今日４月３０日（金）、読売新聞広告ネットモニター、タクシー利用者モニター、東京都消費生活調査員（モニター）、東京都インターネット水道モニターに引続き、杉並区区政モニター採用されました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

どうもありがとうございます。

尚、モニター暦は、以下の通りです。

　　1999/ 4/ 1～2000/ 3/31：国家公務員
　　1999/10/ 1～2000/ 3/31：NHK放送番組
　　
　　2000/ 4/ 1～2001/ 3/31：郵便局
　　2000/10/ 1～2001/ 3/31：NHK特別
　　2001/ 3/ 1～　　　　　：新光証券㈱お客様
　　
　　2001/ 4/ 1～2001/ 3/31：㈱日本能率協会総合研究所
　　2001/ 4/24～2002/ 3/31：杉並区区政
　　2001/ 4/25～2002/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2001/11/ 1～2002/ 4/30：日本ﾃﾚﾋﾞ放送網番組
　　
　　2002/ 4/ 1～2002/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2002/ 4/ 1～2002/ 3/31：電気通信ｻｰﾋﾞｽ
　　2002/ 8/29 　　　　　　：杉並区CSﾓﾆﾀｰ
　　
　　2003/ 4/ 1～2004/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　
　　2004/ 4/ 1～2005/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：東京電力荻窪支社ｻｰﾋﾞｽ
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：宝くじ
　　
　　2006/ 4/ 1～2007/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2006/ 4/ 1～2007/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道
　　2006/ 5/12～2007/ 3/31：杉並区電子区政ﾓﾆﾀｰ
　　
　　2007/ 4/ 1～2008/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2007/ 4/ 1～2008/ 3/31：国家公務員
　　2007/ 4/ 1～2008/ 3/31：農林水産省食料品消費
　　2007/ 5/10～2008/ 3/31：杉並区電子区政ﾓﾆﾀｰ

　　2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道
　 2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：下水道
　 2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：杉並区区政
2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：東京都教育

　　2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：読売新聞広告ﾈｯﾄ
2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：ﾃﾚﾋﾞ東京社外
2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道

2010/ 4/ 1～2011/ 3/31：読売新聞広告ﾈｯﾄ
2010/ 4/ 1～2011/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
2010/ 4/ 1～2011/ 3/31：東京都消費生活調査員
2010/ 4/ 1～2011/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道
2010/ 4/ 1～2011/ 3/31：杉並区区政

５月２２日（土）・２３日（日））、「東京大家スクール」、テーマは「資金調達」で、講演させて頂くことになりました！！

不動産投資Ranking

投資プログランキング

皆さん、宜しければ、奮って、御参加、宜しく、御願い致します。

５月２２日（土）・２３日（日）、１３：００～１６：００　（何れも同一内容）

場所：未定（渋谷・恵比寿近辺）

御連絡先
㈱インベスターズ　原様
電話（フリーダイヤル）：０１２０－００８－７６４
電子メール：hara@e-inv.co.jp

「リーマンショック」後、アメリカの相対的な地位が落ち、最近は、英語だけでなく、中国語、ロシア語等も流行っているようです。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

ところで、日本に目を向けてみれば、「極道の妻たち」、「カバチタレ」・「特上カバチ」等の影響もあってか、広島語が静かなブームになっているようです。

うちの三男（７歳：小２）も、御店の中で、「いなげなもんがあるのー（変なものがあるね。）」なんて言っております。

皆さんも是非マスターしてみて下さい。

「あがってってつかーさいや」＝あがっていって下さい

「あずる」＝てこずる

「いなげな」＝変な

「いぬる」＝帰る

「いらう」＝もてあそぶ

「ええあんばいですのー」＝いい具合ですね

「おうじょうするのー」＝大変ですね

「おえりゃーせんのー」＝かなわないですね

「かばちをたれる」＝文句を言う

「かやる」＝こける

「げに」＝実は

「さし」＝物差し

「さらな」＝まっさらな、新しい

「じねんに」＝自然に、徐々に

「しわい」＝つらい

「なして」＝どうして

「ぬくい」＝暖かい

「ねき」＝近く

「はしる」＝ひりひりする

「ひょーこく」＝おならをする

「へーじゃけー」＝そうだから

「ほいじゃが」＝でも

「めげる」＝壊れる

「よーきんしゃったのー」＝よくいらっしゃいました

４月２５日（日）、「不動産屋が教える部屋探しで失敗しない方法２６（賃貸専門）」さんから、トラックバックを受けました。

「一人ぐらしをしやすいエリアの条件５つ」

「不動産屋が教える部屋探しで失敗しない方法２６（賃貸専門）」

不動産投資Ranking

投資プログランキング

どうもありがとうございます。

相変わらず、「サラリーマン流不動産投資道場」のトラックバック機能がめげて（壊れて）いるようですので、この場を借りて、御紹介させて頂きます。

「名古屋駅近（亀島）物件、入居！！ (ブログ: 大家歴20年の現役サラリーマン
投資家、加藤隆の修羅場を乗り切った投資家の独り言、エントリーID: 5028)」へ
の未承認のトラックバックを受け付けました。トラックバックを公開するためには
承認をしてください。

トラックバックを承認: 135&_type=ping&blog_id=3>

IPアドレス: ～
URL: http://heyasagasii.blog130.fc2.com/blog-entry-10.html
タイトル: 一人ぐらしをしやすいエリアの条件５つ
ブログ: 不動産屋が教える部屋探しで失敗しない方法26　（賃貸専門）
概要:

一人ぐらしをしやすいエリアの条件が５つあります。

・住宅街
・ターミナル駅から電車１路線以内。
・商店街がある
・駅から徒歩5分以内
††††

デジタルカメラ（２台目）購入

昨日４月２５日（日）デジタルカメラ（２台目）を購入しましたが、今日２６日（月）は、テストです！！

不動産投資Ranking

投資プログランキング

今日４月２５日（日）は、妻、三男（７歳：小２）と、吉祥寺、デジタルカメラ（２台目）を購入しました！！

不動産投資Ranking

投資プログランキング

今日４月２５日（日）は、妻、三男（７歳：小２）と、吉祥寺：体操教室・水泳教室です。
【短距離走】

【反復横跳び】

【バスケットボール】

【ドッジボール】

【水泳】

不動産投資Ranking

投資プログランキング

今日４月２４日（土）は、妻・三男（７歳：小２）と、吉祥寺にて、体操教室・水泳教室、その後の東急百貨店「中村屋・オリーブ」での夕食中に、賃貸管理会社さんから電話がきたのですが、御蔭様で、名古屋駅近（亀島）物件、入居がきまりました！！。

【名古屋駅近（亀島）物件：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【名古屋駅近（亀島）物件】

【ノリタケの森：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【札幌：西１１丁目駅近物件】

2010年03月26日今年は・・・本日のおすすめ物件は

札幌：中の島キングレジデンス

【札幌：中の島駅物件】

不動産投資Ranking

投資プログランキング

どうもありがとうございます。

空室予定を含めると、５０戸中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件、西１１丁目物件の２物件になります。

入居率は、９４％から９６％、空室率は、６％から４％になります。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

見事成約に至った場合には、通常の仲介手数料・広告料以外にも、個人的に、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

今日４月２４日（土）、「年利６％　貯蓄型不動産投資術」（葛和満博先生、㈱幻冬舎）、購入しました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

国にも会社にも頼れない自己責任の時代、経済的自立を目指すための不動産投資。

まさに、私のポリシーにぴったりです。

「１０００万円からの投資で飲食店のオーナーに。

生涯年利６％が確保できる！

相続財産としても最適

３０年以上　毎月配当・元本保証・全額換金の実績」

「危機の中の人生設計をどう描くか」

　「国にも会社にも頼れない時代」

　「このままでは社会保障は崩壊する」

　「いまは何が起こっても「自己責任」」

　「国にも会社にも頼らない生き方」

　「経済的自立に大金は必要ない」

　「不労所得が安定した老後を支える」

　「マイホーム購入はリスキーな不動産投資」

　「「不労所得を得る」の優先順位を上げる」

「経済的自立を可能にする「不労所得」とは」

　「成功する投資の五条件」

① 元本が安全であること

② 収益性が高いこと

③ いつでも換金できること

④ 配当が毎月あること

⑤ 節税効果があること

　「収益不動産こそ「お金のなる木」」

　「居住用不動産は供給過剰ぎみ」

　「オフィス・物販用ビルは大手の独占市場」

　「飲食サービスビルは投資の盲点」

　「J・REITは金融商品になった」

「収益不動産は最良の相続財産となる」

　「収益不動産で富を受け継ぐ」

　「不労所得を生み出す「お金のなる木」を残す」

今日４月２４日（土）、｢投資ミサイル　今度こそ最後まで読める、あなたを成長させる投資ノウハウ」（竹内謙礼先生・青木寿幸先生、㈱PHP研究所）、読み終わりました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

「会社で役立つ事業計画書作りから、株、不動産、ポートフォリオ理論まで、「お金」の知識が身につく、笑いと涙の物語。

不動産投資についても、詳述されています。

ストーリー仕立てで、わかりやすいです。

「ハイリターンである不動産投資は、当然、ハイリスク」

「どんな不動産であっても、簡単な数式で価格を計算できる」

「これだけは、不動産に投資する前に知っておくべき」

① 不動産の投資では、税金を無視することができない

② 不動産のリスクは、それ自体だけではなく、仕組みにもある

③ 不動産には、リターンに見合わない固有リスクがある

「世の中に割安で買える不動産はない」

物語を通じて、企業経営、株投資、不動産投資等について、学べます。

「リスク・リターン」

「リスク」とは、「危険」ではなく、「不確実性」のことであって、そのことは、マイナスだけではなく、プラスに働くこともある。

同様に、借金によるレバレッジ効果は、プラスだけではなく、マイナスに働くこともある。

理論的ですね。

不動産投資についても、そのリスク・短所、リターン・長所を分析された上で、効果的な、物件選定、資金調達方法が、わかりやすく記載されていると思います。

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

Ｑ【金融機関との交渉日】

サラリーマンのため、平日は勤めで、休日くらいしか自由な時間はありません。

金融機関は、平日昼間しか相手にしてもらえないと思いますが、交渉は、どうされたのでしょうか？

A

一般的には、金融機関は、平日の昼間しか、応対して頂けません。

但し、金融機関、支店、担当者によっては、比較的、融通がきき、平日夜間、休日にも対応して頂ける場合もあります。

地方銀行のＳ銀行の場合は、休日に対応して頂けました。

又、勤め先の近く・自宅まで出向いて頂ける場合もあります。

平日の夜、都市銀行のＭ銀行に、勤め先の近くまで、出向いて頂いたこともあります。

どうしても、平日昼間しか対応して頂けない場合には、有給休暇を取るしかありません。

政府系金融機関（旧国民生活金融公庫等）の場合には、平日昼間しか対応して頂けません。

少なくとも、金銭消費貸借兼抵当権設定契約締結、融資実行（所有権移転・抵当権設定）時には、金融機関にて応対する場合が多いです。

金融機関（生命保険、ノンバンク等）によっては、ほとんど郵送で対応可能で、本人確認の電話だけで済む場合もあります。

又、都市銀行のＲ銀行の場合、委任状にて、妻に対応してもらったこともあります。

何れにせよ、不動産会社紹介の金融機関の場合は、金融機関も、不動産会社、システム、物件の特性等を理解しているため、比較的、早めに、融資も通り易く、手間暇もかかりにくい傾向にあります。

場合によっては、不動産会社が保証している場合もあります。

生命保険会社等の場合は、そうでした。

今日４月２２日（木）、amazonに注文していた、「みんなが知らない　満室大家さんのヒミツ」（寺尾恵介先生・工藤一善先生、㈱ぱる出版）、到着しました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

早速、私も、「満室大家さん」目指して、参考にしながら、頑張ります！！

「「満室」に重要な３つのキーワード

① 「共有」

② 「ラポール」

③ 「一貫性」

「相手との関係を良くすることができる７つのコツ

① 「人間の欲求」を満たしてあげる

② 「返報性の法則」与えたら必ず返ってくる

③ 「ベーシング」なら簡単に相手との一体感を築ける

④ 「復唱」抑揚の付け方や語尾を工夫するのが自然にできるコツ

⑤ 「相槌」単調な返事では話は膨らまない

⑥ 「役割付け」スーパー営業マンと呼ぶと、本当にそうなる

⑦ 「クローズ質問とオープン質問」質問で相手の心をつかむ

「あなたを人気者大家さんにする「７つの力」」

① 褒める力

② 楽しむ力

③ 巻き込む力

④ 信じる力

⑤ 聞く力

⑥ 場を読む力

⑦ 叱る力

「人気者大家さんが実践する２１の「小さな工夫」

① 請求書が届いたら、翌日までに振り込む

② 電話に出た人を取り次ぎだけで終わらせない

③ 相手を「○○屋」と呼び捨てにしない

④ 女性に敬語を使わない

⑤ 店長・上司をネタに、ヒソヒソ話をする

⑥ 「退去」の連絡に対しても明るく対応

⑦ 訪問時は手土産を持参し、女性社員に渡す

⑧ 職人さんに缶コーヒーを差し入れする

⑨ 同業他社の話はしない

⑩ 他の大家さんの話をしない

⑪ ブログ上で褒める

⑫ メンバーと飲みに行く

⑬ 共通のヒミツを作る

⑭ 本をプレゼントする

⑮ 裏方さんにスポットライトをあてる

⑯ 本業の話をしない

⑰ 顔と名前を覚える

⑱ 相手の声を覚える

⑲ 携帯からの着信は折り返す

⑳ チームメンバーの趣味を覚える

21 大物大家さんになる！

４月２０日（火）は、渋谷で、不動産会社I社Hさんと打合せです。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

どうも、ありがとうございました！！

４月１２日（月）～１６日（金）は、勤めの関係で、名古屋出張です。

【「オアシス２１」から見るテレビ塔】

不動産投資Ranking

投資プログランキング

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

Ｑ【オーバーローンについて】

物件によっては、オーバーローンもあるようですが、どうやって、オーバーローンを実現したのでしょうか？

又、オーバーローンについては、どうお考えでしょうか？

A

一般的には、融資は、物件価格の８割、逆に言えば、自己資金は２割というのが多いようです。

後は、正確には、諸経費が物件価格の１割弱かかります。

その際、物件価格全額融資を受けるのを、フルローンと言います。

更に、物件価格以上に融資を受け、経費まで賄うのを、オーバーローンと言います。

更に言えば、経費を賄っても、余るのを、俗に、超オーバーローンと言います。（私が名付けましたが。）

オーバーローンを受けるためには、優良物件を、割安価格で購入することです。

金融機関に取っては、物件価格に対する融資比率が問題なわけではなく、あくまで、資産価値に対する融資割合が問題なわけなのです。

従って、売主の売り急ぎ物件の場合とか、割安で購入できた場合には、融資割合が高くできることはありなのです。

私の場合、まずは、不動産会社経由、金融機関に、関連情報（「確定申告書」、「物件明細」、「資産、負債・自己資本状況」、「収支状況」、「資金繰り状況」等）を提供し、融資可能性の打診・内々定を取付けます。

次に、欲しい物件の条件を不動産会社・担当者に伝えます。

例えば、札幌・東京・名古屋・博多の中心ターミナル駅・もしくは直通の駅から徒歩圏の立地といったようにです。

希望にあった物件が出たら、他の担当者、市場に出回る前に、連絡をもらい、希望に沿えば、即決し、取り敢えず、物件を押さえてもらいます。

売主にしてみれば、買主の購入の意思も強いし、融資の内々定も出ているだけに、融資流れ・白紙解約の可能性も低いので、値引き交渉にも、真剣に応じて下さいます。

この手順ですと、売主・買主、不動産会社、金融機関、それぞれに取って、効率よく、仕事がはかどるのです。

２００９年１１月に、名古屋駅近（本陣）の土地を購入した時も、ラッキーだったと思います。

売主さん側は、畑（５０坪）を２人（御本人さん・叔母さん）で相続後ということもあって、畑が各２５坪では有効活用しにくい状況でした。

それを、まとめて私が購入し、５０坪にし、更に、許可を得て、畑から宅地に地目変更し、２０１０年３月末、アパートを建築することができたのです。

この場合、売主さんの特殊事情から、購入価格は割安でも、資産価値は高く、銀行の評価も高く、融資が多くでるのです。

次に、オーバーローンについてのポリシーですが、私の場合には、目一杯融資をひっぱる主義です。

そして、超オーバーローンの場合には、他の融資をあまりひっぱれなかった物件に回します。

つまり、調達金利以上に、回せる物件であれば、資金調達した方が有利という考え方なのです。

マクロ経済的にみても、債務超過の日本にあっては、紙幣を印刷しまくり、貨幣価値は落ち、インフレになる可能性が高いと見ております。

インフレになった場合、貨幣価値は下がり、資産価値のある不動産の価値・家賃は上がります。

そして、借金の実質負担感は減るのです。

又、借入金は、支払金利の経費計上による節税、団体信用生命保険による保険機能のメリット享受といったメリットもあるのです。

言わば、「借金は財産」なのです。

おととい４月１７日（土）、頂いたのですが、「動画でわかる不動産投資！　賢者の石　不動産投資術DVD　vol.４　加藤　隆」が完成しました！！

㈱インベスターズ

「動画でわかる不動産投資！　賢者の石　不動産投資術DVD」

不動産投資Ranking

投資プログランキング

４月１２日（月）～１６日（金）は、勤めの関係で、名古屋出張です。

【浜松駅：ヤマハコーナー】

【浜松駅：スズキコーナー】

【浜松駅】

不動産投資Ranking

投資プログランキング

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

Ｑ【資金調達を受け易くするコツ】

不況の時は、不動産価格が下がり、借入金利も下がった割には、家賃は下がらない為、利回り・キャッシュフローが厚くなり、不動産取得にはいい時期かなと思っております。

しかしながら、その反面、資金調達には苦労しております。

資金調達を受け易くするためのコツがあれば、教えて下さい。

A

金融機関の融資のポイントは、大きくは、物件属性と個人属性の２つです。

物件属性については、投資案件全体のシステム、物件自体の評価によります。

従って、安定したシステム・不動産業者で、優良な物件（環境・立地・建物等）が、評価が高く、融資が通り易くなります。

従って、評価の高い物件を、割安価格で取得することがポイントになってきます。

個人属性については、融資を受ける本人の、年齢・職業・収入状況・資金繰り状況・資産状況・家族構成等がポイントとなります。

職業としては、サラリーマンは自営業よりも、比較的安定していると思われているようで、融資は受け易いようです。

又、一般的には、転職はあまりしない方が有利なようです。

金融機関によっては、勤続年数３年以上とかの制限があるところが多いようです。

収入状況については、収入から経費を差し引いた利益の状況等がチェックされます。

又、資金繰り状況については、受取現金から支払現金を差し引いた手残り現金状況等がチェックされます。

資産状況については、資産から負債を差し引いた自己資本の状況等がチェックされます。

こういった収支状況・財務内容状況等を良い状態にしておくことこそ、融資を受け易くすることに繋がります。

あとは、個人のスキル・経歴の観点から、不動産・法律・会計に強い業務経歴の持ち主であったり、こういった関連の保有資格があると、金融機関・担当者によっては、安定した不動産経営を実行する上で、評価してくれ易いようです。

私の場合も、行政書士、宅地建物取引主任者、AFP（Affiliated Financial Planner）・２級FP技能士、管理業務主任者・マンション管理士等の有資格者ということもあって、ある金融機関・担当者から評価して頂き、融資を通して頂いたこともあります。

時期的には、決算期（３月等）等には、金融機関も成績をアップさせたいこともあって、比較的、融資を受け易いといったことはあるようです。

あとは、新規に支店がオープンした、アパートローン融資課が新設されたとかいった場合にも、御祝儀として、比較的、融資を受け易いといったことはあるようです。

金融機関・支店・担当者側も、人間ですから、他商品・サービスには、できるだけ協力してあげることも、効果的のようです。

例えば、定期預金、クレジットカード等です。

他にも、他金融機関からの借換、他新規案件の抱き合わせ交渉も効果的です。

金融機関においては、各支店決裁枠という考え方があります。

各支店、担当者によって、この決裁枠が異なる場合も多いですので、ある支店・担当者で融資が通らなく
ても、他の力のある支店・担当者の場合、融資が通ることもあり得ます。

ローンの種類毎に、決裁枠がある場合もあり得ますので、その場合、一種類で高額にし本店決裁にするのではなく、異なる種類で２本に分け、支店決裁で済ますという手法もあり得ます。

何れにせよ、金融機関・担当者とは、良好な関係を構築することが大切だと思います。

今日４月１８日（日）は、昨日１７日（土）に引き続き、「東京大家スクール」「現在の成功とこれまでの失敗」でしたが、参加頂いた皆様、又、インベスターズの皆様、どうもありがとうございました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

４月１２日（月）～１６日（金）は、勤めの関係で、名古屋出張です。

【栄：観覧車】

【Ｗテレビ塔】

不動産投資Ranking

投資プログランキング

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

【未婚・自宅無しの人の場合の融資受け】

本日のセミナに参加していた28歳の者です。

いつもブログ楽しく読ませて頂いております。

本日はセミナにて、ためになるお話をありがとうございました。

これから不動産投資を始める者として、不動産投資のリスクの実例は大変参考になるものでした。

がんばって、加藤さんのような不動産投資家を目指したいと思います。

申し訳ございませんが、１つ質問させて頂けませんでしょうか。

私は、まだ未婚で自宅も所有していないのですが、それでもアパートローンは借りることができますのでしょうか？

（もしくは、借りるには不利でしょうか？）

おそらく、加藤さんも昔、同じような境遇であったと推測されますので、当時のことを教えていただきたく。

この質問と解答は是非ブログのネタに使ってください。

またセミナを開催された際は、ぜひ参加したいと思いますので、今後ともどうぞよろしくお願いします。

pig

pigさん

著書・ブログ、読んで頂いた上、本日は、「東京大家スクール」に参加頂き、どうもありがとうございました。

又、コメント頂き、どうもありがとうございます。

昔は、結婚し、マイホームを取得して一人前と看做され、安定しているという時代もありました。

ところが昨今では、結婚することは、一般的には、扶養家族が増え、生活費も増えることを意味します。

（高収入・資産家の奥さんなら別ですが。）

又、マイホームも、収入を生むわけではありません。

大企業でさえ、倒産、リストラ、減給が日常茶飯事となった昨今にあっては、昔の常識は、変わってきつつあります。

金融機関・支店・担当者にもよるでしょうが、独身で、借家の方が、身軽で、縛りが少ないと見られる方が強いのではないかと思います。

私も、現在のpigさんと同じく２８歳で、独身の時代に、融資を受けて、不動産投資を始めております。

その意味では、共感を覚えております。

今後とも、宜しく、御願い致します。

御互いに、頑張りましょう！！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　加藤　隆

今日４月１７日（土）、｢投資ミサイル　今度こそ最後まで読める、あなたを成長させる投資ノウハウ」（竹内謙礼先生・青木寿幸先生、㈱PHP研究所）、購入しました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

「会社で役立つ事業計画書作りから、株、不動産、ポートフォリオ理論まで、「お金」の知識が身につく、笑いと涙の物語。

不動産投資についても、詳述されています。

ストーリー仕立てで、わかりやすいです。

「ハイリターンである不動産投資は、当然、ハイリスク」

「どんな不動産であっても、簡単な数式で価格を計算できる」

「これだけは、不動産に投資する前に知っておくべき」

① 不動産の投資では、税金を無視することができない

② 不動産のリスクは、それ自体だけではなく、仕組みにもある

③ 不動産には、リターンに見合わない固有リスクがある

「世の中に割安で買える不動産はない」

今日４月１７日（土）は、「東京大家スクール」でしたが、御参加頂いた皆さん、また、インベスターズの皆さん、どうもありがとうございました！！

【自宅前の桜と雪】

【「東京大家スクール」】

不動産投資Ranking

投資プログランキング

４月１７日（土）・１８日（日）、「東京大家スクール」、テーマは「現在の成功とこれまでの失敗」です！！

皆さん、宜しければ、奮って、御参加、宜しく、御願い致します。

４月１７日（土）・１８日（日） １３：３０～１６：００　（何れも同一内容）

東京都渋谷区道玄坂２－９－９
梅原ビル
（渋谷駅徒歩２分）

梅原ビル

御連絡先
㈱インベスターズ　原様
電話（フリーダイヤル）：０１２０－００８－７６４
電子メール：hara@e-inv.co.jp

今日４月１７日（土）、「主婦でも大家さん　頭金１００万円でアパートまるごと買う方法」（東條さち子先生、朝日新聞出版）、購入しました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

「失敗談もてんこもり！？
素人大家による
泣き笑い奮闘エッセイ！！」

私と同様、なかなか表には出てきにくい失敗談が満載で紹介されています。

四コマ漫画で、わかりやすいです。

４月１２日（月）～１６日（金）は、勤めの関係で、名古屋出張です。

【名古屋城・能楽堂】

【「世界の山ちゃん」本店：店長が近くのホテルまで迎えに来て下さいました！！】

不動産投資Ranking

投資プログランキング

名古屋１日目

４月１２日（月）～１６日（金）は、勤めの関係で、名古屋出張です。

【名古屋テレビ塔】

不動産投資Ranking

投資プログランキング

今日４月１１日（日）は、三男（７歳：小２）と、井の頭公園、井の頭自然文化園です。

【自宅前神田川リバーサイド（？）の桜】

【井の頭公園】

【井の頭自然文化園：象の花子の御掃除】

【井の頭自然文化園：象の花子「痒い所に鼻が届く（？）」】

不動産投資Ranking

投資プログランキング

４月１７日（土）・１８日（日）、「東京大家スクール」、テーマは「現在の成功とこれまでの失敗」で、講演させて頂くことになりました！！

不動産投資Ranking

投資プログランキング

皆さん、宜しければ、奮って、御参加、宜しく、御願い致します。

４月１７日（土）・１８日（日） １３：３０～１６：００　（何れも同一内容）

東京都渋谷区道玄坂２－９－９
梅原ビル
（渋谷駅徒歩２分）

梅原ビル

御連絡先
㈱インベスターズ　原様
電話（フリーダイヤル）：０１２０－００８－７６４
電子メール：hara@e-inv.co.jp

木場公園：テニス・花見

今日４月１０日（日）は、木場公園でテニス、その後は、花見です。

【自宅前の桜】

【木場公園テニス】

【木場公園花見】

不動産投資Ranking

投資プログランキング

今日４月９日（金）、「チャールズ・エリスが選ぶ「投資の名言」」（チャールズ・エリス先生、日本経済新聞社）、読み終わりました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

「投資の名言」として、株が中心ではありますが、以下のように、原理原則として、不動産にも相通じるものがあります。

「いつ売買するかではなく、いくらで売買するかだ」

「年金の大敵はインフレだ」

改めて読んでみると、長い歴史の中で、成功された投資家の普遍的な原理原則が集大成されているといった感じです。

「歴史は繰り返す」

バブル、バブル崩壊も、コンドラチェフの波も、そうなのです。

今日４月９日（金）、「法律カバチ！！暮らしの瀬戸際法律相談」（田島隆先生、㈱ワニブックス）、読み終わりました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

マンションに関する法律も掲載されています。

「行政書士にして人気マンガ原作者・田島隆先生が教える、特　痛快“法テク”読本」

① ゼニと証文

② 男と女

③ 人事と労務

④ 親と子供

⑤ 日々の暮らし

以下のように、不動産経営にかかわりの深いテーマも満載です。

「突然、大家から『家賃更新料』を請求されたんですが、払わずに済みませんか？」

「不景気の影響でボーナスが出そうにありません。
住宅ローンの返済ができなくなりそうなのですが・・・・・・」

「マンションを自分の失火で燃やしてしまいました。
請求されている損害賠償はどうすればいいでしょう？」

「マンション管理会社が『個人情報です』と言って、マンション管理組合に所有者名簿を渡しません。
どうすればいいでしょう？」

昨日の夕食は、「豚」の無い「豚汁」？でしたが、今日の夕食は、その反動からか、一転して、「豚づくし」になりました！！

「豚」の無い「豚汁」？

今日４月８日（木）夕食の御吸い物は「豚汁」とのこと、「豚」が見当たらないと思いきや、「豚」を入れ忘れたとのこと、それって、「豚」の無い「豚汁」、つまり、ただの「汁」？

不動産投資Ranking

投資プログランキング

今日４月８日（木）夕食の御吸い物は「豚汁」とのこと、「豚」が見当たらないと思いきや、「豚」を入れ忘れたとのこと、それって、「豚」の無い「豚汁」、つまり、ただの「汁」？

不動産投資Ranking

投資プログランキング

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

お世話になります。

実は、先程のメールを送ったあと、加藤さんの著書が届き加藤さんのお考えは概ね理解できたつもりです。

質問したうちの大部分は、著書の中に書かれていました。

著書の中に明確な記述がなかったのでお伺いしたいのですが加藤さんは、なぜ不動産投資に踏み切ったのですか？

ましてサラリーマンが不動産投資をすることが今のようにある程度当たり前となった時代ではまったくなかったにも関わらず。

時代もまだまだジャパン アズ ナンバーワンだったと記憶しています。

⇒

サラリーマンになった後、勤め先１社の給料のみに依存することにリスクを感じました。

勤め先でも、倒産、リストラ、減給の可能性があるからです。

又、国も債務超過で、増税・社会保険料で攻めてくるでしょうし、年金も当てにはできないと考えました。

資格取得、そして、預貯金・貴金属・株等、各種資産運用をしてきましたが、安定収入のあるのは、不動産経営しかないという結論に達したのです。

今日４月６日（火）、｢11歳のバフェットが教えてくれる「経済」の授業」（田口智隆先生、フォレスト出版㈱）、読み終わりました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

バフェット先生は、株で有名ですが、実は、不動産経営にも携わっておられます。

そして、ペーパーマネー（紙幣）の価値のなさ、借金の活用、節税、不動産経営のメリット等についても、認識されているのです。

「お金は、単なる紙切れ？」

「借金バンザイ！」

「損失が出たら、確定申告を」

「バフェット１５歳で不動産ビジネスをはじめる！

～「不動産」とのかしこいつきあい方～」

「不動産って何？」

「農地を買って、小作人に貸せ！」

「直感で選べ！」

「不動産の「間接投資」と「直接投資」とは？」

「直接投資は立地がポイント」

「間接投資でリッチ気分」

「初心者なら、どっち？」

「「自分で使わず他人に貸す」が基本」

「お金」、「経済」、「ビジネス」、「資産運用」、「保険」、「税金」等の基本原則がわかりやすく、記述されていると思います。

「「ビジネスで稼いで、投資で増やす、そして節税で蓄える」
というプロセスが、お金持ちになるための基本である。」

「ホンモノのお金持ちは、「いかにして儲けるか」だけでなく、「いかにして節約するか」を、同じくらい重要に考えている。」

「週末起業を立ち上げ、確定申告することによって、これまで自腹で支払っておたお金を経費でまかなうことができるようになる。」

（材料費、雑誌代、パソコン購入費、インターネット接続料金、プリンター・インク代金、交通費、飲食代等）

不動産直接投資のメリット＝
自分自身で不動産を所有するため、「物件によっては大きな利益をコンスタントに得られる」

不動産直接投資のデメリット＝
不動産は株などと違って、「すぐに売却しにくい」

投資物件としての「ワンルームマンションの選び方」

○　「駅に近く」

○　「通勤に便利」

○　「周囲にスーパーやコンビニ、飲食店がある」

○　「利便性の高い物件」

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

Ｑ：バブル期の不動産投資

スタートから５～６物件は、キャッシュフローがあまり芳しくないですがバブルという時代性を反映したものでしょうか。

この頃の投資に付いて、ご自身はどうお考えでしょうか。

例えば、この頃の体験が後に大いに役立ったのかどうかということなどです。

　　⇒　

A：

バブル期前からバブル期にさしかかる当たりの頃の物件で、その後と比較すれば、キャシュフローは芳しくはありません。

この頃は、現在と比べ、物件価格は高く、調達金利も高く、その割には、家賃はそう高くはなく、従って、キャッシュフローは赤字の物件が常態でした。

貯金感覚で、やがて、ローンが終わった暁には、家賃が、丸丸入り、年金代わりになるかという発想です。

節税効果、生命保険料削減効果等もありましたし。

そして、キャピタルゲイン中心の発想でした。

その後は、物件価格が下がり、調達金利も下がり、その割には家賃は下がらず、従って、キャッシュフローが厚くなった良き時代が到来したのです。

この頃から、キャピタルゲイン狙いから、インカムゲイン狙いに変わってきだしました。　　　　　

今日４月４日（日）は、花園神社・新宿御苑です。

【自宅前の桜】

【花園神社】

【新宿御苑】

不動産投資Ranking

投資プログランキング

今日４月３日（土）は、自宅事務所に、ブルーレイレコーダ・液晶テレビを導入、その後は、妻、三男（７歳：小１）と共に、吉祥寺、井の頭公園の花見です。

【事務所に導入したブルーレイレコーダ・液晶テレビ】

【自宅前の桜】

【楳図かずおの先生の「まことちゃんハウス」】

【井の頭公園の花見】

不動産投資Ranking

投資プログランキング

今日４月３日（土）、「サラリーマン大家さんのための絶対失敗しない物件選び」（藤山勇司先生、廣済堂あかつき㈱）、読み終わりました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

以下のように、参考になる情報が、満載です。

「初心者から上級者まで、一歩先を行く“黄金の大家さん”になるための裏ワザ・寝ワザ大公開！！」

① 大家さんの成功法則

② 身近になった「競売」で、格安物件を手に入れる

③ 物件はここを見る！

④ 狙い目地域はここだ！

⑤ 資金はこうやって集める

⑥ 大家さんがやってはいけないNGアクション

車の両輪とも言える、物件選定・購入（特に競売）、資金調達について、具体的で、詳細なノウハウが満載されていると思います。

ところで、藤山勇司先生からは、御丁寧なコメントや、電子メールも頂きました。

どうもありがとうございます。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――――

今日４月１日（木）、藤山勇司先生から、またまた、御丁寧なコメントを頂きました。

どうもありがとうございます。

藤山勇司先生は、広島県出身、商社、不動産経営と、共感を覚えさせて頂いております。

３月６日（土）のフェアで、初めて、講演を聞かせて頂いて、お話させて頂きたかったのですが、時間と機会が取れず、残念ではありました。

今日も、一生懸命、本を、拝見させて頂いているところです。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

加藤様へ

引き続き、拙書をご購読くださりありがとうございます。

本書は、私の集大成とも言うべき内容となっております。

思えば、最初の本を出版したのは丁度7年前。

大倉商事†会社が自己破産して5年目のことでした。

大倉商事†に勤めていたのは12年半でしたから、もうすぐすると、サラリーマン生活と同じ時間になります。

群れから離れ、家族を抱えて大過なく過ごすことができたのも大家さんであったからこそ。

本書をきっかけに一人でも多くの兼業大家さんが誕生することを願っております。

これからも、よろしくご支援のほどお願い申し上げます。

以上、略儀ながら感謝とともに。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤　山　勇　司

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

「区分所有マンションと、１棟物アパート」

初心者は、区分所有マンションと、１棟物アパートとどちらがいいでしょうか？という御質問をよく頂きます。

区分所有マンションと、１棟物アパートとでは、夫々、一長一短あります。

又、御本人の事情・性格・ポリシーにもよるかと思います。

初心者で、且つ、性格的に借金が恐いという方は、取り敢えず、最初は、小ぶりの物件を現金で、購入してみるというのも手かと思います。

地方の区分所有マンションで、中古であれば、数百万円のものからあります。

机上の空論ではなく、まずは購入してみれば、実感がわくものです。

もう少し、勇気を出して、少し高めの物件を、自己資金を多めにして、借入金を少し活用してみるというのも手です。

そして、不動産経営のノウハウも蓄積し、財務内容（資産、負債・自己資金）、収支内容（収入、経費・利益）、資金繰り内容（受取現金、支払現金・現金残）が厚くなり、実績も積み、リスク分散も図れる規模になった段階で、物件の規模も大きくし、且つ、自己資金は少なめで、借入金を活用し、レバレッジ効果を享受するという手です。

但し、いくら少額の物件でも、条件の悪い物件が多くなると、全体の内容も悪くなり、融資の際、不利になることもあり得るので、注意が必要です。

私が、不動産経営を始めたころ（１９８０年代）は、区分所有マンションへの投資といった発想がやっと出始めた頃でした。

１棟物アパート等への投資というのは、土地を持っている地主が行うものであって、何も持たない一介のサラリーマンには無縁ガソリンの世界だったのです。

その後、不動産価格・調達金利が下がった割には、家賃は下がらず、利回り・キャッシュフロー共に良くなり、２０００年代になって、一介のサラリーマンでも、土地から仕入れて、建物を建て、アパート経営をするという発想が出始めたのです。

そういったシステムを理解し、多少の勇気さえあれば、何も、回り道をしなくても、いきなり、１棟物アパートというのもありだと思います。

今の私であれば、そうしていたと思います。

☆ 区分所有ﾏﾝｼｮﾝのﾒﾘｯﾄ

 少額投資可能で、ﾘｽｸ分散しやすい

 少額なため、現金購入しやすい⇒金利上昇、借金返済不能ﾘｽｸが小さい、ﾃﾞﾌﾚｰｼｮﾝ時、借金の実質負担増が少ない

 建物部分が多いため、減価償却費計上が多く、節税しやすい

 管理費、修繕積立金制度があり、管理、長期修繕計画が充実している

 人気が高い

 土地が少ないため、ﾃﾞﾌﾚｰｼｮﾝ時の土地の値下がりﾘｽｸが小さい

☆ ｱﾊﾟｰﾄ１棟のﾒﾘｯﾄ

 １回の投資で複数戸を所有できる

 １戸当たり単価が安い

 管理が楽

 減価しにくい土地が多い

 建替可能

 借入しやすく、ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞをきかせやすい

 減価償却費（木造２２年）・支払金利等、節税がし易い

 管理費・修繕積立金制度がなく、自分でｺﾝﾄﾛｰﾙ可能

 土地が多いため、ｲﾝﾌﾚｰｼｮﾝ時、ﾒﾘｯﾄを受けやすい

 借入期間も比較的長く取れ、ｷｬｯｼｭﾌﾛｰも厚くなる

以上

４月１日（木）、自宅寝室から見る、満開の桜です！！

不動産投資Ranking

投資プログランキング

今日４月１日（木）、藤山勇司先生から、またまた、御丁寧なコメントを頂きました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

どうもありがとうございます。

藤山勇司先生は、広島県出身、商社、不動産経営と、共感を覚えさせて頂いております。

３月６日（土）のフェアで、初めて、講演を聞かせて頂いて、お話させて頂きたかったのですが、時間と機会が取れず、残念ではありました。

今日も、一生懸命、本を、拝見させて頂いているところです。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

加藤様へ

引き続き、拙書をご購読くださりありがとうございます。

本書は、私の集大成とも言うべき内容となっております。

思えば、最初の本を出版したのは丁度7年前。

大倉商事†会社が自己破産して5年目のことでした。

大倉商事†に勤めていたのは12年半でしたから、もうすぐすると、サラリーマン生活と同じ時間になります。

群れから離れ、家族を抱えて大過なく過ごすことができたのも大家さんであったからこそ。

本書をきっかけに一人でも多くの兼業大家さんが誕生することを願っております。

これからも、よろしくご支援のほどお願い申し上げます。

以上、略儀ながら感謝とともに。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤　山　勇　司

今日４月１日（木）、賃貸管理会社さんからの突然の電話。

【札幌：西１１丁目駅近物件】

2010年03月26日今年は・・・本日のおすすめ物件は

札幌：中の島キングレジデンス

【札幌：中の島駅物件】

【名古屋駅近（亀島）物件：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【名古屋駅近（亀島）物件】

【ノリタケの森：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

不動産投資Ranking

投資プログランキング

こういうのは、大体、ろくな電話ではないものです。

大体、設備の故障とか、退去連絡なのです。

案の定、何と、今回は、その両方でした！！

札幌：西１１丁目駅近物件ですが、上の、更に、上の階からの水漏れで、天井が台無しに。

共用部分の影響のため、幸い、管理組合の保険にて、カバーされるとのこと。

もうひとつは、別物件の、札幌：西１１丁目駅近物件ですが、入居者の方が仕事を変わられるとかで、札幌を離れられるとのことにて、４月３０日（金）で、空室になるとのことが判明しました。

この空室予定を含めると、５０戸中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件、名古屋駅近物件（亀島）と合わせ、３物件になります。

入居率は、９６％から９４％、空室率は、４％から６％になります。

それにしても、札幌：中の島駅近物件、名古屋駅近物件（亀島）については、シーズンの３月でも決まらなかったということは、永久に、絶望的ですね。。。。。。

それでも、あきらめるわけにはいきません！！！！！！

入居者情報、宜しく、御願い致します。

見事成約に至った場合には、通常の仲介手数料・広告料以外にも、個人的に、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

「東京のやばいばあちゃん」こと、義母語録は、有名です。

昨日３月３１日（水）のこと、義母と妻とが、「「かわいそうな子」とか、「かわうその子」とかいう子知ってる？」って言うから、何のことかと思いきや、どうやら、「河合その子」（元：おニャン子クラブ）のことの話をしているようでした。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

今日４月１日（木）、「がばいばあちゃん　佐賀から広島へ　めざせ甲子園」（島田洋七先生、㈱集英社）、読み終わりました。

不動産投資Ranking

投資プログランキング

「野球の名門校への進学が決まった昭広はばあちゃんと別れ、広島のかあちゃんのもとへ。」

本編は、佐賀のがばいばあちゃんから離れ、広島のかあちゃんのもとへ、そして、野球名門校へと進む物語です。

貧乏人と金持ちの接点の部分等、感慨深いものがありました。

本当の金持ちは、見栄張り、無駄遣いをしないから、金持ちになるといった感じでした。

そして本当に必要な価値のあるもの（不動産等）には、どんとお金を出すという風にです。