出来ました。
専業主婦になってから、とっくの昔に失業保険をもらったこと以外、ほとんど収入がなかった私にとって、振り込まれているお金を確認する喜びは「社会に参加している」という気分にさせてくれます。
我が家では、夫の仕事の関係上、通勤に車が必要で、駐車場は近所の方にお借りしてます。
みなさまご存知の本※「金持ち父さん、貧乏父さん」によると、持ち家、車は負債だそうですね。負債である車を持ち、毎月駐車場代を支払うばかりだったのに、資産になる「賃貸用物件」を持ち、賃貸料を受け取るようになれたことはとても嬉しいです。
※注「金持ち父さん、貧乏父さん」
筑摩書房 ロバート・キヨサキ (著), 白根 美保子 (翻訳)
この経験が少しでもお役に立てばと思い、今回、体験記を書くことにしました。
私も勉強中で、いろいろと教えていただきたいことばかりなのに、おこがましいですが、「ふ～ん、そういう投資もあるのね。」という感じでお読みいただければと思います。
次回は「どうして不動産投資に興味を持ったか」について書きたいと思います。
第一回の最後に、私の投資物件の詳細です。
【概要】
売地 古家有 所有権
場所 東京都台東区（商業地域）駅徒歩5分
地積（登記簿）88.46㎡ （26.75坪）
私道含 16.25㎡（4.9坪） セットバック有 約8㎡（2.4坪）
木造 亜鉛メッキ鋼板 2階建て 建築時期 不詳
建ぺい率 80％ 容積率 500％
南西角地 南側11メートル道路 西側 私道
★実際（建て直したとき使える土地） 57.69㎡ 17.45坪で売買
★現状 72.21㎡ （21.88坪）建物で使用していると推定される
【価格および購入方法】
購入価格 3100万（全額自己資金）
2003年７月購入
【賃貸状況】
★一階オフィス
賃貸契約 2004年2月～
賃貸者 印刷会社
家賃 160,000万（月）
★二階住居 身内が住んでます。
【収支】（単位 万）
収入 年間家賃192-固定資産税10＝182
物件価格 土地建物（3100）+リフォーム代（800）+諸経費（200）＝4100
利回り 182÷4100＝4.4％
（参考）二階を賃貸したとすると（家賃相場 10万/月）
年間家賃 192+120-10＝302 302÷4100＝7.3％
利回り7％くらいかな、と想定して購入しました。今回の物件では、ローンは組んでません。
では、また次回～♪ しんば☆
|
|
|
| <第二回> 儲けて知った株式投資の怖さ・・・。お金は怖いです。 |
| |
こんにちは。しんば☆です。
今日は、私がなぜ不動産投資をスタートしたのか、についてお話します。
私の場合、不動産投資の経験談に触れる前にまずはじめお話ししておいた方がよいことがあります。私は、20代で1億の金融資産を手に入れました。がむしゃらに働いて、心から愛し、尽くしていた中小企業が東証一部に直接上場し、持ち株が約40倍になったのです。最高に嬉しい出来事でしたが、ものごとには表と裏があるように、最高のハッピーにはやはり苦悩もつきまといました。
1億の金融資産と書きましたが、そのすべては自社株でした。株がたった数円上がったり下がったりするだけで、一日に20万だの、40万だのと資産が上下します。
ある日は300万資産が増えてルンルン、しかしある日は500万も資産が減って心がざわざわしたり、そんな落ち着きのない日々でした。上場前からもっていた株は、上場後1年間は譲渡益にとんでもなく税金がかかります。全部売却した場合、ざっとの計算で2500万ほど税金を支払わなくてはなりませんでした。これでは、区の高額納税者名簿にも名前が載ってしまいます。毎年たくさん稼いで名簿に載るならまだしも、たまたまのラッキーで載って、泥棒から目をつけられてはたまったものではありません。そう思い、一年間はじっと我慢しました。
しかし、このころから、「株はこりごり、もっと安定感のある投資がしたい」、といつも思ってました。
ふと周りを見渡してみると、世の中のお金持ちはみんな不動産投資をしているぞ、これは真似するのが良いのでは、と思いました。幸い、義理の父母は、投資用不動産を所有し、大家でしたので、アドバイスをもらったり、懇意にしている不動産屋さんを紹介してもらい、物件を見に行ったりしていました。
このように、私の場合は、株からの逃避、というのが一番の理由でした。
今考えてもかなり消極的な理由だと思います。でも、お金を大切にマイペースで運用したい、という私の性格からはこの判断しかありませんでした。まとめますと、
『株からの逃避→株を売却→現金で所持しても低金利→不動産の利回りは魅力だ』
このようにして、不動産投資を検討しはじめました。
次回は、物件との出会いについてお話しします。
では、また～。しんば☆ |
|
|
| <第三回> 私が古屋を購入したワケ その1 情報は身近なところにありました |
| |
こんにちは～。しんば☆です。今回は、どのようにして購入したいと思う物件を見つけたのか、そのなれそめをお話ししたいと思います。
大手ハウスメーカーのセミナーに参加し、不動産投資の勉強をしようと思った私は、おしゃべりなので（＾＾）、そのことを夫や、親や、友人に話しました。
「不動産投資ってどう思う？。」
「どうしてみんな不動産投資しているのかな？メリットって何？」
もう、クエスチョンマークだらけです。夫が、「うちの母ちゃんに聞いてみたら。」とアドバイスをくれました。そういえば、義理の両親は、駐車場と小さなオフィスビルを所有していて、賃貸している、って言っていたな。
さっそく電話をして、徒歩５分に住む義理の両親のもとへ自転車で飛びました。
母：「不動産投資はいいよ。お金を銀行に預けていても、ぜんぜん利息がつかないでしょ。でも、不動産なら、利回り5％はまわるもの。有り難いよね。」
私：「うん、うん。5％で回れば、ほんと最高～。今は預金金利0.1％以下だし。」
私は思いました。「そうなのか、不動産投資も投資の一部。投資金額に対して、どれくらい返ってくるか、利回りが大事なんだな。」と。
当たり前のことだ、と勉強されているみなさまは思うと思います。
でも、私は目からうろこ！でした。だって、不動産ってどうしても建物に目が行きます。でも、建物はあくまでも道具で、目的は、お金を得ることですよね。なるほど、と思いました。
また、両親はこうも言いました。「不動産は相続税対策になるから、それを考えて不動産を買う人もいるよ。あそこの何々さんは・・・・」
「え～っ。」「あそこのビルは○○さんのなんだ～。」
ここからは個人情報なので内緒です（＾。＾）
忘れてましたが、私もＦＰ（ファイナンシャルプランナー）の勉強を少ししたことがあるので、それを思い出しました。そうそう、現金より、不動産の方が「相続税評価額」が安いんですよね。私には、相続税対策は今のところ必要ありませんが、純粋に投資で考えても、不動産は利回りが魅力的だと思いました。
この自営業の商売を思いっきりじゃまする嫁（＝私）の滞在は、その後１時間続き。おみやげに、両親が駐車場とオフィスビルを購入する際にお世話になった不動産屋さんを二社、教えてもらいました。ものすごく近くに、私の不動産投資のアドバイザーがいたのです。嬉しいな～。
ルンルンで家に帰ると、
夫:「ご飯まだ？」
現実は厳しいです。。。その２へ続く
|
|
|
<第四回> 私が古屋を購入したワケ その2
幸運の出会いは「接近戦」から生まれました |
| |
こんにちは～。しんば☆です。
こうして、「両親が取引のある不動産屋さん」を紹介された私は、善は急げ！と不動産屋さんに挨拶に行きました。
１つ目は地元密着の不動産屋さんで、徒歩2分の距離にありました。な、なんて近い。
「どうも、こんにちは。○○の嫁です。お世話になります～。」
紹介パワーはすばらしいです！信頼度が違います。打ち解けた雰囲気の中、希望を伝え、良い物件があったら連絡をお願いします、と伝えることが出来ました。結局、こちらの地元の不動産屋さんには、結果、物件購入＋リフォーム後、テナントさんを見つけていただきました。
もう１つは、売買専門の（賃貸事業はしていない）そこそこ名の知れた独立系です。独立系不動参会社です。同社の東京・上野駅のそばにあるビルには、情報センターが併設され、物件の情報を見ることが出来ます。そこに挨拶に行きましたが、両親を担当した方はお休みでした。
しかし、ここでも紹介パワーが！次の日、ご丁寧に電話をいただきました。希望を伝え、良い物件があったら連絡ください、と伝えました。
その後、約1年の間に、数件、「こんなのが出ました」とＦＡＸや電話をいただきました。鉄骨造の中古マンション、土地、中古アパート駐車場付などです。
そのたびに、乗り気、ルンルン、の両親と、しぶしぶ、三人に押し切られて仕方なく！の旦那と、四人で見に行きました。私はもちろんバリバリ乗り気です～。私は、良い（義理の）両親を持ちました。両親がいなければ、休日には漬物石のように家にいたがる旦那を動かすことは至難でした～～。旦那は、どちらかと言うと「好きにしていいよ。」というタイプなのです。のんびりしています。家庭のお金の管理もすべて私です～。でも、不動産投資は家族の問題ですし、やはり、彼の意見も聞きたかったので、彼も車に積んで行きました～～（＾。＾）
そんな苦労！をして見に行った物件でしたが、ちょっと建物が細かったり（土地がせまいので）、土地だと一から建物を建てるのが予算、気力ともに無理だったりと、なかなかこれだ、という物件には出会えませんでした。
そんなころ、一冊の本との出会いがありました。
■「小さな会社☆儲けのルール」 フォレスト出版 竹田陽一 栢野克己 著
この本では、ネットや電話だけでなく直接会っての交渉の重要性を唱えています。栢野氏は【接近戦】を勧めていました。
そして、読後数日後。「そういえば、電話やＦＡＸだけでお会いしたことなかったな。」と思った私は、再度、不動産屋さんの担当者を訪れました。
担当者の方は突然の訪問にも関わらず、歓迎してくださり、一枚の紙を持ってきてくれました。
「これ、ご存知ですか。しんば☆さんのご自宅の近くなんですが。」
これが物件との出会いでした。私はこの時、なんだか運命的なものを感じたのです～。
担当者の方も、「どなたにお勧めしようか考えていたのですが、わざわざいらしてくださったので。」と言ってました。接近戦に幸運あり！か？
自宅から徒歩3分（めちゃ近いです～）の物件をさっそく見に行きました。う～ん、いいなあ。角地だし、南向きだし、スーパーの近くだし。
また、商売中の両親のじゃまをし、順番に両親が見に行き、三人で相談。その夜、旦那に話しをして、疲れていて漬物石になりかけの旦那を物件まで案内し、購入を決めました。その間、約一週間でした。
夜。両親の家。担当の方が、売主との値段交渉の結果を伝えに来てくださいました。
担当者：「3100万円でどうかと思うのですが。。。」
両親 ：「はい！それでお願いします、早速すすめてください！」
「あ、あの、私が買うんですけど・・・・・」
これ、実話です。
つづく・・・ |
|
|
| <第五回> 私が古屋を購入したワケ その2 一軒家の魅力
|
| |
こんにちは～。しんば☆です。
前回で、私が返事をするより前に、両親が「買います！」と返事をしてしまった一軒家ですが（＾。＾）。（物件の詳細は第一回をご参照ください。）
「どうして一軒家を投資対象にしたの～。」 と良く聞かれます。
私の場合、「土地が付いていたほうが安心だと思ったから。」が理由です～。
将来、建物が古くなったとき、土地が付いていれば最低でも「土地値－解体費」で売却できる、と思ったのです。もしも売却した時の売値がイメージしやすかったです。
区分所有のマンション、アパートは、将来、建物が古くなったときに、いくらで売却できるのか、良く分かりませんでしたし、管理費のことや、区分所有のことを学んでいませんでしたので、今回は投資対象からはずしてました。
秋葉原駅から徒歩圏内のため、土地値は高い～。なので、一棟売りのマンション、アパート、オフィスビルは手がでませんでした。自宅のそばで、なおかつ土地付がいいな～、と思っていた私には、一軒家の選択しかありませんでした。
■「この一軒家に興味を持ってから考えたこと」
（土地）この物件は、自宅から徒歩3分。住環境は熟知しているエリアでした。
駅から徒歩5分。このあたりの人々の台所であるスーパー徒歩1分。南向きで日当たり最高。良い立地だと思いました。
幅11メートルの公道に面し、角地！ 建ぺい率80％、容積率500％です。
不動産屋の担当者は、「5階建てのビルが建ちますよ～。」と3回くらい（＾。＾）教えてくれました。それは、すごいな、と思いましたが、新築のビルを建てる予算も気持ちもなかったので、あまりピンと来ませんでした。しかし、もしかして、将来売却するときに、この土地のアピールポイントになるな、と思いました。
（建物）古家でも、なかなか堂々としていて、リフォームすれば使えそうだと思いました。貸したらどうだろう？ 購入前に考えてみました。
当初、一階は倉庫にして月18万、二階は住居で月10万は堅いと思いました。この相場は、アドバイザーである両親の話と、インターネットで賃貸相場を調べた結果でした。
収入予想 （18+10）×12－14（固定資産税）＝322万/年
投資額予想 3100+200（諸経費）+400（リフォーム）＝3700万 利回り8.7％見込み。
（☆実際は、7.3％なのですが。予想より利回りが1.4％落ちました～。この理由は、後日、「リフォームについて」、でお話します。）
「8.7％かあ～。う～ん。良いかも。」私は現金で購入を考えていましたので、ローン金利がないため、銀行預金よりすばらしく良い利回りだと判断しました。
このようにして、購入を決めました。そうそう、「サラリーマン達の不動産投資を学ぶ会」で紹介している、「ロバート・アレンの億万長者入門」を読み、不動産選別シートを使ってチェックしたりしてました。この本、とてもお勧めです。今でも、たまに読み返してます。ぜひ読んでみてください～。やる気がでます！メラメラ。
いろいろ書きましたが、結局は、「惚れてしまった私の物件（＾。＾）」というのが正直なところです。不動産投資家のあなた、あなたもそうですよ、ね？
購入前後にいろいろ失敗もしてます～。その辺は次回以降で。
では、また～。しんば☆ |
|
|
| <第六回> 古屋をリフォーム！その１
誰にお願いしましょうか？ |
| |
こんにちは～。しんば☆です。
不動産売買契約が終了し、鍵を受け取りました。いよいよ、晴れて、大家になりました～（＾。＾）。やったあ、と高まる心。いそいで物件に向かいます。
この鍵がこのドアで、この鍵はシャッター、これがサッシの鍵か。。。どこがどこの鍵かを確認するのも大事な仕事です。落ち着いたところで、ふと、見渡す。
「う～ん、かなり汚いなあ～。」
「でも、とってもリフォームのしがいがあるぞ。頑張らないと。」私は気合を入れました。
この物件を仲介してくれた不動産屋さんには、リフォーム事業部もありましたので、担当者を紹介してもらいました。お願いして、3日後には物件（＝これ以降、現場といいます）を見に来てくれました。
「リフォームして、借主を見つけたいと思います。見積もりお願いします。」
「一階は、このコンクリートの床を新しくしたいです。この棚は取ります。ここに窓が欲しいです～～～。」
私は、たっくさんの要望を伝えました。
担当者：「私だけでは正確な見積もりがでないので、後日、工事担当のものと再度おうかがいします。」
私は、そっか、今日はいきなりだったから、工事の方と一緒にこれなかったのね。と思いました。
2日後、工事担当の方と二人でお見えになり、さまざまな寸法を測ってくださいました。
その際、「出来ましたら、部屋の寸法を書いた間取り図をいただけますか？」とお願いしましたら、「了解です！」と快く引き受けてくださいました。私は「売り地(古家付)」を購入したため、建物には一切、保証はありません。もちろん、間取り図もありませんでした。登記簿の面積が頼りでしたので、間取り図がほしかったのです。私は楽しみに見積もりと、間取り図を待つことにしました。
しかし、家に帰り、いろいろ思い出していたとき、一つ気になりました。
「あれ、工事担当の方って、違う会社の人だったな。」
そんな時、ある本との出会いがありました。
「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣」藤山勇司著 実業之日本社
この本で、藤山氏は、「リフォームのコツは、大手の業者や工務店に工事を依頼しないこと。」
と言ってます。そして、「地元の土建組合に相談しなさい。」と。
私は早速、地元の土建組合に電話しました。かなりドキドキでしたよ。
「もしもし、こんにちは。私、今度、物件を買いまして、リフォームしたいと思ってます。あの、本で、土建組合に電話すると良い職人さんを紹介していただけると聞いたのですが。腕の良い一人親方を紹介していただきたいのですが」
土建組合の方「一人親方はたくさんいますよ。どのような人が良いですか？」
「私は今回リフォームが初めてなので、いろいろ質問しても、めんどくさがらずに答えてくださるような方がいいです。（＾＾）」
こうして、一人の親方を紹介してくださいました。
一時間もしないうちに、とてもはずんだ声の親方から電話がありました。
親方「こんにちは。土建組合から電話をもらいまして、お電話しました。」
なんと、その日の午後、現場でお会いすることになりました。 続く |
|
|
| <第七回> 古屋をリフォーム！その２
親方大工との悪戦苦闘 |
| |
こんにちは～。しんば☆です。
このようにして、私は、「不動産を購入した会社のリフォーム事業部」と、「一人親方」の二人に会いましたが、結局、一人親方にお願いすることにしました。
決め手は、人柄に惹かれたことが大きいです。
近所に住んでいるので信頼感がありました。正直、お年が気になりましたが（６０代後半。聞いてもいないのに教えてくれました～）、とても元気そうでしたので、決断しました。
最初に見積もりをお願いした会社は、どうやら人手がたりないのか、現場を下見してくれたのはいいのですが、それから全然連絡がありませんでした。
物件を購入しているオーナーにとって、リフォームの見積もりって、一日でも早く欲しいですよね。しかし、結局、フォーローの電話もなく、ＦＡＸで見積もりが届いたのは最初にお会いしてから２０日も経過した後でした。
そして、ここがポイントですが、お願いしていた間取り図がありませんでした。
できないなら、できないって言ってくれればいいのに！と、強く思いました。
まっ、お盆休みを挟んでいたので、遅くなったのかもしれません。
「今、現場が手一杯で、新規は受けれません。」とは、思っていても、営業マンはいえないですよね。それにしても、時間をロスしました。
親方に工事をお願いすることを決めてから、詳細を詰めて、契約書を交わし、前金を半額払いました。
結局、工事がスタートしたのは、物件を購入してから、１ヶ月半後でした。
７月末に買ったのに、９月半ばになってしまいました。
見積もり額は、６４０万円。
当初、４００万円の予算でしたので、かなりオーバーです。
しかし、どれも削れないところでした。見積もり書は、穴があくほど見ましたし、自分で簡単な間取り図を書いて、部品を一つ一つ当てて、イメージしたりしました。
「６４０万かあ。そういえば、両親からは、最低でも６００万はかかると言われていたっけ。。。」
「絶対に４００万におさめます！」と威張っていた嫁は、こうして、「だからね、それくらいかかるって思ってたのよ。」という両親の前で、小さくなっていたのでした。
言い訳ですが、見積もりって難しいです～～～。
親方も、水道屋、電気屋、ガス屋、クロス屋、塗装屋、解体屋、カーテン屋、仲間の大工、などなど、たくさんの仲間に見積もりを打診して、それを集計して、ご自分の取り分を乗せて、出すのです。親方もなかなか大変なのに、素人の私がわかるわけないのでした。とほほ～。
無理矢理４００万に納めても、物件が中途半端で、良い借り手がつかないと意味がありません。６４０万の出費を覚悟し、遠い目をしながら、契約書の名前を書きました。
つづく。。 |
|
|
| <第八回> 古屋をリフォーム！その３ エキサイティングな日々 |
| |
こんにちは～。しんば☆です。
いつも体験記をお読みくださって、ありがとうございます。
さて、遠い目をしながらリフォームの契約書にサインをした私でしたが。。。
その後はご機嫌な毎日でした（＾＾）。
どの仕事もやはりコミュニケーションが大切ですよね。
毎日１５時には、お茶を持って、現場を見に行くことにしました。
忘れもしないリフォーム初日。現場に伺うと、親方のほかに３人の職人さんがいました。一階の汚かったコンクリの床を、機械ではつって、ゴロゴロした塊を袋に詰めています。みなさん、とても気さくで優しい方で、持って行ったジュースやお茶を飲みながらお話をしました
「この現場、きれいになるよ～。楽しみだね。」
という言葉が、私にパワーをくれました。
それにしても、職人さんは、本当に真面目で、規則正しい仕事ぶりでした。
毎日現場に行き、親方と進行状況を確認するとともに、お茶をしながらお話をして、とても楽しい時間でした。親方も地元なら、職人さんも地元なので、人脈が広がりました。これは、地元に工事をお願いするメリットでした。
親方は、リフォーム進行表を作成し、渡してくださっていましたが、百聞は一見にしかず！毎日自分の目で確認できたのは幸運でした。
しかし、予定通りにいかないこともありました。
■二階ベランダに洗濯機をおくことにしたため、排水処理のキャパを超え、排水パイプを追加した。
■キッチンセットや、お風呂のセットは中古を購入しようと思ったが、だんだん面倒になり、新品にしてしまった。
（しかし、お風呂のシャワーまわりの余分な棚などは、必要なしと思い、予算をセーブした。）
などです。そのほかコミュニケーション不足で起こったこともありました。
■私が変えなくてもいいのでは、と思っていた窓を、親方が新品に変えると思い、新しい窓を発注してしまった。
これは、正直ショックでした。
「あれ、親方、この窓はなんですか？」
「あっ、発注しておきました。今の窓じゃ大きすぎるでしょう」
「私、お願いしてましたっけ。。。？」
正直、１０万くらい予算が上がるので、ショックでした。
一言相談してくだされば、と思いました。
その日はほかの話に移り、帰宅した私は、考えました。
「あの窓、お願いしてなかったけど、確かに親方の言うように変更した方がいいよな～。トイレにしては、大きすぎる窓だし。予算増えるけど、仕方ない。」
次の日、現場に行くと、
親方「きのうはすみませんでした。あの窓、やはり今までのまま行きましょ。」
私「でも、返品できるんですか？」
親方「いや、できません。。。」
それじゃ、親方が引き取ることになっちゃいますよね。
仕事をお願いしている親方に、そこまでいやな思いをさせたくありませんでしたので窓の変更はお願いします、と言いました。
親方、喜んでくださいましたよ～。
後日、お詫びにと、一階オフィスの天井を、親方が引き取っていた、以前の工事のあまりの素敵な素材にグレードアップしてくださいました。
親方は大切な仕事のパートナーですから、やはり、あの時、窓を変更した判断は良かったと思ってます。
お互いにＷＩＮ－ＷＩＮがいいですよね。
この頃、愛読していた本から学びました。
■7つの習慣―成功には原則があった!
スティーブン・R. コヴィー (著), ジェームス・スキナー, 川西 茂
キングベアー出版
|
|
|
| <第九回> 古屋をリフォーム！ファイナル リフォーム明細表を公表しちゃいます！ |
| |
こんにちは～。しんば☆です。
こうして、2003年9月16日にスタートしたリフォーム工事は、10月23日、引渡しとなりました。
約一ヶ月かかりました。
見積もりは640万だったのですが、結局800万かかりました。
キッチンセットや、予定外の雨漏り工事、押入れをつぶして部屋を広げたり、アコーデオンカーテンを追加したりの費用が別途かかりました。
正直、最終的な額を計算するまで、740万くらいかな～、
と思っていたので、800万は予想以上の予算オーバーでした。
しかし、雨漏りもしない、水道管も変えた（鉛管だったので、新設するには管を変える必要がありました（涙））、ガス、電気、水道のメーターも一階と二階で分けた、屋根も塗装して防水した、新しい大きなサッシを一階オフィスに入れた、お風呂も二階に新設し、一階のトイレも新品。
築年不詳の木造古家が、自信を持って貸せる物件に変身しました。
それはそれは美しくなりましたよ～（親ばか 笑）
「なんだか予定外にお金がかかってしまって。。。」またも遠い目の私に
「でも、しんば☆ちゃん、800万であれだけ直せれば、安い（かも）よ。」
という両親のなぐさめが心に染みました。
旦那は、といえば、「ずいぶんきれいになったじゃん。変わるもんだね。」
とひとごとでした。物件を見た後、好きなプロレス番組の録画のため、いそいそと帰ってしまいました。（つめた～い。）
夜、一人で祝杯をあげながら、
「今度からは、リフォームは予想以上にお金がかかると思うぞ！。
そう、私の甘い予想の1.5倍は絶対かかると計算しよう。」
と心に決めました。
せっかくですので私のリフォーム明細表を紹介します。
物件ごとにリフォーム箇所は違いますし、質によって値段も変わりますので、ご参考程度に見て頂ければと思います。
ディスカウントストアで購入すれば安いと知ってても、つい面倒だったり、あと、お付き合いで購入したりした品もありました。
これをディスカウントストアで買えば、5万はセーブできたと思います。なかなか難しいです～。
■当初見積もり
土間はつり 35万（約11坪）
左官工事 19万 （土間生コン36㎡ 京壁塗り替え8坪）
土間棚、トイレこわし 12.5万
木工事 100万
給湯給水排水設備 115万
電気工事 43万
塗装工事 47万
一階サッシ 49万（サイズが大きく特注）
ユニットバス 41万（toto jbc1216)
排気筒工事 二箇所 5万
襖、クロス 20万
ガス配管 20万
畳張替え 5万
外観われめ補修 3.5万
戸車交換 3.8万
ベランダテント 9万
外部モルタル巾木6.5万
外部足場 14万
窓サッシ、窓台、解体 37万（窓新設3箇所）
流し台ステン張り 4万
諸経費 20万
消費税 30万
■追加
給湯器 20万
雨漏り補修 7万
キッチン 20万(マイセット流し台2台、つり戸棚、金属換気扇、流し台）
塗装追加 14万
風呂工事 4.5万（網戸、換気扇、裏配管）
アコーデオンカーテン 8.5万（3枚 カーテンレール）
左官工事 3.8万
建具工事 6.5万（トイレドア）
板金工事 5.3万（屋根の煙突取り外し、穴ふさぎなど）
小工事 6万
設備工事 8.5万（配水管工事）
畳工事 7.2万
湯沸かし器 3.2万（一階オフィス用）
木工事 13万（押入れ壊し、台所床補強など）
クロス張り 11万
電気工事 11万（インターフォン、照明器具、配線工事）
諸経費 3万
消費税 6万
合計 約800万 |
|
|
| <第十回> 入居者を見つけるまでのお話し |
| |
こんにちは～。しんば☆です。
いつも、私の体験記をお読み下さって、ありがとうございます。 リフォームが完了する約10日前から、両親が懇意にしている地元の不動産屋さん（第四回参照）に、「ついにリフォームが終わります。入居者を探してください」と挨拶に行きました。
私は、地元に詳しく、信頼できるその社長さんにだけ、入居者探しをお願いすることにしました。
首を長～くして待っていたのですが、なんと、三ヶ月間、まったく希望者なしの状態が続きました。
不動産屋さんは、好意で、地域チラシを入れてくださったり、地元の、ほかの不動産屋さんにお話してくれたり、オフィスを探しているお客さんを何人か案内してくれたり、それはそれは熱心に動いてくださってました。
募集開始が11月からだったので、
「年末にかけてはやはり決まりにくいんだよね～。」
と不動産屋さんが言ってました。
今は、のんびりと待つしかないと、あせる気持ちを抑えながら、過ごしました。
年が明けて、2月はじめ。ついに契約を結ぶことができました。
借主は、印刷業を営む方で、業務拡張のためいまある事務所のほかにもう一つ、新しい機械を入れる事務所を探しているとのことでした。
借主は、法人で、保証人は、社長さん個人となってました。
家族構成が書いてあり、奥様と息子さんも会社を手伝っています。
両親にも相談しましたが、
「息子さんが手伝っているということは、本気で商売をやっている証拠だね。
先細りだったら、息子に継がせようなんて思わないよ。」
と、賛成してくれました。
その印刷屋さんの以前からある事務所が、物件のそばだったので見に行きましたが、たくさんの紙が置かれ、商売が繁盛している様子でした。
社歴も古く、ずっと会社を経営されているのも安心感がありました。
契約日は、不動産屋さんと、借主の社長さん、私とでなごやかに行われました。
自分で保管するもののほかに、鍵を新調して、すべての鍵を二つずつお渡ししました。
借主の社長さんは、とても喜んでくださいました。
「合鍵を作る手間が省けました。」と。
私が自分で気が付いたのではなく、不動産屋さんの指示だったのですが（＾＾）
その後、「貸し物件」のポスターがはがされるのを見て、とても嬉しく思いました。
いつも物件の前を通ったであろう、職人さんが、
「しんば☆さん、ついに決まったの？良かったね。ほんと、良かったね～。」
と電話をくださったのには、本当に感動してしまいました。
みなさん、見守ってくださったんだな～。と。
親方にも報告しましたよ。喜んでくださいました。
借り主は、想像通りの良い方で、信頼できる方です。
月末振込みの約束なのに、毎月27日に、家賃が振り込まれます。
現在（2004.11）まで、一度も遅れはありません。
おかげさまで、良いご縁に恵まれました。
つづく。。
|
|
|
| <第十一回> 不動産投資は楽しい！ |
| |
こんにちは～。しんば☆です。
私の不動産体験記も、今回でラストになりました。
いままでお読みくださり、ありがとうございました。
このようにして、土地付古家をリフォームし、大家の仲間入りをした私は、 3月に確定申告を行いました。
不動産（建物）の減価償却がよくわからなかったので、税務署の「相談コーナー」で 税理士さんにいろいろ教えていただき、無事、確定申告書を提出しました。
ほのかな達成感がありましたよ～。青色申告の申請書も出しました。
税金のことは、はじめる前に、いろいろと心配しましたが、はじめての投資の場合で、そんなに大きな物件（金額）でないなら、心配いらないんだな～、と思いました。
ただ、わからないこと、疑問に思うことがあったら、気楽に税務署に電話したり、たずねて、質問したほうが良いと思います～。
私も買う前に数回、電話しました(^^)。
振り返ってみると、はじめての不動産投資は、た～くさん不安がありました
リフォームを誰に頼むか決める前と、借主が決まるまでの宙ぶらりんな「待ち」の時期が、せっかちな私にはつらかったです。
でも、題名は忘れましたが、本で読んだ、
「大家のペースは、ゆっくりが基本！」
というのをいつも心で繰り返してました～。
身近に心強いアドバイザーがいたり、家族の協力があっても、やはり、不動産名義人の「わたし」がすべての責任を負うことになります。
「自己責任」ですね。
これって株でも良く言われますが、大切なことだと思います。
でも、この「何があっても私がリスクをとるぞ」という気持ち、これってとてもワクワクするし、背筋がしゃきん～、としました。
勉強も真剣さが違いますので、頭に入ります（＾＾）。
家族やパートナーと共有名義だったら、よりお互いの絆を大切にしようと思うのではないかしら？と想像してます～。
次はこれでいこうかしら？
そうそう、女性で、ご自分の大切なお金の運用を不動産で、と考えている方。
不動産投資、ぜひお勧めします。この低金利で、まとまったお金を銀行に預けていてもすずめの涙。ある程度まとまったら、利回りの良い、不動産にシフトすると、いつまでも自分の収入が入ってくるようになりますよね～。
女性の不動産投資家の方って、たくさんいらっしゃるし、便利なネットを利用してそういう方の書いている日記やＨＰを見て、がんがんトライしてくださいね。
今年の７月、私はある競売物件を購入しようとして、お金を借りようと、信金を訪れました。登記簿謄本や公図、確定申告の書類、不動産購入の事業計画書などを作成し、提出したら、4200万円の融資、ＯＫ出ましたよ～。（この物件は入札を見送りました）
ただ、このときは、私が専業主婦だったので、サラリーマンである主人の名義で、ということでしたが、お勤めしている方であれば、女性でも全然ＯＫだと思いました。
プレゼンテーションはすべて私がしましたので。
国民金融公庫が不動産事業にも積極的だと聞いてます。
こんどは、そちらも訪れたいと思います。
私は、不動産投資は最高に楽しい！と思います。
一つとして同じ物件はなく、縁が左右しますし、ね。
人との出会いも待っていました。
これからもサラリーマン流不動産投資道場や、セミナー、本などを読み、いろいろ勉強をして不動産投資を続けていきたいと思います。
お読みくださったあなたの不動産投資も、楽しく、収益の多い、素敵なものになりますように～。
ありがとうございました。
|
|
|
