２５歳サラリーマン「マル助」『女よりマンションが欲しい〜』 |
| マル助は、東京都内在住で、某大手IT企業に働く社会人３年目のバリバリサラリーマン。趣味は自己啓発で、成功者の書を読みセルフイメージは欠かさない。ロバートキヨサキに影響を受けて、投資は株式を行うものの不労所得といえるまでの資産をもてるとは思えず、不動産投資に興味をもつ。限られた少額の自己資金で不動産オーナーになるのが当面の目標。本やセミナーに参加して知識を身につけ、オーナーになるべく努力をまとめてみました。 |
| <第一回> ２５歳サラリーマン、不動産投資に目覚める |
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すべては一冊の本から・・・パラダイムシフトとはまさにこのこと。
元々、読書好きであった私はこの時期、とある本と出会った。
「金持ち父さんのキャッシュフロークワドラント」
あの有名なロバート・キヨサキが書いたものだ。
それまで、企業という組織の中で成り上がることしか頭になかった私に、この本は新しい価値観を与えてくれた。本書の内容を一言で要約するとこうだ。
”将来の不労所得をもたらす資産を買いなさい。”
不労所得、不労所得、不労所得、不労所得・・・
それ以来、この不労所得という言葉が頭から離れなくなった。
何しろこの不労所得が支出を上回れば、実質、自分が働かなくても生きていけるというのだ。
ここから私の不労所得を求める旅が始まった。
どうすれば、不労所得を増やせるのか。
印税、株、不動産投資、ビジネスなどなどいろんな方法を検討した。
いっぱしのサラリーマンである私にとって、いきなり会社を辞めてビジネスオーナーになるのは非現実的。
まして、印税が取れるような才能もない。不動産投資をやるにも元手がとても足りない。
では株か？？
株ならちょっと学生時代にちょっとだけかじったこともあるし、ほとんど使ってないが、証券会社に口座もある。
これだ、思った私は株の勉強を開始した。更に幸いなことに、私の周りには株に詳しい知人もいる。
彼に教わりながら株の運用を始めたわけだが、しばらくして、何か違うことに気づいた。
確かに自分の身体を動かさなくてもお金が入ってくる。
しかし、そのときでも常に株価を気にして、画面とにらめっこ。
昼間の仕事にもまともに集中できない。それでいて収入は、ぜいぜい月に数万円程度。
これが求めていた不労所得か？？
これではとても精神的な豊かさは得られない。
そんなこんなで株に対する興味が下がっていった私は、ふたたび、旅の振り出しに戻ってしまった。
願望から実現にむけ
この時期、不労所得を増やしたいと思いつつも、私はその手段が得られずに悶々としていた。
そんなある日、風呂上りにＴＶを付けると、ビジネスマン向けの番組が流れている。
どうやら不動産投資の特集らしい。
そういえば、金持ち父さんも不動産を買いなさいと言ってたな〜、と思いつつＴＶに釘付けになる私。
どうも最近は普通のサラリーマンの間でも、不動産投資に対する興味は盛り上がっているらしく、画面上では不動産投資家向けのセミナー模様が映し出されている。
そこで講師をしているのが、紛れもない、いまやカリスマ不動産投資家となっている藤山氏だった。
この番組で藤山氏を始めて知った私は、早速インターネットで同氏のプロフィールを検索。
元々は商社に勤めるサラリーマンだったらしい。
さらに同氏が行っているセミナー情報を検索。
そして、このセミナータイトルに衝撃的な文字を発見する。
”自己資金３００万円から始める「大家さん」”
『ナニ〜！！ ３００万円？？！』
それまで不動産投資といえば、数千万単位の資金を持っている人や先祖代々の地主にしか、縁がないものと思っていた。
しかし、藤山氏によると３００万円の資金でも、不動産投資からの不労所得が得られるというのだ。
３００万円、これくらいなら自分にも何とか捻出できる金額だ。
入社以来、こつこつとお金をためていた私は、正直なところその使い道に悩んでいた。
車は欲しいけど、使ったらなくなっちゃうし、遊びまくるのももったいない。
３００万円の投資で不労所得が得られる。私はこの時点で現在の貯金を不動産投資に回すことに決めた。
早速、藤山氏が書いている書籍をアマゾンで購入し、不動産投資の勉強を始めた。
〜 次回、「不動産投資を学ぶ パート１」へ続く | | |
| <第二回> 不動産投資を学ぶ パート１ |
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K氏との出会い
何冊か不動産投資の本を読んでいたところ、メールマガジンで先ほどの藤山氏が講師を務めるセミナーの開催を知る。参加費は12000円。ちょっと高いが仕方ない。勉強にはお金を惜しむなと、なんかの本に書いてあったので、セミナーに申し込んだ。このささいな決定が私の不動産投資生活に大きな変化を与えるのであった。
セミナー当日、周りを見渡すと私のような若輩者はほとんどいない。
ただならぬ雰囲気をかもし出すビジネスマンやお金を持ってそうな中高年の方々に囲まれ、場違い感を覚えつつもセミナーが開始された。
"不動産投資は他と競争する必要がない、ゆるやかな実業である"
"リフォームは女性の視点で"
"銀行とは対等の関係になるべき。安心してお金を貸してくれる顧客になること"
"不動産投資は大もうけを狙うものではなく、こつこつお金を生む木を育てること。売らないことが原則"
などなど、他にも書物からでは得られないリアルな話を聞くことができた。
セミナー終了後、ディナーの時間へ移る。私はこの後、別の用事があったので、帰ろうと思った矢先、同じテーブルで話を聞いていた男性から声を掛けられた。
これが私の不動産投資生活を一気に加速させてくれたK氏との出会いだった。
どうもK氏は私のような若造が不動産投資を考えていることに興味を持ったようだった。いろいろと話していると、K氏は私と同じくＩＴ業界で働く人で、すでに不動産投資からの収益を上げているという。さらに一般のサラリーマン向けに不動産投資のサークルで勉強を重ねているという。
K氏のいでたちはかなり怪しかった。ＩＴ業界とは思えない筋骨隆々の肉体と、サラリーマンらしからぬ長髪。さらに話を聞いてみると、このK氏は講師をしていた藤山氏から投資のアドバイスを頂いたことがあるという。ますます怪しい。なんかやばい話を持ちかけてくるのでは、と警戒していた私は話半分でK氏との会話を続けた。とはいえ、これも何かの縁と、別れ際に後日ランチで情報共有をする約束をして、セミナー会場を後にした。
〜 次回、「不動産投資を学ぶ パート２」へ続く | | |
| <第三回> 不動産投資を学ぶ パート２ |
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とある収益物件との出会い
後日、約束どおりK氏から連絡があり、渋谷でランチをすることに。
相変わらずK氏は、不動産のお話しやら世間話を勝手にしまくっている。不思議な人だ。ただ、悪い人とは思えなかった。聞いていて、話も的をついている。どうやら、本当に好意で色々アドバイスをくれているようだ。
出会って間もない人とここまでの関係を持ってよいのだろうか。K氏はかなり怪しいが、本も出版されている色々な不動産コンサルタントの方と会い学びを得たという。彼を信用してアドバイザーになってくれるのであれば、私にとってそんなありがたいことはない。初めてのことをやるには、なんとってもメンター役が必要だからだ。とりあえず、私はサラリーマン大家さんの先輩であるK氏にいろいろ聞いてみた。
まず何より物件の探し方が問題だ。藤山氏によると本にも書いてあるとおり、不動産屋と仲良くするのが大事だと言い、彼が親しくしている不動産屋を後日紹介してもらうことになった。同時に、K氏がその不動産屋から紹介してもらったという横浜のワンルームマンションの物件明細書を見ながら、うろ覚えだった利回りの計算の仕方をその場で教えてもらった。
管理費、保険、仲介手数料などなど、思ったより諸費用がかかるものだと実感。物件のチラシに書かれている表面利回りには注意しなくてはいけない。普通のビジネスと同じく、この辺は売る側と買う側のロジックの違いを理解しなくてはならないのだろう。
その他、物件の立地条件に関する注意事項、管理面での注意事項、物件自体のチェック事項などを教えてもらった。具体的な物件情報があると、教えてもらう知識も身になりやすいものだ。
この横浜の物件、K氏は買う予定はないというので、私が購入する気があるなら譲ってくれるという。K氏の説明によるとこの物件は、そこそこ合格点が出せる投資対象のようだ。
しかし、出会って間もないK氏が言うことをそのまま信じるわけにはいかない。とりあえず、その場は別れた。
たまたま、帰りに週刊誌を買った。そこにサラリーマンの不動産投資の特集があった。驚いた、K氏がコメントをしている。「大家業は投資でなく、ビジネスです。どんなトラブルがいつ起こるか分からない以上。豊富な知識を得る努力を惜しんではいけません。」
サラリーマンでありながらK氏の知識量は、こういうった思いがあって培われたわけだ。
"うーん、結構まともだ・・・"
もしかするとK氏との出会いは不動産投資初心者の私にとっては凄く幸運かもしれない、そう思った私は電話に手を伸ばした。K氏に紹介してもらった不動産屋にコンタクトをしてみたのだった。
〜 次回、「マンションを購入する その１」へ続く | | |
| <第四回> マンションを購入する その１ |
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初めての現地調査
不動産屋と接するのは、大学時代に一人暮らし用の物件を探しに行って以来だった。そのときは、あまり対応がよかった記憶がないので、なんとなく「不動産屋＝近寄りがたい」という印象がある。ちょっとドキドキしながら、電話を手に取った。
K氏の紹介ということもあり、不動産屋はすんなりと私の要望を聞いてくれ、現在ちょうどいい物件があると、弘明寺のワンルームマンションを紹介してくれた。
その物件は任意売却で実質利回りが約10％弱だという。とりあえず、物件明細書を送ってもらうことにした。見てみると物件価格が350万円、表面利回りが、13％程度。詳しい資金計算はともかく、まずは物件を見に行かなくてはならない。
とはいえ、物件を見に行くのは初めてだったので、どこをチェックしたらよいかもわからない。そこで、事前にK氏と会い、購入時のチェック事項を教えてもらうことにした。
-1- 立地
1. 駅力（乗降者数、コンビニ・スーパーの有無）
2. 駅近（駅から近いかどうか）
-2- 管理
1. 修繕積立金の明細
2.
修繕計画
3. 管理組合（管理契約、管理規約など）
-3- 物件
1. 付帯設備（エアコン・給湯器など）
2. 見学（部屋内を見るのが可能かどうか）
その他もろもろあるが、大枠ではこんなところだろうという。チェック事項も整理できたので、現地に行ってみてくることにした。会社を半休して、いざ横浜へ。
弘明寺駅で降りると、急な斜面に店舗が並んでいる。
朝だったせいか、かなり人通りも多いようだ。坂を下り終わると、商店街があり、スーパーや書店等々、一通りの商業施設は揃っている。
お目当ての物件は商店街から一本小道を入ったところにあった。
商店街からは徒歩1分くらいの距離、駅からは大体5分くらいだろう。駅近の条件はクリアしそうだ。
さらにあとから聞いた話だが、弘明寺駅周辺というのは、近郊の住民からすると結構ブランド力があるらしい。要するに駅力があるということだ。
物件自体はそんなに新しくないものの、きれいな外観である。
部屋の中は見られなかったが、あとから参照できるように周囲の商店街や外観をデジカメで写真を取りまくった。
普段何気なく歩いている街並みも物件の調査という意識で探索してみると色々と新しい発見があるものだ。街を歩いている人たちの属性、スーパーの営業時間、地元の不動産屋で、同じような間取りの物件の平均賃料もチェックした。全体的に見ると、物件の環境は悪くない。あとは実質利回りがどれくらいあるかが問題だ。家に帰って、予算計画を詳細に検討してみることにした。
物件価格が350万円。税金等かかる諸費用を入れると380万円くらいだ。実質の最終利回りは大体9.5%と出た。
たしか、K氏は実質利回りが9%を超えていれば、投資対象となりうると言っていた。環境、利回りとも合格、これはいけると思った。
物件の環境も利回りも合格点。普通ならすぐに契約の手続きに入りたいところだ。
しかし、この段階にきて、一抹の不安が頭をよぎった。なんといってもこの物件は私にとっては一件目。初めての物件でこんなにうまくいっていいのかと、なんだか怖くなってきた。家電製品や洋服を買うのとは、まさに桁違いの金額である。ほかにもっといい物件があるかもしれないし、投資リスクに対する不安も沸いてくる。
そうこう2,3日悩んでいるうちに、なんと、物件購入者が先に決まってしまったと不動産屋から連絡が入った。
不動産投資にそんな競争相手がいるものだとは思っていなかった私は、意外なところで、足をすくわれ、見事に買い損ねてしまったのだった。
しかし、この買い損ねは私にとってもいい勉強になった。
不動産投資も普通のビジネスと同じく、意思決定のスピードが求められる。買いをあせってはいけないが、チェックすべきところを急いでチェックすることが求められるのだ。そのためには、数多くの物件を見て、良い物件と悪い物件を見分ける判断力を磨かなくてはいけない。
私は、一件目で決められるなんて幸運すぎるのだ、と気を取り直して、良い物件があったら紹介してもらえるように不動産屋に頼んでおいた。
〜 次回、「不動産投資を学ぶ 完結編」に続く | |
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| <第五回> マンションを購入する 完結編 |
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ついにマンション購入へ
その後、横浜市内にある黄金町の物件（520万円）と伊勢崎の物件（480万）を紹介してもらった。両方とも実質利回りは10%弱と悪くないが、若干予算オーバーになってしまうので、断念。
次に紹介してもらった物件は東京都内・八王子だった。私が学生時代に住んでいた街だ。
八王子近辺は大学がたくさんあり、賃貸マンションは学生からの需要が絶えないはず。しかも物件価格は390万円と予算内だ。八王子でこの価格、これは悪くないと確信して、すぐさま現地に向かった。
物件は駅から徒歩10分くらいだ。弘明寺の物件よりは遠いが、許容範囲内だろう。マンションの周辺は住宅街で、目の前に公園もある。コンビニも近くにあって、良い環境である。
家賃は44000円と相場レベル。確か私が学生時代に住んでいたマンションも家賃が44000円だったと思う。既に学生の賃借人もあり、あとは利回りと管理状況のチェックだけだ。
今度は買い逃さないと決めていた私は、さっそく物件近くの喫茶店に入り、利回りの計算と詳細事項のチェックに入った。実質利回りはちょうど9%。弘明寺の物件よりは下がるが、まあ合格圏内だろう。
次に管理状況、修繕金の積み立てや管理会社を調べようと思い、不動産屋に問い合わせて、回答を待つことにした。私は既にこの物件を購入することを前提に、必要になりそうな書類と資金をまとめることにした。
不動産屋からは次の日くらいに連絡があり、修繕金もしっかりと積み立ててあり、管理面では特に問題が無いことが判明した。また、賃貸者の身元もしっかりしている。私は前回の反省を踏まえて、すぐさま購入の手続きを進めてもらえるように依頼した。ついにマンション購入へ動き出したのだった。
購入を決断してから1週間くらいで、契約の手続きに入った。何しろマンションを購入するのは初めてなので、すべてイチから教えてもらいながら、住民票の準備、お金の振込みなどの作業を進めた。
契約関連の書類などを見ても、何がなにやらわからない用語ばかりだ。とはいえ、この辺の契約業務は本業と同じく、きっちりチェックし、疑問点は解消しておかないと、あとから大変なことになる。重要事項説明書の内容は一通り、担当の方に説明してもらったが、一応、家に帰ってひとつずつ調べて、確認してみた。
契約が完了すると、でっかいファイルにまとめられた書類が私の手元に届いた。ここまでくるとようやくマンションオーナーになった実感が沸いてくる。
一冊の本に出会って以来、不労所得に思いあこがれていた私は、ついに思いを実行に移すことができた。この間約5ヶ月ほどだ。私の場合、貯蓄がある程度あったというのもあるが、たまたま良いK氏というアドバイザーに出会ったりして、かなり早いスピードでここまで来ることができた。見てきた物件もわずか4件程度だ。
不思議ではあるが、自分が求めていれば、おのずと情報と人が集まってくるというのが世の中の事実でもある。
現在、少額ではあるが、月々の不労所得を手にした私の更なる目標は、あと一年以内にもう一戸ワンルームマンションを購入、30歳までにはアパートを一棟買いするというもの。
ここまでくれば、ある程度、経済的な基盤が固められる。
目標は実現に向けて動き出した時点で、半分は達成したも同然、という言葉がある。そういう意味で、私は大きな一歩を踏み出すことができたのであった。とりあえず、私の大家業が無事スタートできたことに喜びを感じている。
以上、ワンルームマンション購入までのつたないお話しであったが、大家を夢見る方々（特に私のような20歳代）に少しでも参考になれば幸いです。たまたま私の場合、K氏との出会いによって、購入までの時間を大きく短縮できたが、セミナー等に参加して勉強して知識さえ武装すれば、自分でもコトは進められると思う。
皆様の健闘を心より応援します！！ | | |
