先輩で、バブルの始めにワンルームマンションを買い、転売を繰り返し、自宅の購入資金を作ってしまった成功者。もちろんはじける前に売り抜けました。そんな先輩をみて、自分も儲けたいと思い、現物を見ないで、書類だけでワンルームを買い、価値のないワンルームをいまだに払い続ける後輩。こんな人たちも沢山いました。

そんな中、私も成功したい！儲けたいと！思っていました。成功した先輩たちの話を聞き（その時点でもう遅かったのかもしれません）、不動産投資の本を読み、不動産屋さんの投資計画見せてもらい勉強しました。しかし、何か変だな？という違和感が常にありました。

その初期の頃自宅用のマンションが都内で４０００万円台にて売りに出されていました。当時の年収の７倍です。２，３年もすると年収も増えましたが、それ以上のペースでマンションの価格が上がりました。普通のマンションが７０００万円台で平気で売られていました。一つ年上の先輩が、４０００万円台のマンションを買い損なって、買ったマンションが７０００万円台でした。来年になったらもっと上がる、早く買わなければいけないと言う強迫観念みたいなのに日本中がかかっていました。

上がるのが当り前、こんな時代ですのでこのまま上がりつづけるの事は無いと思っていましたが、それがどこなのかわかりませんでした。結果、何かしたのかと思うと、そうです、私は何もしていませんでした。

そんなどこでもいるような中年おじさんが、昨年になってアパートを買いました。
このことが将来成功するか失敗するかわかりませんが、今はこの方法が一番であると確信し突き進んで行こうと行動しております。

昔より、生きることに必要なものは、衣食住でした。現在ではこれに教育が加わると思います。さて、”住”ですが、人生最大の買い物といわれています。それなのに、不動産投資はこの人生最大の買い物を何回もそして何倍もの買い物をすることです。普通の人は考えません。金持ちのみ許されていた行為です。

しかし今は若いサラリーマンの方でも不動産投資を考えています。時代が変わったと思います、同時に不動産バブルの再来を心配しています。バブルで儲けた人はごく少数、損をした人は数多くいたと思います。皆さんも回りに踊らされる事無く自分の大切な人生失敗しないよう気をつけてください。

私の若い時不動産投資は全然考えていませんでした。不動産との出会いは結婚をして借りたマンション、そして買った自宅。普通はこれでおしまいです。しかし、とあるきっかけにより日々の生活、老後のことを真剣に考え、不動産投資をするようになりました。最初に買ったのはファミリーマンション。利回りの悪さと、課税所得の増加の為、不動産の買い増しの必要がでて、地方の中古アパートを購入しました。そしてその後、店舗用マンション一区分を買い、購入不動産は６７００万、家賃収入は８００万です。

今年は、節税目的のために法人の設立を行い、加えて、マンション一棟の購入を計画しております。正直言って一年前にはこうなっているとは夢にも思っていませんでした。

今後どうしようかと方向性が決まらず、ふらふらしていたと思います。この一年間で大きく考え方と行動が大きく変わりました。今は自信を持って行動し自分と家族の明るい未来を切り開こうとしています。少しでも、私の投資経験が皆様のご参考になればと思い、体験記を書くことにしました。お付き合い頂ければ幸いです。

人生における失意の３原因は -1-親族の死亡　-2-離婚　-3-会社の倒産だといいます。

私場合は、会社の倒産と父親が亡くなったことからの失意が、結果不動産投資をしようと決めたきっかけでした。

２０年勤めた会社が倒産したためです。この会社は退職金と企業年金があり、それに厚生年金と個人年金加入で充分な老後生活が送れる状態で老後を考えずに生活でできる今思えばとてもいい会社でした。しかし、倒産のため退職金は現状止まりで増えません。企業年金は廃止、突然悠悠自適の老後はなくなりました。会社倒産から半年後、仲間の半分が会社を去るなか運良く継続企業で雇用は確保されましたが、定年まで雇用が確保された訳ではありません。毎年リストラがあり今度は私の番かも知れません。

定年（６０歳として）前にもらった退職金、これが今後の人生を決めるまさに虎の子となります。妻は６０歳までBKに入れ使わずにいたいと言いました。しかし、この低金利時代、金利は期待できません。株？国債？外貨？先物？どれもリスクがあり動きがめまぐるしく、チャンスをつかめば大きく利益を得ることができるかも知れませんが、落ち着いて仕事が出きません。時間がかかっても良いので安心して投資し確実に利益が出るものはないかと考えていました。

そして、会社が倒産してからしばらくして、糖尿病と高血圧で治療中の父親が悪化し入院をしました。一度入院すると、よくならず入退院を繰り返し３回転院をして最後に介護になり、一年少しで亡くなりました。最後の半年は私の事も誰だかわからない状態でした。

年をとれば病気にもなるし治療費もかかることは充分理解していましたが、かかった費用は莫大です。会社の倒産で安心の老後がなくなったと同時に看護介護で費用のかかる父親を見ると老後に対する不安が増大しました。

とても銀行にお金を預けていてはダメだと。投資の基準として考えるのに３つに指標があります。安全性、流動性、収益性の３点です。預貯金は安全性、流動性には優れていますが収益性はありません。収益性のあるものを何か探さなくては、それでも元金保障でがなくゼロになったり、追加金を支払うのはしたくありません。できるだけ安全なものはないかと。

そんなある日、電話にてワンルームマンションのセールスを受けました。バブル時代のワンルームマンション投資にとは違い安定した家賃収入を得て年金代わりになるし、生命保険の代わりにもなるとの事でした。数字をいくつか言われましたが、損なのか得なのか良くわかりません。でも安定収入、年金代わりの言葉が気になり説明を聞くことにしたのです・・・

頭金なし、フルローンでの借り入れで試算したところ、毎月のと持ち出しが出ます。毎月数千円持ち出しして、マンションを買っても意味無いと断りました。この頃か、似たような投資用新築ワンルームマンションの売り込みの電話が増えてきました。

バブル時代は転売（値上がり益）が中心でしたが、今は毎月の収益（年金代わりの安定収入）が彼らのセールストークです。

新築で一人用のマンションも悪くないと思いましたが、収益が出ないのでは話になりません。妻も独身者相手よりファミリータイプが良いといっていましたし、ファミリータイプの物件で築年数の浅い物件を狙おうと考えました。

結果、都内Ｋ区の７０平米築８年、３１８０万円で家賃は１６万３千円利回り６．１％フルローンで買っても持ち出しなしの物件を見つけました。

皆さんはこんな物件買いませんよね？

しかしこの時の私はワンルームに比べればよい条件だったので、値段交渉後買ってしまいました。

現地に行き物件の観察、周りの状況（学校、スーパーマーケットなど）見て、駅前の不動屋さんを３件まわり物件の相場、賃貸の相場を調べました。小学校と中学校がすぐ目の前、スーパーが５分ぐらいのところに有り生活をするのにはとても良い物件だと思いました。また都心まで電車で１５分ぐらい、これは便利です。駅まで１５分近く歩きます。これはマイナスポイント。まあ自分だったら住んでもいいかな、通勤する人が大変ですが、１５分ぐらいなら歩くかなとも思いました。
（ちなみに、私は今も駅まで１５分ぐらい歩いています。）

駅前不動産の情報によれば、似たような物件の相場は２９８０万ぐらい、賃貸は１５万円ぐらいでした。今の借り手が出て行くと１０％ぐらい家賃収入が減るようです。買値を２６００万で希望を出しましたが、結局買値は２７５０万利回り７．１％、管理費等を除くと５．８％、ローン、税金を引きキャシュフローは年３５万となりました。

現状の金利は３年固定変動型で借りましたので。とりあえず、この３年間はプラスとなります。自己資金なしで毎年３５万のお金が残る、こらはいいかもしれないと思いました。

購入の手続きのとき売主に送金した金額が２４５０万でしたので最初の提案額ですと販売手数料が７３０万乗っていたことになります。２７５０万でも３００万儲けているんだなと思いました。

それでも悪くないと思っていましたが、翌年、この投資の失敗に気づいたわけです・・・

管理会社のYさんに手伝っていただき申告しました。建物と土地の割合は６５％と３５％に分けました。それにマンション本体は定額、付属部分は定率にて分けて申告し、２０万円ほど税金が還付される予定です。しばらくして税務署から呼び出しの葉書が来ました。

これは何だろうと思いましたが指定された日時に会社を休んで税務署に行きました。
申告したマンションの本体と付属部分の金額を明記されている証明書の提出を求められましたが、そのようなものはありません。私はエレベーターや階段が４７年は持ちませんといいましたが、結局付属部分の金額が証明できないため全額マンションの本体と同じ定額にての修正申告となりました。還付金は１１万６０００円でした。

このとき気がついたのでしたが、減価償却が毎年約４０万、金利が３０万、固定資産税が１１万５０００円、管理費等が３４万円となると、課税対象が８０万になります。納税前キャシュフローは３５万しかないのに、課税対象額が８０万ですと、まずい、節税でなく増税だ！！と思いました。

納税前キャシュフロー３５万に対して税金が２４万、差し引き利益が１０万！！
こんなもんか？

今の賃貸人が出れば収入がゼロになるし金利が上がればマイナスになる、こんなリスクを２８年背負って１０万円の利益しかない。良いと思って買ったファミリータイプのマンションですが、課税所得を考えていませんでした。何とかしなければ．．．

こうして悩んでいましたが、特に何もしていなかったのが昨年の春ごろでした。
悩んでいる割には呑気なのかも知れません。
そんなある日曜日に犬の散歩で町を歩いている時、電柱にアパートの張り紙を発見！

『この近く　高利回りアパート、
　　　　　　　　　　　２５８０万　年１０．８％　新築　投資に最適！！』

私のために張り紙しているのかと思いました。
これは、今所有しているマンションよりずっといいではないか！！妻に話すと不動産は怖いから買う事はやめて欲しいと言いましたが、業者にすぐに連絡し、場所も近く新築でよさそうだと嫌がる妻をつれて見学に行きました。狭い土地にロフト付の４部屋、家賃５万８千円。周りが古い家が多く気に入りませんが、あと何年かたてば綺麗になるかと思い買うことにしました。妻も建物の綺麗さ、同じ町に有る安心感で賛成しました。いつもきちんと考えていますが、決めるときは早いのです。

しかし問題がありました。土地の関係で融資が付かなかったのです。このとき銀行に行き、すこしドキドキしながら、アパートを買いたいのでローンをお願いしたいと申し出ました。土地の図面等をみて入り口が人の土地を通り出入りする土地にて融資対象とはならないと断られました。現地で見ればちゃんと道もあり不都合はありませんが、融資は難しいもんだと良い勉強になりました。無理すれば現金でも買えたのですが、ローンが付かない物件は売りたいときに売れません。この物件は見送りました。しかし、この物件購入で動いたことによりアパートも良いのではと考えるようになりました。また融資の件にて銀行に相談して、融資についても知ることができました。

不動産でも新築ワンルームはだめだし、中古のファミリータイプも条件が良くなくてはいけない。新築のアパートは高くて手が出ません。
中古のアパートは投資対処として一番ではないかと思いました。

でも、優良で、融資の付く中古アパートはどこで売っているのでしょうか？
町の不動産屋さんにはありません。家に入ってくる新聞広告にもありません。
さて、どうすることか？真面目に中古アパートを探すことをはじめたわけです。

そして、住宅情報誌を購入し物件と業者探しをしました。東京は高いです、それに１２％以上のアパートはありません、ワンルームマンションはありますが、管理費等を引くとあまり高い利回りにはなりません。埼玉と千葉は安いです、でも賃貸需要はあるのでしょうか？埼玉の物件で気に入ったものが有ったので業者に電話し土曜日に訪問しました。

大宮の駅から結構離れていました。初めての訪問でドキドキしました。担当はチョト太目の２０代Ｙ君です。あまり商売っ気のないセールスマンでした。そこが気に入りました。

自分の考え方、（中古アパート、利回り１２％以上、地域は問わず、１０年後ぐらいから安定収入を得たい）を伝えました。また、マンションの利回りが悪いので、少しでも平均利回りを上げるため、遠くても良いので利回りの高い物件を見せてほしいと依頼しました。

２０枚ほどの資料の中から３件選び翌日見学に行くことにしました。

一件目埼玉県Ｆ市ＪＲＦ駅で待ち合わせ、徒歩１１分です。駅前は空き地があり寂れているようです。こんな田舎で大丈夫かな？と思いました。現地に着くと建物がありました。南・西道路、北・東駐車場、空間があいており迎え側がスーパーマーケット。これはいいと思いました。勘みたいなものです。売値２９００万家賃満室で３５４万、利回り１２％でした。

２軒目は前橋市より先、本当に遠いです。ワンルーム４室、売値９００万利回り１４％以上　、リフォーム後の引渡しで、ちょうどリフォーム中でした。駅はどこにあるのかまったくわかりません。この辺の人は電車に乗らず車で動くようですが、周りは空き地と畑だらけ、ここの人はどこで仕事をしているのか？果たして満室になるのか、同じような古びたアパートが４軒建っていました。１４％利回りは満室になっての話、いくら安いからといってこんなところで人は入るのかな？と不安に思いパスしました。

３軒目は実は昨日売れました。私が帰った後見学に行った人が即買ったそうです。
帰りに寄り道してもらい見学いたしました。１Kが４室の小さなアパートです。同じつくりの建物が２軒建っていました。売りに出ていたほうが手入れなく薄汚く見えました。８００万で１９％、見た目は悪いですが外装リフォームすればとてもよくなるようです。残念、土曜日に来ていれば買えたのに、残念！！

３件の物件を見たあとＹ君に最初に見たＦ市の物件を買いたいと申し入れをしました。Ｙ君は購入書を出してきたので記入し、買い入れ金額をどうするか聞かれました。私は２９００万の値段なので、２９００万でなければいけないのかと思っていましたが、希望額を書いて出せばよいのですと言われ、１割引きの２６００万を記入しました。

初めての体験はわからない事だらけです。今ではチラシを見て、これ○○万で買いを入れてと最初から言うようになりました。

売る気が有るのかないのか１ヶ月ほど返事がきませんでした。

Ｆ市のアパート利回り１２％を２６００万で指値。一ヶ月後に返事がきて結局２７５０万での購入となりました。値引き要求額の半分を引いてきました。
２６００万にはなりませんが１５０万の値引きは大きいです。さらに良いことがありました。３５４万の家賃計算に共益金２５００円と４台の駐車場代が入っていませんでした。満室で３９８万利回りは１４．４％になります。最初からこのようにチラシに書いていたら私より先に誰か買っていたかも知れません。

７月末に一人退出され現在１室空きで１３％です。
ちなみに、１６年経過した物件は何年くらい持つのでしょうか？

実は私の家は１８年経過しています。５年ほど前、子どもが大きくなり６畳に２人では狭いので１０畳に拡大し室内のフローリング化のリフォームをしました。妻の希望でベランダを２間に広げ、雨が降っても洗濯物が干せるように３畳ぐらいのサンルーム、仕上げに立派な玄関を作りました。掛かった費用は６００万でした。壁を剥がすと柱が良く見えました。大工さんに聞くと屋根と土台が確りしていてコマ目に手入れをしていれば３０年４０年立派に持つと言われました。２ヶ月後見違えるほど綺麗になりました。壁と床を剥し張り替えるだけで簡単に直りました。このときは不動産投資のことは全然考えていませんでしたが、アパートもコマ目に手入れをして対応年数より長く賃貸に耐えるようしていきたいと思います。

この物件は四方空間が空いていて、とても開放感があります。妻は私がそう言うと田舎だから土地がいっぱい余っているのよと相手にしてくれません。しかし近所のアパートは隣と近く日当たりの悪いところもあります。角地のため建蔽率も８０％で土地７８坪です。現在は５０％も建っていません。こまめに手入れをして、今後２０年持ってくれれば、その後お少し大きめの３０平米クラスの１LDKに建て直したいと思っています。

物件は購入だけでなく出口戦略が大切だと聞いたことがありました。
その為には再利用できる土地かどうかも重要になります。

資金ができたら屋根、壁、階段、錆び等の修繕が必要だと思いました。
（平成１７年３月よりリフォーム工事に入りました。２０日に終了の予定）

物件が決まったので、次は資金調達です。これには結構苦労しました・・・

前回のファミリーマンションの時は不動産屋さんと提携先の銀行でしたので、言われるままに書類に記入と押印しただけですが、今回は自分で融資銀行を探す必要が有りました。勤務先近所にある都市銀行5行、信託銀行２行、信用金庫３行、国民生活金融公庫に訪問しました。

東京三菱銀行とみずほ銀行は木造アパートについて対象外でダメ、信用金庫は本当に狭い地元だけ、国民生活金融公庫はこれから購入する物件担保でだめ、信託銀行も木造だめ、築１６年の中古アパートには融資がつきません。三井住友銀行は木造だと耐用年数が２０年とか２２年で経過年数を差し引くとの事です。そうすると融資がついたとしても５年ぐらいです。とても無理です。本を出して有名沢孝史さんはどうやって融資を実行できたのだろう？

追加で駿河銀行とオリックス信託にも打診しました。
オリックス信託はアパートでもOKですが場所が埼玉県可能でも、埼玉県全域ではなく東京よりの地域しかダメと言われ諦めました。駿河ＢＫは基本的にOKだが４．５％の金利と自宅を担保に入れてくれと言われました。自宅の担保は妻が強固に反対ですし、私もそこまではしたくないと思いました。

その中で、唯一期間を区切らず融資を受けたのが「りそな」銀行でした。
神は見捨てない。信じる者は救われる！！とてもありがたかったです。
ここにたどり着くまで時間と体力をかなり使いました。
そこで、条件を聞きましたが、期間については私が７５歳になるまでに返済してくれれば良いと。基本的にはアパートマンションローンは収益を基準に見るそうです。そして耐用年数＋何年間収益があるか、貸す個人の収入他の資産をみて、最後に担保価値をみて融資です。

ほかの銀行と大違いです。

沢孝史さんみたいにリバレッジを効かせ、諸費用を２５０万と見て、
できれば２４００万の融資がほしかったです。

不動産会社のＹ君に相談したところ。頭金３００万ぐらいで購入するのは売買契約書３６００万で作成し銀行に持ち込めば３６００万の７０％で２５２０万まで融資が可能と言います。

え？　本当にそんな事で２５００万融資してくれて、自己資金６００万円で頭金３００万円と諸費用３００万円をまかなえるの？疑問に思いましたが、そのようにしました。

しかし融資の条件は１８００万でした。
無駄な努力をしました。しかも、物件価格３６００万と融資額との差額１８００万円の自己資金があるかどうか見せてほしいと言われました。銀行は本当に堅いです。

融資額１８００万円の理由ははっきり言ってくれませんでしたが、土地路線化１７２０万に建物３０００万を耐用年数２２年中残期間６年で約８２０万、土地建物で２５４０万の評価額、それのおそらく７０％ぐらいですか？との質問に、「そうです」との返事でした。

土地とか建物とかの価値は良くわかりませんが、アパートは一定の賃料が入ってきます。それに個人が保障します。収入の入らない、住宅ローンより何倍も安全だと思いますが購入額に対する融資率は６５％でした。これが個人で組む住宅ローンだと諸費用コミ１２０％もあるそうです。ほかの銀行は融資をしてくれません。

りそな銀行で借りるしかないのです。結果、頭金９５０万に諸経費２１０万必要となります。自己資金１１６０万！！計画予算の２倍です。せっかく融資してくれるとの事でしたが、融資額が少なくては意味がないです。

予想以上の自己資金、出せといえば出せるが、レバレッジが効かないので物件数が確保できない。今後の投資計画が狂ってしまう。年齢が高いので４，５年に一軒ずつ買い増すのでは安定の老後には間に合いません。毎年１軒ずつ買い増すペースが必要です。２軒目。３軒目と増やしにくくなってしまいます。

セミナーの講師で知り合いになった沢さんにメールで相談しました。自己資金が出せるのなら買ったほうが良いのではとのアドバイスで決心しました。実は自分では買うことを決めていましたが、最後は誰かの賛成があると行動しやすいですよね。
大いに悩みましたが、利回り１３％（１０室中９室入居で）は捨てがたく買いました。

木造の中古アパートにフルローンに近く貸してくれる銀行はないのでしょうか？
レバレッジは効きません。これでは拡大再生産に入れません。何か言い方法はないでしょうか？

現在も大きな悩みの一つで、この後「りそな」で２件目融資の相談をしたのですが、３割の頭金自己資金が条件との事で利回り１５％の中古アパートが買えませんで た。

現在はやむなくRC一棟物しかないかと考えています。
冷たいですね、銀行って。

それにもかかわらず、再度減価償却で失敗しました。

木造アパートは木造建物と土地に分かれます。
２７５０万の減価償却はどうしたらよいでしょうか？

減価償却はいわば一番の経費、節税の要です。売り主は個人でしたので、売買契約書には２７５０万としか記入されていません（後から気が付き誠に残念）。契約書には記入欄があるのに建物、消費税、土地に分かれていません。

先手必勝、後から言われるより、こちらからリードする。

敵を知り己を知れば百戦危うからず！！私の大好きな言葉ですが、昨年の失敗をしないよう先に情報収集です。

昨年マンションの減価償却方法で最初の申告が否認されましたので、自分が申告する税務署に減価償却がいくらになるか相談にいきました。９月ごろの税務署はいたって暇そうでした。まず聞かれたのが、消費税はいくらかでしたとの事です。消費税で建物代金が確定するからです。それがわからないから聞いているのに！と少し腹が立しました。

契約書にかかれていませんと答え、そこで一般に言われている、建物・土地課税価格により按分してよいかとの質問をしました。職員４人ほど集まりなにやら相談してい
ます。

課税価格は評価を出しているところが違うのでダメだとの回答でした。おかしいな？
ほか不動産業者ではそうしていると聞きましたと答えると。ダメですとの答えでした。
税務署の職員は一度駄目と答えると後には引きません。
そしたらどうすればよいのかとの質問に、また職員４名が集まりなにやら本を広げ相談しています。ほんとに担当税務署職員なのか？心配です。一人の女性職員が、不動産屋さんに価格を聞いてくれといわれました。聞いても良いのですが、それで申告したら再度否認され少ない減価償却にされたら大損です。

そこでもう一つ準備していた路線価で計算した土地価格を総額から差し引き残りを建物代金とする方法はいかがですか？と質問しました。この質問には、路線価は税務署管轄の土地価格（相続税用）ですので、それが良いとの回答でした。実はこれが一番減価償却が高いのです。それと減価償却期間が２２年マイナス１６年なので６年で償却してよいのかとの質問には、やはり本を見ながらメモ用紙に計算式を記入してくれました。

結局この場合、２２年引く１６年で６年と考えると思うが、中古の場合経過年数に８割をかけ引くとの事でした。良くわからないと言うと、実際の数値を記入し
（２２年−１６年×０．8）＝９．２で１０年。
減価償却期間は１０年、残存価値１０％ですので、減価償却額の９０％を１０年かけて均等に償却することがわかりました。シッカリ職員の名前をメモ用紙に記入して保管しています。(顧問税理士は小数点以下を切捨てろといってます。ですので９年）
　　　　
申告のときに聞かれたらこのことを説明して、もし低額にされたら対抗手段としようと思っています。減価償却額をいかに大きくするかはキャッシュフローに大きく影響します。

ローンの返済うち元金返済分は経費になりません。銀行に返しながら（したがって手元お金がないのに）収入として課税対象になってしまいます。もう少し早くこの事に気が付いていれば５０万ぐらい経費を乗せられたと思います。

不動産投資はやってみないとわからない事がたくさんあります。おそらく今後も出てくるのではと思いますが、日々勉強です。

長い間有難うございました。ここまでが、私の投資体験記です。

私のつたない経験でも皆様の不動産経営の参考になることが１つでもあれば良いかと思って体験記を書いてみました。

次回、私の不動産投資への考え方、今後の夢などについて最終回としてまとめてみます。

そのサラリーマンとしての生活が今危機にさらされています。
倒産、リストラ、企業買収、仕事も自信を持って進めるには、いつでも辞められる、正しい前向きの仕事をする事ができます。

私は、不動産投資を初めた時、不安で居たたまれなかったです。
そうです、会社が倒産しリストラで半分首切になったんですから。
今は少し変わって来ました。今の年収と同じ不動産よりのキャシュフローを得れば、怖くない。そうなっても、私は会社を辞める気は有りませんが。しかし、そこを目指し、少しずつ近づいてくれば不安が減少します。

今年始め私の今年の目標を定めました。一つは税金対策が必要となってきますので、管理法人を設立して、今後の投資を法人で行い、同時に節税対策を実施する。
もう一つは、マンション一棟物を購入して、３年ぐらいバブルのように加熱している不動産市場の状況を見ている。こうしたいと思い行動する、決心をしました。

法人は１月に設立しました。後は一棟ものマンションの購入です。
目標は経済的自由です。どれ位が自由でしょうか？最初は物件価格１５０００万位必要だとCFネッツの倉橋先生は言ってました。サラリーマンしながらでは５億、専業なら１５億必要と金森先生は言ってました。凄い単位ですね？億です。最初に買ったマンション２７５０万でビビリました。妻も家賃が入らなければ如何するの？退職金がパーになる。と心配してました。私も心配したのは、同じです。これ２年前。１年前には申告で不動産投資の難しさ。税金対策の必要性を感じました。そして積極的に投資として考え動き出したのは、昨年の５月です。そう考えるとまだ１年経過してません。

６月に物件見学してから８月に購入したアパート、それから行動は加速しました。
１０月に店舗マンションの購入、３月現在小さいマンションの買付けをして、ローン決済待ちです。これが決まれば、物件は９０００万を超え家賃収入も１０００万を超えました。満室（ありえませんが）だと１３００万です。数字を見ると大変大きく感じるかも知れませんが、管理費、税金、ローン、修理費などを除くと、利回りの高い物件でも、手取りで残るのは僅かです。私は２割残ればいい物件だと思います。１０００万の家賃収入で２００万残ればいいと思ってます。

そうすると、倉橋先生の話だと１億５０００万ですから、平均１０％として、家賃１５００万ローン支払い中の実収入は３００万です。サラリーマン収入と併せると好いですね。しかし、２０年ローンの支払いが終わる若い人だと１５００万の残りますから、いいですが、中年サラリーマンは、定年時にローンがまだ残ってます。ですから家賃収入の２割しか使えないと考えています。
そうすると、金森さんの言っていた、５億が必要です。５億で１０％として５千万、実収入２割として１０００万です。これだけ有れば、安心です。

しかし、経済的自由になれるか？と思うと不十分です。やはり自由に動けて、支払いに心配しないでいいのは、３０００万位必要だと思います。どうせやるなら目標は大きく夢も大きく持ちたいですね。

先ほど、物件価格９０００万を超えたと言いましたが、いま２億４０００万の物件購入を検討しています。家賃収入は３０００万有ります。是非購入して経済的自由の礎としたいです。

私の今年の目標は、１つは完了しました。後一つです。それも目の前まで来ています。

皆さん私は、わずか２年で何処にでもいる平凡なサラリーマンから不動産投資の先進サラリーマンに変身しました。僅か２年です。自己の目標を持ち、なんとしても達成する強い決心と行動が自分を変えると思います。まずは、自分の目的夢を具体化して下さい。そして具体的に失敗を恐れず行動してください。

その先には明るい未来が待てます。行動を起こし幸せを掴みましょうではありません
か！

この言葉を最後に私の体験記を終わりにさせていただきます。

最後まで読んでいただき有り難うございました。