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ぐんまちゃんさん
コメント、どうもありがとうございます。
不動産業界においても、マンション管理は、おいしいらしいです。
ほとんど何もしなくても、毎月安定的に管理費は入ってきます。
又、工事下請け業者からは、キックバックマージンは入ってきたり、関連会社や身内に発注し、私利私欲を得ているところもあります。
ひどいところは、修繕積立金を使い込むところもあります。
それでも、区分所有マンションの場合は、自分一人では、コントロールできない為、管理会社のやりたい放題です。
世界恐慌下で、デフレで、収入や物価は下がっているというのに、管理費・修繕積立金は、値下げどころか、値上げしてくるやからも多いのです。
よほど、管理組合がしっかりと機能している場合は、私所有の区分所有マンションでも、費用対効果を考慮の上、管理組合で決議の上、管理会社を変更した事例は、あります。
最も大変だったのは、私所有の区分所有マンションで、管理組合もなく、建物施行・販売・建物管理・賃貸管理・家賃保証等全てを同一不動産会社がやっていた札幌の物件で、中古で取得した物件です。
売った後は、「野となれ山となれ」の状況だったようで、管理費等を取るだけ取っておいて、建物管理もせずにほったらかし。
階段は錆びるは、といった状況です。
やがては、家賃保証の家賃も入ってこなくなりました。
連絡も取れなくなり、事実上倒産で、夜逃げしたようです。
その後、聞いたことも無いある会社から連絡が入り、業務を引き継ぐとのことでした。
ここも信用がおけるかどうか、不明でした。
私の方は、札幌のある賃貸管理会社に頼んで、業務を引き継いだ会社に交渉してもらい、
実際の入居者さんから、直接、所有者である私宛に家賃を払ってもらうようにしました。
そして、札幌のある知り合いに、当該物件を譲渡。
（但し、同額で、買戻し条件付きです。）
その知り合いが中心となって、管理組合を設立。
所有者の同意を集め、管理組合にて、建物管理・賃貸管理等をある賃貸管理会社に変更手続を取ったのです。
御蔭様で、それ以降は、順調になりました。
但し、昔の、敷金・滞納家賃（家賃保証）は、ほとんど、あきらめざるを得ませんでした。
法的には、支払督促・少額訴訟等の手続も考えられたのですが、何分、夜逃げ・事実上倒産した会社故、費用対効果が合わないと判断したからです。
このように、区分所有マンションは、管理もさることながら、将来の建替えも含め、自分ではコントロールできないことが最大の難点・みつ豆だと思います。
それもあって、又、リスク分散の観点もあって、昨今の私は、新規案件は、区分所有マンションではなく、一棟物アパートにしている次第です。
加藤 隆
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Sent: Saturday, October 22, 2011 12:54 AM
Subject: [大家歴25年の現役サラリーマン投資家、加藤隆の修羅場を乗り切った投資家の独り言] に投稿された新しいコメント
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> 最近このすばらしいプログを知りコツコツと読ませていただいています。
> 当方、５０歳。東京都心に５部屋のワンルーム賃貸マンションを所有。節税と老後のために日々苦心しているサラリーマンです。
>
> ここで質問してもよいか迷いましたが場所違いであれば御容赦願います。
>
> 今、マンションを管理している管理会社を替えようか悩んでいます。
> というのも、そこそこの管理業務をしているだけで管理委託費用やマンション保守業務費用（エレベータ保守、遠隔管理などなど）の
> 費用を下げようとしないのに頭にきているからです。
> 確かに、マンション維持にはお金が掛かるのは承知していますが、なるべく費用を安くする努力をせず、なれあいの業者へ毎年定額の業務発注をしている。要は他人のふんどしで相撲をとっている状態です。
> そこで相談ですが、経験上、安い管理会社に変更されたことはありますでしょうか？また、管理会社を替える行為は一般的に常識なことなのでしょうか？
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