どうもありがとうございます。
皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
加藤先生
お忙しい中、ご連絡いただきまことにありがとうございます。
不動産投資の素人なので失礼な質問をするかも知れませんがなにとぞお許しくださいますようにお願い申し上げます。
①【１棟もののアパート・マンションを複数購入にあたって】
一番心配なのが融資が続いていくかどうかです。
新築アパート（木造）を購入した後にどういう状態になれば、次の融資がうけられるのでしょうか？
ＰＬが赤字、キャッシュフローが黒字が条件でしょうか、もしくはＰＬもＣＦも黒字が条件でしょうか。
銀行様の事業経営の判断基準がまったくわかりませんのでよろしければ、教えていただきたくよろしくお願いします。
先生の図書をよみあさります。
ご教授いただけたら幸いです。
よろしくお願いします。
Ｓ
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
Ｓ様
御連絡、どうもありがとうございます。
下記の通りですが、御参考になれば、幸甚です。
Ｓ様が触れておられる通り、資金調達のテーマにつきましては、物件・案件と並び、車の両輪とも言える重要なテーマだと思います。
節税と同じく、タッチーな部分が多いのですが。。。
実は、資金調達につきましては、そのテーマで、次回出版予定なのです。
「東京大家スクール」等のテーマ候補の一つとしても考えてあります。
今後とも、宜しく、御願い致します。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
⇒ 原則は、個人属性によるようです。
財務状況（資産と負債・自己資本）、収支状況（売上と経費・利益）、資金繰り状況（受取現金と支払現金・現金残）等です。
銀行にとっては、PLも、CFも黒字で多いに越したことはないでしょうが、方や、税務上は、節税の為、利益は圧縮したいので、難しいところです。
私の場合は、税務上は、利益は圧縮し、節税に努めています。
その上で、金融機関の方々には、事情を理解してもらって、別途、簡易な不動産経営管理資料を見て頂いております。
（税務用資料と二重帳簿ではなく、整合性は取っております。）
後は、その時の全体経済状況、金融状況、各金融機関・支店・担当者の状況次第になります。
私の場合も、２００５年、博多、名古屋、２０１０年、名古屋と、新築アパートを建ててきております。
財務状況、収支状況、資金繰り状況が良くなる案件・物件であれば、むしろ、プラスになり、金融機関も評価してくれます。
（財務状況、収支状況、資金繰り状況が悪くなる案件・物件であれば、逆効果になる可能性が出てきますが。）
金融機関によっては、一人上限１億円迄とか、上限規制がある場合も多いようです。
従って、案件・物件は選別して、むやみやたらに、融資実績を作らない方がいいと思います。
人によっては、一長一短ですが、敢えて節税し過ぎず、全額還付ではなく、ある程度納税する、繰上げ返済する、悪い物件は売却処分するといった方式を取っておられる方々もおられます。
（私の場合は、この方式は取っておりませんが。）
いずれにせよ、金融機関交渉は、粘り強くが基本です。
以上
加藤 隆
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
加藤先生
お忙しい中、ご教授いただきまことにありがとうございます。
とてもわかりやすく、ますます不動産投資に興味を持ちました。
本年中に購入できるように日々精進いたします。
セミナー等のご予定がありましたらぜひ、参加させていただきますのでご連絡いただければ幸いです。
Ｓ