加藤さんこんにちわ。
今後の不動産事業（賃貸）の見通しをどう考えていらっしゃい
ますか？

また、本年中に引き渡され家賃収入が無い状態（1月15日より入居開始。Ｉ社の物件ですので敷金礼金なし。広告費は発生します）は空室損金として次回確定申告に計上できますか？

高さん

コメント、どうもありがとうございます。

不動産事業（賃貸）ですが、世界恐慌・人口減少下で、不動産価格下落、滞納、賃貸料下落、空室等は、暫く続き、苦しい時代が続くのではないかと思っております。

但し、長期的には、国が生き延びるためには、インフレにして、債務の目減り化をせざるを得ず、そうなれば、不動産等の資産価値増加、借金目減り、家賃上昇に繫がるかと思っております。

そのときまで、なんとか、持ちこたえられればと頑張るしかありません。

ところで、税務署の方は、期間損益の発想をしております。

収益・費用対応の原則ともいいます。

家賃等の収益が発生した期に、費用を計上しようという考え方です。

但し、実際の入居者が決まっていなくても、入居者募集の実態等があれば、当該期に計上可という発想もあるようです。

尚、青色申告の場合や、法人の場合は、損失繰越制度もありますから、考慮する実益は少ないかも知れません。

まあ、個人的には、金利ゼロの昨今、どの期で計上しようが、大した問題ではないのでないかと思うのですが、税務署は、こだわるようです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　加藤　隆

加藤さんこんばんわ。
イールードギャップについての質問です。
これは、物件価格に対する年間家賃収入が借入金利を上回るか下回るかの問題ですか？（税引き後の賃料収入）
たとえば、今回Ｉ社から１０部屋のアパートを８２００万円で金利４．５％年間の税引き後の年間収入を１００万円とした場合この投資は失敗ですか？
初歩的な質問で申し訳ありませんがご回答願います。

高さん

イールドギャップは、不動産経営による運用利回りと、資金調達金利の差をいいます。

これがプラスの場合、利回りはプラスとなります。

一方、「１０部屋のアパートを８２００万円で金利４．５％年間の税引き後の年間収入を１００万円とした場合」というのは、
利回りではなく、キャッシュフローの話かと思われますが、
もし、最終的なキャッシュフローが年１００万円であれば、結構いいかも知れません。

勿論、投下自己資金にもよりますが。

但し、おそらく、変動金利でしょうから、金利上昇リスク、そして、
滞納、リフォーム、空室、家賃値下げリスクも考慮し、
キャッシュフローには余裕を持たせておいた方がいいかと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　加藤　隆

加藤さんこんにちわ。
となりますと8200万円で年間家賃が660万円とすれば8％となりますので金利4.5％としてもこの投資はまんざら失敗では無い訳ですね？

高さん

収支、イールドギャップの観点から言えば、現状は、OKかと思えます。

但し、おそらく、変動金利でしょうから、金利上昇の可能性はありますので、余裕は持たせておいた方がいいかと思われます。

あと大事だと思われるのは、資金繰り（キャシュフロー）の観点です。

受取手取家賃から、支払ローン（元本返済＋金利）、その他経費等を差し引いた受取現金がプラスであり、且つ、修理費、滞納、リフォーム、空室、家賃値下げ等を考慮して、余裕を持たせておくことをお薦めします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　加藤　隆

加藤さん。いつも適切な御回答ありがとうございます。
今後ともご指導宜しくお願い致します。

加藤さんいつもお世話になります。また、適切なご回答どうもありがとうございます。
今回は、自販機の質問です。
加藤さんの御物件にはあまり自販機が無いようですが自販機にあまりメリットをお考えになっていないのでしょうか？税理士いわくは「多少赤字でも節税メリットはある」と言います。加藤さんのご意見をお聞かせ下さい。

高さん

御連絡、どうもありがとうございます。

自動販売機は、小生のアパート３棟（博多駅近、名古屋駅近（亀島・本陣））全てに設置しております。

電気代を考えれば採算は赤字のものもありますが、入居者の方の利便性・災害時対策、治安等を考えて福利厚生と割り切っております。

尚、税制面においては、所得税・住民税関係では、電気代は経費になります。

あと、裏技として、消費税還付による節税も流行りましたが、これは、よほどタイミングが合わないと、難しいものです。

不動産経営以外の消費税課税収入（自動販売機、駐車場等）を少し発生させ、建物建築による多額の支払消費税を発生させます。

その後不動産経営による消費税非課税収入を年末からとか少しだけ発生させ、消費税課税収入の比率を上げて、多額の消費税還付を受けようというものです。

つまり、不動産経営を始めた年のみ、且つ、タイミング良く、自動販売機、駐車場等収入等消費税課税収入を絡ませないといけないのです。

私の場合は、不動産経営は、区分所有マンションから始めていますから、はなから、この手法は使えませんでした。

以上、御参考になれば、幸甚です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　加藤　隆

加藤さん適切なご回答ありがとうございます。また、私の無知ゆえの失礼な書き込みをお許しください。自販機をかなり持っていらっしゃる事は本当に存じ上げませんでした。
私も、「福利厚生」「防犯」にての自販機設置に前向きに検討いたします。

高さん

とんでもございません。

そういえば、小生、自動販売機の話はあまりしていなかったと思いますので。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　加藤　隆　

加藤さんこんばんわ。
不動産投資で地獄を見た人の怖い話を読まさせて頂きました。まだ、地獄を知らない私には貴重な「バイブル」となるでしょう！参考にさせて頂きます。

加藤さんこんにちわ。２棟目のアパート無事に金消契約終了しました。
今後の投資活動で何かアドバイスが有りましたらお願いいたします。

高さん

２棟目アパート、金銭消費貸借契約、おめでとうございます！！

大不況で、貸し渋りの時代にあって、すごいです！！

強いて言えば、変動金利の場合、金利上昇もあり得ますし、滞納、修理費、空室、リフォーム費、家賃下落も想定し、ある程度、余裕を持ったキャッシュフローを想定されておいた方が無難かなと思います。

又、ローン引落口座には、多めに（ローン３ケ月分程度以上等）預金残を入れておくと、金融機関の受けがようようで、購入１年後位から、金利引下げ交渉もありかなと思います。

更に、買い増しをされるのであれば、地域等のリスク分散が重要かなと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　加藤　隆

加藤さんこんにちわ。
地獄を見た・・・。読み終わりました。まだ地獄を見ていない私には非常に参考になりました。
今回の質問はプロパンガスについてです。
Ｉ社から新得にて本年購入した物件は全戸プロパンガスです。
このように不動産管理会社が入っている中で数年後に勝手にプロパンガス会社を交換しても構わないのでしょうか？当然、契約書には何年間かは交換違約がついておりますのでそれが過ぎたらの仮定の話でお答え願います。

高さん

拙著、御読み頂いてどうもありがとうございます。

地獄は見ないに越したことはありません。

私の失敗を他山の石として、多少の参考になれば幸甚です。

プロパンガスは、光熱費（通常は入居者実費負担）は若干高めにはなりますが、給湯器等にかかる初期費用・メンテナンス費用を考慮すれば、メリットは大きいかと思います。

契約期間中は、切り替えたら、違約金の対象にはなると思われます。

余程、サービス、料金面等で費用対効果があればですが、慎重にした方がいいかと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　加藤　隆

加藤さんこんばんわ。
本年は色々と質問させて頂き又、適切なご回答頂きまして誠に有難うございました。
来年もつまらない質問をさせて頂きますが懲りずにご回答願います。
良いお年をお迎えください。

高さん

こちらこそ、御世話になりました。

今後とも宜しく御願い致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　加藤　隆

加藤さんこんばんわ。
個人的に毎月のアパートの売り上げから２万円程修繕積立をしているのですが（名目上）これを経費計上する事は可能でしょうか？

高さん

個人的に積み立てたという修繕積立は、経費計上は、難しいと思います。

実際に、支払っていないと、駄目だと思います。

但し、区分所有マンションの場合の管理費・修繕積立金、一棟アパートでも建物管理会社へ毎月支払っている建物管理費・修繕費は、OKです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　加藤　隆

加藤さん何時も明快なご回答ありがとうございます。
今回はアパート経営の出口等の相談です。
私の年齢は今年で５３歳になります。アパート経営者の多くは節税効果の落ちた物件を売却し新規に購入と言う方々が多く感じます。
しかし、私の投資開始年齢から鑑みますと売却云々より持ち続け地道に繰り上げ返済等しながらＣＦを増やし適度に物件の手入れ等をして運用し続ける事しか頭に浮かびません。
ある程度余裕が出来ましたら安い区分所有を現金で買って元を取ったら売却等は考えております。
加藤さんが私の歳位からアパート経営等を始めたと仮定するとどのような手法で運用されますか？
ちなみに私のアパート経営の目的は「私的年金」です。
ご回答宜しくお願い致します。

高さん

不動産経営では、昨今、「出口戦略」という発想が流行っております。

売却してみてトータルで判断するという発想です。

売却というと、キャピタルゲイン・ロスまで織り込み、期限のある経営・投資という考えにもなりがちであり、REATみたいになってしまいかねません。

私の場合は、あくまで、インカムゲイン、キャッシュフローで考えますので、売却は想定しておりません。

過去、売却したこともありません。

勿論、いざという時の為に、売り易い優良物件という発想は持っていますが。

自分自身、物件に惚れて購入したものばかりで、愛着も持っています。

惚れこんではだめという人もいますが、人は人です。

私も高さんと同じ世代ですし、「私的年金」という考えも持っております。

高さん的な発想は、私も近いものがあり、こういった考え方もありでいいのではないでしょうか。

但し、１点。

いい条件の低利融資を繰上返済するよりは、もっと利回りの良い運用をした方がいいかと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　加藤　隆

加藤さんありがとうございます。
私も物件の愛着等もあり又、娘たちに「金を生む箱」を残してあげたいと考えております。当然、建て替え等は娘たちにやってもらいますが（笑）加藤さんの御指摘通りだと思います。
静岡Ｇから2.5%。スルガＧから4.5%残債もスルガＧの方が多くＣＦが少ない状況ですので金利下げ等でヘッジしたいと思っております。
大阪に物件を持ちたいと考えております。
来年の話で恐縮ですが300万円位の投資で８部屋位のアパートをＩ社に頼もうかと思っておりますが、これを買うと手持ちの預貯金が200万円程になってしまいます（会社の持ち株会、財形の250万円は取っておきますしたがって450万円はありますが）。加藤さんのおっしゃる手持ち資金に余裕を反してしまいます。しかし・・・・。

小生、55歳までは突っ走ろうかと考えておりますがこの発想は危険でしょうか？

高さん

手元資金も、その位あれば、当面、大丈夫ではないでしょうか。

又、年齢の方は、それほど意識することはないと思っております。

住宅の様に、自分で働いてローンを返すという発想ではなく、基本的には、家賃で賄おうという発想だからです。

団体信用生命保険の観点から言えば、むしろ、高齢で借りられたら、めっけものです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　加藤　隆