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～～～～～～～～「あんにん夫婦」の不動産投資奮闘記～～～～～～～～～～
あんにん夫婦は、東京都内在住で夫婦ともども不動産とは縁のない業界で働く超フツーの勤め人。金持ち父さん本を読んで不動産投資に興味をもち、コツコツと勉強を重ね、晴れて札幌市内の新築マンションオーナーに！それまでの奮闘記をまとめてみました。
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| <第一回> 不動産投資との出会い |
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はじめまして、「あんにん夫婦」と申します。
私たちの様などこにでもいる普通の夫婦が、アパートオーナーになれるまでのお話しをさせていただくことになりました。
皆さんに参考になる話かどうかは分かりませんが、自分たちの体験を書かせて頂きます。
初回は、私達がどうして不動産投資を始めたきっかけについて書こうと思います。
ある日、夫が会社帰りに「この本売れているらしいよ。」といって買ってきた本が、あの有名なロバート・キヨサキさんの「金持ち父さん、貧乏父さん」でした。
この本がきっかけで不動産投資とやらに興味をもちました。
ふーん、そうか、マンションやアパートを貸して家賃収入を得られれば，今のようなサラリーマンをやらなくても食べて行けるのか。今まで、昔からのお金持ちで相続を受けた人ぐらいしか大家になれないし、自分には関係ない世界だと思っていたけれど、どうやら違うらしい（興味津々）。でも不動産を買うには大金が必要、それに不動産の取引はコワイ人がたくさんからんでくるから素人には無理（いきなり弱気）。 と、早々に私はあきらめかけましたが、一方、夫の方はというと、がぜん乗り気。そこで、不動産屋との付き合い方も知らなかった私達は、まずはいろいろ自分達で調べてみる事にしました。
何から始めたかというと・・・
読書。
え？と思われる方もいるかもしれませんが、これしか思いつかなかったのです。といっても不動産投資の本は書店でも見かけることが少なかったので、目に付くものを読み漁りました。「資産価値の下がらないマンション選び」「不動産広告の裏を読む」「賃貸トラブルＱ＆Ａ」「マイホームの買い方」などなど。
今思うと、あの時、このような賃借人の立場で書いた本をいくつか読んだことは、後で物件を選ぶときに結構役に立ったと思います。
本を読んでから、さ～て具体的に何をしようか？と迷いました。
その後の展開については次回奮闘記でお話しします。ではまた！
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| <第二回> 金の山脈は札幌にあり！ |
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こんにちは、あんにん夫婦です。
前回は不動産投資を始めた理由についてお話しさせて貰いました。今回は、投資対象を決めるまでの道のりについてお話しさせていただきますね。
前回書いたとおり、私達は、とにかく不動産投資についての本を読み漁りました。 ほとんどの本に書いてあったのが、不動産は立地が何よりも重要ということでし
た。これは投資に限らず、マイホームを購入する場合も同じですよね。
何故かと言うと、建物や設備は、気に入らなければ建て替えたり取り替えたりできます。でも、駅からの距離やその街の雰囲気を、気に入らないからといって変える
事ができるでしょうか？そうそう簡単には出来ないでしょう。だから、不動産を購 入するときは、立地を良く見る必要があるのです。うーん、今まで、間取りしか見ていなかったような気がする・・・
また、読んだ中でほかに気になったのは，マンションの建て替え問題です。
区分所有の建物はマンション住民の意見をまとめるのが難しく、実際には建て替えが困難だということ、そして老朽化したマンションのうち建て替えに成功したのは全国的に見てもわずかだと言うことも知りました。
こうして本を読んで知識を身につけると同時に、インターネットで見つけた不動産投資の勉強会に毎月１回参加し、講師の方から学び、投資経験者の方々の話も出来る限り聞きました。
そして、自分たちの投資対象をこんな感じで決めました。
まずは、場所。
賃貸物件を持つなら東京！といいたいところですが・・・
東京なら借りてくれる人は沢山いるでしょうし、自分たちとしても物件に目が行き届きます。でも東京は土地代が非常に高いので、自分達の予算的な問題がクリアできません～ん・・・残念！
そこで方針を変更し、地方都市に目を向けました。そして勉強会での情報や総務省の人口動態調査などから、全体的に地方は人口が減っているものの、札幌をはじめとするいくつかの都市については人口が増えていることを知りました。人口が増えていれば、部屋を借りる人も増えるわけです。「住民基本台帳人口・世帯数及び人口動態」の数字を見ると、1年間の人口増減の割合が、札幌市中央区+1.5％、北区+0.9％、白石区+0.8%・・・となっています。これはいけるかもしれない！？
夫「将来、アパート経営をしながら札幌に
住むのもいいね（自称北海道フリーク）｣
妻「えーあたし寒いの嫌い～」
そんな、会話もありましたが、自分たちに一番身近な札幌（昔北海道に住んでいた ため）にターゲットを絞ることにしました。
次に、物件のタイプをどうするか？これも、悩みました。
一戸建？ マンション？ アパート？
個人の好みにもよりますが、マンションに関して言ってしまうと、私達は区分所有という所有形態に抵抗がありました。前回書いたとおり、建て替えの心配をしなければならないし、自分達だけで自由に管理する事ができないからです。
一方、一戸建てはそのような心配はないけれど、入居率が0％か100％の2種類しかなく、空室のリスクヘッジができません。
こう考えるうちに、空室リスクをある程度抑え、自分達の意思を管理に反映出来るという点で、アパートが最適な投資対象だと思いました。
また、新築か中古かといった選択肢もありますが、物件を見る目にいまいち自信が持てなかった初心者の私達は、まずは新築狙いで行くことにしました。
妻「中古って利回り良いし、惹かれるよね～。」
夫「でも物件の痛み具合とか、なかなか判断できないしな。
中古はこの次でいいよ。」
予算の制約も考え、札幌の新築アパート一棟を投資物件として捜すことにしました。「金持ち父さん」を読んでからここまで約2年。ようやく目標が定まりました。
次回は、「札幌、食い倒れの旅！」、いや失礼、「札幌の投資物件探索の旅」のお話しをします。お楽しみに。
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| <第三回> 札幌の投資物件探索の旅（その１） |
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こんにちは、あんにん夫婦です。
投資対象として、地方都市・札幌で単身者向けアパート一棟を購入することを目標にした我々は、さ～て、どうやって安定した収益を得られる物件を捜そうかと考えていました。
▼《２回目のお話し》はこちらから
まず、知人からの情報やインターネットで検索し、頼りになりそうな不動産業者を絞り、札幌まで飛んで、その不動産業者を訪ねてみました。事務所の雰囲気、営業
マンのレスポンスの速さ、既にその業者から購入した人から前もって聞いていた評判。これらを総合的に見て、なかなかだったので、早速自分達の希望を示し、物件を紹介してもらうことにして、東京へ帰りました。
しばらくして、３つの候補物件を紹介いただきました。どんな物件を紹介されたかといいますと……
<１>工業地域にある物件。
未舗装の私道に面しています。駅から近く、徒歩5分。スーパーも近くにあります。ただ建物の周囲が倉庫や工場なので夜はちょっとさみしいかもしれません。（人気のない倉庫や工場の脇を夜ひとりで歩くのは、敬遠する女性が多いのではないでしょうか。）
<２>住宅地にあって北向き。
駅から徒歩7分。大きな公園の横が通り道です。その道は、夜は街灯が少ないため、明るい道を歩くためにはちょっと回り道をしなければなりません。そしてまわりにはアパートがいくつもあります。ライバル多し、です。
<３>地下鉄の駅から2分の場所にある物件。
駅からとても近い！ここも住宅地。ただ、<１>、<２>に比べて街の中心からは少し離れますが・・。それにしてもこの駅からの近さは魅力ですね～。
むむむ・・・どれも良さそう。どれにしようかな～
いえいえ迷うのはまだ早～い。
とにかく見に行ってみることにしました。すぐに飛行機を予約し、札幌へＧＯ！
改めて見に行ったのは、寒～い寒～い１２月でした。不動産業者の営業マンの車で現地を案内してもらい・・・と願いたいところですが、あえて自分たちだけで、公共交通機関を使って現地に足を運びます。やはり、借り主さんの立場で物件を見るのが基本です！
地図を片手に歩きながら地下鉄駅からの実際の所要時間をはかったり通りにある不動産屋の賃貸情報を見たり途中のスーパーやコンビニに入ってみたり・・・
実は、私達二人は地図を見ながら街を歩くことも好きなのでこういうことは全く苦になりません。あ、そうそう、周りの建物や、街灯、交通量なども要チェックですね。
実際まわってみて、現地に行って見ないと周りの雰囲気はわからないものだなあと思いました。それに、現地に行くと、見ているだけでわくわくして楽しいですね！
盛り上がってきます～。（端から見るとちょっと変な人達？）
それにしても、やはり札幌は寒い！まだ雪は積もってないものの風が冷たく、じっとしていられません。駅から近いところに人気があるのもわかります・・・
う～さぶい！！
物件視察もこれくらいにして、早くアルコールでからだの中から温めなければ！
そそくさと北の居酒屋へ吸い込まれていく私達・・・
ということで、次回は、実際に物件を見てみてどうだったの？ということをお話ししようと思います。お楽しみに！
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| <第四回> 札幌の投資物件探索の旅（その２） |
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こんにちは、あんにん夫婦です。
▼《３回目のお話し》はこちらから
第３話でお話したとおり、私達夫婦は、紹介された物件を見ながら、寒い札幌の町を歩き回りました。それでは実際見てみてどうだったかといいますと・・・
<１> 工業地域にある物件。物件がある辺りは一戸建てやアパートがいくつ
も建っています。敷地は未舗装の私道に面しています。地下鉄の駅か
ら近く、徒歩5分。地図で見ると、スーパーも近く便利です。
=行ってみて=
駅から物件まで実際は6分くらい。記載されているスーパーはどこ？ あれ、ちょっと通り道からはずれますね。でも大きい立派なスーパーでした。
駅から物件までの道の両側には、準工業地域だけあって工場や倉庫、事務所が多く並んでいます。日曜日だったので、人通りがあまりありません。街灯はありますが、やはり夜遅くなるとさみしそうですね・・・。（人気のない倉庫や工場の脇を夜ひとりで歩くのは、敬遠する女性が多いのではないでしょうか。）
また、気になったのが、前面道路が私道だということ。確か、不動産投資勉強会で物件が私道に隣接していると何かと面倒だと聞いたような気がします。たとえば私道を掘るときは私道の権利者全員の同意をもらわなければならないとか・・・。
なるべくなら避けたいというのが本音かな。それから、道路は舗装しているほうが見栄えがするなあと思いました。
<２> 住宅地にあって北東角地にある物件。地下鉄の駅から徒歩7分。大き
な公園の横が通り道です。環境が良さそうです。
=行ってみて=
駅から物件まで、実際には徒歩7分でした。スーパーは大きな通りを横切らないと行けませんが、コンビには通り道にあります。いいですね～。
公園は、緑があって気持ちがよいのですが、夜は暗く、人通りがないので避けたいところ。幸いなことに、公園の横の道を避けてバス通りを歩いても、あまり時間はかわりません。
物件のまわりには一戸建てのほかに、アパートがいくつもあります。
古いのも、新しのもライバル多し、です。
<３> 地下鉄の駅から2分の場所にある物件。駅からとても近い！ここも住宅
地。ただ、<１>、<２>に比べて街の中心からは少し離れますが・・。
それにしても、この駅からの近さは魅力ですね～。
=行ってみて=
やはり駅から近いです！実質徒歩３分。しかも途中で大きな交差点もありません。駅と直結したビルにスーパーが入っていて、これも便利。
物件のある場所は、ひとことでいうと「閑散とした郊外……というか田舎」の住宅地でした。うーむ、やはりちょっと市内から遠いという雰囲気ですね。まあ遠いといっても、中心から地下鉄で10分ちょっと。通勤１～２時間に慣れている東京人から見れば、うらやましいくらい都心なのですが。
気になる利回りですが、どれも表面利回りで9％台でした。新築ですと、このくらいが概ね平均的で、10％を超える物件を見つけるのは、はなかなか難しいようです。これらの物件は、すべて建築途中だったので、建物については設計図で確認しました。
札幌といえば雪。雪国というと、雪かきや屋根の雪降ろしがまず思い浮かびます。道路から建物の入口まで距離があると、雪かきが必要です。でも、図面で見る限りこの三つの物件については、その心配はなさそうでした。
また、屋根の雪降ろしについて担当の営業の方に聞いたところ、最近は雪もそれほど降らないし、建物がしっかりしているので、必要ないとのことでした。建物の中心に向かって屋根の勾配が下がっているので、軒先にできたつららや雪の塊が通行人を直撃する心配もなさそうです。
そのほかに、積雪があるため青空駐車よりも車庫の方が好まれることや、雪が吹き込まない内階段が好まれることも、雪国ならではの特徴ですね。
自分達の中で譲れなかったのは，バス・トイレ別。洗面台。フローリング。専有面積は30㎡以上。これらはすべてクリアしていました。
東京へ帰る飛行機の中で。
夫「どう？」
妻「そうだね～、現地行って見た感じだと、あの北東角地の物件かな。駅か
らの道も歩きやすかったし。」
夫「やっぱりそう思ったか。明るい感じで、周りの雰囲気も良いし、便利だし。
うん、あそこなら、自分も住みたいと思ったなあ。」
ってな感じで、愛するダーリンとも意見がバッチリ合いました。
ということで、最終的に<２>の物件を購入したいと言う事を、帰宅してからすぐに営業マンに連絡しました。
投資物件探索の旅はもちろんのこと、 投資物件探索の旅の後は、美味しい北海の幸を夫と楽しんできたことは言うまでもありません
これにて、旅のお話しは終わりです。次回は融資についてお話しますね。
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| <第五回>
銀行からの資金調達（その１） |
| | こんにちは、あんにん夫婦です。
▼《４回目のお話し》はこちらから
物件が決まったら、次は資金を調達しなくては行けません。満額現金！というわけにいかないなが我々一般庶民の悲しいところ･･･
金融機関から融資を受けて、資金調達しなくてはなりません。
ということで、今回は融資についてお話していこうと思います。
私達は下記の条件で融資を引き出したいと考えました。
●夫の名義（本当は私の名義も検討したのですが女性だと借り入れが難しいと言われ即断念）
●物件総額（諸経費込）の8割の借り入れる
●低金利（３％以下）
●返済期間は２５年以上
さあ、どうなることやら・・・？
最初に、その物件を紹介してきた不動産業者が提携しているノンバンクに、営業マンを通して査定してもらいました。
結果は、希望額より少ない、物件総額の７０％で、最長２０年借入。金利は変動で3.5％でした。
まあまあといったところでしょうか。だいたい予想通りです。
ただ、ノンバンクなので、金利はちょっと高めかもしれません。
そこで、もっと金利が低いところがあるのでは？と思い、今度は自分達で金融機関をあたってみることにしました。
まず、不動産投資勉強会でアパート購入されたの方から聞いた都市銀行Ｍ銀行にあたってみました。
私達はマイホームも買ったことがなかったので、金融機関に行って融資のお願いするという経験なんぞありません。ドキドキしながらＭ銀行に伺ってみました。
Ｍ銀行本店の入口をくぐり、預金業務のカウンターを通り過ぎて、法人などの融資を担当している部署に行きます。そして打ち合わせコーナーで銀行の担当者とお話し。
「利回りが」「空室リスクは」「この地域の動向は」と、一生懸命説明します。
・・・あれ？あまり興味もってもらえないみたい。どうして？
判断の基準は、年収・保証人と物件の担保評価だけなのかな～？
せっかく色々と準備して行ったのに～
でも、ここの融資審査は無事パスしました。融資額はやはり物件総額の７０％、借入期間は最長で２０年。金利は変動で２．７％とのことでした。
どうやら、木造アパートは、借入期間20年までのようです。
次に、インターネットで調べたらアパートローンがあるということが分かったＭ信託銀行です。
Ｍ銀行との打ち合わせ同様、物件についていろいろ説明します。
お、ここの担当者は熱心に聞いてくれますね。これは期待できそう～
わくわくして、審査結果を待ちます。
ところが結果は、・・・
「申し訳ありませんが、ご融資できません」
えぇ～どうして？その気にさせといてヒド～イ。
訊ねてみると「物件が遠くにあるため、管理が難しい。ひいては不動産経営がうまくいくかどうか不安がある」という理由だそうです。
でも、その信託銀行は、任意売却物件ということで、東京の人に北海道の物件も紹介しているのに。何で？？？
建前とホンネが存在する大人の世界なのかしら～？私にはよく理解できませんでした。
ほかに、不動産業者が提携しているところとは別のノンバンクにも当たってみましたが、ここはいつまでたっても融資の返事が来ず、早々に見切りを付け、やめてしまいました。いずれにしてもノンバンクだから金利は高めだろう、と予想していたこともあって。
全部で４つの金融機関に融資の申込みをして、結果、審査を通ったのは２つの銀行でした。
さ～て、どこの金融機関とお付き合いをしようかしら・・・
今後２０年もお付き合いするわけですから、慎重に選ばないと。
続きをお楽しみに！ | |
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| <第六回>
銀行からの資金調達（その２） |
| | こんにちは、あんにん夫婦です。
▼《５回目のお話し》はこちらから
前回お話した通り、私達は金融機関を4つほどあたり、そのうち２つから融資していただける回答をいただきました。
自分達の予定では、もっといろいろな金融機関を回って融資条件を比較したいと思っていましたが、もうこれ以上は回れませんでした
融資申込みのに行く度に会社を休むのが、そろそろ難しくなってきたので・・・
皆さんは、どうやって融資申込されていますか？
もし良い方法があったら教えて下さい。
このころは、私達２人は、度々こんな会話をしていました。
私「なんで銀行は住宅ローンを簡単に貸してくれるんだろうねえ。
住宅ローンの方が、リスク大きいと思わない？」
夫「そうだよ、住宅ローンは、返済にまわすお金が自分の給料だけだもの。
リストラされたら終わりだよね。」
私「投資用不動産の方が、賃料収入と自分が稼ぐ給料の両方から返済で
きるから、リスク少ないはずなのにね。」
ホントーに不思議です・・・。
融資していただけるとの回答をいただいた二つの銀行は、どちらも物件価格の７０％で最長２０年ということで、全く同じでした。
ただ、二つのうちＭ銀行(都銀)の金利がもう一方（某ノンバンク）より１％程低かったため、私達は、Ｍ銀行の融資を受けることに決めました。
ただ、融資していただける額が希望していた額より少なかったのので、当初の予定よりも多くの頭金を用意しなければなりません。
（希望は物件総額の８０％でしたが、実際の融資限度額は物件総額の７０％です。）
ここで考えました。
頭金が予想以上に必要となったものの、それ以外の条件はクリアしている。
タイミングを考えるとやっぱりあの物件が買いたい！
ここまできたらやるしかない！
じゃあこの頭金をどうやって集めよう？
頭の痛いところですが、ここは2人で現在の家計の状況、お互いの財産状況をそうざらいします。
これを機に２人ともいらない保険を解約したり、眠っている定期預金を解約したり、という具合に・・・
あちこちからかき集め、どうにか頭金を調達しました。
今思うと、もう融資申込に行くのが嫌になって、ここで決めてしまいたかったというのが本音かもしれません。
もちろん、あまり不動産業者を待たせるわけには行かない、という理由もありましたが。
さて、融資と頭金の目処がついたところで、ようやくアパート経営も現実味を増してきました。
あとは経営収支計画を細かくチェックしなくてはいけません。
次回は、本投資の収支計画についてお話します。 | | |
| <第七回>
アパート経営 in 札幌の収支計画 |
| | こんにちは、あんにん夫婦です。
▼《６回目のお話し》はこちらから
融資と頭金の目処がついて、アパート投資も現実味を増してきました。
ところで、不動産投資をするにあたり、収支計画はとても大切ですよね。今回は、私達の収支計画の検討についてお話して行きたいと思います。
さて私達は融資の申込みと並行して、収支計画や利回りについて、細かく検討することにしました。
不動産業者から、物件を選ぶ際に収支計画表をもらっていたので、これを参考に、自分たちでも簡単なエクセルの表を作って計算していきます。
業者から出してもらった収支計画表は、
「表面利回りが約９％。１月あたりの家賃収入は約４０万円。」
と、きれいにまとまっていますが・・・
まず経費について、
・各種税金は入っている？
・共用部分の電気代や、管理費は？
・修繕のための積立はどれくらい見る必要があるの？
・管理費は入居者がいてもいなくてもかかるの？
・この管理費で、どこまで仕事をやってもらえるの？
また収入については、
・家賃設定は適正か？設定家賃でずっと行けるとは限りません。
・空室率もある程度見ておかなければ。
その他、ローンは何年で組むか、金利は何％の上昇まで耐えられるか。
・・・などなど、計算条件は何パターンを変えてみます。
私達は、これから２棟目、３棟目と物件を増やしていきたいと思っているので、安定した賃貸経営と早期の頭金回収の両方を満たさなければなりません。
しかし、当たり前ですが、最悪のケースを想定して計算するにつれて、手取りがどんどん減って行きますね～。はあ～。
「ローンの返済をすると、毎月の家賃収入が実質半分以下になるね。」
「ねー、これ１０年間入居率１００％で計算されているんだけど」
「そんなの無理だよ。とりあえず５年目までは９５％で見て、あと少しずつ下げて行こうか。」
「この金利でキャッシュフローをプラスにするためには、稼働率をどれくらいに維持しなければならないのかなあ。」
「金利は、固定と変動どっちがいいのかなあ」
「金利が１％変わると、キャッシュフローはどれくらい変わるの？」
「収入から経費を引いて・・・でもこれから更に所得税と住民税がひかれるんだよね。うわ、利回りが低くなるね。」
「税金ひかれると一気に減る～。ショック。」
「退去者が出たときの部屋のクロス張替えの費用も、少しづつ積み立てておかなきゃ。」
このころの２人の会話は、エクセルとにらみ合い、こんな話ばかりをしていました。
収支計画表を確認するに連れて、だんだんアパート経営の現実味が増してきます。
結局、物件の立地が気に入っていた事がポイントとなり、加えて収支計画上もほぼ大丈夫だろうと判断して、購入を決めました！２人にとっては今までの人生で最も高い買い物です。しかも借金もするわけですから、かなりドキドキの最終結果でした。
ちなみに、融資条件ですが、低金利を最大限利用することにして、20年全期間固定金利にしました。金利は3.1％となりました。
さて、条件が大体整ったところで、今度は契約書の読み込みに入ります。
次回は、契約書のチェックについてお話します。お楽しみに。 | | |
| <第八回> 契約書をチェック！チェック！ |
| | こんにちは、あんにん夫婦です。
▼《７回目のお話し》はこちらから
融資の目処がつき、収支計画のチェックも終了しました。次は本契約です。もちろん、個人名義で数千万円の契約なんて初めてです。
不動産投資の勉強会で、「契約書は必ず契約前に一通り目を通すようにしましょう。ハンコを押すまでが大切です。契約までに、持っている力の9割を出しきるつもりで進めましょう」と言われていました。
内容をよく理解しないまま勢いで契約してしまって、後でトラブルが起きた時、
「契約書に書いてありますよぉ」
・・・えっ！そんなの知らないっ！・・・なんてことになっても、時すでに遅しです。
しかし、目を通すと言われても、契約当日にはじめて契約書を見せられては、気が焦るばかりで内容を理解する事はとてもできないだろうなあ・・・。
そこで私達は、売買契約書や管理委託契約書（物件の管理も系列会社がやっていました）などの書類の雛形を前もって送ってもらい、内容を確認する事にしました。
実はこの時期、私たち夫婦は、お互いに本業の仕事がたてこんで、正直かなり大変でした。
でも、この物件を買う事で何十年ものローン返済がくっついてくるのだし、何かあればハンコを押す前に聞かなければ！ということで頑張るぞー！（仕事より熱心だったりして(笑)）
私たちが確認したポイントを幾つかご紹介すると、
○「瑕疵担保責任の記載はどうなっている？」
→2年保証がついてました。
○「融資特約はついているか？」
→大丈夫、ついていました。
○「管理費以外にどんな費用がかかるか？」共用部の電気料金などです。
○「クレームがあったときは、どういう形で処理するの？」
○「家主の事後承認で行なう修繕はどんなものがあるの？」
○「あれ？この広告促進費ってなんだろう？」
・・・などなど。
意味の良くわからないところ、念のため確認したいところ、具体的な事例を聞きたいところなど、気になるところにマーカーして、付箋を貼っていきます。チェック！チェック！
そして、別々に2人でチェックしたところを照らし合わせながら「これはどう言う意味なんだろう？」と話し合います。2人で納得できればOK。どうしても分からなければ、不動産業者に質問することにしました。
また敷地のライフライン関係の配管や、境界トラブルの有無、電波障害の有無などについても、前もって確認しました。
実際には、契約書類をもらってから契約日まで日にちがなかったため、間に合うように書類チェックをするだけで精一杯でした。（ひー、しんどい～）そのため、疑問の残った質問や確認事項は契約日に解決することにしました。
さ～次は、いよいよ契約を交わすことになります。
準備はばっちりです！詳しくは次回お話ししますね。 | |
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| <第九回> いよいよ契約 |
| | こんにちは、あんにん夫婦です。
▼《８回目のお話し》はこちらから
いよいよ待ちに待った契約日です！今日は、営業マンに我が家に来てもらう事になっています。お天気も良く、絶好の契約日和ですね（関係ないか？）。
さあ～、何をしようか。まずは・・・。
いきなり部屋掃除（笑）。向こうはお仕事とはいえ、人が訪ねてくるのだから、少しは綺麗にしておかなければ。
――ピンポーン――
「どうも、こんにちは。お邪魔します」
営業マン、部屋を見て一言。
「大変きれいにお使いですね～」
・・・ううむ、そう来ましたか。何だか自宅の売却をお願いしているような気がしてきます。「築＠＠年。＠＠年にリフォーム済み。大変きれいにお使いです。」
なんてね♪
ちなみに、ここは賃貸です(笑)。
話を戻しましょう。
まずは、前もって読んでいた契約書を確認します。
「契約書を読んでみてわからないところがあったので、確認させて下さい」
チェック済み契約書の付箋をつけたページをめくりながら、質問していきます。
また売買契約の特記事項や管理委託契約の内容などについて、それぞれ説明してもらいます。
クレーム処理方法や、入居者の選定基準、修繕の手続き、清掃内容・・・
そうそう、入金の関係も聞いておかねば！
一通り説明を聞いて、納得してから印鑑を押します。
印鑑押すのも、やはり契約となると緊張しますね～。
ぺたんぺたんと、印鑑を押していきます・・・
最後に、これからの予定を確認して無事今日の作業は終わり。営業マンが来てから、ここまで3時間。営業マン曰く「いやー、契約書に付箋がいっぱい張ってあるのを見て、これはいっぱい質問が来るなあと思いましたよ。」
どうもお疲れ様でした。
こうして私達はついに！
投資用不動産を手に入れたわけです！！
憧れの大家さん！！！になりました。
つい２年前までは自分にとって未知の世界だったのが、こんなに近くなってビックリです。
さて、次回はメルマガ最終回となるわけですが、実際に不動産投資をやってみて自分達なりにいろいろ思ったことを、つれづれなるままに書いてみたいと思います。 | |
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| <第十回
最終話> 不動産投資をやってみて |
| | こんにちは、あんにん夫婦です。
▼《９回目のお話し》はこちらから
私達は、こうして札幌にある投資用新築アパートを手に入れた道のりを９回に渡って書かせて頂きました。
最後に、実際に不動産投資をやってみて私達が思ったことを、いくつか書いてみたいと思います。
まず、投資には知識はさることながら、エネルギーが必要だということ。
金額が大きい＝失敗すると影響が大きいので、実際の投資をする前にまず知識を得ることに時間をかけました。
そして実際動き出してからは、最初に物件選び。それから物件が決まった後も、契約書の読み込みなどいろいろ検討事項があります。この期間は、会社から帰ってからもう一仕事という感じで、夜中２時３時まで調べものをするなど、結構ハードでした。まさにエネルギーが必要！
それから、パートナーと一緒に投資を考えた方が進めやすい、ということ。
今回、私達は特に役割分担はしていませんでした。
人によってやり方は違うと思いますが、私達の場合は、時間がかかっても同じ事を2人でダブルチェックすることによって物事をより客観的に見ることができ、また冷静に考える事が出来たので良かったと思っています。たまに、ダブルで盛り上がって勢いづいたり、あるいはダブルでとことん落ち込んだり・・・ということもありましたが(笑)。
不動産投資をしようとしても、パートナーの協力が得られずエネルギー切れとなってしまう人を見かけます。金額が大きく長期に渡る投資なので、ストレスを少なくするためにも、パートナーの理解を得た方が楽しく進められると思います。
さて、私達の物件は購入して１年経ちましたが、現在満室で順調に回っています。
札幌でのお客付けは、購入した不動業者さんの子会社の管理会社が全て行ってくれました。
今のところトラブルもなく、管理会社から来る入金明細書だけをチェックする程度の労力で家賃が安定的に入ってきています。
頭金分全額回収までにはしばらくかかりますが、最初の投資としては、まずまずだと思っています。
今は、この物件の管理や賃貸経営を、より良いものにするために、色々と考えているところです。
長々と書かせていただきましたが、これで体験記も最後です。この体験記で少しでも読者の皆さんのお役に立てれば幸いです。
最後まで読んでいただいて、どうもありがとうございました。
皆で不動産投資を成功させましょう！
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