今日６月３０日（水）、「大家さん税理士が教える不動産投資で効率的にお金を残す方法」（叶温（かなえゆたか）先生、㈱ぱる出版）、読み終わりました。

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確かに、最大の経費は、「税金」。

そして、「税金」は、国が、勝手に、ころころと変えることができ、予測不可能な部分もあります。

「いたちごっこ」と呼ばれつつも、「節税」という限りにおいては、一国民として、戦っていきたいと思います。

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今日６月２２日（火）、叶先生から、御丁寧な、コメントを頂きました。

叶先生とは、２００８年の全国賃貸住宅新聞主催の「全国賃貸住宅フェア」で、同じ講師として、御見かけはしたのですが、入れ違いになってしまい、御話させて頂く機会がなく、残念だったことを記憶しております。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

叶先生

御丁寧に、どうもありがとうございます。

今日６月２２日（火）現在、amazon「不動産投資」部門で、１位になっていますよ！！

amazon不動産投資Ranking

http://a2s.e-ec.net/books/keywords_%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87/

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叶 さんからのコメント

加藤さん　ご協力ありがとうございました！

目標の総合1位には届きませんでしたが、お陰さまで総合4位になることができました。

感謝いたします。

投稿者: 叶 | 2010年06月22日 16:15

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今日４月１７日（木）、amazonに注文していた、「大家さん税理士が教える不動産投資で効率的にお金を残す方法」（叶温（かなえゆたか）先生、㈱ぱる出版）、到着しました。

税理士でも、必ずしも不動産投資には詳しいとは限りませんが、叶温先生は、税理士だけでなく、私と同様、AFP、宅地建物取引主任者、管理業務主任者の資格も保有されており、且つ、不動産投資を自らも行っておられるという、正に、「日本で初めての「不動産投資専門税理士」」だと思います。

節税、物件購入、資金調達等、是非、参考にさせて頂こうと思います！！

「日本で初めての「不動産投資専門税理士」がお金を増やす「不動産投資の仕組み」のツボを大公開！」

「遅すぎた節税対策で９割の不動産投資家が泣いている！」

「収入の少ないサラリーマン投資家はその有利性を最大に活かせ！」

「不動産投資は「節税対策」と「物件選び」で手元に残るお金はこんなに変わる！」

「読者対象

～

・ どのくらいのお金を借りて投資をすれば、どのくらい利益が出るか知りたい人」

・ 今まで確定申告をする必要のなかったサラリーマン不動産投資」

～」

「お金を残すための借入金の返済方法

できるだけ多く借りて、借りたお金は長い期間を掛けて返す

不動産投資家が憧れるフルローン

レバレッジ効果が逆になると・・・・・・

借入金の３要素（借入金、借入期間、借入金利）

借入金の返し方

万が一の時に安心な団信

今日６月２９日（火）、「だれでも一流講師になれる７１のルールー仕事が殺到するセミナー講師の秘訣ー」（茅切信明先生、㈱税務経理協会）、購入しました。

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確かに、人柄、内容、話し方は、大事ですね。

私も、勉強させて頂きます！！

「無名のあなたが一気にブランド講師になるレバレッジを効かせて、自分のブランドをプロデュースしよう！」

講師成功の３Ｐ

Personality：人柄（講師の人柄）

Program：内容（プログラム（教える内容））

Platform Skills：教え方（演壇技術（教え方））

今日６月２９日（火）、「誰でも６０分以上スイスイ講演ができるコツ」（釘山健一先生、㈱すばる舎）、購入しました。

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確かに、ブログ、メルマガと講演は、御互いに密接な相乗効果がありますね。

私も、勉強させて頂きます！！

「はじめての人もまだ自信がもてない人もこれで、絶対はずさない！」

「あらゆるテーマに活用OK」

「スグできてバッチリ決まる「楽しい演出」と「話し方のツボ」を一挙公開！」

「ブログ」と「メルマガ」の意外な効用

　主催者にとっての情報源として役立つ

　「情報を発信する」ことで力量が上がる」

今日６月２７日（日）は、両国：江戸東京博物館「大昆虫博」、水上バス、お台場です。

【両国国技館、江戸東京博物館】

【大昆虫博】

【両国橋と船】

【隅田川からのスカイツリー】

【築地市場と勝鬨橋】

【東京タワー】

【フジテレビ】

【自由の女神とレインボーブリッジ】

【お台場のホテル】

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今日６月２６日（土）は、インターネット水道モニターで、山口貯水池（狭山湖・多摩湖）、東村山浄水場です。

【山口貯水池（狭山湖・多摩湖）】

【ダム名湖百選「狭山湖」】

【山口貯水池（狭山湖・多摩湖）】

【東村山浄水場】

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今日６月２５日（金）、賃貸管理会社さんI社さんから連絡がきたのですが、名古屋駅近物件（本陣）の１室、御蔭様で、募集開始の翌日に、７月２１日（水）空室予定を待たずに、しかも、賃貸料が２千円アップの上で、次の入居者の方が決まりました！！

【名古屋駅近（本陣）物件】

【名古屋駅近（亀島）物件：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【名古屋駅近（亀島）物件】

【ノリタケの森：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【札幌：西１１丁目駅近物件】

【和室から洋室へリノベーション！！】

札幌：西１１丁目駅近物件

【札幌：中の島駅物件】

2010年03月26日今年は・・・本日のおすすめ物件は

札幌：中の島キングレジデンス

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どうもありがとうございます！！

５０戸中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件、西１１丁目物件、名古屋駅近物件（亀島）の３物件になります。

入居率は、９２％から９４％へ、空室率は、８％から６％へとなります。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

特に苦戦している札幌：中の島駅近物件、西１１丁目物件につきましては、見事成約に至った場合には、通常の仲介手数料・広告料以外にも、個人的に、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

今日６月２４日（木）は、賃貸管理会社さんI社さん、S社さんから、相次いで連絡がきたのですが、名古屋駅近物件（本陣）の１室、名古屋駅近物件（亀島）の１室が空室予定とのことです。。。。。。

【名古屋駅近（本陣）物件】

【名古屋駅近（亀島）物件：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【名古屋駅近（亀島）物件】

【ノリタケの森：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【札幌：西１１丁目駅近物件】

【和室から洋室へリノベーション！！】

札幌：西１１丁目駅近物件

【札幌：中の島駅物件】

2010年03月26日今年は・・・本日のおすすめ物件は

札幌：中の島キングレジデンス

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５０戸中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件、西１１丁目物件、今回の名古屋駅近物件（本陣）、名古屋駅近物件（亀島）の４物件になります。

入居率は、９６％から９２％へ、空室率は、４％から８％へとなります。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

特に苦戦している札幌：中の島駅近物件、西１１丁目物件につきましては、見事成約に至った場合には、通常の仲介手数料・広告料以外にも、個人的に、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

今日６月２４日（木）、「１００歳までの作法と”お金”」（紀平正幸先生、㈱三五館）、読み終わりました。

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「「逆算の人生設計」してみませんか？」

「５０代から知っておきたい「１００歳人生計画」

人生には大切なものがたくさんあるー

お金も少し大切、

知恵と工夫はもっと大切」

「１００歳までの「家計」、「健康」、「自分」、「仕事」、「家族関係」、「住まい」、「社会保障」、「投資」、「財産管理」、「有終の美」」

人生において、大事なキーポイントが、体系的に、考察されていると思います。

「持ち屋よりも「フロー」を考えよう」

「二世帯住宅で子どもを引き寄せる！？」

「老後の施設を選ぶなら、複合施設を」

「海外移住や田舎暮らしは、事前にトライアルを」

「「生涯賃貸」という価値観」

「６０代は「終の棲家」を探す時期」

「リフォームするための「お金の話」」

「家財のダウンサイジングで生活空間をつくる」

「定年後の多様な住み方とお金、すごろく」

「住宅ローンは、１日でも早く清算しよう」

それにしても、紀平正幸先生は、６６歳で再婚し、子供さんをもうけるなど、１００歳人生よろしく、人生を謳歌されておられるといった感じです！！

「東京のやばいばあちゃん」こと、「義母語録」は有名です。

昨日、義母が、「ゴルフのカバン持ちも大変ね。」とのこと。

それって、「キャディー」のこと？

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「東京のやばいばあちゃん」こと、「義母語録」は有名です。

先日、義母が、「「ショーケン」とかなんとかっていう、「荻原（おぎわら）健一」ってのがいたよね。」とのこと。

「それって、「萩原（はぎわら）健一」のことじゃないですか？」

「そうそう、同じ、草偏（くさへん）だから、まぎらわしいわね。」

「それって、草冠（くさかんむり）というんですけど。」

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今日６月２２日（火）、叶先生から、御丁寧な、コメントを頂きました。

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叶先生とは、２００８年の全国賃貸住宅新聞主催の「全国賃貸住宅フェア」で、同じ講師として、御見かけはしたのですが、入れ違いになってしまい、御話させて頂く機会がなく、残念だったことを記憶しております。

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叶先生

御丁寧に、どうもありがとうございます。

今日６月２２日（火）現在、amazon「不動産投資」部門で、１位になっていますよ！！

amazon不動産投資Ranking

http://a2s.e-ec.net/books/keywords_%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87/

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叶 さんからのコメント

加藤さん　ご協力ありがとうございました！

目標の総合1位には届きませんでしたが、お陰さまで総合4位になることができました。

感謝いたします。

投稿者: 叶 | 2010年06月22日 16:15

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今日４月１７日（木）、amazonに注文していた、「大家さん税理士が教える不動産投資で効率的にお金を残す方法」（叶温（かなえゆたか）先生、㈱ぱる出版）、到着しました。

税理士でも、必ずしも不動産投資には詳しいとは限りませんが、叶温先生は、税理士だけでなく、私と同様、AFP、宅地建物取引主任者、管理業務主任者の資格も保有されており、且つ、不動産投資を自らも行っておられるという、正に、「日本で初めての「不動産投資専門税理士」」だと思います。

節税、物件購入、資金調達等、是非、参考にさせて頂こうと思います！！

「日本で初めての「不動産投資専門税理士」がお金を増やす「不動産投資の仕組み」のツボを大公開！」

「遅すぎた節税対策で９割の不動産投資家が泣いている！」

「収入の少ないサラリーマン投資家はその有利性を最大に活かせ！」

「不動産投資は「節税対策」と「物件選び」で手元に残るお金はこんなに変わる！」

「読者対象

～

・ どのくらいのお金を借りて投資をすれば、どのくらい利益が出るか知りたい人」

・ 今まで確定申告をする必要のなかったサラリーマン不動産投資」

～」

「お金を残すための借入金の返済方法

できるだけ多く借りて、借りたお金は長い期間を掛けて返す

不動産投資家が憧れるフルローン

レバレッジ効果が逆になると・・・・・・

借入金の３要素（借入金、借入期間、借入金利）

借入金の返し方

万が一の時に安心な団信

今日６月２０日（日）、「２０１４年日本国破産<対策編②>」（浅井　隆先生、㈱第二海援隊）、読み終わりました。

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インフレ時には、不動産は値上がりする。

中でも、最も良いのは、都心の一等地、農地（食料の自給自足用）、海外の不動産とのことです。

「国債暴落、目前に迫る！その後に預金封鎖か！？

サバイバルの秘策を一挙公開」

「全財産の８０％を外貨に換えろ！」

「不動産投資には要注意」

「ハイパーインフレについての正しい知識が重要」

「インフレといってもモノによって上昇率が違うことに注意」

私の場合、現在、資産のほとんどは、日本の不動産、貴金属（白金、金、銀）に集中させておりますが、農地、海外不動産は所有しておりません。

食糧確保、リスク分散という意味では、一考の価値はあろうかと思います。

今日６月２０日（日）は、「妙典なー」で、テニスです。

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今日６月１９日（土）、「経済ニュースが１０倍よくわかる「新」日本経済入門」（三橋貴明先生、㈱アスコム）、購入しました。

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「日本は破綻しません！」

「「国の借金は９００兆」

「財政も年金も破綻する」

「日本は中国に飲み込まれる」etc・・・

こんな“暴論”にだまされるな！」

「日本がハイパーインフレになるはずがない」

「健全なインフレを伴う経済成長が、日本の財政を再建する」

悲観論も楽観論もどちらも売れるようです。

私の場合は、日本国破綻、年金破綻、インフレ論ですが、逆の立場の書籍も、敢えて、読まさせて頂いております。

一応、両面から考えてみたいと思います。

今日６月１９日（土）は、妻、三男（７歳：小２）と、吉祥寺：シダックス、体操教室（マット、跳箱）、水泳教室です。

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今日４月１７日（木）、amazonに注文していた、「大家さん税理士が教える不動産投資で効率的にお金を残す方法」（叶温（かなえゆたか）先生、㈱ぱる出版）、到着しました。

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投資プログランキング

税理士でも、必ずしも不動産投資には詳しいとは限りませんが、叶温先生は、税理士だけでなく、私と同様、AFP、宅地建物取引主任者、管理業務主任者の資格も保有されており、且つ、不動産投資を自らも行っておられるという、正に、「日本で初めての「不動産投資専門税理士」」だと思います。

節税、物件購入、資金調達等、是非、参考にさせて頂こうと思います！！

「日本で初めての「不動産投資専門税理士」がお金を増やす「不動産投資の仕組み」のツボを大公開！」

「遅すぎた節税対策で９割の不動産投資家が泣いている！」

「収入の少ないサラリーマン投資家はその有利性を最大に活かせ！」

「不動産投資は「節税対策」と「物件選び」で手元に残るお金はこんなに変わる！」

「読者対象

～

・ どのくらいのお金を借りて投資をすれば、どのくらい利益が出るか知りたい人」

・ 今まで確定申告をする必要のなかったサラリーマン不動産投資」

～」

「お金を残すための借入金の返済方法

できるだけ多く借りて、借りたお金は長い期間を掛けて返す

不動産投資家が憧れるフルローン

レバレッジ効果が逆になると・・・・・・

借入金の３要素（借入金、借入期間、借入金利）

借入金の返し方

万が一の時に安心な団信

今日６月１６日（水）、「未来を察知するNo.1不動産王の戦略から生まれた「魅力の街」未来図！」（龍前隆先生、㈱ごま書房新社）、読み終わりました。

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「たった１人の戦い！

悪戦苦闘から不動産王へ！

「破綻の街」から「魅力ある街」への道しるべ！

即実行できる龍マニフェスト「具体的施策」を公開！！」

「伸びる不動産ビジネスが察知する「近未来予測」

＝受容１００％超えが実感できる４つの「ターゲット」

① 『高齢者層』

② 『低所得者層』（シェアハウス）

③ 『外国人層』

④ 『ペット同居者層』

４つのターゲットについては、通常、入居者としては嫌われる層を、逆に、ターゲットにしようという、正に、「逆転の発想」であり、面白いのではないでしょうか。

私の場合は、女性専用、ピアノ等楽器専用マンションは所有しております。

個性・特徴があるというメリットの半面、需要も狭められるとういうデメリットもあって、難しいところです。

あとは、札幌の築古マンションは、正に、低所得者層向けでしょうね。

近隣住民とのトラブル、ストーカー、空き巣、家賃・光熱費滞納、家賃保証会社倒産、水漏れ、給湯器・エアコン等故障、部屋損壊、夜逃げ、連れ込み、自殺、長期間空室、家賃値下げ、等、日常茶飯事といった感じ、何でもあれ、トラブルのオンパレードです。。。

今日６月１６日（水）、「２０１４年日本国破産<対策編②>」（浅井　隆先生、㈱第二海援隊）、購入しました。

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インフレ時には、不動産は値上がりする。

中でも、最も良いのは、都心の一等地、農地（食料の自給自足用）、海外の不動産とのことです。

「国債暴落、目前に迫る！その後に預金封鎖か！？

サバイバルの秘策を一挙公開」

「全財産の８０％を外貨に換えろ！」

「不動産投資には要注意」

「ハイパーインフレについての正しい知識が重要」

「インフレといってもモノによって上昇率が違うことに注意」

６月１２日（土）は、三男（７歳：小２）の公開授業（授業参観）の為、１４日（月）は代休、６月１３日（日）・１４日（月）は、妻、三男と、ディズニーランドです。

【シェラトンホテル】

【スペースマウンテン】

【カリブの海賊】

【ピーターパン空の旅】

【バズ・ライトイヤ―のアストロプラスター】

【スターツアーズ】

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６月１２日（土）は、三男（７歳：小２）の公開授業（授業参観）の為、１４日（月）は代休、６月１３日（日）・１４日（月）は、妻、三男と、ディズニーランド、夜は、シェラトンホテルで御泊りです。

【スターツアーズ】

【ガジェットのゴーコースター】

【シンデラレ城】

【ビッグサンダー・マウンテン】

【トムソーヤ島いかだ】

【イッツ・ア・スモールワールド】

【プーさんのハニーハント】

【空飛ぶダンボ】

【白雪姫と七人のこびと】

【ピノキオの冒険旅行】

【ホーンテッドマンション】

【バズ・ライトイヤ―のアストロプラスター】

【モンスターズ・インク“ライド＆ゴーシーク”】

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今日６月１５日（火）、「タンジブル･エコノミー｢実物経済」の復活　金はさらに高騰する」（副島隆彦先生、祥伝社）、読み終わりました。

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私と同様、インフレ、貨幣価値減、実物資産価値増、借金負担減という発想に立った考え方に基づいています。

「アメリカの住宅ローン危機は、これからどうなるのか」

「ドルが紙くずになる日がやってくる」

「デフレは収束し、インフレがやってくる」

「ハイパー・インフレは必ずやってくる」

「今こそ資産を「実物」にシフトせよ」

「あるいは、ハイパー・インフレの到来の匂いを鋭く嗅ぎとったら、リアルエステイト・不動産を購入するのもよい。

～

不動産も、金や石油と同じであり、有価証券（ペーパーマネー）ではなくて、実物資産（タンジブル・アセット）だということだ。

インフレになれば、地価は上がっていくのである。」

私も、長い目で見て、インフレ、そして、不動産価格・家賃上昇、借入金負担減ということを、想定しております。

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

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こんにちは。

節税大家さんで儲けなさい！を読んで大変勉強になりました。

今現在一戸建て物件を賃貸に出しているのですが、近いうちに物件を増やそうと思っているのですが、利回りのことを考えると現金よりもローンのほうがいいと思いましたが、今現在自宅の住宅ローンがあるので、住宅ローンは組めないと思いますが、加藤さんが著書に書いてあるローンはどういうローンですか？

ぷち大家

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

ぷち大家さん

拙著御読み頂き、又、コメント頂き、どうもありがとうございます。

一戸建て賃貸は、需要が多い割に、供給が少なく、空室リスクは少ないようですね。

何よりも、区分所有と違って、専用の土地はあるし、自分でコントロールできるのがいいですね。

現在は、調達金利より運用利回りの方が高く、つまりはイールドギャップがプラスの時代ですので、梃子の原理（レバレッジ）をきかすという意味で、借入金を活用した方が、投下自己資本当たり利回りは良くなります。

因みに、自宅の住宅ローンがあっても、事業用ローンが組めなくなるというわけではありませんので、当たってみる価値はあると思います。

因みに、私の場合も、住宅ローンを組んだ後でも、事業用ローンを活用しております。

ほとんどは、事業用（不動産投資用）ローンです。

但し、例外的に、どうしても欲しい物件で、急いでいた場合には、リフォームローン、使途自由ローン、カードローン等を利用したこともありますが、一般的に、金利が高く、融資期間も短期間であり、キャッシュフローは悪化しますので、あまりお勧めはせず、あくまで、例外です。

又、住宅用・教育用等で貯めた現預金は、不動産投資に回し、住宅用・教育用資金は、金利面等で優遇されており、調達し易い、それ専用の住宅ローン・教育ローンで調達したこともあります。

今後とも、宜しく、御願い致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　加藤　隆

今日６月１４日（月）、amazonに注文していた、「１００歳までの作法と”お金”」（紀平正幸先生、㈱三五館）、到着しました。

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「「逆算の人生設計」してみませんか？」

「５０代から知っておきたい「１００歳人生計画」

人生には大切なものがたくさんあるー

お金も少し大切、

知恵と工夫はもっと大切」

「１００歳までの「家計」、「健康」、「自分」、「仕事」、「家族関係」、「住まい」、「社会保障」、「投資」、「財産管理」、「有終の美」」

人生において、大事なキーポイントが、体系的に、考察されていると思います。

今日６月１４日（月）、amazonに注文していた、「未来を察知するNo.1不動産王の戦略から生まれた「魅力の街」未来図！」（龍前隆先生、㈱ごま書房新社）、到着しました。

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「たった１人の戦い！

悪戦苦闘から不動産王へ！

「破綻の街」から「魅力ある街」への道しるべ！

即実行できる龍マニフェスト「具体的施策」を公開！！」

「伸びる不動産ビジネスが察知する「近未来予測」

＝受容１００％超えが実感できる４つの「ターゲット」

① 『高齢者層』

② 『低所得者層』（シェアハウス）

③ 『外国人層』

④ 『ペット同居者層』

４つのターゲットについては、通常、入居者としては嫌われる層を、逆に、ターゲットにしようという、正に、「逆転の発想」であり、面白いのではないでしょうか。

今日６月１２日（土）、注文していた、「地方自治法施行六十周年記念　千円銀貨プルーフ貨幣セット　高知県」（坂本竜馬）、到着しました。

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今日６月１２日（土）は、義母、妻、三男（７歳：小２）と共に、小学校の公開授業（授業参観）、そして、その後は、吉祥寺：水泳教室・夕食です。

【公開授業（授業参観）】

【入賞した三男の絵「人造人間：仮面ライダーＷ」】

【吉祥寺：水泳教室】

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今日６月１２日（土）、「不動産投資×証券投資　最強のハイブリッド投資術」（内藤忍先生、石川貴康先生、東洋経済新報社）、読み終わりました。

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安定した企業で仕事をして収入を得ている人が、さらに必要なお金を証券投資と不動産投資で稼ぐ実践法をまとめた本とのことです。

私も、サラリーマン兼不動産経営者として、是非、参考にさせて頂きます！！

不動産事業のリスク

● 空室リスク

● 家賃下落リスク

● 入居者にまつわるリスク

● 金利上昇リスク

● 法改正リスク

● 災害リスク

● 不動産価格下落リスク

「そもそも、私が不動産投資を始めたきっかけは、仕事の収入というたった１つの収入に依存する恐怖でした。

～

本文中に出てきますが、自分が倒れれば終わりになる仕事の収入にだけ頼ることは、リスクが高いと考えたわけです。

同時に、ビジネスパーソンはお金を借りる力があるということに気付いたときから、その信用力を生かしてローンを組み、ゆっくりと物件を増やしていきました。

今では本業の傍ら、本業をはるかに上回る不動産収入を得ることができるようになったのです。」

つまり、サラリー以外の収入も得る収入の複線化、自分の時間・体力のみに依存しないでも自動的に収入となる仕組み作り、借入金の活用、といったことが、キーポイントになってくるのです。

不動産投資のきっかけは、私も同様でしたので、何か、共感を覚えて、拝見させて頂きました。

今日６月１０日（木）、「空室率４０％時代を生き抜く！「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式」（大谷義武先生・太田大咲作先生、㈱幻冬舎）、読み終わりました。

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以下のように、体系的にまとめられており、不動産経営のテキスト的な役割をも果たせる本だと思います。

「空室、家賃滞納、更新料返還請求etc

「逆風」を一気に吹き飛ばすアパート経営手法がここにある

成功事例続々！

３か月で空室率５０％

⇒　満室を実現！！」

「アパート経営圧迫の３要素：空室、滞納、消費者保護」

「アパート事業：取得、経営（管理運営）、売却」

「オーナーの利益を最大化するための「プロパティマネジメント型」管理

入居者募集：家賃保証、募集依頼、リフォーム

建物管理：点検、改修、清掃

既存入居者対応：クレーム・要望対応、提案、家賃集金・督促・追い出し

アパート事業における、取得、経営（管理運営）、売却の流れにあって、本書は、経営（管理運営）、特に、空室、滞納、消費者保護について、そして、リフォームについても、体系的に、うまくまとめられていると思います。

今日６月１０日（木）、「毎日が日曜日」（城山三郎先生、㈱新潮社）、購入しました。

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商社において、傍流の部署にいきながらも、会社と個人・家庭を考える。

そして、サラリーマンでありながらも、自立をも目指す。

そのひとつとして、不動産もかかわってきます。。。

今日６月１０日（木）、「２０１４年日本国破産<対策編①>」（浅井　隆先生、㈱第二海援隊）、読み終わりました。

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日本国破産、日本国債暴落・金利上昇、ハイパーインフレ。

そうなると、長い目で見れば、不動産・家賃は上昇、借入金負担は減少となります。

但し、短期的には、金利は上昇しますので、変動金利の場合は要注意となります。

「いよいよ、命がけで財産を守る時代がやってきた！！

生き残りの方法をすべて公開」

「この国はもはや借金を返せない。
とすれば・・・・・・」

「日本国債暴落前夜」

「長期金利四％台に迫るインフレの足音」

「インフレ本格化、サイト改ざん事件発生！！」

「一万円の激安弁当に１０００万円のオンボロ中古車
・・・・・・ついにハイパーインフレに突入！」

「国債デフォルト！
日本国ついに破産へ」

「国民を襲う究極の二極分化生活」

「信頼できるアドバイザーを確保する」

「サラリーマンは特殊な資格・特殊なノウハウを、国家破産が来る前のこの数年の間に体得すべきである」

「サラリーマンは必ず副業を持とう」

「資産を最低でも三つ、できれば六つ以上の違ったカゴに入れるべき。
分散こそ資産保全の王道」

「不動産を持っていればハイパーインフレは大丈夫という迷信を捨てろ！」

「今ある借金はすぐに返すな！
ローンは長期の固定金利に借り替えろ！」

私の場合、現状は、日本の不動産に集中させており、あとは、貴金属（白金・金・銀）、日本の株・預貯金です。

そういった意味では、海外分散投資といった発想も、必要なのかも知れません。。。

今日６月６日（日）は、藤山勇司先生の御自宅に御招待されました。

【藤山勇司先生の所有マンション（御自宅兼賃貸用）】

【藤山勇司先生・３人の御子様と御一緒に、美味しい手料理のランチ】

【広めのバス】

【ヨーロピアン調の内階段】

【庭】

【マンションの屋上からの眺望：向こうには、「東京スカイツリー」（現在３９８メートル）】

【区分所有の１室（４００万円で取得。賃貸料月１３万円で募集中とのこと）】

【藤山勇司先生の御自宅】

【帰りにやっていた、久我山ホタル祭り】

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土地は２千数百万円ですが、建物は、何と１万円で購入し、全面リノベーションされたとのことです。

藤山勇司先生同様、なかなか、個性的なおうちで、明るい雰囲気です！！

３人の御子様も、明るく、美味しく、楽しいランチの一時を過ごさせて頂きました。

人生観、政治、世界マクロ経済、不動産経営等、幅広い御話をさせて頂き、大変、参考になりました。

「引継ぎの法則」よろしく、自分のノウハウを家族・後輩達に伝授していく、仲間を作り、不要な敵を作らない、「コーチング」よろしく、「自分を褒める」といった考え方は、共感するものがあります。

中でも、借地権で割安に購入しその後底地権も割安で取得し完全な所有権にする、同一マンションの区分所有権を買い進めていき、過半数を取得する等といった発想は、面白いなと思いました。

藤山先生、ついつい話込んでしまい、お忙しい中、５時間も御邪魔してしまい、どうもありがとうございました。

今後とも、宜しく、御願い致します！！

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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投資プログランキング

どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

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加藤先生

コメントありがとうございます。

やはり同一銀行で数棟、というのは難しいようですね。

ところで、別の銀行を開拓すれば、その枠は関係なくなるものでしょうか？

それとも信用照会されて、アウトでしょうか？

加藤先生は多くの銀行を回られているようですが、枠一杯の融資をひっぱっていても、更に追加で貸してもらえるところは見つかるものなんでしょうか？

よろしくお願いします。

大家志望者

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大家志望者さん、コメント、どうもありがとうございます。

同一金融機関で数棟というのも、可能性はあると思います。

私も、２００５年に新築した、博多駅近物件と名古屋駅近物件（亀島）は、同一金融機関でした。

属人的要素としての総合借入枠という観点は、基本的には、他金融機関分も含めて判断されます。

他の借入状況も聞かれますし、信用照会で、概ね、わかるようです。

但し、融資基準は、その時の経済・金融情勢、又、金融機関・支店・担当者によっても異なりますので、色々と当たってみる価値はあると思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　加藤　隆

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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どうもありがとうございます。

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加藤先生

追加で大事な質問があります。

サラリーマンが融資を引く相手としては、通常、スルガ銀行さんだと思いますが、それでも、年収２０倍の壁があると聞いております。

となると普通のサラリーマンなら中古アパート１棟勝ったらオシマイになります。

加藤先生はサラリーマンなのに、どうして何十棟も買い進めることができるのでしょうか？

是非、お教えください。

大家志望者

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大家志望者さん、コメント、どうもありがとうございます。

金融機関によっては、借入金上限が１億円迄というところも多いようです。

私も、結構、苦労しました。

確かに、Ｓ銀行さんの場合は、原則として、年収の２０倍が上限と御聞きしております。

但し、あくまで原則ですので、実績等によっては、多少、融通は聞くやに御聞きしております。

個人属性としては、基本的な要素としては、やはり、財務内容（資産、負債・自己資本）、収支内容（収入、支出・利益）、資金繰り内容（受取現金、支払現金・現金残）ではないでしょうか。

あとは、スキル（経験、所有資格等）も影響しているかと思います。

物件属性としては、その物件、購入価格、システムの良しあし等がポイントではないでしょうか。

やはり、優良な物件を割安な価格で購入し、システムがしっかりとしている場合には、金融機関も融資しやすいと思います。

あとは、なるべくなら避けたいところですが、どうしても融資を通したい場合には、別件担保、連帯保証をも付ける場合もあります。

因みに、私の場合は、区分所有・アパート合わせて、戸数で５０戸です。

アパートだけですと、３棟になります。

御互いに、頑張りましょう！！

今日６月５日（土）は、仮面ライダー木場公園で、気晴らしに、気張って、テニスです！！

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今日６月４日（金）は、賃貸管理会社さんから電話がきたのですが、札幌：西１１丁目駅近物件：リノベーション完了・募集広告掲載となりました！！

【札幌：西１１丁目駅近物件】

【和室から洋室へリノベーション！！】

札幌：西１１丁目駅近物件

【札幌：中の島駅物件】

2010年03月26日今年は・・・本日のおすすめ物件は

札幌：中の島キングレジデンス

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５０戸中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件、西１１丁目物件の２物件になります。

入居率は、９６％、空室率は、４％です。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

見事成約に至った場合には、通常の仲介手数料・広告料以外にも、個人的に、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

今日６月４日（金）、amazonに注文していた、「空室率４０％時代を生き抜く！「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式」（大谷義武先生・太田大咲作先生、㈱幻冬舎）、到着しました。

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以下のように、体系的にまとめられており、不動産経営のテキスト的な役割をも果たせる本だと思います。

「空室、家賃滞納、更新料返還請求etc

「逆風」を一気に吹き飛ばすアパート経営手法がここにある

成功事例続々！

３か月で空室率５０％

⇒　満室を実現！！」

「アパート経営圧迫の３要素：空室、滞納、消費者保護」

「アパート事業：取得、経営（管理運営）、売却」

「オーナーの利益を最大化するための「プロパティマネジメント型」管理

入居者募集：家賃保証、募集依頼、リフォーム

建物管理：点検、改修、清掃

既存入居者対応：クレーム・要望対応、提案、家賃集金・督促・追い出し

５月２５日（火）～３０日（日）は、博多です！！

【吉野ケ里歴史公園】

【佐賀駅（「がばいばあちゃん」の舞台となった駅）】

【佐賀城本丸歴史館】

【佐賀県立博物館・美術館】

【さがレトロ館】

【大隈記念館】

【松原川（「がばいばあちゃん」の舞台となった川）】

【佐賀市歴史民俗館（旧古賀銀行）】

【旧古賀家】

【旧福田家】

【徴古館】

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５月２５日（火）～３０日（日）は、博多で、２９日（土）は、「佐賀のがばいばあちゃん」の舞台となった、佐賀：「佐賀駅」・「佐賀大学」・川等を訪れましたが、「東京のやばいばあちゃん」こと、義母語録も、有名です。

今日６月２日（水）の朝、義母が、「芸能人の本って、「コネクター」が書いてるんだってね。」とのこと。

「それって、「ゴーストライター」のことじゃないですか？」って言ったら、「「ゴーストライター」って、死んだ人の伝記のことじゃないの？」とのことでした。

そして、今度は、夜のこと。

「今日は、知り合いの家に行ったんだけど、息子さんは、銀行の「トレーナー」なんだって。」とのこと。

それって、「トレーダー」のことでは？

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５月２５日（火）～３０日（日）は、博多です！！

【博多駅近アパート】

【博多駅近アパートの目の前に新築されたI社さんのアパート】

【博多駅近アパートに、新設した自動販売機】

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今日６月１日（火）、「主婦でも大家さん　頭金１００万円でアパートまるごと買う方法」（東條さち子先生、朝日新聞出版）、読み終わりました。

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「失敗談もてんこもり！？
素人大家による
泣き笑い奮闘エッセイ！！」

私と同様、なかなか表には出てきにくい失敗談が満載で紹介されています。

四コマ漫画で、わかりやすいです。

「立ってるものはサラ金も使え」

「不労所得は苦労所得」

「ドロボー・滞納・居座り三重苦」

「廃墟を購入する方法」

「おめでとう大借金」

「カツカツスケジュール」

「先住民とリノベーション」

「ペンキ屋との戦い」

「小さい変更　大きい料金」

家賃滞納、夜逃げ、ドロボー

「アパート購入資金はサラ金で作れ！？」

「満室なのに赤字続きはなぜ！？」

「住民からの苦情に大家悲鳴！？」

「家賃滞納！不法占拠！ドロボー事件！どう乗り切る！？」

「手抜き業者にはどう対処する！？」

カードローン・サラ金、ドロボー、家賃滞納、居座り・不法占拠、廃墟、借金、スケジュール、先住民、リノベーション、手抜き不良・高額リフォーム、夜逃げ、住民からの苦情・・・・・・

私も、全て経験しており、不動産経営は、「不労所得」どころか、「苦労所得」というのは、身を持って実感しております。

世界恐慌下、特に、札幌の古いマンション等においては、こういったことは、日常茶飯事なのです。

ほとんどの不動産経営書籍は、自慢話ばかりですが、惜しげもなく、実態を表しておられ、共感を覚えました！！

今日６月１日（火）、「不動産投資「やっていい人、悪い人」年収２００万円時代に備える」（長嶋修先生、㈱講談社）、読み終わりました。

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不動産投資に係る参考情報が満載です。

「知識ゼロで始める「副業投資」実践入門」

「「ボロ物件」でも高利回りは確保できる！」

「「持ち家派」より「一生賃貸派」が急増！
新しいタイプの「大家さん」でカネを稼ぐ！！」

「正社員も維持できない年収・雇用」

「勤める会社の明日はどうなる？」

「人生を会社に左右されないために」

「多様化したニーズに応える物件が足りない！」では、以下のような物件が要注目のようです。

・ 高齢社会に対応できる住宅

・ 若年単身社会人のシェアハウス

・ 付加価値の大きい「マニア物件」

・ コンセプト物件

・ 外国人ニーズ

・ エココンパクトシティ

「レバレッジをかけた「よい借金」」

「レバレッジと金利上昇リスク」

「不動産投資に有利なローン」

「「税制」を味方につけるコツ」

「不動産投資「やっていい人、悪い人」、「成功する不動産投資家になれる人、なれない人」、「不動産投資は万人向けではない」、「不動産投資家適性チェック」、「不動産の知識が人生を左右する」、「あなたは６つのどのタイプ」ということからして、不動産投資には、向き不向きという発想もあるということです。

人それぞれの性格、ポリシー、家族状況、資産・負債状況、収支状況、資金繰り状況等から総合的に判断して、資産運用を選択するという、いわば、FP（ファイナンシャル・プランニング）に近い発想ですね。

物件の差別化という点は、重要だと思います。

ところで、長嶋修先生、電子メール、どうもありがとうございました！！

５月２５日（火）～３０日（日）は、博多です！！

【ラーメンスタジアム】

【透き通るようなイカ】

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