最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。
どうもありがとうございます。
皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。
資金調達の方は、その時々の経済情勢、時期、金融機関・支店・担当者、借りる人の属性、物件、等によって、個別に異なります。
現在はと言えば、２００８年のリーマンショック、ミニバブル崩壊、そして、３月１１日の東日本大震災、それによる、原子力発電所爆発、放射能漏洩、電力不足等もあって、世界恐慌状態であって、融資は、非常に困難になっているやに聞こえてきております。
融資の種類としては、ノンリコースローン（非遡及型ローン）が、当該物件のみに責任が限定されるので、有限責任という意味では、リスク低減となり、いいかと思います。
当該物件のみ放棄すれば、自己資金と支払済みローンはともかく、解放されるということになります。
リコースローン（遡及型ローン）の場合は、当該物件を放棄して、競売等にかけられたとしても、当該落札価格で債務に足りない場合は、不足分を、別途、手当しなければならないことになります。
又、物件属性の比重が高く、個人属性の比重が低い点からも、利用し易いかと思います。
２００５年頃は、利用できたのですが、２００８年のリーマンショックにかけて、現状では、ほとんどこの制度はないと聞いております。
（又、今後、事情が変わるかも知れませんが。）
但し、法人の場合は、規模は大きくなるかも知れませんが、ノンリコースローンの可能性はあるやにも聞いております。
この際、中小企業で、実質、個人オーナーの会社の場合は、実質、個人と一体と看做される場合も多いようです。
その場合、当該企業・他の出資関連会社と、代表者個人の全体の属性が、判断材料になってきます。
又、当該企業名義でも、通常、代表者等の連帯保証を要求されると思われます。
本来、株式会社等有限責任会社の場合、有限責任が大原則なのですが、代表者が連帯保証をした場合、結局、無限責任となってしまいます。
何れにせよ、不動産経営は、物件選定と、資金調達が、車の両輪と言えると思います。
現在のような、世界恐慌の条件下にあっては、まずは、資金調達の目途をつけて、それがついてから、初めて、物件選定に入り、具体的作業に入っていくというやり方がいいかと思います。
まずは、全体の概要を元に、金融機関と御話されてみたらと思います。
高さん さんからのコメント
加藤様こんにちわ。今回は投資元本比率という用語の意味及び計算方法をご教授願いますか？
宜しくお願い致します。
投稿者: 高さん | 2011年6月17日 14:11
加藤 隆 さんからのコメント
高さん
コメント、どうもありがとうございます。
「投資元本比率」ということですが、利回り、投下自己資本当たりキャッシュフロー等のことでしょうか。
損益計算書（PL:Profit & Loss statement）上の利回り
年間手取収入÷物件価格
年間手取収入＝年間受取賃貸料ー諸経費（建物管理費・修繕積立金、賃貸管理費、固定資産税・都市計画税等）
物件価格＝物件価格＋諸経費
例えば、月間収入１０万円、物件価格１，２００万円の場合、利回り１０％となります。
資金繰り表（CF：Cash Flow）上の投下自己資本当たりキャッシュフロー
年間手取キャッシュ÷投下自己資本
年間手取キャッシュ＝受取家賃―諸経費（建物管理費・修繕積立金、賃貸管理費、固定資産税・都市計画税等）―支払ローン（元本・金利）
投下自己資本＝頭金＋諸経費
例えば、月刊手取キャッシュ４万円、投下自己資本２４０万円の場合、投下自己資本当たりキャッシュフロー２０％となります。
今後とも、宜しく、御願い致します。
加藤 隆
投稿者: 加藤 隆 | 2011年6月17日 22:47
高さん さんからのコメント
加藤さんありがとうございます。投下自己資本でした。申し訳ありません。投下自己資本回収率等の意味ご指導ございましたらご教授願います。質問がかぶっていたら申し訳ありません。宜しくお願い致します。
投稿者: 高さん | 2011年6月18日 06:51
加藤 隆 さんからのコメント
高さん
コメント、どうもありがとうございます。
「投資自己資本回収率」ということですが、投下自己資本当たりキャッシュフロー等のことでしょうか。
資金繰り表（CF：Cash Flow）上の投下自己資本当たりキャッシュフロー
年間手取キャッシュ÷投下自己資本
年間手取キャッシュ＝受取家賃―諸経費（建物管理費・修繕積立金、賃貸管理費、固定資産税・都市計画税等）―支払ローン（元本・金利）
投下自己資本＝頭金＋諸経費
例えば、月刊手取キャッシュ４万円、投下自己資本２４０万円の場合、投下自己資本当たりキャッシュフロー２０％となります。
今後とも、宜しく、御願い致します。
加藤 隆
投稿者: 加藤 隆 | 2011年6月19日 00:04