こんにちは、「博満」です。
今回は、私のマンション購入と新築物件でのメリットについてお話します。

第一話でお話したとおり、私は賃貸生活を止め、自宅用マンションを購入し3年間自分で住んだ後、結婚を機に物件を賃貸に回しました。

30年ローンで購入した新築マンションですが、ローン返済として７万円と管理費＋固都資産税（平均して）で1万円、合計８万円を毎月支払っています。それまで住んでいた7万円の賃貸にプラス1万円で新築マンションに住めたことになります。

ちなみに賃貸で築25年の25�uのワンルームに住んでいましたので、プラス1万円でかなりレベルアップした住居（新築30�uの１K）に住むことが可能なことは、マンション購入メリットのひとつだと思います。

また、新築マンションを月8万円で賃貸していると考えれば、ずいぶんお得ですし、今までの賃貸生活では、家賃は掛け捨ての状態でしたが、これからは自分の資産への投資ですから、とても有益なお金の使い方だと思います。

しかも数年後この物件を賃貸に回すことで、今度は収入が入ってくるのですから。
実際にローン8万円/月に対し、家賃収入は11万円/月ですので、今では毎月3万円の利益を得ています。

これってもちろん本当の話しなのですが、最近の不動産投資ブームで、上記のことをチラシや電話で勧誘されることが流行っていますよね。
（実は、私もたびたび勧誘されています）

チラシや電話で勧誘されると、あやしいと考えてしまいますが、正直私もこの考えから始まりました。親からのアドバイスをもとに不動産屋の広告を見て、大雑把に上記のことを考えてみたところ「なんだ得じゃん！」と思い、サラリーマン大家になることを決意していました。（この辺がオレ流と思います）

これが不動産に興味が無いサラリーマンの私を購入に動かした動機です。

ただ勧誘される物件と異なることは、選んだ物件の品質だと個人的に思っています。 品質が良い物件はそんなチラシや電話勧誘などしなくても、売れてますからね。

こんな良いことばかり書いて、私も皆さんを勧誘しているみたいですが、逆に賃貸生活をしている方がマンションの購入をためらう理由をあげてみたいと思います。
20〜30�uの１K、ワンルーム賃貸に住んでいることを前提にした場合、

　�@将来、結婚などで広い部屋が必要になり、住めなくなるため
　�A転勤などでいつまで購入マンションに住むかわからないため
　�Bマンションを購入するお金が無いため

などありますが、�@・�Aについては、引っ越しの際に賃貸に出し、毎月の収益（私の場合は3万円/月の利益）を新しい家の支払いにあてれば良いと思います。
�Bについては、なかなか現金で購入できるものではないので、ローンを組むことが一般的ですが、自分ではローンを組めない（お金を貸してくれない）と思っているのであれば、それは違います。

実際に私が入社２年目の25歳の時に、東京三菱銀行から2000万円を借りて、30年ローンを組むことができたのですから。

一般的に銀行では金額によりますが、2000万円程度の場合ではローンを組む前提として、
　・勤続年数○年以上
　・年齢○歳以上
　・年収○○○万円以上
　・住宅ローンの場合は、対象住宅は○�u以上
という前提条件を設定しています

しかし私は以下の条件でしたが、ローンが組めたのです！
　・入社２年目
　・25歳
　・年収400万円程度でした
　・30�u

どう考えても入社１年目の新人ではローンが組めないと思いますので、私は2000万円のローンを組んだサラリーマン最年少(年収)記録？ではと思っています。
正直、東京三菱に対して「よくこんな若造にお金を貸すな」と思っていました。

実は、多くの企業倒産などで不良債権を抱え、企業不信になっている銀行にとって、コツコツ確実に返済してくれるサラリーマンって実は「オイシイ客」なんです。
だから25歳でも銀行からお金を借りる事ができたのだ、と思います。

尚、よくローンの際は頭金が多いほうが得、と言われていますが、貯金が少なく頭金は微々たる私は、毎年繰り上げ返済を行って、ローン期間を短縮しています。
繰り上げ返済を行うこの方法は、銀行へ支払う利子を減らすお得な手段ですので、頭金が少ない場合でも得をする方法としてお勧めします。

第一話、第二話とここまで書いてきましたが、今も賃貸生活を続けているサラリーマンの方々に、実はマンション購入は今すぐ可能であり、将来的に賃貸へ回す事で、預金や株よりもお得な収入をもたらす資産になることをお伝えしてきたつもりです（伝わっていないようでしたら、すいません）。

次回は将来の賃貸物件を想定した新築マンションの購入について、お話しします。
どうぞ、よろしくおねがいします。

第六話でお話したとおり、大手不動産３社とマンション販売元の不動産に賃貸の相談を行い、最終的にマンション販売元の不動産がピタットハウスを担ぐ形で入居者の募集を委託することになりました。

貸す側の私としては、入居者が決まるまでどのくらいの期間がかかるものか経験が無かったため、とにかく１日でも早く入居者を決め、貸出しを開始したいの一心で正直焦っていました。

では実際に貸し出すまで、どのくらいの期間がかかったのかをお話します。

まず私が今住んでいる物件を不動産屋に空け渡す時期を決め（日曜日）、引越しを行いました。そして翌月曜日に販売元の不動産とピタットハウスに部屋の状態確認をお願いしました。

この時に、
「部屋の掃除を自分で行い、このまま部屋を貸し出せる状態にしたつもりなので、部屋の状態（清掃業者が不要なこと）を確認してほしい」
と、できるだけ費用を発生させたくないこと伝えました。

その結果、不動産屋からは、
「きれいな部屋ですね。これなら業者をいれる必要もありません」
と言われ、清掃業者なしでそのまま部屋を貸し出せることになった時は、うれしかったですね。

六話でお話したとおり、マンションのすごし方に注意し、自分できれいに部屋の掃除を行うことで、清掃業者によるクリーニング作業費用の発生を抑えることができました。

月曜日に不動産屋からＯＫを頂いたことで、ここからは入居者の募集について、ピタットハウスに任せることになります。気が焦っている私とは対照的にピタットハウスは事務処理を淡々と作業し、なかなか入居者募集が始まりませんでした。

ピタットハウスの作業としては、社内登録処理およびレインズの登録、支店の窓に私の物件を入居者募集中として案内の貼り出しを行っていましたが、ここまでに部屋を空け渡して以降、１週間経過していました。
ですので、始めの1週間は部屋の見学者は無しの状況でした。

その後、ピタットハウスのホームページの検索対象にあがり、発行している情報誌（無料）に掲載されるまでに、さらに１週間かかりました。
ちなみに２週目の部屋の見学者は６名来ましたが、申し込みはありませんでした。

勝手がわからなく焦っていた私は、仕事中も見学者について気になってしまい、何度か電話で「何人見学に来ましたか？」「申し込みはありませんか？」と逐一、確認していました。

募集をかけた時期が７月であったため、ピタットハウスからは「3月や9月は、人の移動が多く入居者はすぐに決まることが多いのですが、その反面７,８月は家を探す人がそもそも少ないので、すぐには決まらないかもしれません」
と事前に指摘を受けていましたが、物件の立地が都心・地下鉄駅１分の築浅物件であるためか、見学者はそこそこ来ていましたので、すぐに決まるに違いないと
思っていました。

そして3週目の土曜日に、ついに入居の申し込みが来ました。
しかも同日に２名の申し込みがあったのです。

たまたまピタットハウスの支店に状況を聞きに行った時に、支店長から
「ちょうど今、そこのお客様が申し込みをしております。」
と言うではないですか。

顔をおそるおそる確認すると、ドンドコドンの山口智充に似ている男性でした。
さらに支店長から「実は先に申し込まれた方が、1人いますので、申し込み順に審査をお願いします」といわれました。

その場で先に申し込みを行った方の資料を確認しましたが、年収や勤め先、勤続年数に特に問題が無いことを確認し、断る理由もありませんでしたので気持ち的には「ドンドコドン山口もいいんだけど・・」と思いながら、順番を優先し、1番目の方に入居者を決めました。

実際に入居し、家賃が発生するタイミングは、保証人印や引越しの都合もあり、申し込みの1週間後になりましたので、結果として部屋を空け渡してから貸出しを開始するまでに、4週間かかりました。

正直、思っていた以上に時間がかかりましたが、この時ついに大家になりました。

入居者と同様に契約書にサインをした時に、“サラリーマン大家”になった実感が湧き、この時は本当にうれしかったですね。

この時の周囲からの反応をお話しますと、
親からは、「もう決まったの。よかったじゃない」
友人からは、「すごいな。おまえホントすごい奴だな」
会社の同僚からは、「それって資産運用じゃない。お前、しっかりしてるな。」
と、羨望の眼差しで今も見られています。

あと妻からは、「決まって良かった。ほんとどうなるかと心配だった。」との反応でした。実は妻と出会う前にすでにマンションを30年ローンで購入していましたので、表立った反対は無かったのですが、そんな私に対し、「そんなローンを抱えて、この人結婚する気が無いのかしら」と思っていたそうです。

毎月収入が入ってくる“サラリーマン大家”については、妻からも「すごいね」と言われますが、30年ローンについては「そのローンをどうにかして」と、たまに言われます。

賃貸を開始し、“サラリーマン大家”になったことで、ついに私が思い描いていた不動産投資が本格運用にのったわけですが、当然ここからが本番です。
これから数十年、この賃貸物件を扱っていくわけですから、あらためて気合が入りました。

次回は賃貸物件の管理方法について、お話しします。
どうぞ、よろしくおねがいします。

第七話でお話したとおり、入居者の募集を開始して入居するまでに4週間かかりましたが、無事サラリーマン大家になることができました。

大家になることで、物件を運用・管理をして入居者から家賃を頂くことになるわけですが、サラリーマンが簡単に運用・管理できるわけではありませんでした。

物件の運用・管理項目としては、
　　・設備故障時の対応
　　・入居者のトラブル対応
　　・家賃の集金
　　・滞納時の督促
　　・退去管理
などありますが、トラブル対応など24時間対応が求められるものがあり、正直サラリーマンである私が全て対応を行うことは無理だと判断しました。

そこで私は、ピタットハウスに毎月4,000円を支払うことで、賃貸管理を請け負わせることにしました。

ピタットハウスに請け負わせている賃貸管理サービス内容は、以下の内容です。
　　・設備故障時の対応（24時間対応）
　　・入居者のトラブル対応（24時間対応）
　　・家賃の集金（指定口座への自動振込み）
　　・退去管理
　　・月次、年次収支の報告（報告書の提出）

ピタットハウスのもつ24時間対応コールセンターにより、入居者のトラルブは基本的に解決しますので、これで私が深夜に対応することはなくなりました。

入居者の退去時には、次の入居者の募集を自動的に行う仕組みになっています。
また、家賃は毎月自動振込みで口座に入り、報告書が毎月届き、確定申告に使用できる年次の収支報告書も提出され、基本的には十分な内容と思います。

ちなみにプラス2,000円/月で、滞納時に家賃の立替を行うサービスも提供していますが、入居時に保証人の情報までおさえていますのでそこまでのサービスを受けなくても良いと判断しました。

また他社（エイブル、アパマンショップなど）でも同様のサービスはありますので、特にピタットハウスが良いというわけではありません。

上記サービスにて困ったことはありませんでしたが、実際に運用して以後、1度だけ入居者の家賃支払いの滞納がありました。

その時は初めてのことで正直焦りました。滞納に対する対応は賃貸管理サービスに含まれていないので、自分で督促を行う必要がありましたので。

しかしあまり敏感になって督促を行ってしまうと、かえって入居者に嫌がられてしまうのでは、と思いその時は督促を行いませんでした。
結局翌月までおとなしく待ち、無事振込まれました。

滞納・督促の問題は難しいと思います。慎重に対処すればよいと思いますが、本などには大家の立場に立った督促方法については書いていないことが多いので、お手本とすべき対応方法がわかりませんでした。

またサラリーマン大家であれば、2〜3月に行われる確定申告を必ず行う必要があります。

私は税務署まで足を運び、係員の説明を聞きながら、申告を行っていますが、初めての時は普段税務署に馴染みがなく、右も左もわからない不安な気持ちで行きましたが、税務署の係員が初心者への対応になれており、時間はかかりましたが、おかげさまで問題なく進められました。

ちなみに、税務署で確定申告の相談に来ている方の半分は初心者でした。
私も初めての時には必要な資料が全て揃っておらず、一度家に書類を取りに戻る羽目になりましたが。

私の不動産奮闘記としましては、この辺で終わりにさせていただきますが、私の不動産投資の考え方をあらためて述べさせていただきます。

第３話で詳細に条件は述べさせていただきましたが、以下の３つを購入対象物件の基本要素と考えております。
　　・比較的人気のある場所・街にある物件
　　・女性が住みたい（女性に選ばれる）物件
　　・インターネットの選択項目の多くにヒットする物件

そして安易に物件に手を出さず、上記条件にヒットした物件であれば、迷わず購入したいと考えております。

現時点でも私の投資先として不動産投資に行き着いたことは偶然ではなく、自然な流れであったと思っております。不動産投資は、預金や株よりもお得な、不労所得をもたらす資産であると思っていますので、今後も継続していきたいと思います。

最後に、今回の不動産奮闘記は私自身の経験の整理にもなり、大変よかったと感じております。また私の奮闘記を読んで頂いた皆様に、少しでも不動産投資のご参考になれば幸いと思います。

これからも勉強や経験を積み重ね、不動産投資を続けていきたいと思いますので、今後ともよろしくおねがいいたします。