今日６月３０日（木）、「人生に失敗する１８の錯覚　行動経済学から学ぶ想像力の正しい使い方」（加藤英明先生、岡田克彦先生、㈱講談社）、購入しました。

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投資においては、行動経済学は重要だと思います。

それにしても、「成功は失敗のもと」というのは、うなづけますね。

「失敗は成功のもと」の反対ですね。

「学歴や教養は無関係！」

「人生の罠を徹底解剖！！」

「世界一やさしい経済学を学んで人生に勝つ！！」

「自分だけは大丈夫―これが罠に陥る第一歩」

「行動経済学が示す成功率アップのメカニズム」

「成功体験の罠・・・・・・成功は失敗のもと」

「勝者の罠・・・・・・運と実力を見極めろ」

「損失回避の罠・・・・・・失いたくないと失う理不尽」

「埋没費用の罠・・・・・・過去の失敗をひきずるな」

「ゼロ円の罠・・・・・・「ただ」は悪魔のささやき」

「ハイリスク・ハイリターンの罠・・・・・・明日の株価を誰が知る？」

「専門家依存の罠・・・・・・結果論を聞いてどうする」

「価格と価値の罠・・・・・・真の価値って何？」

今日６月３０日（木）、「ウォーレン・バフェット　賢者の教え」（桑原晃弥（てるや）先生、㈱経済界）、読み終わりました。

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フォーブズ１位になられたウォーレン・バフェット先生。

少しでも、学べればと思います。

「世界一投資家　思考の習慣」

「難しいことに挑戦するな、簡単なことをやれ！」

「６歳でビジネスを始めた投資王が学んだ５０の教訓」

「自分というたった一台の車のメンテナンスを怠ってはいけない」

参考になる格言とも言える言葉が、満載です。

「投資には見送り三振がない。」

「リスクは、自分が何をやっているかよくわからない時に起こる。」

「やる必要のない仕事は上手にやったところで意味がない。」

「最も重要なのは自分に投資することです。」

「新しい過ちを犯す前に、過去の過ちを振り返ってみるのはよいことです。」

「自分よりすぐれて人間とつき合ったほうがよい。」

「求めるのは、起こったことから学べるだけでなく、まだ起こっていないことも想像できる人間です。」

「２００万ドルもらえたら、みんな満足します。

しかしそれは、２１０万ドルをもらっている者がいることを知るまでの話です。」

今日６月２８日（火）、「マネー避難　危険な銀行預金から撤退せよ！」藤巻健史先生、㈱幻冬舎）、読み終わりました。

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ハイパーインフレまでは同感です。

但し、日本の不動産が駄目で、外貨が良いというのは、疑問を感じます。

日本の不動産については、建物が全壊するリスクは少ないでしょうし、万一、全壊したとしても、資産価値の大部分を占める土地は残ります。

又、ハイパーインフレになれば、資産価値は上がりますし、逆に、借入の実質負担は減ります。

外貨については、世界的なインフレ傾向の場合、貨幣価値は下がります。

要は、リスク分散が要かなと思います。

「震災による国債乱発で円は確実に大暴落する。」

「緊急警告」

「現状を知る者だけが救われる！」

「不動産ですら危険と実感」

「不動産マーケットはこう動く」

「私は銀行からかなりの借金をして、東京に賃貸マンションや不動産を持っています。

東京が廃都となり人が住めなくなると、東京の不動産は財産価値がなくなってしまいます。

一方、借金はまるまる残ってしまう。

その恐怖が湧きでたのです。」

なぜ「ハイパーインフレ」を想定するのか」

「不動産投資はどうか」

「不動産市場は、東京で言えば山の手に資産がシフトしていくと思われますが、だからと言って、今この時期に持ち家を買うべきかと言えば、疑問です。」

「ハイパーインフレが来ることがわかっていても、今、日本株式や不動産を買うことを勧めるかと聞かれれば、「はい」と答えるのを躊躇せざるをえないのです。」

⇒　「円預金を引き出し、外貨分散投資をする」という選択肢だけは間違いないと思います。」

「円を売り、外貨を買う」のは間違いないと思うのです。」

但し、可能性は低いけれども、万一、そのハイリスクの事態になった場合の被害が大きい場合は、被害が最低限で収まり、生き延びれるようにはしておくことは必要でしょう。

今日６月２８日（火）は、勤めは休みで、妻と、新宿、運転免許更新等です。

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今日６月２７日（月）、住友倉庫（３５１円×１，０００株）、シダックス（３１０円×１００株）、購入しました。

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両社共に、ＰＢＲからして、割安。

住友倉庫は、土地の含み益も大きいです。

シダックスは、配当（１，５００円）・商品券（２，６２５円）併せて４，１２５円、３１，０００円に対する年利回り１３．３％です！！

住友倉庫

連結ＰＢＲ：０．６３。

「倉庫大手で総合物流に展開、傘下に遠州トラック。

不動産賃貸が下支え。

土地含み大。

海外強化

不動産賃貸は一部顧客の前期退去で軟調。

ただ物流は国際続伸。

震災影響軽く、荷主から西日本シフトの引き合いも。

不動産取得税こなし会社営業減益計画は慎重、横ばい射程内。

前期減損消える。」

シダックス

連結ＰＢＲ：０．６１。

「給食事業とレストランカラオケ事業が柱。

カラオケはルームシェアで首位。

大新東を子会社化

カラオケ新店２と前期並み。

既存店は客数減続くが、単価改善と被災店再開分が上乗せ。

給食受託の価格低下だが病院売店が新店約30（前期33）と拡大。

食材調達費減、物流効率化で営業増益。

資産除去債務特損消え店舗減損縮小。

最終黒字化。」

今日６月２７日（月）、「ウォーレン・バフェット　賢者の教え」（桑原晃弥（てるや）先生、㈱経済界）、購入しました。

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フォーブズ１位になられたウォーレン・バフェット先生。

少しでも、学べればと思います。

「世界一投資家　思考の習慣」

「難しいことに挑戦するな、簡単なことをやれ！」

「６歳でビジネスを始めた投資王が学んだ５０の教訓」

「自分というたった一台の車のメンテナンスを怠ってはいけない」

「やる必要のない仕事は上手にやったところで意味がない」

空室物件に関しましては、入居者の方募集中にて、紹介者の方で、見事、成約に至った場合には、賃料１ケ月分の謝礼をさせて頂きます！！

宜しく、御願い致します。

【札幌：中の島駅物件】

札幌：中の島キングレジデンス

【（参考）東カン札幌駅前ビル：同じマンジョンの別部屋の募集案内】

札幌駅前物件

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５０戸中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件、札幌駅近物件の２物件です。

入居率は、９６％、空室率は、４％となります。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

見事成約に至った場合には、通常の仲介手数料・広告料以外にも、個人的に、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

今日６月２４日（金）、「「お金と経済」のルールを学ぶ！名投資家の金言」（泉正人先生、㈱PHP研究所）、読み終わりました。

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株・不動産・経営等成功者から学ぶことは多いと思います。

「日本有数のマネースクール（受講者数１５万人。）代表が市場のロジックを読み解く！！」

「バフェット、トランプ、渋沢栄一ら７２の“響く言葉”を収録」

「お金とのつき合い方を学ぶ」

「勝つための投資術を身につけう」

「マーケットの特性をつかむ」

「失敗から学び、成功につなげる」

「自己投資で最大のリターンを得る」

「経営がわかれば、投資もうまくいく」

「幸福を手に入れる」

特に、「失敗から学び、成功につなげる」という章は、失敗ばかりの小生にとって、大変、参考になりました。

今日６月２４日（金）、「ど素人が不動産投資の本を読んで月１００万円稼げた！」（堀口博行先生、ダイヤモンド社）、読み終わりました。

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ボロ物件投資。

私の手法とは違いますが、こういったやり方もあるんですね。

「資金・ノウハウ・人脈なしでOK」

「ボロ物件の格安投資でリスクは限りなくゼロになる！」

「２年半で年収１０００万円超を達成する短期間・加速投資法」

「貸しても売っても儲かる！」

「１００万円で買った物件は５００万円で売却」

北海道の田舎のボロ物件を、市場に出る前や、任意売却・競売等の激安価格で買って、リフォームして、賃貸に出す。

手間・時間はかかるけど、キャッシュフローは厚くなります。

私の場合は、立地のいい場所に、比較的いい物件を買い、信頼できる建物・賃貸管理会社に委託し、自分自身はあまり手間・暇をかけずに、自分しかできない別のことをする。

市場にでる前や、任意売却物件を狙うというのは、共通ですが。

私とは、違ったやり方ですが、こういうやり方もあるんだなと、参考になります。

今日６月２３日（木）、「マネー避難　危険な銀行預金から撤退せよ！」藤巻健史先生、㈱幻冬舎）、購入しました。

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ハイパーインフレまでは同感です。

但し、日本の不動産が駄目で、外貨が良いというのは、疑問を感じます。

日本の不動産については、建物が全壊するリスクは少ないでしょうし、万一、全壊したとしても、資産価値の大部分を占める土地は残ります。

又、ハイパーインフレになれば、資産価値は上がりますし、逆に、借入の実質負担は減ります。

外貨については、世界的なインフレ傾向の場合、貨幣価値は下がります。

要は、リスク分散が要かなと思います。

「震災による国債乱発で円は確実に大暴落する。」

「緊急警告」

「現状を知る者だけが救われる！」

「不動産ですら危険と実感」

「不動産マーケットはこう動く」

「私は銀行からかなりの借金をして、東京に賃貸マンションや不動産を持っています。

東京が廃都となり人が住めなくなると、東京の不動産は財産価値がなくなってしまいます。

一方、借金はまるまる残ってしまう。

その恐怖が湧きでたのです。」

なぜ「ハイパーインフレ」を想定するのか」

「不動産投資はどうか」

「不動産市場は、東京で言えば山の手に資産がシフトしていくと思われますが、だからと言って、今この時期に持ち家を買うべきかと言えば、疑問です。」

「ハイパーインフレが来ることがわかっていても、今、日本株式や不動産を買うことを勧めるかと聞かれれば、「はい」と答えるのを躊躇せざるをえないのです。」

⇒　「円預金を引き出し、外貨分散投資をする」という選択肢だけは間違いないと思います。」

「円を売り、外貨を買う」のは間違いないと思うのです。」

「サバイバル」（～戦争、原爆・放射能、世界恐慌、大地震～）です。

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○ 資格

英語関連としては、実用英語技能検定２級である。
法律・不動産関連としては、行政書士、宅地建物取引主任者、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士である。
監査・IT関連としては、内部監査士、情報処理技術者試験：システム監査技術者、ISMS：ISO27001審査員補である。
財務関連としては、日商簿記３級、AFP（Affiliated Financial Planner）である。
その他としては、普通自動車運転免許、囲碁初段、合気道２級、特許管理士、第二種衛生管理士、上級救命技能である。
資格というのは、具体的な目標になる。
合格した時の達成感も格別である。
何よりも、受験勉強が終わったという開放感は言葉で言い尽くせないものがある。
落ちた時のへこみはひどいが。
そして、社会人・ビジネスマンとしてのスキルが身につくし、標準的・客観的なレベルの目安になる。
具体的には、自分のスキルアップしたい業務分野への部署異動・業務担当変更にも結び付け易い。
場合によっては、スキルアップの為の転職に繋がるかも知れない。
しかしながら、労働市場の流動性の無い日本においては、転職ができるのは、３５歳迄で、且つ、特別のスキルのある人に限定されている。
つまり、３５歳迄の若い人であっても特別のスキルが無い人、特別のスキルがあっても３５歳超の人は、不可ということである。
竜の場合も、３５歳迄は、情報処理技術者試験：システム監査技術者、AFP（Affiliated Financial Planner）等の有資格者ということもあってか、それら有資格者情報のルートからか、ヘッドハンティングの御誘いもあった。
外資のＳ銀行、Ｓ生命等だが、外資が多かった。
これらは、極端な実力主義・成果主義・歩合制といった感じで、うまく行けば、年収数千万円だが、へたをこけば、年収数百万円、最悪、無報酬、首である。
妻子等家族もいる竜にとっては、リスクが大き過ぎ、踏み切れなかった。
そうこうしているうちに、３５歳超となり、パッタリと、御誘いはこなくなった。
正に、３５歳を過ぎると、ほとんど転職は不可能となる。
かといって、サラリーマンに慣れた者は、自立すべく、起業するのも容易ではない。
勿論、資格があってもである。
よく、「資格は、足の裏に付いた御飯粒。」等と言われている。
「取っても、食えない。」からだ。
昨今は、アメリカ等の圧力もあってか、有資格者も乱造気味であり、司法試験合格者も、昔の毎年３００人体制から、今は、１，０００人体制となっている。
弁護士も溢れ、司法書士の業務に迄、入り込んでいるようである。
弁護士事務所にも、半分は、就職できないようである。
かといって、独立しても、仕事は、なかなか無いようである。
アメリカでは、人口当たり、日本の数十倍、弁護士がいるとのことである。
もっとも、アメリカの弁護士は、日本の弁護士・司法書士・行政書士を合わせたものだが。
資格は、州毎のものであり、合格率は７０％位と、英語さえできれば、高いようである。
アメリカ等は、交通事故でも起これば、弁護士が群がり、名刺を置いていくそうである。
日本では、訴訟となれば、何十年、何百万円とかかるので、日本には、馴染まないと思われる。公認会計士も同じく、会計事務所への就職は難しく、かといって独立しても、仕事はなかなかない。
難関と言われている司法試験、公認会計士ですらそうなのだから、他は推して知るべしである。竜も持っているが、「マンション管理士」等は、典型的な「足の裏に付いた御飯粒」である。
これは、単に、「マンション管理士」という名称を有資格者しか使ってはいけないという程度のものであり、業務自体は誰が行っても構わないし、鍋も無い。
弁護士・司法書士・行政書士・公認会計士・税理士といった独占業務とは違うのだ。
そもそも、「マンション管理士」等、ほとんど、知られてもいないし、マスコミ等は、マンション管理の記事を弁護士・司法書士・行政書士・宅地建物取引主任者等に聞いており、「マンション管理士」は思い浮かばないようである。
知り合いと話しても、「マンションの管理人にでもなるんですか？」等と聞かれる始末である。以前、ある雑誌で、有資格者３人でやっている「マンション管理士事務所」が紹介されていたが、「年収５００円」とのことである。
「５００万円」の間違いではない。
「５００円」なのだ。
交通費にもならない。
勿論、竜が所有している資格も同様だ。
強いて言えば、行政書士、宅地建物取引主任者において、独立しいる人がいないわけではないが、食べていくのは、困難であろう。
行政書士で、平均所得５００万円と聞いたことがある。
しかし、あくまでこれは平均である。
ごく一部の成功者：年収１千万円以上等が、平均値を押し上げていると思われ、それを考慮し、最大多数レベルでは、年収３００万円といったところではないかと言われている。
弁護士の場合で、平均所得８００万円と言われているくらいだから、そんなもんであろう。
しかも、これらは「所得」であって、いわゆる「売上高」である。
そこから経費を引いた利益は、更に減る。
これでは、へたなサラリーマン以下であろう。
司法書士ですら、仕事はあまりない。
仕事の７割を占める不動産登記は、皆、一生に一度くらいしか係わらないし、この世界大恐慌下で、更に減っている。
その上、不動産会社も金融機関もお抱えの司法書士がおり、新規参入はほとんど難しい。
残り２割の商業登記も、不景気な昨今では、激減している。
あとの１割の新規ビジネスである少額訴訟、債務整理等は、もともと、弁護士の領域をお裾分けしてもらったものであり、昨今は、弁護士から、奪い返されつつある。
竜が通った司法書士の学校の先生達も、本業だけでは、食べていけないようであり、専門学校の講師、出版、もっとすごい先生は、レストランの皿洗いのアルバイトをしている方もおられた。
そう言えば、竜の妻の弟（義弟）も自宅で、家族で、司法書士事務所を構えているが、仕事を取るのは大変なようであり、別途、顧問契約として、他社数社に勤めに出たり、時には、レストランで、皿洗いのアルバイトもしていたと聞いた。
竜の義弟の方も、当初、義母の家で、同居していた。
その後、竜と同じくＲ大学に進学。
卒業後は、ある保険会社に就職。
その後、外資系保険会社に転職。
しかし、その会社が日本から引き上げることとなり、退職金貰って、職を失った。
サラリーマンに嫌気が差した義弟は、独立を目指した。
当時の竜の司法書士への夢もあってか、義弟も、司法書士を目指すことになったのだ。
義弟は、仕事を辞め、受験に専念。
１年ちょっとで、一発合格を果たした。
それにしても、既に、結婚して、子供もいた環境下にあって、思い切った行動と言えた。
竜の方は、そこまでは踏み込めず、勤め人を続けながらの受験。司法書士試験は専業で受験するものも多く、中途半端で終わった感は否めなかった。
ところで、資格の中には、維持の為に、時間とお金を要するものもあって、結構、大変である。AFPは、維持するために、２年毎に、更新単位を取らなければならない。
講習に行くか、試験に受からなければならない。
勿論、講習費用、受験費用もかかる。
ISMS審査員補も、毎年、講習を受けなけらばならず、更新費用もかかる。
特許管理士の方は、講習は無いが、更新費用がかかる。
もっとも、資格を取ったことによって、メリットもあった。
自分が専門分野として極めたい分野につき易かったのである。
竜は、当初は、人と接触する営業部門（穀物関係等）を希望した。
結局は、営業内部の管理協力部門で、審査・法務業務を行う部署だ。
いわゆる準営業と言われているところだった。
でも、よく考えてみれば、これらのノウハウは、普遍的にどこでも通用する。
逆に、営業の場合、特定業務・業界・商品・サービス・地域に特化したノウハウは溜まるかも知れないが、普遍性には、乏しい。
何しろ、商社は、全業界・商品・サービス・地域・業務を対象にしている為、業務が細分化されており、特殊性が強いのである。
竜がそういった部署になったのには、大学が法学部であったこと、行政書士有資格者であったこと等も起因していたと思われる。
その後、監査部門を経由した。
監査部門では、内部監査士等も取得した。
そして、ＩＴ部門へと移る。
ＩＴ部門へと移るのも、情報処理技術者試験：システム監査技術者を取得する条件下であった。それにも合格し、ＩＴ部門が続くこととなる。
ここでは、ＩＴ監査（システム・情報セキュリティ・個人情報保護等）業務が中心となる。
そこでは、更に、ＩＳＭＳ（ＩＳＯ２７００１）審査員補の資格も取得する。
その後、又、監査部門にも戻ることとなる。
それは、これら、内部監査士、情報処理技術者試験：システム監査技術者、ＩＳＭＳ（ＩＳＯ２７００１）審査員補等の有資格者だという背景もあったことと思われる。
やがて、竜の極めたい専門分野としては、リスク・マネジメントと言えるようになっていった。大学の法学部出身ということ、審査・法務、監査、ＩＴ業務という業務経歴、そして、法律、監査、ＩＴ、財務等の保有資格等からして、おのずと、そういう繋がりになっていった。

○ やる気

ところで、勉強・資格でも、就職でも何でもそうだが、竜には、ポリシーがあった。
それは、一に「やる気」、二に、「要領」、三に、「努力」である。
そして、この順番が大切なのである。
まずは、「やる気」。
これは、「動機」とも言える。
「動悸息切れ」・「同期の桜」ではない。
もしくは、「モチベーション」とも言える。
やはり、人は、強烈な「動機」、メリットのある「モチベーション」があって、初めて、「やる気」が起こるのである。
例えば、身近な例で言えば、英語しか喋れない、素敵な女性がいるが、その人と話をしたい、といったことでも、いいだろう。
あるいは、海外旅行でもいい。
聞いたり、喋ったりする機会もないのに、一所懸命、英語をやる気にもならないだろう。
学校でも、試験でもそうだが、人に言われて、人の御金でやるのと、自ら、自腹を切ってやるのとでは、その熱心さも、合格率も後者の方が、格段に高いとのことである。
親に言われて、親の金で学校に行くのと、社会人になってから、自ら、自分の金で学校に行くような場合である。
もしくは、勤め先に言われて、勤め先の経費で行くのと、自ら、自分の金で学校に行くような場合である。
但し、逆に、人に言われて、その人の金で行く場合、その人への義理もあって、かえって、頑張るというのもあるかもしれない。
試験の場合、落ちたら、恰好悪いというのもある。
自分の胸だけに収めておくと、ついつい甘えてしまい、ズルズルと先延ばしになってしまうことも多分にある。
その場合、気を許す誰かに受験することを宣言して、敢えて、自分自身にプレッシャーをかけることも、有効である。
勿論、そういった資格で、昇給・昇進するとか、他社からヘッドハンティングされ、待遇が良くなるとか、独立・開業して精巧するとかでもあれば、モチベーションアップにはなるだろうが、なかなか、そう甘くはない。
せいぜい、自分が極めたいと考えるそういった分野の業務につき易いといった程度であろうか。まあ、○○の分野なら、あいつに聞けと言われる位になれば、一つの得意分野を確立できたことになるであろう。
但し、単なる、専門馬鹿になったり、いわゆる「便利屋」で終わらないよう、気をつける必要はある。
又、あまりに業務が増えることもあり得る。
例えば、IT等、要注意で、その傾向がある。
実際は、ITは、かなり、専門分野に分かれている。
情報と通信、企画・開発・運用・保守等である。
しかしながら、一般の人達は、IT関係の人は、ITのことは、何でも、知っていると思っている。それこそ無数にある各種個別システムや、自社開発したシステムのことや、中身のコンテンツのことまで質問されることもある。
はては、Microsoft Windows等のOS、Word、Excel、そして、パソコン、プリンタ、複合機（プリンタ、コピー、スキャナ、ファックス）、電話・携帯電話等がめげた（壊れた）といったことまで来る。
最近等は、テレビ、電子黒板の話し迄、来た。
そのうち、電卓や懐中電灯の話し迄、来るのではないかと危惧している。
まさに、ITのアの字でもつけば、すぐに来るといった感じである。
そもそも、今時、ITの絡まない業務等、ほとんどなく、こんな調子では、ほとんどの業務を一人でやらざるを得ないはめに陥ってしまいかねない。
資格は、企業・部署・人によっては、プラスととらえる場合もあれば、逆に、マイナスにとらえる場合もある。
業務に役立ち、客観的な目安になるという前向きな見方もある。
方や、目の前の仕事に注力せず、転職でも考えているのかといった、後ろ向きな見方もある。そして、妬みもある。
他言に関しては、このあたりのことを踏まえて、した方がいいだろう。
いずれにせよ、モチベーションを維持することが大切である。

○ 要領

そして、「やる気」の次に来るのが、「要領」である。
限られた時間とコストの中で、重要性・優先順位を考慮し、効果的に、勉強する。
実務は試験に受かってからで、ともかく、先に受かることが前提であれば、極端な話し、理論上、結果論的には、必要最低限が望ましいのである。
例えば、合格ラインが６０点であれば、何も、他の全てを犠牲にして、１００点を取る迄の必要性は無く、６０点ちょっとで充分なのである。
余分な時間とコストは、もっと、他の有意義なことに使った方が良い。
気分転換に遊んだ方がいいくらいである。

○ 努力

この要領を踏まえた上で、最後に、努力するのである。
日本では過程を尊ぶ風潮もあるが、やはり、結局は、結果であろう。
結果的に、最も良いのは、努力しないで成功する場合、次に良いのが、努力して成功する場合と、努力しないで成功しない場合、これらは、当然である。
最悪なのは、努力して、成功しない場合であろう。
もう一度繰り返すと、「やる気」・「要領」・「努力」の順である。
いくら努力しても、方向が違っていたら意味がないし、へたをすれば、逆方向かも知れない。よく、受験歴○年とか、落ち続けている先輩の話を聞く人がいるが、これは、落ちる方法を一所懸命聞いているようなものである。
反面教師という意味にはなるかも知れないが、できれば、合格者のノウハウを吸収・北海道したいものである。
又、合格者の話の方が前向きで、やる気にも繋がるものである。
対象としては、属社的・属人的なスキルではなく、普遍的なスキルが望ましい。
例えば、法律、会計、監査、IT、語学等である。
要領については色々ある。
教科書、参考書、問題集、サブノート、CD、ビデオ、学校等、様々なツールがあるが、これらをうまく組み合わせ、使い分けることである。
教科書については、まずは、理解できなくてもいいから、さらっと、一通り読む。
完璧に理解してから進もうとするとなかなか進めないし、浅く、広くでも、全体がわかってから、部分部分がわかってくる場合があるからである。
２回目以降から、徐々に、理解を深めながら、読んでいく。
その際、へたに、アンダーラインやマーカー等をつけない。
そもそも最初の頃は、どこが重要ポイントかも掴めていないはずだし、下手にやると、アンダーライン、マーカーだらけになってしまう。
アンダーライン・マーカーを引いていいのは、先生が明確に指定した場合のみに留める。
そうしないと。ポイントがぼけてしまう。
あとは、過去問、予想問題で出た部分等を色を変えてアンダーラインを引いておき、過去問、予想問題等と、わかるようにしておくのも、効果的である。
へたに色々と参考書を読むよりも、１冊の教科書を徹底的にやった方が良いようである。
参考書については、厚いものを中途半端にやるよりも、薄いものでも、ひととおりやる方が良い、
浅くでも、広く、全体像をつかむことが重要なのである。
基本は、教科書とし、参考書は、不足分を補ったり、気分転換程度に考えておけばよいだろう。問題集は、まずは、過去問をやってみる。
それで、試験の傾向・パターン・難易度レベル等を把握する。
それらをも踏まえて、勉強する。
自己採点してみるのも効果的である。
最初は、ほとんどできないかも知れないが。最初の頃は、読むだけでもいいかも知れない。
そして、間違えたところは、印を付けておく。
２回目は、間違えた所のみを重点的にやる。
３回目は、更に、間違えた所のみをやる。こうして、全て、できるまで、何度でも繰り返し、やる。
苦手部分の克服法である。
ここでは、まずは、過去問で、試験の傾向とレベルを把握することが先決であろう。
予想問題は、応用にはなるが、あくまで、予想に過ぎないので、あまりにピントがずれていたり、重箱の隅をつついたようなマニアックで難解な問題の場合もあり得るので、ほどほどにすることも重要である。
又、問題文はよく読んで、読み間違いのないようにする。
「正しいものを選べ」の場合は「○」、「誤りのものを選べ」・「正しくないものを選べ」の場合は「×」等と、問題文のはじに書いておく等しておけばと思われる。
ＣＤ等については、何か他のことをしながらとか、歩きながらでも聞くことができるというメリットがある。
但し、車・自転車・徒歩等移動中の場合は、周りの音が聞こえにくいし、危ない。
又、耳にもあまり良くはないので、御勧めはしない。
ビデオ・DVDの場合は、何時でも、どこでも、好きな時に、専念してみることができる。
但し、いつでも、何度でも見ることができると甘えてしまうと、集中力に欠ける嫌いがある。その点、ライブの学校であれば、時間と麻所が決められ、なまじ強制される為に、自分にとってプレッシャーとなって、厳しくすることができる。
あとは、先生と直に接することもでき、臨場感溢れると共に、質問もすることができる。
更には、受験仲間と接することもでき、情報交換できたり、刺激になったりもする。
独学は、それなりに、時間と麻所に縛られずにマイペースでできるというメリットがあるが、集合学習にも、それなりのメリットはある。
時間・御金・性格等、総合的に考慮して、うまく組み合わせればと思う。

今日６月２２日（水）、「住宅ローンで不動産投資を行う方法」（星輝先生、東洋経済新報社）、読み終わりました。

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世界恐慌下で不動産経営ローンが困難な時代にあって、住宅ローンを活用するというのは、いいアイディアだと思います。

「自宅は住居付き収益物件を買いなさい」

「フリーターでも投資物件が買える！

驚きの抜け道を大公開！

人生大逆転の方法教えます。

非正規の派遣さんでも、低収入のサラリーマンでもOK！」

「住宅ローンで住居付き収益物件を買うことのメリット」

○ 投資家としての第一歩になる実績作り
○ 奥さんの協力を得られる
○ 低収入フリーターでも自宅購入できる
○ 夢のアパートオーナーで家賃収入生活！ほぼ不労収入
○ セカンドハウスローンを使い、さらなるステップへ
○ 物件管理に目が届くので、物件の印象がよくなる
○ 女性に選ばれると、男性にも選ばれる
○ 自主管理もできるので経費が浮く
○ 家賃の振込手数料が無料になる
○ 地方出身者が選んでくれやすい
○ 親が子供に住まわせるときに好む

「住居付き収益物件を購入するデメリット」

○ 入居者と顔を合わせる頻度が高い
○ 大家と距離が近い物件を嫌う入居者もいる
○ 不良入居者がいると家族と自分の生活が不安
○ 他人と隣合わせなのでアパート暮らしと変わらない

世界恐慌下で、融資禁止令が出ている昨今、属性の悪い、私達しがない大貧民サラリーマンにも可能性がある方法として、面白そうです。

今日６月２１日（火）、「「お金と経済」のルールを学ぶ！名投資家の金言」（泉正人先生、㈱PHP研究所）、購入しました。

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株・不動産・経営等成功者から学ぶことは多いと思います。

「日本有数のマネースクール（受講者数１５万人。）代表が市場のロジックを読み解く！！」

「バフェット、トランプ、渋沢栄一ら７２の“響く言葉”を収録」

「お金とのつき合い方を学ぶ」

「勝つための投資術を身につけう」

「マーケットの特性をつかむ」

「失敗から学び、成功につなげる」

「自己投資で最大のリターンを得る」

「経営がわかれば、投資もうまくいく」

「幸福を手に入れる」

昨日６月２０日（月）、「微差力」（齊藤一人先生、㈱サンマーク出版）、購入しました。

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「当代きっての実業家が語る、「少しの努力で幸せも富も手に入れる方法」とは？」

「原石を磨いて宝石にする」

私のボロマンションも磨けば宝石になるでしょうか？

「サバイバル」（～戦争、原爆・放射能、世界恐慌、大地震～）です。

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■ 第４期
　 バブル崩壊後(2000年8月～2003年9月)
　B社時代・・（区分所有マンション：札幌８物件）
バブル崩壊後に、更なる高利回り札幌中古区分所有マンション購入に乗り出す

●バブル崩壊後(2000年8月～2003年9月)
●区分所有マンションを札幌８部屋購入した。
《自己総評》キャッシュフローについては、全ての物件がプラスだ。
滞納・入居者追放事件、管理費間違い事件、損害賠償・謝罪請求事件、水漏れ事件等、色々とあった。
総合評価は、○～◎だろう。
竜がこれらの物件を購入したＢ社との出会いは、１通のダイレクトメールだった。
昔住んでいた勤め先独身寮宛のダイレクトメールが転送されてきた。
竜は勤め先独身寮の後は、社宅（小規模）、社宅（大規模）、マンションを経て、妻の実家へと転居したが、勤め先独身寮と妻の実家は近かったため、郵便局の方が、届けて下さったようだ。
Ｂ社に突然御電話させて頂いたところ、社長のＴさんが対応して下さった。
そして、竜のことを御存知だった！！
竜がどうして御存知なのですかとお尋ねしたところ、Ｔ社長は、昔、第２期時代のＡＰ社にお勤めだったことがあり、竜の名前を覚えておられたのだった。
ＡＰ社では、竜からの空室を埋めるための募集のプッシュ電話が毎日来て、「加納コール」と恐れられていたので、知らない人はいませんよとのことだった。
ダイレクトメールは、不動産登記簿謄本の住所宛に出されたとのことだった。
それで、古い住所宛になっていたのであろう。
それにしても、郵便局の方が、転送して届けて下さらなければ、竜とＢ社との出会いはなかったかも知れない。
竜は感謝している。
その後、竜はＴ社長とは、東京で３回、札幌で１回、お会いさせて頂いている。

【札幌：西１１丁目NO.２物件購入】

西１１丁目２については、購入価格４３０万円に対し、借入金４５０万円、自己資金無し、オーバーローン２０万円だった。
キャッシュフローは、月額２，１９７円プラスだ。
中心地薄野に近いという立地、２９．６平方メートルで広めであること、利回り１４％にも惹かれた。
但し、この西１１丁目２において、「滞納・入居者追放事件」が起こった。

【札幌：西１１丁目NO.３物件購入】

西１１丁目３については、購入価格２９０万円に対し、借入金２９０万円、自己資金無しだった。
キャッシュフローは、月額９，６８５円プラスだ。
中心地薄野に近いという立地、２７．５１平方メートルで広めであることと利回り２１％が非常に魅力的だった。

【札幌：白石物件＆札幌：西１１丁目NO.４物件購入】

白石については、購入価格３８０万円に対し、借入金４４０万円、自己資金無し、オーバーローン６０万円だった。
キャッシュフローは、月額５，５０７円プラスだ。
高級住宅地である白石駅から徒歩１分。
こちらは築浅物件で１階にはコンビニエンスストアがあり、利便性抜群だ。
西１１丁目４については、購入価格４５０万円に対し、借入金４４０万円、自己資金１０万円だった。
キャッシュフローは、月額１２，３６２円プラスだ。
両物件とも立地と高利回りが購入の決め手になった。

【札幌：菊水物件購入】

菊水については、購入価格各２４０万円だが、現金購入だ。
３ＤＫ・５３．５３平方メートルで利回り２０％という物件だったのだが、「Ｂ社管理費間違い事件」が、起こった。

【札幌：ひばりが丘物件購入】

ひばりが丘については、購入価格各２４９万円だが、現金購入だ。
平成元年２月築と、比較的新しいこと、２６．０３平方メートルで広めであること、利回りは１５％。
但し、このひばりが丘物件において、「損害賠償・謝罪請求事件」、「家賃保証・建物管理会社倒産夜逃げ事件」が、起こった。

【札幌：大通物件購入】

大通りについては、購入価格各３００万円だが、現金購入だ。
大通りという超都心の立地で、１階には、映画館が入っている。
最近できた、屋上大観覧車もすぐ近くだ。
利回り１６．８％だ。

【札幌：真駒内物件購入】

真駒内については、購入価格各１９５万円だが、現金購入だ。
現金購入分は、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当した。
専用土地が付いている長屋形式で、メゾネットタイプ２階建てなので、上下階の騒音問題も心配ない。
又、３ＬＤＫ・６６．２４平方メートルの広さ、利回り２５．２％と文句のない物件だったのだが、この真駒内物件において、「滞納事件」が起こった。

■ 第５期
　 ミニバブル期？(2005年6月～9月)
　 SI社時代・・（アパート：博多９部屋＋駐車場１・名古屋９部屋＋駐車場１）
ミニバブル期突入前に、ノンリコース（非遡及型）ローン等を活用し、博多駅そば・名古屋駅そばに、新築アパート物件建築に乗り出す

● ミニバブル期？(2005年6月～9月)
● アパート、博多９部屋＋駐車場１・名古屋９部屋＋駐車場１）
《自己総評》キャッシュフローについては、大幅にプラスにあり、販売、建物・賃貸管理会社であるＳＩ社耐震偽装事件には関わったが、総合評価は◎といえるのではないだろうか。

【博多１棟物新築アパート建築】

博多については、購入価格５，４０８万円に対し、借入金５，２８０万円、自己資金１２８万円だった。
自己資金分は、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当した。
キャッシュフローは、月額８５，２０８円プラスだ。
９室＋駐車場１（自動販売機１）で、博多駅から徒歩１２分だ。
これらの物件については、今迄の区分所有マンション主体から、専用土地付長屋物件を経て、一棟物専用土地付アパートへと方針転換したものだった。
やはり、専用の土地が付いており、建替え等、自分の意思で自由にできるというのは、強いものがあると思われる。
又、何より、「一国一城の主」的な、精神的なものもある。
基本的な設計・施工等は、プロの建築士、建築業者の方々にお任せするにせよ、色合い、ネーミング等を含め、最終的な判断をするのは、あくまで所有者なのだ。
色合いについては、明るいながらも、汚れにくい色という難しい注文をしたが、博多物件については、オレンジ色（但し、度派手ではないし、明るい薄手だ。）に、名古屋にいては、ベージュ系の色にした。
その際、隣の物件の色との調和も考慮し、できればということで、同系色にしてもらった。
ネーミングについては、「○○荘」というのは、ダサいということなので、竜は敢えて、「○○ソー」にした。
半分冗談だ。
結果、ネーミングについては、「シュノンソー」シリーズとした。
「シュノンソー博多」だ。
「シュノンソー」というのは、フランスの古城の一つで、「シュノンソー」以外には、「シュヴェルニー」、「シャンポール」等がある。
「シャンポール」については、既に、他のマンションであるので、止めた。
また、車等のネーミングでも「サ」行（サシスセソ）は、ヒットしやすいと聞いていたこともある。
そして、余談だが、竜が妻との結婚式を行った、新宿センチュリーハイアットホテルのフランス料理レストランの名前も「シュノンソー」だったということも影響している。
このネーミング、人気は良いようだ。
１階・２階共、全室ロフトが付いており、結構、有効に広く使える。
又、テレビ画面付きインターホン、セキュリティ自動通報システム、インターネット等、設備面も充実している。
因みに、敷地内に、自動販売機も設置した。
入居者の方に便利だし、明るくなり、防犯にも役立つ。

【名古屋１棟物新築アパート建築】

名古屋につきましては、購入価格６，２０２万円に対し、借入金６，７２０万円、自己資金無し、オーバーローン５１８万円だった。
キャッシュフローは、月額９８，４９４円プラスだ。
９室＋駐車場１だ。
ネーミングは、「シュノンソーシリーズ」とし、「シュノンソー名古屋」とした。
名古屋駅から徒歩１２分。
高層ビル：ミッドランドスクエアを通って、「ノリタケの森」のすぐ奥の一角だ。
名古屋は、トヨタ本社ビル、名古屋駅ビル、名古屋空港、愛知万博もあって、暑く燃えている。
特に、名古屋駅近辺は、トヨタ本社ビル、名古屋駅ビル、ミッドランドスクエア等の高層ビル等の再開発、オフィス増による住宅需要増もあって、付近の地価・家賃も上昇している。
地価上昇率第１位となったこともある。
博多は、出張１回・プライベート３回、名古屋は、出張２回、行ったことがある地だったが、気にいった所だった。
ところが、皆様にとっても未だ記憶新しい「耐震偽造事件」がこの物件にも起こった。

今日６月１９日（日）は、妻、三男（８歳：小３）とで、漢字検定９級試験（学習院女子大学）、その後、都電荒川線で、早稲田～三ノ輪です。

【ソフトバンク製インスタントラーメン】

検定９級試験（学習院女子大学）】

【早稲田大学】

【都電荒川線：始発：早稲田駅】

【都電荒川線：終点：三ノ輪駅】

【三ノ輪の床屋：逆時計】

【三ノ輪の床屋：逆時計（鏡で見ると正常に）】

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今日６月１８日（土）、「お金儲けの裏ワザ・隠しワザ」（平成暮らしの研究会、河出書房新社）、読み終わりました。

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お金儲けの為の情報が満載されています。

「確実に賢く稼ぐ超実用本！」

「この秘策・極意だけは知りなさい」

今日６月１７日（金）、「住宅ローンで不動産投資を行う方法」（星輝先生、東洋経済新報社）、購入しました。

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世界恐慌下で不動産経営ローンが困難な時代にあって、住宅ローンを活用するというのは、いいアイディアだと思います。

「自宅は住居付き収益物件を買いなさい」

「フリーターでも投資物件が買える！

驚きの抜け道を大公開！

人生大逆転の方法教えます。

非正規の派遣さんでも、低収入のサラリーマンでもOK！」

「住宅ローンで住居付き収益物件を買うことのメリット」

○ 投資家としての第一歩になる実績作り
○ 奥さんの協力を得られる
○ 低収入フリーターでも自宅購入できる
○ 夢のアパートオーナーで家賃収入生活！ほぼ不労収入
○ セカンドハウスローンを使い、さらなるステップへ
○ 物件管理に目が届くので、物件の印象がよくなる
○ 女性に選ばれると、男性にも選ばれる
○ 自主管理もできるので経費が浮く
○ 家賃の振込手数料が無料になる
○ 地方出身者が選んでくれやすい
○ 親が子供に住まわせるときに好む

「住居付き収益物件を購入するデメリット」

○ 入居者と顔を合わせる頻度が高い
○ 大家と距離が近い物件を嫌う入居者もいる
○ 不良入居者がいると家族と自分の生活が不安
○ 他人と隣合わせなのでアパート暮らしと変わらない

今日６月１６日（木）、札幌中の島駅近物件の管理組合宛てにレターを出状しました。

【札幌：中の島駅物件】

2010年03月26日今年は・・・本日のおすすめ物件は

札幌：中の島キングレジデンス

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中之島○○管理組合御中

いつも御世話になっております。
中の島○○　○○号室、２００９年　９月　１日～空室で、空室期間：１年１０ケ月間です。
２０１０年３月、２０１１年３月と、シーズンである３月を２回経過するも成約に至らないということは、永久に可能性はほとんどないということです。
利用もしていない以上、受益はなく、管理費（８，２４０円）・修繕積立金（６，８００円）・水道料（２，０１６円）等合計１７，０５６円、管理組合・建物管理会社宛支払う根拠に乏しく、又、収入も無い以上、物理的に支払う原資そのものが有りません。
つきましては、利用していない期間におきましては、管理費・修繕積立金・水道料等は、休止として頂けませんでしょうか。
利用していない場合は、水道料は請求されませんし、管理もほとんど不要ですし、建物を傷めることもありません。
全額休止が難しいとしても、不利用者と利用者が同額というのは、理論的ではないと思えます。
例えば、不利用者は利用者の半額というようにです。
勿論、利用開始となった場合には、通常通りの支払いに戻して頂いて結構です。
それでも、受取賃貸料に比し、高額とは思いますが。
その他関連付随の御願いとしましては、管理組合、建物管理会社の関連にて、入居者を御紹介頂ければ、幸甚です。
そうでもしないと、ゴーストタウン・廃墟になりかねないのではないでしょうか。
当方としましても、通常の居住用だけではなく、事務所、もっと言えば、楽器マンション、ペットマンション、バイクマンション、シェアハウス、外人専用マンション、生活保護者用マンション、避難所、更には、倉庫、レッスンスペース、自習室等、あらゆる可能性でと考えております。
管理組合が定めた管理規約等の成約があるのかも知れませんが、なるべく、制約はかけないで頂ければ幸甚です。
以上、御協力の程、宜しく、御願い致します。　　　　　　　　　　　　　　　　　以上
２０１１年　６月１６日

---------------------------------------------------------------------------

区分所有マンションのボロ物件は、建替え等は、ほとんど不可能故、朽ち果てる迄に、資金回収しよう等と言われております。

札幌のボロ物件に関しましては、以前は、空室の度に、家賃が半額になっていきましたが、昨今は、一旦空いたら最後、二度と埋まることはありません。

３月の入居シーズンですらですから、永遠にです。

つまり、札幌のボロ物件の場合、退去するまでに、資金回収しなくてはならないのです。

平均入居期間が３年間として、利回り３３％で回らないと、買うべきではないということになってきます。

バブル崩壊後の、不動産に誰も見向きもしない頃は、利回り２５％位のものはありましたが、さすがに、３３％はなく、従って、現状では、買いの対象が無いということになってしまいます。

後は、使ってもいないのに、管理組合（建物管理会社）から、管理費・修繕積立金を取られ続け、食い物にされてしまいます。

これにて、５０戸中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件、札幌駅近物件の２物件です。

入居率は、９６％、空室率は、４％となります。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

見事成約に至った場合には、通常の仲介手数料・広告料以外にも、個人的に、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

今日６月１５日（水）、「日本脱出先候補ナンバーワン国　マレーシア　資産運用、不動産投資、ロングステイに最適な国」（石原彰太郎先生、㈱筑摩書房）、読み終わりました。

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「今後１０年で所得は倍増、人口は２割増加する」

「伸びゆくアジアの優等生国家へ投資しよう。」

マレーシアは、私は、ジョホールバル、ペナン、コタキナバル（ボルネオ）と、３回、行ったことがありますが、結構、気にいっております。

貿易で栄え、人種のるつぼのようなペナン、自然豊かなコタキナバル、フルーツも最高です。

旅行、ロングステイ、移住先、資産運用先（株式・不動産等）等の対象として、いい相手先だと思います。

地震・台風が無い、常夏、自然豊か、食事・フルーツがおいしい、人口増で人口構成も良い、経済成長力が高い、物価が安い、治安が良い、移住しやすい、外国人でも不動産を取得できる等、いい点が多いと思います。

今日６月１５日（水）、「あした会社がなくなっても生きていく１２の知恵」（大宮冬洋先生、㈱ぱる出版）、読み終わりました。

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「出世？荒稼ぎ？もう要らないかな・・・」

「楽しく働く僕らの時代のスマートライフ！」

地震・原子力発電所爆発・放射能漏洩・電力不足ブームもあって、世界恐慌に陥っています。

倒産・リストラ・減給も、ますます激しくなり、国・企業・個人の貧富の差も、ますます拡大していくことでしょう。

サラリーマンは、昔の百姓・今の東京電力のように、「生かさず殺さず」の安月給で、朝から晩までこき使われ、家には寝に帰るだけといった状況が続いています。

お金・時間・精神面等で、サラリーマンはどう生きていくかという、問題提議かと思います。

フリーライター（フリーターではない）等、色々な生き方があるのだなと思いました。

今日６月１４日（火）、「齊藤一人の不思議な「しあわせ法則」」（柴村恵美子先生、大和書房）、購入しました。

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毎日、マスコミからは、後ろ向きな、暗い話題ばかり。。。。。。

もう、ウンザリといった感じです。

久し振りに、前向きで、明るい本に出会えたといった感じです！！

「喜びと感動に溢れた人生がやってくる！」

「長者番付１２年連続ランクインの一人さん直伝、ツキが舞い込む魔法の法則」

「「ツイてない」を「ツイてる」に変える」

今日６月１３日（月）、賃貸管理会社さんに電話した際言われたのですが、札幌駅近物件、空室予定とんもことです。。。。。。

空室物件に関しましては、入居者の方募集中にて、紹介者の方で、見事、成約に至った場合には、賃料１ケ月分の謝礼をさせて頂きます！！

宜しく、御願い致します。

【札幌：中の島駅物件】

2010年03月26日今年は・・・本日のおすすめ物件は

札幌：中の島キングレジデンス

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区分所有マンションのボロ物件は、建替え等は、ほとんど不可能故、朽ち果てる迄に、資金回収しよう等と言われております。

札幌のボロ物件に関しましては、以前は、空室の度に、家賃が半額になっていきましたが、昨今は、一旦空いたら最後、二度と埋まることはありません。

３月の入居シーズンですらですから、永遠にです。

つまり、札幌のボロ物件の場合、退去するまでに、資金回収しなくてはならないのです。

平均入居期間が３年間として、利回り３３％で回らないと、買うべきではないということになってきます。

バブル崩壊後の、不動産に誰も見向きもしない頃は、利回り２５％位のものはありましたが、さすがに、３３％はなく、従って、現状では、買いの対象が無いということになってしまいます。

後は、使ってもいないのに、管理組合（建物管理会社）から、管理費・修繕積立金を取られ続け、食い物にされてしまいます。

これにて、５０戸中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件、札幌駅近物件の２物件です。

入居率は、９６％、空室率は、４％となります。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

見事成約に至った場合には、通常の仲介手数料・広告料以外にも、個人的に、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

今日６月１３日（月）、amazonに注文していた、「ど素人が不動産投資の本を読んで月１００万円稼げた！」（堀口博行先生、ダイヤモンド社）、到着しました。

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ボロ物件投資。

私の手法とは違いますが、こういったやり方もあるんですね。

「資金・ノウハウ・人脈なしでOK」

「ボロ物件の格安投資でリスクは限りなくゼロになる！」

「２年半で年収１０００万円超を達成する短期間・加速投資法」

「貸しても売っても儲かる！」

「１００万円で買った物件は５００万円で売却」

昨日６月１１日（土）は、木場テニス、門前仲町カラオケです。

【自宅に出没したヤモリ】

【木場大橋の中の東京スカイツリー】

【木場公園から見た東京スカイツリー】

【木場テニス】

【三男（８歳：小３）が作ったレゴ：パイレーツ・カリビアン】

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今日６月１１日（土）、amazonに注文していた、「日本脱出先候補ナンバーワン国　マレーシア　資産運用、不動産投資、ロングステイに最適な国」（石原彰太郎先生、㈱筑摩書房）、届きました。

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「今後１０年で所得は倍増、人口は２割増加する」

「伸びゆくアジアの優等生国家へ投資しよう。」

マレーシアは、私は、ジョホールバル、ペナン、コタキナバル（ボルネオ）と、３回、行ったことがありますが、結構、気にいっております。

貿易で栄え、人種のるつぼのようなペナン、自然豊かなコタキナバル、フルーツも最高です。

旅行、ロングステイ、移住先、資産運用先（株式・不動産等）等の対象として、いい相手先だと思います。

「サバイバル」（～戦争、原爆・放射能、世界恐慌、大地震～）です。

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■ 第３期
　 バブル崩壊後(1994年1月～9月)
　 ＳＭ社時代・・（区分所有マンション：東京２戸）
バブル崩壊後に、東京中古区分所有マンション購入に乗り出す

●バブル崩壊後(1994年1月～9月)
● 竜は、区分所有マンションを東京に２戸購入した。
《自己総評》キャッシュフローについては、東京都調布市のつつじヶ丘物件はマイナス、東京都渋谷区の新宿物件（最寄駅は新宿及び代々木駅から、各徒歩５分だが、住所は渋谷区になる。）は月額１４，７３９円プラスだ。
つつじヶ丘については、騒音・損害賠償・謝罪請求事件、新宿については、火災事件があった。新宿については、土地収用が行われ、ラッキーだった。
総合評価だが、つつじヶ丘は×、新宿は◎だろう。

【東京都調布市：つつじヶ丘物件購入】

竜は、以前、ＳＭ社の仲買で、居住用として、中古マンションを購入した。
その物件は、以前、竜の勤め先が分譲したマンションで、関係会社が建物管理をしている。
竜は、勤め先の社内融資と、民間融資を利用した。
勤め先の社内融資は、迅速だということ、抵当権設定が不要なこと、諸経費が安いこと（抵当権設定費用、手数料等が不要）、金利が安いこと（当時で、年３％）、等といったメリットがあった。
その反面、勤め先に対して、借りができると共に、退職時に一括返済の為、勤め先に縛られ易くなるといったデメリットがある。
社内融資を受けたとたんに、僻地に飛ばされるというのは、良くきく話だった。
竜も、取り敢えずは、気に入った物件だった為、早期に購入したかったこともあり、社内融資を活用した。
抵当権設定が不要だった為、担保余力があり、後に、他の物件（新宿）購入の際、共同担保として、活用できた。
しかしながら、当該物件について、共同担保だと、借り換えする際や、将来、当該物件を売却等する際、不自由だ。
そこで、ある程度、お金が貯まってから後、他物件（新宿）の総借入額を減らすと共に、当該物件との共同担保をはずしてもらった。
その後、民間金利も安くなり（年２．９％）、竜は、借り換え費用も安い外資系金融機関（Ｓ銀行）も出てきたこともあって、当該物件総借入額を減らすと共に、一括借り換えをした。
これで、勤め先に対する借りもなくなった為、対等な関係に戻れる。
竜は、繰上げ返済した後でも尚、支払ローンにも満たない家賃で貸しているが、仕方ない。
昨今では、自己居住用でも、「貸せる物件を買いなさい。」と言われているが、大事なことだと、竜は思った。
竜のような事例も何時起こり得るかわからないし、転勤、子供の就学・就職・結婚、親との同居・死別等の家族構成の変更、経済的事情等により、売却・賃貸せざるを得ないことが起こりうる可能性がある。
貸した場合の賃貸料と、支払ローンを比べてみることだ。
売買価格についても収益還元法が原則になってきている。
そして、余りに、個性を出さず、皆にとっても魅力的な物件を選ぶことだ。
竜としての最初のマイホームが、この東京のつつじヶ丘の物件なのだ。
１９９０年のバブル崩壊後、せっかちな竜は、そろそろ価格的にも底かなと思った１９９４年１月、昭和４７年３月築・３ＬＤＫのマンションを４，０００万円で購入した。
しかし、その後も下がり続け、とどめは、１９９５年１月１７日。
そう、阪神淡路大震災だ。
世界大恐慌に突入し、特に、旧建築基準法適用の古い物件は奈落の底に落ち、二束三文の値段になっていった。
更には、「騒音事件」が勃発。
この物件に住めなくなった竜達は、ホームレスとなり、やむを得ず、妻の実家に転がり込むことになった。
（家賃は、月１１万円、支払った。）
竜は、最終的に売却することにしようと決意した。
別途、新宿の物件購入の時に、つつじヶ丘の物件を共同担保として提供させられていたため、まずは、この共同担保をはずしてもらうことにした。
そして、勤め先関連会社の融資は、原則として、自己居住用に限定されるし、又、勤め先に勤務していることが条件ということで縛られやすくなるため、他の金融機関に借換えすることにした。
金融機関と交渉の結果、新宿の物件にかかる借入については、５００万円程度繰上げ返済し、借入金を減らすことを条件に、つつじヶ丘の共同担保をはずしてもらった。
そして、つつじヶ丘の物件の借入については、その後、返済も進んでいたので、更に１，０００万円程度の自己資金を用意し、借入を減らすということで、他の、外資系の金融機関に、借換えに成功した。
金利も下げることができた。
これにより、借入金２，２６０万円、自己資金１，７４０万円とした。
この借入金減額用資金としては、す新宿土地収用代金１，２００万円等を充当した。
これで、準備万端。後は売却だ。
一旦は、３，０００万円から、売却依頼をかけたが、いつまでたっても、反応はなく、ずるずると、２，５００万円まで下げ、あげくの果ては、２，０００万円でも難しいとのことで、バブル崩壊後の悲惨な状況になってきた。
なので、竜は戦法を変え、賃貸に出すことにした。
家賃は１３万円で契約、当時の支払ローンは２５万円くらいあったので、ローンの足しにもならないといった感じだった。
そう、ファミリータイプのマンションは入居期間が長いので安定しているが、ワンルームマンション等に比べて、利回りが悪い。
その頃、妻の実家は「建替え事件」で大変だった。
土地は、妻の母（義母）名義、推定相続人は夫（義父）、長女（妻）・長男（義弟）・次男（義弟）。しかし、建物だけは、他人名義の土地上に竜が借金を負って建てて欲しいとのことなのだ。
相続で揉めれば、最悪、建物を撤去した上、土地を明け渡さなければならない。
そして、建物の借金だけが残され二重の借金を背負うことになる。
人生最大の買い物と言えるのが、住宅だろう。
土地については、有限であり、原則、新たに作ることはできないという希少価値はある。
但し、少子化による人口減の趨勢にあっては、不動産に対する需要は減少していくだろう。
従って、持ち家にするか、借家にするかは、ケースバイケースにより、損得計算が必要だ。
各人の事情・性格にもよる。
自分もしくは、配偶者の両親等から相続を受ける可能性があるとか、持ち家や・ローンに縛られるのは嫌だという性格の人は、借家の方が良いかも知れない。
損得勘定については、将来の経済情勢（不動産物件価格・賃料、金利、税制等）にもより、先行きを見通すことは、非常に困難だ。
一般的にインフレーションの時代には、不動産価格は上がり貨幣価値は目減りするので、持ち家の方が有利であり、逆に、デフレーションの時代には、借家の方が有利となる。
持ち家の場合、注意すべきは、大恐慌・デフレーション化であり、企業倒産・解雇・給料減等のリスクが高まりつつある中で、ローン負担は、原則減らないことだ。
下手をすれば、変動金利での金利増、ひと昔前に流行った「ゆとり返済」をされている方は徐々に返済負担増となる。
あと、持ち家の場合、後で気にいらない問題点が出てきても、時間・経費の面で、簡単にはいかないといったことも考慮しておく必要がある。
借家の場合、注意すべきは、家賃が上昇する可能性があるし、持ち家のように、ローンが終わって、負担がなくなるといったこともなく、老人になった後も永久に家賃を支払い続けねばならないことだ。
従い、計画的なライフプランニングが必要となってくる。
竜個人的には、持ち家指向だった。
竜の実家は広島の片田舎で、祖父名義で父の兄弟も４人と相続人も多かったし、妻の実家も東京だが、兄弟が３人と、相続の可能性も低かった。
又、竜は楽観的なところもあり、それほど借金も苦に感じなかった。
更には、資本主義社会にあって、長い目で見れば、インフレーションの社会だと思い、資産形成の意味もあって、持ち家派となった。
この物件は前述したとおり、自宅用として本物件は購入価格４，０００万円に対し、当初借入金３，８００万円、自己資金２００万円で購入した。
自己資金分は、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当た。
３ＳＬＤＫの７８平方メートルで広めであること、有名な大規模ハイソサイエティシリーズマンションで、管理もしっかりとしていることにも惹かれた。

【東京都渋谷区：新宿物件購入】

新宿の物件については、実は「週間住宅情報」からの一般情報だった。
販売仲介業者は、偶然にもつつじヶ丘の物件と同じくＳＭ社だった。
竜は、何よりも、立地が気にいった。
新宿駅・代々木駅から、各徒歩５分。
「ホテル新宿パークサイド」の正面だ。
その後も、新宿南口再開発計画が進み、ＪＲタワー、高島屋等もできた。
一般情報からの入手と言えば、この物件くらいのものだと思う。
それでも、土地収用等を考慮した結果的には、こんないい物件が、一般情報からでも入手できたのだ。
竜は、道路計画、土地収用については、そういう計画があることは知っていたが、当時は、いつになるか、又、収用金額はいくらになるかわからないといった感じだった。
新宿については、購入価格１，４００万円に対し、借入金１，４５０万円、自己資金無し、オーバーローン５０万円だった。
新宿については、つつじヶ丘物件を共同担保として提供したが、後に、繰上げ返済をし、共同担保をはずしてもらった。
この新宿物件等において、「火災事件」が起こった。
加えて、不動産投資のハッピー物語「棚ぼた物件発見！土地収用物件：驚異の利回り３４．０３％！！」という話は、実はこの新宿物件なのだ。

今日６月１０日（金）、賃貸管理会社さんから連絡が来たのですが、御蔭様で、名古屋駅近物件（亀島）、入居者の方が確定しました！！

その他の物件：札幌中の島駅近物件に関しましては、入居者の方募集中にて、紹介者の方で、見事、成約に至った場合には、賃料１ケ月分の謝礼をさせて頂きます！！

宜しく、御願い致します。

【名古屋駅近（亀島）物件：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【名古屋駅近（亀島）物件】

【ノリタケの森：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

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【札幌：中の島駅物件】

2010年03月26日今年は・・・本日のおすすめ物件は

札幌：中の島キングレジデンス

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これにて、５０戸中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件の１物件です。

入居率は、９８％、空室率は、２％となります。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

見事成約に至った場合には、通常の仲介手数料・広告料以外にも、個人的に、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

「サバイバル」（～戦争、原爆・放射能、世界恐慌、大地震～）です。

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【東京都世田谷区：千歳烏山物件購入】

竜は、１９８８年（３０歳）、千歳烏山の中古物件を、２，０００万円で購入した。
千歳烏山については、購入価格２，０００万円に対し、借入金１，９５０万円、自己資金５０万円だった。
千歳烏山は、当時、竜の勤め先の同僚が、大手企業の副社長令嬢であり、千歳烏山にお住まいとのことで、高級住宅地というイメージがあったので、購入した。
（竜はと言えば、当時、家賃月６千円の独身寮に生息していた。）
エントランスはおしゃれで、１階に、パン屋さんと、クリーニング屋さんが入っており、便利だ。
この頃は、未だ、不動産投資は、マイナーな存在であり、契約当時未だ２０代の竜が、ジーパン姿で契約に行った際等、売主の方が、買主さんはどちらさんでしょうか？と、営業マンに尋ねられたようだった。
買主が、息子（竜？）を連れてきた位に思われていたようだ。
その後も、あまりにみすぼらしい竜がトイレに行った際、売主さんは心配になって、Ｍ社営業マンに「買主さんは、お金払えるのでしょうか？」と聞かれたとのことだった。
営業マンの方は、「買主さんは、ああ見えても、３物件のオーナーなんですよ。」と、言って下さったそうだ。
今でこそ、若い方も不動産投資をやっているが、当時においては、不動産投資会社Ｍ社にとっても、若干２０歳代は、珍しい存在だったとのことだ。
因みに、現在、竜が住んでいる所から、比較的近い場所なので、時間があると自転車で見に行っている。
尚、この千歳烏山物件等において、これまた後ほど紹介する「大規模修繕一時費用事件」が起こった。

【東京都渋谷区：初台物件購入】

竜が、１９８９年（３１歳）、初台の中古物件を、２，４８０万円で購入した。
初台については、購入価格２，４８０万円に対し、借入金２，４５０万円、自己資金３０万円だった。
初台は、新宿の隣駅であり、徒歩でも可能だ。
新宿近辺に目星をつけていた竜は、ずばり、立地のみで購入した。
その後、西新宿再開発の延長線上で、初台に、「東京国立劇場」・「オペラシティ」高層ビルができた。
株式を売却しては頭金にし、Ｍ社中古物件を１９８７年に上北沢と博多で、１９８８年に千歳烏山で、１９８９年初台と毎年買い増してきたわけだ、上北沢、千歳烏山、初台については、何れも、京王線で新宿迄直通という立地の良さだ。
東長崎（１，２１０万円）の頃は、未だ、バブルの兆しもなかったが、その後、上北沢（１，６７０万円）、博多（８２０万円）、千歳烏山（２，０００万円）、初台（２，４８０万円）と、徐々に価格が上がっていき、後になってみれば、バブルの兆しが徐々に出始めたと言える。
一部物件は一括借上制度を活用した。
バブルの最中は、投資セミナーに行けば、コーヒーにケーキも出た。
ちなみに、箱根物件・絵画視察ツアーに至っては、送迎・食事・宿泊付の１泊旅行が無料だった。
ところが、徐々にバブルの兆候が出だしており、初台の頃は、結果的に高値掴みだったと言える。
尚、この初台物件等において、「火災事件」、「大規模修繕一時費用事件」が起こった。
そして、やがて、「販売、建物・賃貸管理・家賃保証会社であるＭ社倒産事件」、「家賃不送金・ローン引落不能事件」へと、つながっていった。

■ 第２期
　バブル崩壊後(1992年7月～1994年2月)
　（株）Ａ社時代・・（区分所有マンション：札幌６戸）
バブル崩壊後に、高利回り札幌中古区分所有マンション購入に乗り出す

●バブル崩壊後(1992年7月～1994年2月)
●区分所有マンションを札幌に６戸購入
《自己総評》キャッシュフローについては、概ね、プラスだ。
騒音事件、滞納・夜逃げ事件、長期空室事件、火災事件、水漏れ事件、空き巣事件等、色々とあった。
総合評価は、物件によるが、平均で○といったところだろう。
札幌は、プライベートでスキーを兼ねて１回行ったことがあるだけだったが、気にいった所だった。
札幌には、その後も、２回訪れた。
竜とＡ社との出会いは、何かでＡ社のことを知った竜より、電話をさせて頂いたことに始まる。
そこで対応して下さったのが、Ｙ社長だった。
竜は、バブル崩壊後のリカバリーショット狙いだったので、ズバリ、
「中心地で、自己資金無し・キャッシュフロープラスにできる物件ありますか。」
という条件だった。
Ｙ社長は、ありますとのこと。
そこから、お付き合いが始まった。
Ｙ社長とも、札幌で２回、東京で２回、お会いさせて頂いた。

【札幌：西１１丁目物件購入】

西１１丁目の物件については、購入価格５８０万円に対し、借入金６５０万円、自己資金無し、オーバーローン７０万円だった。
この物件については、中心地薄野にも近いという立地の良さ、２２．２平方メートルで広めであることに惹かれた。
この西１１丁目の物件において、「騒音事件」、「トラブル・滞納・部屋損壊・夜逃げ事件」が起こった。

【札幌：薄野・中島公園物件購入】

薄野・中島公園の物件については、購入価格６８０万円（各３４０万円）に対し、借入金６６６万円、自己資本１４万円だった。
これらの物件についても、中心地薄野にも近いという立地の良さに惹かれた。
中島公園の物件は、リバーサイドマンションといった感じで、大変おしゃれだ。
竜は、両方気にいったので、まとめて、共同担保で購入した。

【札幌：中の島物件購入】

中の島の物件については、購入価格各３４０万円だが、現金購入だ。
中の島の物件については、３５．３３平方メートルと広めだし、キッチン・バス等、水周りを、２百万円かけて、リフォームしたばかりの綺麗な物件だった。
又、夏には、この物件の傍の豊平川にて、真下から、花火が見られるのも、圧巻だ。
竜も、東京から、この花火大会を見に行った。
利回り１４．１％にも惹かれた。
但し、この中の島の物件において、忘れもしない「２年間長期空室事件」が起こったのだ。

【札幌：薄野NO.２物件購入】

薄野２の物件については、購入価格各３４０万円だが、現金購入だ。
薄野２の物件については、竜にとって、１０戸目の物件だった。
竜としては、早めに、事業的規模（５棟１０室）にし、節税効果を強化しようと考えていたのと、利回り１０．６％という数字が入手を急がせた。
この薄野２物件については、実は、先の薄野物件と同じマンション内の１室だ。
同じマンション内で、複数室所有しているのは、この薄野物件・薄野２物件のみだ。
マッサージ屋さんとして、長期安定的に、入居して頂いており、購入時からずっと借りて頂いている。

【札幌物件購入】

札幌の物件については、購入価格５２０万円に対し、借入金５４０万円、自己資本無し、オーバーローン２０万円だった。
札幌駅北口の真ん前の物件だ。
北口は、シリコンバレーとも言われる程、ＩＴ産業の進出も期待されている所だし、北海道大学も近い立地だ。
現金購入分は、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当した。
竜は、Ａ社さんより６戸を入手したが、物件選定は特に立地を重要視した。
内装等は、リフォームできるが、立地は自分では変えられないからだ。
特に雪国の札幌においては、立地は重要で、地下鉄最寄駅から徒歩１０分以内が望ましく、最寄駅から遠かったり、バス便等は、不便となる。
その６戸のエリアは、購入順に、「西１１丁目」・「すすきの」・「中島公園」・「中の島」・「すすきの」・「札幌」だ。
「東西線」では、「西１１丁目」、「南北線」では、「札幌」・「すすきの」・「中島公園」・「中の島」だが、何れも、「東西線」・「南北線」・「東豊線」が交差する「大通」から、直通で、行ける駅だ。
又、リスク分散も考慮した。
「札幌」・「大通」等、官庁・商業街は、景気に左右され易く、景気の良い時はいいが、今みたいに景気の悪い時は、物件価格・賃貸料・入居率が低迷し勝ちだ。
逆に言えば、竜としては、底値買いのつもりだったが、まだまだ底に達しておらず、底が抜けたような状況だ。
それに対し、住宅街・学生街は、比較的安定しているようだ。
尚、各駅エリアの特徴としては、以下を評価した。
「西１１丁目」は、「大通」の隣であり、専門学校も多いこと、「札幌」については、「ＪＲ」・「南北線」が交差しており、官庁街であると共に北海道大学にも近いこと、「薄野」は、「大通」の隣であり、「歓楽街」であること、「中島公園」は、「公園街」であること（Ａ社さんもある。）、「中の島」は、「リバーサイド街」であること（花火大会もある。）、等によった。
物件価格・賃貸料は、相変わらず下落しているが、低金利でもあり、お陰さまで、中之島物件を除いては、ほとんど満室状態で推移している。
資金繰りはトントン、採算上は、黒字で推移している。
但し、中古で、時折、暖房器具・給湯器等の故障で、修繕費が嵩むこと、入居者退去時のリフオーム費用が嵩むと共に、空室期間が数ヶ月あり、賃貸料が入らないことといったこともあるのが怖いところだ。

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○ サラリーマンのメリット、その活用法

最近、「サラリーマンでも、大家さんになれる」といった類の本が流行っている。
倒産・リストラ・減給の嵐の中にあって、複数の収入源を持つということは、自立への一歩として、サラリーマンに光を与えるものなのだろう。
竜に言わせれば、「サラリーマンでも、大家さんになれる」と言うよりは、「サラリーマンだからこそ、大家さんになれる」と言えるのではないかと思っている。

○ 自営に比べたら、比較的定期的安定収入といえる

第一に、サラリーマンは、比較的、収入が安定している。
倒産・リストラ・減給とは言え、収入の不安定な自営に比べれば、安定していると言える。

○ 定期的安定収入故に、融資が受けられやすい

第二に、その為、比較的、金融機関から、融資を受け易い。
これらのことは、不動産投資の鉄則の一つである資金繰り：収入（受取賃貸料等）が、支出（支払ローン、管理費・修繕積立金等）を上回らせるべきだということが、比較的、やり易くなる。

○ 給与所得（黒字）と不動産所得（赤字）を損益通算し、所得税・住民税等を節税できる

第三に、サラリーマン程、節税の効果が大きい。
自営は節税がやり易いが、通常、サラリーマンには、その道がほとんど開かれていない。
不動産投資により、不動産所得の赤字と給与所得の黒字を損益通算し、所得税・住民税を節税することが可能となる。
（実際は、購入時に支出が終わっている減価償却費も経費算入する、そして、日常経費も経費算入し易い為、計算上は、赤字となり易くなる。）

○ 「サラリーマンでも大家さんになれる」ではなく、「サラリーマンだからこそ大家さんになれる」

第四に、サラリーマンは、比較的、社会・経済に接しているがゆえに、情勢が把握し易い。
第五に、サラリーマンは、時間・体を拘束されており、又、原則副業禁止の為、時間と体を使うのではなく、知恵とお金を活用することが、決め手となる。
具体的には、不動産等の安定投資、著作業、発明等が効果的と言える。
まさに、「サラリーマンでも、大家さんになれる」ではなく、「サラリーマンだからこそ、大家さんになれる」といった発想なのだ。
その他、皆に共通のメリットである、値上がり益、家賃収入、生命保険機能、その他節税（贈与税・相続税）等のメリットも、勿論ある。
サラリーマンの方、物件価格も割安で、利回りの良い今、低金利・固定金利で資金調達をしておき、安定家賃収入の道を確保しておくのも、一考かと思われる。

○ サラリーマンのデメリット・リスク、その対処法

○ ハングリー精神・起業家精神が欠如している

サラリーマンは、自営と比較して、安定していること、経費は会社負担で自腹を切らないこともあって、ハングリー精神・起業家精神が欠如していることは否めない。
従って、勉強もしないし、資産形成も考えないサラリーマンが多い。
特に、大企業のサラリーマンの方が顕著だと思われる。

○ 社内人脈、属社的・部分的ノウハウのみで、勉強をしない

サラリーマンの場合、社内人脈のみで、社外人脈に欠けるきらいがある。
又、属社的・部分的ノウハウのみで、グローバル普遍的・全般的なノウハウに欠けるきらいがある。
そして、そのことに疑問を感じず、勉強をしないものなのだ。

○ １社の給与所得のみに依存し、資産形成をしない：倒産、リストラ、減給のリスク

世界が自分の勤めている会社のみになり、１社の給与所得のみに依存し、資産形成をしないきらいがある。
実態は、倒産、リストラ、減給のリスクがあるのにもかかわらずなのにである。

○ 時間・体の切り売りで、時間が無い

サラリーマンは、時間・体の切り売りで、時間が無い。
自分が朝から晩まで働かなければ、金にならない。

○ 不動産経営歴

1 《所有物件概要》　合計：４８戸＋駐車場２
物件種別：マンション：２１戸、アパート：２６部屋＋駐車場２、一戸建て：１戸（自宅）
2 地域
東京７戸、博多１０戸＋駐車場１、札幌１４戸、名古屋１７戸＋駐車場１
3 第１期
バブル期前～バブル期(1986年12月～1989年3月)
Ｍ社との付き合い・・・（区分所有マンション／東京４戸、博多１戸を購入）
4 第２期
バブル崩壊後(1992年7月～1994年2月)
Ａ社との付き合い・・・（区分所有マンション／札幌６戸を購入）
5 第３期
バブル崩壊後(1994年1月～9月)
ＳＭ社との付き合い・・・（区分所有マンション／東京２戸を購入）
6 第４期
バブル崩壊後(2000年8月～2003年9月)
Ｂ社との付き合い・・・（区分所有マンション／札幌８戸を購入）
7 第５期
ミニバブル期？(2005年6月～9月)
ＳＮ社との付き合い・・・（アパート／博多９戸＋駐車場１、名古屋９戸＋駐車場１を購入）
8 第６期
ミニバブル崩壊後（2010年3月）
Ｉ社との付き合い・・・（アパート／名古屋８戸を購入）
以下、概略を追ってみよう。
まずは、竜の投資ポリシーについて語りたいと思う。
竜の重要ポイントは「リスク分散」だ。
このリスク分散というのは、色々な意味を持たせている。
第一に、投資時期の分散。
すなわち、バブル期前、バブル期、バブル崩壊期、ミニバブル期、ミニバブル崩壊期。
これは、買い単価の平均化・低価格化に繋がる。
第二に、不動産販売、建物・賃貸・家賃保証会社の分散。
すなわち、Ｍ社、Ａ社、ＳＭ社、Ｂ社、ＳＮ社，Ｉ社。
不動産販売、建物・賃貸・家賃保証会社間で、比較すると共に競争意識を持たせることもできる。
そして、不動産販売、建物・賃貸・家賃保証会社倒産時のリスク分散にもなる。
第三に、地域の分散。
すなわち、東京、博多、札幌、名古屋。
特に、大震災、景気の地域差を考慮した場合、有効である。
東京・地方、どちらかが良いという人もいるが、それぞれ、一長一短ある。
又、投資物件対象地域については、目の行き届く範囲内に限定した方が良いという人もいるが、それだと、投資対象地域が限定されてしまう。
信頼できる不動産販売、建物・賃貸管理会社に委託すれば、問題ないと思う。
いざとなれば、博多、札幌、名古屋等、東京からでも、２時間もあれば、行ける。
現に、竜も、博多、名古屋等でも、土・日曜日、１泊２日で、行っている。
博多・名古屋に日帰りということもあった。
第四に、種別の分散。
すなわち、区分所有マンション、長屋、１棟物アパート。
そして、新築、新古（建築後１年超だが、販売・居住歴のない物件）、中古。
区分所有マンション・１棟物アパート、新築・中古、どちらかが良いという人もいる、それぞれ、一長一短ある。
第五に、資金調達の分散。
すなわち、現金購入と、自己資金・借入金購入。
借入金についても、金融機関、固定金利・変動金利、元利均等払い・元本均等払い、借入期間等、様々なパターンを組み合わせている。
金融機関同士比較することもできるし、競争の原理もはたらかせられる。
そして、金利変動時のリスク分散になる。
現金購入・借入金購入、固定金利・変動金利、元利均等払い・元本均等払い、借入期間短期・長期、どちらかが良いという人もいるが、それぞれ、一長一短ある。
又、金融機関は、給与振込、光熱費等引落等を１行に絞って、メインバンクを作った方が良いという人もいるが、そうとばかりも言えない場合もある。
不動産販売会社との提携・取引関係を活用した方が、時間・条件面等において、効果的な場合が多い。
又、その時々の経済・金融情勢・金融機関・支社店・担当者毎の積極性・ポリシーにもよるし、地域、物件種別毎の得手・不得手もある。
■ 第１期
バブル期前～バブル期(1986年12月～1989年3月)
Ｍ社時代・・（区分所有マンション：東京４戸、博多１戸）
バブル期前～バブル期に、東京・博多の新築・中古区分所有マンション購入に乗り出　　　　す
●バブル期前～バブル期(1986年12月～1989年3月)
●区分所有マンションを東京４戸、博多１戸を購入
《自己総評》バブル期前～バブル期だけあって、何れも、キャッシュフローはマイナスだ。
総合評価は、×だろう。
何れの物件購入も、購入時諸経費が、５％超程度を要した。
自己資金を徐々に少なくしていっている。
バブル期に差し掛かり、融資が引き出し易くなっていっていた経済背景もあるし、竜の年収が増えていったこと、不動産資産等が増えていったこと、金融機関との実績が増えていったこと等も起因していると思われる。
自己資金については、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当した。

【東京都豊島区：東長崎物件購入】

最初の物件購入は、当時、投資用不動産供給企業として先駆けのベンチャーともてはやされていたＭ社の新築物件だった。
Ｍ社は、「ワンルームマンション」・「リースマンション」・「リーステム」、「節税」をキーワードに、サラリーマン等に、不動産投資、節税のシステムを普及させた先駆け的企業だった。
最初の物件：東長崎については、購入価格１，２１０万円に対し、借入金１，０８０万円、自己資金１３０万円だった。
自己資金１０％、借入金９０％程度が目安だった。
東京の池袋から、西武池袋線で２駅の東長崎駅近辺で、女性専用、ピアノ等楽器の弾けるマンションということで、センセーショナルなものだった。
池袋は、竜の通った大学の町だ。
又、西武池袋線沿線は叔父の家もあり、竜も４年間住んでいたし、東長崎については知人が住んでいたので、土地勘もあった。
（もっとも、最初、知り合いが東長崎に住んでいるといったので、広島の田舎から出てきたばかりの竜は、「九州から通っているの？」と聞いてしまった。）
女性専用、楽器が弾けるというのも、安全性、特殊性という観点から、有望と判断した。
まだ、バブルの兆候もさほど感じられなかったころで、販売価格も１，２１０万円で、持ち出しも月額２万円程度だった。
不動産投資としては、初めてのことだけに、その金額、借入に対しましては、やはり、不安だった。
入居者は入るのだろうか？
家賃は下がらないのだろうか？
家賃はちゃんと入ってくるのだろうか？
Ｍ社は倒産しないのだろうか？
資産価値は、下がらないのだろうか？
購入の際は、Ｍ社で、担当者に対し、質問攻めにし、購入決断までに、５時間もかかった。
（その後は、物件によっては、５分間といったものもあったが。）
万一、Ｍ社が倒産したらという失礼な質問もした。
「決算書」まで見せてくれと要求し、簡単なものだけ、お見せ頂いた。
Ｍ社の担当者の方は、竜の失礼な質問にも関わらず、丁寧に答えてくれた。
『不動産は実物資産ですので、自分で使ったり、貸したりできます。
Ｍ社は、賃貸のお手伝いをするだけであり、最悪、Ｍ社が倒産しても、賃貸管理してくれる会社はいくらでもあります。
何なら、私個人がしても構いません。』
と。
そういう意味では、預貯金、株式の方が、倒産、の場合のリスクは高いと言える。
Ｍ社は、「楽器マンション」だけでなく、その後も、「ペットマンション」、「託児所付マンション」等、独創的なマンションを作っていった。
従来、嫌がられていたマイナーな存在の人達、学生・単身者、楽器を弾く人、ペットを飼う人、子供がいる人、それを、逆に、ビジネスの対象にしていったのだ。
今で言えば、差し詰め、少子高齢社会による高齢者、不景気・二極化による低所得者、国際化・人材流動化による外国人といったところだろうか。
高齢者向け介護・財務後見サービス付マンション、低所得者向け公的補助付マンション、外国人専用会話コミュニケーション付マンション等、面白いかも知れない。
尚、この東長崎物件において、「入居者の死体発見事件」が起こった。

【東京都杉並区：上北沢物件購入】

１９８７年（２９歳）、竜は、上北沢の中古物件を、１，６７０万円で購入した。
上北沢については、購入価格１，６７０万円に対し、借入金１，５４０万円、自己資金
１３０万円だった。
上北沢については、高級住宅地・「住みたい町上位」の下北沢に名前が似ており、竜は、下北沢より「上」なのかなと思い（？）、購入した。
因みに、竜は、その後、この上北沢にある教会に時々通うようになったので、しばし立ち寄っている。
尚、この上北沢物件等において、「大規模修繕一時費用事件」が起こった。

【博多物件購入】

１９８７年（２９歳）、竜は、博多の新古物件を、８２０万円で購入した。
博多については、購入価格８２０万円に対し、借入金７７０万円、自己資金５０万円だった。
博多については、博多駅・祇園駅近辺の立地の良い物件で、未だ、東京の地価上昇の兆しが、地方に波及する前の時点であり、当時御世話になったＭ社営業マンの方からの、１本の電話で、即決購入した物件だった。
尚、博多については、気に入った為、２００５年、博多駅徒歩１２分の好立地の場所に、新築アパート（９室＋駐車場１）（５，４０５万円）を建築した。
因みに、この物件については、２区画あった。
ひとつは、四角状の土地だが、面積は小さめで、価格は高め。
もうひとつは、面積は大きめで、価格は安めだが、旗状の土地（接道長さは短く、奥で広がるイメージ）だった。
竜は、前者の方にした。
やはり、将来の建替え・売却まで想定した場合、土地の形状というのは、四角が最高だと思ったからだ。
その後、「博多駅再開発計画」もあり、阪急デパートもオープンした。

「サバイバル」（～戦争、原爆・放射能、世界恐慌、大地震～）です。

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○ 会社には頼れない

昔は、「終身雇用」、「年功序列」で一生が保証されていた。
ところが、１９９０年のバブル崩壊後、平成大恐慌が続いており、倒産・リストラ・減給の嵐が吹き荒れている。
竜の勤務先も、今のところ倒産にまでは至っていないが、御多分に漏れず、リストラ・減給の嵐が吹き荒れている。
上司に気にいられなかった者、逆らった者、転勤を断った者、体調不良の者等は、どんどんリストラされている。
（勿論、形式上は、「依願退職」となっているが。）
給料もどんどん下げられ、悪いときでは、ピーク比１割減となった。
人は減らされ、逆に、仕事は増やされ、深夜サービス残業、休日出勤も日常茶飯事だ。
世間では、「景気が良くなってきている。」と言っている人もいるが、それは、ほんの一部の例外と思えてならない。
国・企業・人において、「勝組」、「負組」に分化し、富のほとんどを、一部の「勝組」によって占められてしまうことになりつつあるようだ。
企業においては、同じ自動車業界であっても、至上最高益をあげられるＴ社もあれば、死に絶えそうな企業もある。
人においても、「２・６・２の法則」があるそうだ。
「上位２」は、会社にとって必要な人。
「中位６」は、いてもいなくてもどちらでもいい人。
「下位２」は、いない方が良い人。
つまり、まともな待遇を受けられるのは、「上位２」だけとなるだろう。
「下位２」にいたっては、評価下げ、減給、仕事増、嫌がらせ等、リストラ対象とされるだろう。
昔は、「下位２」の人は、「窓際族」と言われ、仕事も与えられず、干されていたが、不景気な最近は、「お年を召されても、パーフォーマンスの上がらない方」用の雑務をやらせ、それなりにこき使う方針のようだ。
当然、給料も江戸時代の百姓の如く、「生かさず、殺さず」、死なない程度、必要最低限しか支給されない。
流行語となっている「年収３００万円」、「１００万円」時代への突入だ。
何度もいうが、会社には頼れない時代だ。
現在の日本人の平均寿命は、約８０年であり、世界最長となっている。
かたや、サラリーマンの平均的定年は６０歳であり、平均して定年後２０年間の期間がある。
平均寿命は伸びる一方、片や定年については、早期退職制度、嘱託制度等により、早まる一方だ。
もはや、「終身雇用」とは言えず「半身雇用」だろう。
昨今の大恐慌下にあって、企業は頼りにならず、定年後の企業年金、定年時の退職金はもちろん、定年前の給料すら保証されない状況であり、最悪の場合、リストラ・倒産だ。

○ 国から自立する

国・会社に頼れない以上、自立するしかない。
まずは、精神的に自立する心構えを持ち、究極的には、経済的に、自立することだ。
国に対しては、年金に頼らず、「自己年金」を確立することだ。
夫婦２人で、月３９万円の生活費が必要と言われていりので、例えば、それ以上の不動産収入があるように計画する等だ。

○ 会社から自立する

昔の「終身雇用」・「年功序列」の時代ならいざ知らず、昨今の倒産・リストラ・減給の時代にあって、１社の給料のみに依存するのは、リスクが高いと言える。
自分では、ほとんどコントロールできない。
ちなみに、ほとんどの会社においては、「就業規則」で「副業禁止」をうたっているようだ。
（まともな待遇もせず、「副業禁止」もないものだと思われるが。）
しかしながら、労働法上はこの「副業禁止」については、狭く捕らえられており、
1 本業と競業関係にあること。
2 本業に支障が出ること。
に該当しない限り、強制はしにくいとされている。
アメリカ等においては、夜・休日、別会社に勤務する、いわゆる「ムーンライトワーカー」も多いそうだが、何れにせよ、日本では、難しいと思う。
日本でも、公に、「副業」を認める会社も出始めてはいるが、まだまだ、少数派だ。
表向きは、「副業」ができる位の、どこでも通用するグローバルスタンダードな人間になってもらいたいということなのだろうが、倒産・リストラ・減給の嵐の中にあって、会社も従業員の面倒を見切れなくなってきているのだろう。

○ 自立にあたって、自分の「知力」・「体力」・「財力」を充実させる

この「知力」・「体力」・「財力」の順番には、意味がある。
最初の「知力」については、「心」とも言うべきものだ。
「肉体」の一部である「脳」とは別に、「心・魂」、「輪廻（生まれ変わり）」といったものがあるのかどうかは竜にもわからないが、もし、あるのだとすれば、「心」は、「肉体」が滅びた後も永遠に続くものだからだ。
勿論、「お金」は「あの世」にまでは持っていけない。
次には、「体」あってのものだねだからだ。
そして、最後に、「財力」だ。
しかしながら、「たかが財力、されど財力」だ。
勿論、「お金」そのものが「目的」ではない。
「お金」はあくまで「手段」である。
「サラリーマン」は、自分の「時間」・「労働」・「魂」を、売っているようなものだ。
自分の「時間」を犠牲にして、２４時間３６５日、馬車馬の如くこき使われ、ボロクソに言われながらも、不本意ながらでも、言いたいことも言えずに、自分・家族（妻子・両親等）、生活費、住宅資金（ローン）・教育資金・老後資金の為にも、働き続けなければならない。
「サラリーマン」が、何故、働くか？
それは、「お金」のためだ。
「社会貢献」のため、「やりがい」のためとか言うが、所詮、それは、普通自分を正当化・誤魔化すためのカッコ付けでしかないのではと竜は思っている。
「やりがい」がないと感じたら、辞められるのか？
辞められない。
それは、生活に困るから。
即ち、「お金」のためなのだ。
別途、生活に困らないだけの、収入、資産があれば、その仕事は、「お金」のためではなく、何か他のため、「社会貢献」とか、「やりがい」のためと言えるだろう。
言いたいことも言え、不本意であれば、いつでも、辞められる筈だ。
そう、「財力」があれば、それなりの収入、資産があれば、それが可能なのだ。
サラリーマンにそれができるのは、資産運用（不動産投資等）、知的所有権関係（著作、発明等）ではないだろうか。

○ 「財力」

「財力」については、「資産形成」、「収入確保」を確立させることだ。

○ 自分の時間・お金には限界がある

サラリーマンは、自分の時間を切り売りしているようなものだ。
いくら、連日深夜残業・休日出勤しても、誰しも１日は２４時間、年間３６５日、限界がある。。（そもそも、偽装管理職にあっては、一般的に時間外勤務手当ても出ず、サービス残業だ。）
また、自分のお金を預貯金できる額は、残念ながらたかがしれている。
今以上の発展は望めない。

○ 他人のノウハウ・時間、お金を活用させてもらう

他人の時間を活用させてもらうということは、サラリーマンのような雇われ感覚ではなく、経営者感覚になるということだ。
例えば、不動産賃貸業であれば、不動産売買業者、建物管理会社、賃貸借管理会社等、専門業者のノウハウ・時間を活用させてもらうということだ。
又、不動産物件を取得するにあたっては、金融機関からお金を調達すれば、自分のお金が貯まるまで待つことなく、タイミングの良い時期に購入することができるし、規模の大きい取引も可能になる。
又、レバレッジ（梃子）効果が期待でき、投入自己資金に対する利益率の向上も期待できる。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
○ 収入

事業形態別に、サラリーマンか自営かに大別できる。
サラリーマンは別に所有者がおり、それに雇われて給料を貰うものであり、自営は、リスク・リターンの全てを自分で負うものだ。
サラリーマンの場合、給料は、「生かさず、殺さず。」で、必要最低限しかもらえない。
自営の場合、成功すれば、無限の可能性があるが、失敗すれば収入はゼロの上に、経費だけがかかり赤字となってしまう。
つまり、たとえて言えばサラリーマンは、平均５０点の世界。
自営は、０点～１００点等様々な世界と言える。
別のたとえで言えば、サラリーマンは動物園の動物、自営は野生の動物と言えるだろう。
平均していても、比較的安定性の高いサラリーマンをとるか、夢と希望を持ち、成功を賭けて、自営を目指すかは、その人の性格、好みにもよるものだ。
竜自身はサラリーマンで、竜の妻の両親は自営だったが、その特徴は異質なものだと思えた。

○ サラリーマンの副収入→複収入

年功序列・終身雇用の時代のサラリーマンは、比較的安定していたが、今では、それも崩壊している。
日本における大恐慌下にあって、企業はいつ倒産するかわからないし、仮に、企業はうまくいっていたとしても、勤務先と自分の関係がうまくいき続けるという保証はない。
「能力・実力・成果主義」の名のもとに、「好き嫌い主義」で年功序列は崩壊し、又、「嫌いな者」については、出向・転籍・早期定年退職等、終身雇用も保証されなくなってきている。
そして、企業自身、勤め先と自分の関係、全てがうまくいき続けたと仮定しても、死なない程度の必要最低限の収入では、大したことはない。
従って、収入についてもポートフォリオ・リスク分散の考え方が必要だ。
１社だけからの給料だけに、収入の全てを依存することは、非常にリスクの高いことなのだ。
しかしながら、各企業においては、自社の仕事のことのみに専念しろといわんばかりに、原則副業は禁止している。
倒産、リストラ、減給等、安定した給料の保証もできない癖に、副業禁止とは、自分勝手なものだ。
企業にとっても、従業員にその企業でだけしか通用しない人ではなく、社会的にどこに行っても通用するほどの視野の広い人材になってもらい、自立心の旺盛な人のなってもらった方がいいと思うのだが、人材の流動性の少ない日本の企業においては、そこまで、器量の大きい経営者は少ないようだ。
サラリーマンは、毎日（時には休日迄）、朝から晩迄、時間に束縛され、いわゆる、「年中無休２４時間営業」を強いられ、時間と体を売っているようなものだ。
従って、２つの会社に勤めるというのは、休日のみでもない限り、難しく、体力的にも大変だ。
その上、「副業禁止」に引っかかり易い。
そう考えれば、サラリーマンにとっての副業は、時間・体を使うのではなく、知恵・金を使うことが最適と考えられる。
知恵を使うということは、例えば、発明・著作・コンサルテイング（各種資格等活用）等であり、金を使うということは資産運用等だ。
これらであれば、サラリーマンでも、時間的にも比較的可能であり、又、「副業禁止」にもひっかかりにくいことになる。
それ以上に、知恵と金を使った場合、無限の可能性をも秘めている。
サラリーマンで稼ぐ金はたかが知れているが、発明・著作等で当たれば、後は何もしなくとも、売行に応じて、自然とお金が入ってくる。
又、資産運用でも不動産投資等、場合によっては借金等活用し、後は梃子の原理で資産を膨らませることも可能だ。
ここでいう「ふくぎょう」とは、最終的に目指すものは「副業」ではなく「複業」で、つまり、「サブ」ではなく「ダブル」なのだ。
最初は、わずかの足しにしかならなくとも、やがては、サラリーに負けず劣らず位にまでし、やがては、サラリーを上回る位にまでにしたいものだ。
そして、それが軌道に乗れば、そちらに乗り換え、専業にすることも考えられる。
但し、サラリーマンにも、福利厚生、社会保険、信用度（金融機関からの借入がし易い）といったメリットもあるので、充分な検討が必要となってくる。

○ 人にコントロールされるのではなく、自分は自分でコントロールしたい

そして、経済的・時間的・精神的自立を確保することによって、人にコントロールされるのではなく、自分は自分でコントロールできるようになるのだ。

○ 竜が不動産投資を始めたワケ

竜と不動産投資の関係については、竜の大学生以降の人生と密接に関わっている。
そこで、竜の自己紹介という意味も含め、簡単に振り返ってみたいと思う。

○ 資格・ノウハウ取得に目覚める

○ 不動産経営関連資格（行政書士、宅地建物取引主任者、管理業務主任者・マンション管理士、ファイナンシャルプランナー等）を取得する

竜は、これまで、不動産経営関連資格（行政書士、宅地建物取引主任者、管理業務主任者・マンション管理士、ファイナンシャルプランナー等）を取得してきた。

○ 資格はノウハウ習得のため

資格は、あくまで、自分のノウハウ習得の目安・目標とする位の位置づけに過ぎないと思っている。
あとは、政府系・外資系等金融機関によっては、不動産関連資格・ノウハウがあると、不動産経営に失敗し、ローン延滞するリスクが減ると考えるようで、有利になる。

○ 資格では、飯は食えない

よく、「資格は、足の裏に付いた米粒」と言われている。
つまり、「取っても食えない」からなのだ。
竜も、色々と資格を持っているが、独立して食べていけるほどのものは、ない。
強いて言えば、行政書士で、ごく少数の人は食べていけてる人もいるようだ。
弁護士、司法書士、公認会計士、税理士、不動産鑑定士位ですと、成功すれば、食べてはいけるかもしれない。
ないよりはいい位に思っていて丁度良いのではないだろうか。

○ 資格でも、サラリーマンと同じく、自分の時間・労働の身売りであり、安定収入、不労収入たりえない

仮に、資格で食べていけたとしても、自分の時間・労働の身売りであり、安定収入、不労収入たりえないわけで、その点では、サラリーマンとさほど変わらない。

○ 資産運用に目覚める

資産運用については、預貯金、株式、貴金属、不動産等がある。
それぞれ一長一短あるが、究極の資産運用としては、不動産しかないと思う。
それは、定期収入があり、又、借入金でできるのは不動産しかないからだ。
預貯金は、現在「ゼロ金利」で保管の役割しかない。
株式も、ほとんど配当はなく、値上がり益追及しかできず、博打に近いものがある。
貴金属は、定期収入どころか、保管手数料を取られ、万一の時のインフレヘッジ実物資産程度の役割しかない。
あと、竜は興味ないが、ゴルフ会員権もお勧めできない。
武蔵野カントリークラブ等土地付のものならいざしらず、ほとんどのものは、ただの利用権に過ぎない。
いくらでも発行できるし、そもそも、運営会社が倒産したら、ただの紙切れになってしまう。

○ 預貯金は、定期的収入（利子）がほとんどなく、インフレによる目減りがある

預貯金は、額面上の目減りはないものの、定期的収入（利子）がほとんどなく、インフレによる目減りがある。

○ 貴金属は、定期的収入がなく、値上がり益狙いのみ

貴金属は、インフレには強いものの、定期的収入がなく、値上がり益狙いのみだ。

○ 株式は、定期的収入（配当）がほとんどなく、値上がり益狙いのみ

株式は、市場が整備されており、短期でぼろ儲けできる可能性もなくはないが、定期的収入（配当）がほとんどなく、値上がり益狙いのみである。

「サバイバル」（～戦争、原爆・放射能、世界恐慌、大地震～）です。

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○ 学校

資格等、学校に通うのもいい。
特に、勤め先が推奨している場合は、行きやすい。
但し、プレッシャーは感じるが。

○ スポーツ

どうせやるのなら、スポーツをやる。
その方が体に良い。
スポーツクラブ（体操、ジョギング、ボウリング、テニス、スカッシュ、ラケットボール、ゴルフ、水泳等）、卓球、合気道等、色々なスポーツがある。
その後、サウナ、大浴場は、最高である。

○ カラオケ

カラオケもいい。
発声練習で、エネルギー消費にも繋がるし、ストレス発散にもなるし、心身共に、体にいい。
歌もうまくなっていくので、うれしいものである。
英語の歌だと、英語の練習にもなる。

○ 野球観戦・映画・コンサート・美術館

その他としては、野球観戦・映画・コンサート・美術館等もいい。
いつものメンバーで酒を飲みにいって、くだらない愚痴の言い合いをしているよりか、なんぼかいいものである。
竜も、昔は、勤め先が、便利な所で、後楽園球場、武道館等にも歩いていける位だった。
合気道、野球観戦・映画・コンサート等にも、勤め帰りに、よく行ったものである。
その後、勤め先が、僻地に移転した為、これら、文化的な活動とは、程遠い存在となってしまった。

○ 連日の残業食・深夜残業・付き合いで、仕事オンリーなライフスタイルに疑問を持つ

大学を卒業した竜は、ある会社にサラリーマンとして就職した。
入社後も、新卒者向けの雑誌社から就職した企業についての取材依頼があったが、会社の人事部からは、取材は向こうに何を書かれるかわからないので、断れとの命令を受けた。
別で、竜自身が原稿を書くものについては、人事部・広報部の検閲を受けたうえで記事にしてよいとの承認が出た。
だが、原稿料については、半分を会社に没収され、残り半分も部の仲間での飲食代に充てよとの指導を受けた。
そんなこんなで、入社１年目から人事部ともめている竜だった。
結果、所属部もあまり竜に対して良い顔はしていなかった。
実際、入社１～２年目の頃、竜はマイナー大学出身のため母校からの学生のＯＢ訪問に追われていた。
一人で１００名以上の学生さんにランチ時や夕方に会って会社について話をしたり、就職について相談にのったりしていた。
これを見て、先輩から、
「仕事そっちのけで、いい加減にしろよ。」
と、嫌味を言われこともあった。
一方、所属部のメンバー達は、朝から晩まで、上から下の方々皆でつるんでいるといった感じだった。
昼飯も当たり前のように全員で一緒に食べに行く。
夜も、７時頃になると、皆で連れ立って、残業食。
そして、１０時頃に残業を終えて、その後は、また皆で連れ立って、飲みにいくという毎日だ。
最初は、竜もこんなものかと思い付き合っていたものの、さすがに毎日続くので、時間と金の無駄だと思い始めた。
それこそ、寮には、寝に帰るだけといった毎日にうんざりしてきた。

○ 最初の上司・所属部署・勤め先とポリシー・ウマが合わない

一方、寮の先輩は、
「土日は、自分のためにあるのではない。」
「月から金の会社を充実させるために、充電のためにあるのだ。」
と、竜の業務日誌にコメントを書いていた。
竜は、当初では珍しく、会社だけが全てではないだろう、という考え方をもっていた。
仕事もやるけど、好奇心旺盛な竜は、他にも、やりたいことはたくさんあった。
法律の勉強も続けていたし、クラブとしては、テニス部、スキー部に所属した。
上司は、
「新人は、仕事に専念しろ。」
「テニスもスキーも禁止だ。」
などと言うので、
「仕事以外のことについては、自由ではないですか。」
と竜は切り返した。
すると、上司は、
「お前をどう評価するのかも、俺の自由だからな。」
と言い、竜を睨みつけた。
そんなこんなで、竜は、最初に配属された部署の、先輩・上司等とは考え方の違いを感じていた。
特に、そのような異なる個々の考え方を、人に押し付けることに対しては抵抗感があった。
悪いことに、最初に配属された部署の上司評価が新しい上司になっても引き継がれるというのが当初の暗黙のルールだった。
だから、竜は、入社後の問題児というレッテルは長年貼られたままだった。
その後、昨今の人事制度も、欧米の制度や、どこかのコンサルテーションに触発されたのか、成果主義という名目の新しい制度を取り入れてきた。
これは「営業」、「本社」、「ライン長」偏重主義の制度である。
竜は、営業ではない管理協力部門勤務ということで、評価は黙ってワンランクダウン。
本社ではない出向者ということで、またまたワンランクダウン。
ライン長ではないスタッフ専門職ということで、三つ目のワンランクダウン。
ちなみに、１ランクで、年収１００万円以上の差がつく。
先程の３つだけで、既に、３ランク、年収３００万円以上の差である。
更に、成果（？）（実態は、好み？）で、差をつけられる。
極端な場合、ピンきりで、トップのエリートさん（社内的にという意味で、社会一般的には別問題である。）から、竜レベルまでで、３分の２から半分まで、年収が下げられるのは、ざらである。
こういった不平等なルールが導入され、どんどん竜のような立場のサラリーマンは会社で相当の対価を得られなくなっていった。

○ 大企業の歯車で、属社的・部分的なノウハウに疑問を持つ

竜の勤め先は、上場している大企業で、社名は聞いたことのある人は多いかと思われる会社である。
ソコソコの知名度のある会社であっても、業績はよくはなかった。
サラリーも竜の場合は決して自慢できるものではなかった。
一部のマスコミが、ほんの一部の御偉いさんのサラリーを公表して、あたかも、竜までも皆高サラリーのように誤解を与えて、迷惑したことは多々あった。
そして、もっと厄介なのは、実はこういう高サラリーの方々は大企業社員特有の問題を抱えていることである。
第一に、大企業のサラリーマン程、若干サラリーが良く、危機感・ハングリー精神が乏しい分、勉強も、個人の財産管理もせず、自立心に欠けている。
第二に、その割には、変な意味でのプライドだけは強く、全て自分が正しく、人から学ぼうとする姿勢に欠け、柔軟性に欠ける傾向が強い。
第三に、大企業では、一部分の業務しかしないため、全体の経営スキルに欠ける傾向が強い。
取締役でありながら、商法も知らなければ、役員と従業員の区別、監査役と内部監査の区別すらつかない人も多い。
契約書は法務部、会計は経理部といった感じで分業化が進み、ライン長であるにも関わらず、契約書も読めなければ、仕訳もわからず、決算書も読めない人も多い。
大企業の看板、資金力が背景にあることも忘れ、全て、自分の力だと誤解している人も多い。
勤め先を辞めてみて、唯のオッサンになって、初めて自分のスキルのなさ、無力さに気付くのである。
竜は、上司・先輩から聞いたが、４９歳頃から、肩叩きにあうとのことである。
書類や、面接で、やりとりが行われる。
「今後、君に、一体何ができるというのだね？」
（あなたこそ、何ができるのですか？）
「いつまで勤めるつもりだね？」
（竜の上司は、
「体力が続く限り。」
「住宅ローンが終わるまで。（７５歳なのですが。。。）」
と答えたそうです。）
「辞めた後はどうするの？」
（従業員のスキル形成も考えず、又、その時間も与えず、よく言うものである。）
そして、休職期間（３ヶ月間～１年間）を経過しても、どこにも雇ってもらえない人がほとんどである。
もしくは、自分で会社を設立するも、仕事が全くなく、仕方なく元の勤め先の同僚や、場合によっては、過去の宿敵にまで仕事を請う姿を竜は何度も見た。
今迄、大企業の看板・資金量の裏付けでビジネスをしていただけなのに、自分の力だと、過信していたのだろう。
そして、６０歳を過ぎても働きたいのであれば、サラリーは固定給１１万円である。
パートタイマー並みのサラリーだ。
国の試算ですら、夫婦２人で生活費月３９万円なのに、１１万円でどうやって暮らすのだろうか。
ヒドい話が上場企業にもあるのだ。

○ 勤め先の給料のみに依存し、倒産・リストラ・減給のリスクに対し不安を感じる

このように竜の勤め先は、不平等なルールもあり、業績もイマイチで頼りない存在だったが、いいこともあった。
それは、第一に国と同様、勤め先も頼りないが故に、自分自身がしっかりしなければという気持ちになり、スキルの習得、財産形成にも関心を持ち、自立心が一層旺盛になっていったことである。
「隔世遺伝の法則」というのがある。
親が優秀だと、子は依存し過ぎて駄目になる。
逆に、親が頼りないと、子はしっかりする。
その繰り返しで、隔世遺伝になるというのだ。
竜の家系を見ても、成程と頷けるものがある。
祖父はしっかりもの。
父はだらしない。
私はしっかりもの。
子はだらしない。
（竜は、自分で言っているが。。。）
第二に、企業の管理業務（審査、監査、情報通信システム、総務経理等）全般のスキルを身に付けることができたことだ。
なまじ、営業だと、特定の商品・サービス、地域スキルに特化され、他の商品・サービス、地域担当になれば、過去のスキルは使い物にならない場合も多い。
「鉄は国家なり。」という鉄鋼の時代は終わり、自動車・建設機械の時代も終わり、不動産の時代も終わり、情報通信サービスの時代へと移り変ってきた。
又、御本社様だと、ほんの一部分のスキルしかたまらない。
ライン長だと、人事管理、経費予算管理等に忙殺され、専門スキル形成どころではない。
そういう意味では竜は、どこの企業でも活用できる幅広い業務知識を得ることができた。
第三に、今の妻と知り合えたことだ。
独身寮に、例外的に、取引先の方が住んでおり、テニス等を通じて、親しくなった。
その方は、アーチェリー（洋弓）をやっており、その方のアーチェリー仲間が、寮の近所に住んでおり、その姉が、竜の今の妻で寮のテニスコートで知り合ったのだった。
竜は、妻とは今でも非常に良い関係にあり、２人を廻り合わせてくれた会社に感謝している。

○ １９８６年：２８歳：不動産投資開始

勤め先に不信感も抱き始めた頃、自立という言葉に興味を持った。
経済的自立を果たし、時間的自立を果たし、そして、精神的自立を果たしたいと思い始めたのはこの頃である。

○ 何故、不動産投資を始めたのか

何故、不動産投資を始めたのかといえば、国・勤め先に不信感を持ち、自分で自立しなければならないと思ったからである。
今の時代では、こういう考えは主流になりつつあるが、当初こんな考えをもっていた２０歳代のサラリーマンは少なかったことは間違いない。
実際、このような考えを会社の同期生に話そうなんて思いもしなかったから。
経済的自由を確立し、時間的自由、精神的自由を確立したいと思いはドンドン強くなっていった。
そして、貴金属、株式などの投資も行ってみた。
しかし、値上がり益期待のキャピタルゲインのみであり、フローで入ってくるインカムゲインがない。
インカムゲイン中心の不動産投資が最適だと竜は思ったのだった。
又、不動産投資には、借入金が活用できるということ、節税ができること、団体信用生命保険が活用できること等の不動産投資ならではのメリットもあることを知り、ますます不動産投資に興味を持っていった。

○ サラリーマンとして、会社から経済的・時間的・精神的自立を目指す

何度も述べるように、既に、国や企業には頼れない時代になっている。
昔のように、高度成長時代で、老後は年金で快適という時代ではない。
国は教育崩壊等による少子・高齢化で活力を失い、１，２００兆円以上の債務を抱え、年金制度は既に崩壊している。
又、サラリーマンになれば、終身雇用・年功序列、昇給・退職金・企業年金で、安定した生活が送れるというのも、崩壊してしまった。
今や、企業も倒産・リストラ・減給の嵐の中にあって、明日をも知れない我が身という状況になっている。
１社のサラリーや年金等だけに頼って生きていくのは、非常にリスクがあることなのだ。
サラリーマンも自立する必要があるのだ。
経済的自立を果たし、そして、時間的自由・精神的自由を確立することだ。
その為には、知力・体力・財力が３本柱となる。
すなわち、ノウハウ、健康、収入・キャッシュフロー・自己資本なのだ。
そして、時間・金のないサラリーマンはどうしたらよいのか。
それは、自己資金をあまり必要とせず、他人資本を活用でき、安定的な収入・キャッシュフローが入るシステム・仕組みを作ることだ。
具体的には、発明、情報コンテンツ発信・著作、そして、不動産投資などが考えられる。
竜の場合は、サラリーマンを続けつつ、ノウハウ蓄積（各種法律・不動産・IT関連資格取得）、不動産投資、モニター活動、著作、講演活動等を行っている。
以下、少し、長くはなるが、竜の経済的自立を目指すに至った原点でもあり、又、マクロ経済的観点から、重要なことと考えるので、敢えて、触れさせて頂きたいと思う。

○ 国・年金には頼れない

国は、国・地方公共団体等全部で、現在、１，２００兆円の債務超過と言われており、その額はどんどん拡大している。
「資産」から「負債」を差し引いた額が「自己資本」だが、この「自己資本」がマイナスになった場合が「債務超過」だ。
逆に言えば、「負債」から「資産」を差し引いた額が、「債務超過」となる。
国民１億２，０００万人で割れば、１人１，０００万円の債務超過状態ということだ。
更に、赤字国債の発行によって支払利子が支払利子を産み、この債務超過の額は、年々増え続けている。
人口構成を見ると結婚しない人が増えており、結婚しても平均出生率が１人となっており、これは、夫婦２人が子供１人を生むということであり、人口は半減していくということだ。
このことは、年金受給者である高齢者が増え、年金支払者である若者が減っていくことに繋がる。
更には、減りつつあるその年金の原資から、公務員の給料等の経費、運用差損を差し引いて、支給される。
その実態は、債務超過、大赤字の実質破綻した保険会社と一緒であり、「ねずみ講」とも言える。
徐々に、年金支払者には支払額増額、支払年齢早期化、逆に、年金受給者には支給額減額、支給年齢先送りとなっている。
この傾向はより激しくなり、やがては破綻するのではないかと思われる。
ということで、国・年金には、これ以上頼れないと言い切ってしまってよいのではないだろうか。
国に至っては、あてにできない。
莫大な財政赤字を抱え、私企業であれば、とっくに倒産している。
政治家・官僚・公務員達には、コストマインドというものはほとんどない。
「入るを計って、出ずるを制する。」と言うが、「出るを制する」というマインドはほとんどなく、専ら使った経費を、どういった税金で召し上げようかといった発想しかないのだから、国民から搾取するのにも限界がある以上、財政赤字になるのは当然だろう。
現在は、法人税実行税率約５割、更には、サラリーマンから税金・社会保険料を合わせた国民負担率約４割等を考えると、江戸時代の「五公五民」よりひどいのではないだろうか。
大恐慌下にあって、将来への収入不安、住宅環境の悪化、教育費の増加、子供の育成環境の悪化、価値観の多様化（独身主義、ＤＩＮＫＳ（Double Income No KidS主義等）等もあって、少子化に拍車がかかっている。
夫婦２人から２人子供が生まれて、人口が維持できるのに、現在の平均出生率は１人だ。
このままだと、人口は減少し続けると試算されている。
更には、その年齢構成も非常にいびつなものになりつつある。
少子化で子供は減り、かたや、高寿命化で老人は増える一方である。
即ち、やがて、働く人（生産人口）は減り、養われる人が増える。
一昔前だと７人で１人の老人を支えれば良かったのが、将来は、２人で１人の老人を支えなければならなくなる。
単純に考えても、収入の３分も１を回さなければならなくなる。
厚生年金については、企業負担と個人負担で半分ずつとなっている。
企業負担といっても、その分、給料が減っているだけの話であり、実質は個人負担の２倍、没収されていることになる。
よく、国が負担分位のもとはとれるといった言い方をしているが、それは、半分の個人負担分だけを基準に言っているに過ぎず、どう考えても割に合わない。
皆に配分される前に、社会保険関係の公務員の給料等の経費に消え、投資の失敗で消えてしまうからだ。
没収されたお金は、将来の我々のために、きちんと貯蓄され運用されているわけではなく、既にパンクしてしまい、現在の高齢者達に配布するお金に回されているのだ。
いわば、実質ネズミ講とも言える仕組みになっているのだ。
このネズミ講、子ネズミの方が多くて初めて成り立つのであり、親ネズミの方が、子ネズミより多くなりつつある昨今、どうするつもりなのだろうか。
考えられる手段としては、社会保険料の増額（２０歳以上の学生等範囲拡大、賞与からの源泉徴収もその一環）か、給付金の減額（６５歳以上からの支給、給付金の減額もその一環）しかない。
現状の試算では、４０歳を境にして個人負担分すら返ってこないとも言われており、あまり、期待しない方が良いだろう。
楽観論に立ったとしても、平均定年６０歳から給付開始６５歳迄の５年間については、収入のあてはない。
そして、６５歳からの給付額にしても、将来の年寄増・生産年齢人口減、インフレ等を考えたら小遣い銭程度もらえればいい方ではないだろうか。

今日６月６日（月）、「サラリーマンの税金をタダにする技術」（成海正平先生、㈱ぱる出版）、読み終わりました。

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サラリーマン大家さんについても、紹介されています。

「身ぐるみはがれるリーマン・サバイバル」

「めんどうなことはしないで所得税を取り戻す　社会保険を安くする」

「「損益通算」とはなにか」

「譲渡所得と不動産所得」

「自宅が事務所の場合の必要経費」

「週末行政書士」

「サラリーマン大家誕生」

「「専従者控除」とはなにか」

サラリーマンが節税するには、不動産所得、事業所得と給与所得との損益通算を活用し、日常経費の一定割合を経費にするということです。

「サバイバル」（～戦争、原爆・放射能、世界恐慌、大地震～）です。

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○ 勤め

竜の勤めが始まった。
朝早くから勤めに出て、昼休には、連れだって昼食。
たまに、他部署の人達と昼食に行ったり、人事部からの依頼で大学の先輩訪問の相手をしていたら、同じ部署の先輩からは、
「いい加減にしろよ。」
と、怒られる。
夜は、残業。
毎夜、７時頃になると、学食（？）に連れだって、残業食。
そして、１０時頃迄残業。
その後、飲みに行く。
遅い日は、タクシー帰りになることもあった。
竜も、帰宅後、したいことがあって、たまに飲みを断ることもあった。
「おい、帰るぞ。」
「どうぞ。」
ここで、先輩の
「おい、帰るぞ。」
というのは、
「飲みにいくぞ。」
の意味なのである。
竜は、
「どうぞ。」
等と返していたが、これが、
「あいつは、変な奴だ。」
等と、思われていたらしい。
毎日、毎日、この繰り返し。
夜は、寝に帰るだけである。
皆、一日中、同じ行動を共にするのが、習わしとされており、それに反することは、「村八分」になることを意味していた。
当時の先輩は、
「休日は、仕事を効率良くすることを目的とし、体を休める為にある。」
と、実習日誌のコメント欄に書いていた。
全て、仕事中心の発想だった。
この点も、価値観の相違だった。
竜は、当初、テニス部とスキーに入った。
何れも、大学３年生になって始めたばかりだったが、はまってしまった。
春・夏・秋はテニス、水上スキー。
冬はスキーである。
田舎の子で、もともと地黒の竜は、益々、黒くなっていく。
毎週、月曜日になる度に、真っ黒になって、出社する。
冬等は、スキー焼けで、眼に、ゴーグルの跡が着いて、パンダみたいな顔をしてやってくる。
仕事中心の上司等は、また、面白くない。
「いい加減にしろよ。」
「新人は、２４時間３６５日、仕事のことだけを考えていればいいんだ。」
「遊びたかったら、一人前になってからにしろ。」
「それまでは、テニスもスキーも、遊びも、全て、禁止だ！」
「百歩譲って、仕事中心の発想を取ったとしても、ゴムは伸びっ放しでは、切れてしまいます。」
「時には、休養や、ゆとりといった発想があってもいいんじゃないですか？」
「ゴムは伸びっ放しでいいんだ。」
「お前に休養やゆとりなんか必要ない。」
「勤務時間中は、仕事に専念します。」
「しかし、勤務時間外は、自由ではないですか？」
「そんなことを言うなら、わしが、お前をどう評価するかも、わしの自由だからな。」
その名の通り、その上司は、竜を、上司の自由に評価したのだった。
竜は、価値観の相違は、言っても、どうしようもないと思った。
但し、他人に押し付けるのはどうかと思った。
まして、上司・先輩等、力の強い立場の人が、力の弱い人に対しては。
何れにせよ、竜は、口では、なるべく自粛はしますとは言っておいたものの、相変わらず、毎週月曜日には、益々、真っ黒になって出社した。
時には、眼の周りに、ゴーグルの跡を残して、パンダのような顔をして。
今でこそ、「パワハラ（パワー・ハラスメント）」等という言葉が出てきたが、当時は、そんな発想はなかった。
上司・先輩と部下・後輩の間で、価値観の相違があれば、上司・先輩の方が、正当化されたのである。
ある先輩等は、
「黒いものも白いと自信を持って言えば、白くなるんだ。」
と、豪語していた。
正に、
「お偉いさんが、黒いカラスも白いと言えば、白くなる。」
というようなものだ。
竜は、法学部卒で、資格試験受験の為、法律に関しては、そこらへんの一民間企業の法務部の素人連中よりは、余程詳しかった。
上司・先輩・法務部の人でも、結構、間違えたことを平気で言っていた。
例えば、手形・小切手満期日が金融機関営業日でない日の場合の措置、内容証明郵便の書き方、民商法上の時効期間等についてである。
竜がそれとなく、指摘してあげると、やはり面白くないらしく、
「そんなことはどうでもいいんだ。」
等と、開き直る人が多かった。
又、ある先輩は、
「俺は、人から教わるのが大嫌いだ。」
と言っていた。
これなども、一歩間違えば、他人から学ぼうとしない、自分自身のみが唯一正しいとの如く、専権政治となりかねない。
因みに、これら上司・先輩は、その後、どんどん、お偉いさんになっていった。
上司・先輩の腰巾着みたいな者達も、同様である。
勤め先の社風にピッタリだったのであろう。
逆に、部下・後輩・同僚等の面倒見のいい人、人情味溢れる人、正論を主張する人達は、日の目をみなかった。
海外の僻地・地方・関連会社等に飛ばされていったり、閑職に回されたりしていった。
逆に、竜は、
「この会社、大丈夫だろうか？」
と、人ごとながら、心配になったものである。
それでも、何とか、潰れずに、そこそこ、やっていけてるというのは、いい意味で、組織・仕組み・システム等がしっかりとしているからであろう。
誰がやっても、そこそこ、うまく、運営されるようになっているのである。
となれば、自分の取り巻き・腰巾着・イエスマン等のお気に入りを、自分の周りにはべらしておきたくなるのであろう。

○ 「我以外皆我師」

竜が好きな言葉に、「我以外皆我師」というのがある。
自分以外の人達は、皆、自分の先生であるということだ。
どんな人でも、いい所、得意とする分野、自分の知らない事等を知っている。
どんな人からでも、何かしら、学ぶべきことがあるということだ。
自分の謙虚さにも繋がるし、人との接し方にも繋がってくる。
「未来と自分は変えられるが、過去と他人は変えられない。」
しかし、どんな人でも、いい所を見付けて、何か吸収・北海道しようという気持ちがあれば、人との接し方が変わるだろうということなのである。
人の上に立ち、人を評価する立場の人は、こういった、考え方も必要ではないだろうか。

○ 「ノーと言える人」

これが、切磋琢磨しているベンチャー企業等の場合は、そんな悠長なことでは駄目である。
できた経営者であれば、敢えて、イエスマンではなく、「ノーと言える人」を身近におくそうである。
自分と同じことしか言わないイエスマンだと、その存在価値はない。
しかし、敢えて、「ノー」と言い、苦言を呈してくれたり、違った発想をもたらしてくれる人こそ、その存在価値があるのである。
竜の場合、「ノー」と言う度に、嫌がられ、又、「あのアホが何か独り言を呟いている」位にしか、取られなかったが。

○ 満場一致ではない方が良い

新商品・サービスでも、満場一致ではない方が良いという考え方をする人もいる。
満場一致の場合、当たり前過ぎて、既に、既存商品・サービスも有る筈であり、奇抜性も無いというのである。
それに対し、満場一致ではなく、反対も多い場合、未だ、既存商品・サービスも少なく、問題点をクリアして、新商品・サービスに漕ぎ着けた場合、奇抜性・希少性が生まれ易いという考え方なのである。

○ 遊ぶ蟻・蜂

「働き蟻」・「働き蜂」という名前がある通り、蟻や蜂は働き者である。
まるで、日本のサラリーマンのようである。
しかし、これら蟻・蜂の中にも、一定割合で、働かないものもいるそうである。
他の皆が一所懸命餌を求めて働いていつ間、これら働かない蟻・蜂は、関係のない所をウロウロしたりしているのである。
しかし、いざ、餌の在りかがなくなったり、巣が荒されてパニック状態になったりした時、威力を発揮するのがこれらの怠け者の蟻・蜂なのである。
彼らは、単純に同調作業をするのではなく、常識や、過去の習慣や、周りに捕らわれず、問題意識を持って、新鮮な眼で、周りを見てきている。
いざという時、斬新な新しい独特の発想もできるのである。
竜も、血液型はＢ型であり、マイペースである。
ところが、いざという時は、ひらめき型で、結構、斬新な発想をするものなのであった。

○ 残業

サラリーマンにつきものの残業。
この残業、一口に残業といっても、色々なタイプの残業がある。
以下、原因別に見てみよう。

○ 真の残業

緊急、且つ、重要な業務であって、もしくは、コミュニケーションを直に取らざるを得ない相手が時差等の関係で、残業してでも、やらざるを得ないような、真に必要な残業である。
労働基準法上も、残業を命じられるのは、緊急、且つ、重要な業務であって、余人を持って代えがたい場合に限定されているのである。
サラリーマンの場合、かなり限定されており、真に必要な残業は、あまりないと思われる。

○ 残業代稼ぎ残業

残業代目当ての残業である。
時間内勤務の通常の給料だけでは、食べていけないような安月給にしている企業の方も問題だが、不要不急な業務の為に、時間外勤務代といった人件費もかさむので、従業員側にも、問題がある。
但し、偽装管理職等の場合、時間外勤務料は支払われないので、タダ働きのサービス残業となってしまう。

○ 評価期待残業

企業・上司によっては、労働時間によって評価する。
成果を正当に評価する能力が無い企業・上司も多いが、その際、単純で、定量的な、労働時間で評価しようというものである。
但し、逆に言えば、成果が同じ場合、生産性が低いということであり、外資系の場合等、逆に評価されてしまう場合が多い。
上司が残っているのに、部下が先に帰るわけにはいかない等と、よく、上から順番に帰っていく。
お偉いさんはともかくとして、お馬鹿さん等、下々のぺーペーの帰る出番迄待っていると、それこそ、夜中になってしまいかねない。

○ 仕事増やされ防止残業

自分は、効率的に仕事をし、残業時間を削減したとする。
しかし、皆が残業している中で、自分一人、早く帰ると、
「アイツは、暇なのか？」
「よし、もっと仕事を増やしてやれ。」
とばかりに、どんどん、他の要領の悪い人の分まで、仕事が増やされてしまう。
やっても、やっても、無限に、仕事は増え続けていく。
果ては、不要不急の、「仕事の為の仕事」といった雑用まで、回ってきてしまう。
欧米のように、専門分野・自分の仕事が明確になっているのと違って、日本では、皆が一体となって、チームで仕事をするという発想が強く、職務分離といった考え方は乏しい。
ITの世界でも、企画・開発、運用・保守は、内部牽制・バックアップの観点からも職務分離するという大原則があるにも関わらず、組織・体制的に、守られている事例は少ないのが実態である。
こうなると、一所懸命やった人が馬鹿を見て、ダラダラやった人の方が得をしてしまう。

○ 付き合い・雰囲気残業

評価期待産業は、上司を気にしての残業だが、この付き合い・雰囲気残業は、同僚・部下等を気にしての残業である。
人事管理をしている上司としては、部下を残して、帰るわけにはいかないといった考えによるものである。
上司を残して部下が帰るわけにはいかない。
部下を残して上司が帰るわけにはいかない。
そうして、イタチゴッコで、御互いに牽制し合い、永遠と残業をし続けるサラリーマンなのであった。
経営者にしてみれば、うまくできたシステムである。

○ 待ち合わせ残業

夜の歓送迎会・懇親会・飲み会等の待ち合わせの為、残っている残業である。
そもそも、夜の歓送迎会・懇親会・飲み会等であれば、定時後、即、開始すればいいものを、即開始だと、仕事をしていないみたいに思われるのを嫌がるようである。
そして、いかにも忙しがるのが、カッコいいと思っているふしがある。
会議・打合せでも、定刻には来ず、わざと遅れてくる者もいる。
いかにも、自分が大物で、忙しいとでも言いたげにである。

○ 暇潰し残業

仕事以外にすることもなく、家に帰っても粗大ごみ扱い。
それならばと、ひたすら、会社にいるタイプである。
エアコンも効いているし、快適である。
勿論、昨今は、節電ブームで、エアコンも効きが悪いが。

○ 残業自衛策

こうしてみると、残業にも、原因等からして、様々なタイプがあることがわかる。
しかし、一般のサラリーマンとは違った、自立型サラリーマンでは、このままではたまらない。
自分の勤め先の世界にのみ生息し、自分の勤め先のノウハウの習得にのみ専念し、自分の勤め先の人とのみ触れ合い、自分の勤め先の給料、社内預金・持ち株会、住宅ローン等のみに依存し、自分の勤め先に命を捧げている人は、それでもいいだろう。
しかし、心ある自立型サラリーマンは、そうはいかない。
世界恐慌下の昨今、倒産・リストラ・減給は、当たり前。
勤め先と心中するわけにはいかない。
よく、財産のポートフォリオ等と言われており、
「卵は一つの籠に入れるな。」
と言われている。
しかし、日本のサラリーマンは１社のサラリーのみに依存しているのである。
そのサラリーが無くなったら、終わりである。
属社的なノウハウでは、他社では、何の役にも立たない。
日本の労働市場は、流動性も無く、転職は、ほとんど不可能に近い。
そうなると、自分の時間は自分で守るべく、自衛するしかない。
まづは、業務を効率的に実施するようにし、原則は、定時で終われるようにしておく。
そして、想定外のことが起こった場合において、緊急・重大な業務についてのみ、止むを得ず、残業で対応するようにする。
有給休暇のことを考えれば、余裕を持たせておくことも必要である。
残業代稼ぎ残業については、竜のように、偽装管理職の場合は、そもそも、タダ働きのサービス残業であって、只の時間の浪費に過ぎない。
残業代が出る場合であっても、所詮は、時間の切り売りに過ぎず、爆発的な拡大は望めない。
又、１社の給料のみに依存していることには変わりはない。
もっと、視野を広く持った方が良いと思う。
評価期待残業については、表面上は、労働時間を多くしつつも、少なくとも、時間外においては、自分にとって有意義な時間の使い方をした方がいいと思う。
業務にあっても、自分自身のスキルにも役立つこと、資格取得等に役立つこと等である。
最近は、OSが進化し、Microsoft Windowsで、複数業務を同時進行的に処理できるので、便利である。
後は、時間外勤務中に、他の用事（夕食、買い物、電話等）を済ませておく。
こうすれば、帰ってからの時間の節約になる。
仕事増やされ防止残業については、なるべく、自分の極めたい思っている専門分野の業務に注力し易いように持っていくことである。
あの専門分野についてはアイツに聞けと言われる位になれば、成功である。
逆に、他の人でもできるような雑務等は、敢えて、自分ではやらないようにし、他の人にやってもうらう。
自分は自分にしかできない業務に専念すべきなのである。
付き合い・雰囲気残業については、あまり、気にし過ぎないことである。
「いい人を辞めれば楽になる。」
とも言われている。
万人から良く見られよう等と思ったら、時間とお金がいくらあっても足りない。
自分は、他の一般サラリーマンとは違うのだという自覚を持たなければいけない。
一緒になって、サービス残業や、飲み会での愚痴の言い合い等にうつつを抜かしている暇も金もないのである。
待ち合わせ残業については、カッコ等つけずに、定時即開始。
早く始めて、早く終了。
暇潰し残業等は、もってのほか。
自立型サラリーマンには、「暇潰し」等といった考え方自体無い筈である。

○ 飲み会対処法

サラリーマンにはつきものの飲み会。
一歩間違えれば、時間・金を浪費し、健康も失いかねない。
その対処法は、大切である。

○ 歓送迎会等公式の場合中心に参加

飲み会は、歓送迎会等公式の場合中心に参加し、その他、一般の飲み会は割愛する等、選別して参加するようにする。
何時でも、何でも参加していると、そう見られてしまい、常に、誘われてしまうようになってしまう。
かと言って、歓送迎会等公式のものまで欠席してばかりだと、顰蹙をかい、村八分にされてしまいかねない。

○ 金曜日は避ける

一般のサラリーマンは、土・日曜日も暇なせいか、金曜日は、はめをはずし易い。
そのため、ついつい遅くなってしまいがち。
かたや、自立型サラリーマンにとって、土日曜日は、大切な日。
決して、二日酔い等で、無為に過ごしたくはない。
なるべく、金曜日は避けた方が良い。

○ 「２時間ポッキリ飲み放題」

飲み会等は、「２時間ポッキリ飲み放題いくら」といったシステムが良い。
そして、店の人に、
「２時間ポッキリで追い出してくれ。」
と、頼んでおくのである。
そうしないと、ダラダラ続く。

○ 一次会のみにし、二次会以降は割愛

二次会以降も参加していると、きりがないし、夜遅くなる。
下手をすると、電車に間に合わず、タクシーということになり、余分な出費が出てしまう。
又、夜遅くなり、体調不良にも繋がりかねない。
その為には、色々と対策がある。
まず、終了場際には、トイレを済ませておく。
靴には、名刺等を入れておく。
そうすれば、真っ先に、自分の靴を見付けられ、さっと、脱出することができる。
ここで、自分の靴等を探したり、トイレに言ったりと、まごまごしていると、つかまってしまい、二次会に拉致されてしまう。
単独で、或いは、普段、二次会に行きそうもない者と一緒に脱出して、帰宅の途につくのである。

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

資金調達の方は、その時々の経済情勢、時期、金融機関・支店・担当者、借りる人の属性、物件、等によって、個別に異なります。

現在はと言えば、２００８年のリーマンショック、ミニバブル崩壊、そして、３月１１日の東日本大震災、それによる、原子力発電所爆発、放射能漏洩、電力不足等もあって、世界恐慌状態であって、融資は、非常に困難になっているやに聞こえてきております。

融資の種類としては、ノンリコースローン（非遡及型ローン）が、当該物件のみに責任が限定されるので、有限責任という意味では、リスク低減となり、いいかと思います。

当該物件のみ放棄すれば、自己資金と支払済みローンはともかく、解放されるということになります。

リコースローン（遡及型ローン）の場合は、当該物件を放棄して、競売等にかけられたとしても、当該落札価格で債務に足りない場合は、不足分を、別途、手当しなければならないことになります。

又、物件属性の比重が高く、個人属性の比重が低い点からも、利用し易いかと思います。

２００５年頃は、利用できたのですが、２００８年のリーマンショックにかけて、現状では、ほとんどこの制度はないと聞いております。

（又、今後、事情が変わるかも知れませんが。）

但し、法人の場合は、規模は大きくなるかも知れませんが、ノンリコースローンの可能性はあるやにも聞いております。

この際、中小企業で、実質、個人オーナーの会社の場合は、実質、個人と一体と看做される場合も多いようです。

その場合、当該企業・他の出資関連会社と、代表者個人の全体の属性が、判断材料になってきます。

又、当該企業名義でも、通常、代表者等の連帯保証を要求されると思われます。

本来、株式会社等有限責任会社の場合、有限責任が大原則なのですが、代表者が連帯保証をした場合、結局、無限責任となってしまいます。

何れにせよ、不動産経営は、物件選定と、資金調達が、車の両輪と言えると思います。

現在のような、世界恐慌の条件下にあっては、まずは、資金調達の目途をつけて、それがついてから、初めて、物件選定に入り、具体的作業に入っていくというやり方がいいかと思います。

まずは、全体の概要を元に、金融機関と御話されてみたらと思います。

今日６月５日（日）、amazonに注文していた、「あした会社がなくなっても生きていく１２の知恵」（大宮冬洋先生、㈱ぱる出版）、到着しました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

「出世？荒稼ぎ？もう要らないかな・・・」

「楽しく働く僕らの時代のスマートライフ！」

地震・原子力発電所爆発・放射能漏洩・電力不足ブームもあって、世界恐慌に陥っています。

倒産・リストラ・減給も、ますます激しくなり、国・企業・個人の貧富の差も、ますます拡大していくことでしょう。

サラリーマンは、昔の百姓・今の東京電力のように、「生かさず殺さず」の安月給で、朝から晩までこき使われ、家には寝に帰るだけといった状況が続いています。

お金・時間・精神面等で、サラリーマンはどう生きていくかという、問題提議かと思います。

運動会、テニス、カラオケ

昨日６月４日（土）は、義父母・妻・三男（小３：８歳）とで運動会、その後は、勝どき：ドキッでテニス、門前仲町でカラオケで、一日、早朝から深夜まで、タイトでした。

【開会式：向こうに見えるは、建替え予定の校舎】

【開会式：向こうに見えるは、建替え予定のプール】

【開会式：向こうに見えるは、建替え予定の体育館】

【棒取り競争】

【８０メートル走】

【エイサー】

【ボール送り】

【勝どき：テニス】

不動産投資Ranking

投資プログランキング

一昨日６月３日（金）、「決定版！大家さんのためのアパ・マン経営の満額融資完全マニュアル」（小川武男先生、㈱すばる舎）、読み終わりました。

不動産投資Ranking

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銀行融資の受け方、借入金活用のメリット・デメリット等が、うまくまとめられていると思います。

アパ・マン経営で銀行融資を受けるメリット

① 自己資金では買えない不動産を買うことができる
② 資産形成のスピードが上がる
③ 他人のお金で不動産を購入できる
④ 入居者が借入金を返済してくれる
⑤ 支払利息を経費にすることができる
⑥ 相続税対策になる
⑦ 会社員・公務員は信用力を利用できる

アパ・マン経営で銀行融資を受けるデメリット

① 入居者減少で家賃だけでは返済できないことがある
② 金利上昇により融資返済額が増加する
③ 融資を完済しないと不動産を売却できない
④ 返済が滞ると最悪、破産に追い込まれる可能性もある

資金調達につきましては、その時々の経済情勢、時期、各金融機関・支店・担当者、融資を受ける使人の属性、物件等にも左右され、個別判断となり、一般的判断は困難だとは思いますが、本書は、うまく、体系的にまとめられていると思います。

因みに、昨今は、地震、原発事故ブームで、融資は困難となってる事例が多いやに聞いております。

又、埋立地、高層マンションは、資産価値が、ほとんど認められていないようです。

今日６月１日（水）、「文は一行目から書かなくていい　検索、コピペ時代の文章術」（藤原智美先生、㈱プレジデント社）、読み終わりました。

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「電子メディア時代のいま、何をテーマに、どのように書くか。

ノンフィクション作家でもある著者が、プロとして身につけたテクニック。

そのすべてを伝えます。」

芥川賞作家でもある藤原智美先生の著作です。

私も、芥川賞目指して、勉強させて頂きます！！

文章、本を書くにあたって、非常に、参考になりました。

以下は、特に参考になった、キーワードです。

「文書の本質は「ウソ」（演出）である」

「読み手を特定の一人に絞って書く」

「すべてを書いてしまわず、次の日に繰り越す」

「文は一行目から書かなくていい」

「シナリオライターの「箱書き」手法」

「短い文章には「メイン料理」だけを選ぶ」

「実は、削る力が重要である」

「「予断だが」「ちなみに」は使わない」

「ヒッチコックはこうしてアイデアを捨てた」

「つくり話こそ小道具が必要」

「文章は真似から始まる」

「一、二行の日記でも文章はうまくなる」

「読み手を意識した瞬間、日記は文学になる」

「コピー＆ペーストが文章を殺す」

「タイトルの一人歩きに注意する」

「無駄を切り捨ててはいけない」

「タイトルに悩むときはどうするか」

「数字のウソに気をつけろ」

「その図は文章にできますか」

「記事に主張が盛り込まれているか」

「資料におぼれるな」

「書きたいテーマがみつからない」

「心に引っかかったピースをすくいあげる」