ライフプラン　ｌ　大家歴25年の現役サラリーマン投資家、加藤隆の修羅場を乗り切った投資家の独り言

先日、ライフプランを見直してみてゾッとしました。

勤めの方は、不景気で、減給の連続。
リストラも日常茶飯事。
昨今のN本航空・T京電力もしかり、倒産だってあり得ます。
「お偉いさん」はともかく、「お馬鹿さん」のわずかな退職金・企業年金だって、風前のともしびです。
その勤めにしても、定年は６０歳。
６５歳まで雇用延長制度があるといっても、給料は、最低賃金法に抵触しない程度の、月１１万円程度です。
しかも、自分より年下の、かっての部下等に、顎でこき使われてです。
かたや、国の方も、今では、１，２００兆円の債務超過。
この債務超過も、どんどん積み上がっていっており、経費削減、増税も限界がある以上、もはや、ハイパーインフレにして、貨幣価値を目減りさせ、借金を目減りさせ、チャラにさせるしか、生き残る方法は考えられないようになっています。
年金制度も崩壊しています。
国は、年金を払えないから、今の６５歳から、支給開始を、７０歳、７５歳からにしようと企んでいるようです。
我々の頃は、８０歳から、やがて、１００歳からと、事実上、返してもらえる確率は、宝くじなみになっているかも知れません。
かといって、莫大な時間と経費をかけて、資格を集めても、「足の裏に着いた米粒」よろしく、「取っても食えない」状態です。
不景気なさなか、弁護士・公認会計士ですら、就職も、仕事もないようです。
預貯金は、利子は、ほとんどつきません。
貴金属は、利子どころか、保管料・手数料をとられます。
株も、配当は、ほとんどなく、値下がりする一方です。
唯一、定期的安定収入の可能性のあるのは、不動産経営のみです。
減給・リストラ・倒産・定年、年金崩壊を考えれば、給料・年金がなくても、家賃収入だけでも生きていけるようにしておかなければ、大変です。
但し、この不動産経営でも、昨今の不景気で、家賃滞納・修理費・リフオーム費用・空室・家賃値下げと、大変です。
昔は、「戦後このかた、どの１０年を取っても、不動産価格が２倍にならなかったことはない。」等と言われていたものです。
ところが、昨今は、不動産価格も、家賃も、へたをしたら、１０年で、半分になる時代です。
金利上昇をも見込んで、調達金利が年５％、家賃下落が年５％と見込んで、実質利回り５％を目指すとすれば、表面利回り１５％は見込んでおかないとという話になります。
現金で購入する場合は、調達金利がない分、１０％ということでしょうか。
物件選定、資金繰り選定が、かなり厳しくなってくるようです。