昨今の、不動産賃貸借の状況には、疑問を感じております。
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以前は、退去の後、新規募集する際は、礼金＝２ケ月分、敷金＝２ケ月分、前家賃＝１ケ月分、合計＝５ケ月分、取れていました。
入居者にしてみれば、更に、仲介手数料＝１ケ月分がかかり、合計＝６ケ月分がかかったわけです。
これが、いまや、礼金＝無し、敷金=無し、フリーレント＝１ケ月分です。
更には、入居者負担の仲介手数料＝無しで、その代り、「広告料」という名目で、所有者が、１ケ月分（特に、世界恐慌下・大不況の札幌等では、１～２ケ月分、ひどい場合には、３、４ケ月分迄要求される場合もあります。）、負担させられます。
特に、札幌では、いい意味でも悪い意味でも、不動産投資市場が整備されておりますが、昨今では、不動産価格、賃貸料共に、安易な値下げ合戦が繰り広げられています。
一旦、空室になると、リフォーム費用が発生し、区分所有マンションの場合、利用しておらず、家賃が入ってこなくても、管理費・修繕積立金を取られるのです。
そして、リフオームが完了し、空室期間が数ケ月で埋まったとしても、礼金・敷金は入らず、広告料を支払って、フリーレント期間が経過して、やっと、家賃が入り始めるのです。
新規の家賃も、大幅に下がった上で。。。
今は、戦時中の弱者＝賃借人ではなく、所有者こそ弱者だと思います。
国、裁判所等は、戦時中の弱者＝賃借人という、古い情報・発想から引きづっているのでしょうが、「礼金」・「更新料」は廃止せよだの、「敷金」は、全額返還せよだの、その反面、違法な「広告料」には触れないでおります。
こんなことを続けていたら、特に、区分所有マンション経営の場合は、まるで、ボランティアであって、そのうち、誰も、所有者にはならなくなってしまうのではないでしょうか。
そうなると、賃貸住宅の安定供給に支障が出てくると思います。
企業も、倒産・リストラ・減給の嵐の中にあって、居住用不動産は、購入するのではなく、賃借した方が安全という発想も強くなっているのです。
そもそも、民事契約は、所有者と賃借人との間の契約であって、「私的自治の原則」からして、国がとやかく言うべき筋合いのものではないと思います。
以下は、提言です。
しかしながら、筋論・理想論はさておき、強気の設定が可能なのは、そのシステム・物件が差別化され、優良でなければ、難しいのでしょう。
そして、所有者のみんなが、国・裁判所、不動産業界の悪弊に屈せず、確固たるポリシーを持つことが必要なのではないかと思います。
皆さん、頑張りましょう！！
○ 「礼金」について
「礼金」は、賃貸物件が少なく、入居希望者が多い時代に、「貸して下さってありがとう」という気持ちの「御礼」だと称している考え方もありますが、そうではありません。
本来、退去の後は、リフォームが必要となり、又、空室期間が発生し、その費用の一部を補填し、平準化させるための仕組みなのです。
従って、「礼金」という名称は変えるにせよ、「設備維持費」等といった名目で、復活させるべきと思います。
○ 「敷金」について
敷金は、全額返還すべきだという説がありますが、そうではありません。
入居者の故意・重過失の場合は、その修繕費用を、敷金で補填するべき性質のものなのです。
後は、滞納家賃にも充当できます。
もっと言えば、私的に言わせれば、利用しているのは、所有者ではなく、入居者なのであって、「原状復帰」させて返すのは、入居者の当然の義務だと思いますが。
従って、「敷金」は、きちんと預り、そこから、故意・重過失によるリフォーム費用は勿論のこと、「原状復帰費用」・「滞納家賃」等を引いて、余れば、返却するというようにするべきと思います。
○ 「仲介手数料」について
賃貸借契約は、所有者・賃借人双方による双務契約であって、双方に、メリットを享受するものです。
従って、仲介手数料は、所有者・賃借人双方が、半月分づつ、負担するのが筋だと思います。
○ 「広告料」について
宅地建物取引業法では、仲介手数料は、上限は、入居者・所有者合わせて、１ケ月分迄と定められています。
そして、この仲介手数料は、名目如何に関わらずとなっているのです。
従って、仲介手数料とは別に、「広告料」と称して、数ケ月分も取るのは、本来、業法上は、違法なのです。
従って、前述、「仲介手数料」で述べたように、仲介手数料として、所有者・賃借人双方が、半月分づつ、負担し、「広告料」という名目の制度は、廃止すべきだと思います。
○ 「フリーレント」について
賃貸借契約という性質上、賃貸料を支払うのは当然のことであって、「フリーレント」という制度はなくすべきと思います。
