今日３月３１日（水）、amazonに注文していた、「リーマンショック後の新・アパート投資の王道」（白岩貢先生、㈱ごま書房新社）、到着しました。

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逆境から立ち直られて成功された白岩貢先生。

私も、バブル崩壊の痛手から、何とか生き残りましたが、再生に向かって、頑張りたいと思います！！

白岩貢先生のノウハウ、是非、参考にさせて頂きたいと思います。

「経済危機にも左右されない『投資の王道』８か条とは」

「株で大失敗して奈落の底へ。

タクシー運転手になって借金返済の日々・・・。

あれから１０年―

今では家賃年収８０００万円の大逆転人生！

もう２度と失敗出来ない男が考えた『白岩流　アパート投資術』で、
あなたも「逆転人生」を目指してみませんか？」

① 【心構え】アパート投資の目的は「人生の最後」に笑えること

② 【立地】経営しやすく、競争の少ない「立地」を選ぶ

③ 【入居者】入って欲しい入居者をリアルにイメージする

④ 【設計】高さ４メートルの快適空間で「自動更新」が可能

⑤ 【建物】子供の代にまで残せる「資産」としてのアパート

⑥ 【敷地】土地から用意するなら人気エリアの「クズ土地」が狙い目

⑦ 【融資付け】超低リスクのアパート投資なら、銀行だって味方してくれる

⑧ 【チーム】プロの知恵が終結したチームを作る

今日３月３１日（水）、「まずはアパート１棟、買いなさい！資金３００万円から家賃年収１０００万円を生み出す極意」（石原博光先生、ソフトバンク　クリエイティブ㈱）、読み終わりました。

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私も、昨今は、区分所有マンションから、一棟物アパートに方針転換してきておりますが、最近の私のポリシーに近いものがあります。

「なぜ不動産投資なのか？」

　「メリットはお金が借りられることと安定性」

　「自分の努力次第で利回りを上げられる」

　「不動産投資は競争相手が少ない」

　「不動産投資は「自動操縦」ができる」

　「インサイダー取引が許される！？」

　「不動産投資の５つのリスク」

① 空室リスク

② 風評被害リスク

③ 流動性の低さ

④ 取り扱う金額が大きい

⑤ 人づきあいの下手な人には向かない

「地方の１棟アパートか都心の築古アパートを狙え！」

　「まずは１棟アパートから始めるべし」

　「狙うは地方か、都心の築古一棟アパート」

　「利回り以外に「イールドギャップ」を重視せよ」

　「マイホームの購入は基本的にはあと回しに」

「買ってもいい物件、買ってはいけない物件」

　「マンションよりも木造アパート」

「資産性が低くても、銀行から融資を引く秘訣」

「スタート資金は３００万円～、
１０年後には・・・・・・
年間１０００万円の家賃収入を無借金で生み出すのがゴールです！

本当に買うべきは、「地方」「築古」「再建築不可」の高利回り物件」

「年間１０００万円の家賃収入」というのは、私の目標設定に近いものがあります。

「地方」という観点もありですね。

「築古」という観点も、区分所有マンションでは、私も所有しております。

「再建築不可」というのも、一戸建てでは、検討に値するかも知れません。

現在の私の手法とは、異なる点もありますが、参考にするべき点は多いかと思います。

今日３月３０日（火）は、所用で勤めは御休み、午前中は、テレビ（不動産経営番組）の取材受け、その後は、妻、三男（７歳・小１）と、井の頭公園・吉祥寺です。

【自宅寝室から見た桜】

【井の頭公園】

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今日は、事務所用に、ＢＤレコーダー（ブルーレイ・DVD）、液晶テレビを購入しました。

エコポイントもついて、嬉しいですね！

昨日３月２９日（月）、不動産管理会社さんから連絡がきたのですが、御蔭様で、博多駅近物件に引き続き、名古屋駅近（本陣）物件にも、自動販売機が設置されました。

ダウンロードしたファイル

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どうもありがとうございます。

省エネタイプの自動販売機で、電気代は、月２千円程度で済みます。

その上で、売上の２０％が収入となります。

入居者の方々、近隣の方々の利便性にも繋がりますし、明るくなり治安にもいいですので、最悪、採算度外視ででもいいかなくらいに考えております。

「幸せのトランク」

今日３月２９日（月）、「がばいばあちゃんの幸せのトランク」（島田洋七先生、㈱徳間書店）、読み終わりました。

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まさかの駆け落ち、目指せ、漫才師！、漫才修行と貧乏生活、Ｂ＆Ｂの誕生と崩壊、人生のバブル等、本書は、島田洋七先生と奥さんの駆け落ち、漫才師への修業、浮き沈み等がテーマの話です。

相変わらず、波乱万丈の人生ですが、学ぶべき点が多いと思います。

今日３月２９日（月）、「払ってはいけない税金」（庶民の節税を考える会、㈱アントレックス）、読み終わりました。

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「本当のお金持ちは、税金もケチっている。

節税＆無税ガイドブック

サラリーマンでもいますぐ始められる「無税生活」への道。」

「不動産を持っていたら無税に有利」

「サラリーマン大家の可能性は？」

「赤字を出しやすい不動産所得」

不動産経営による節税・無税も紹介されています。

サラリーマンの節税について、参考になります。

今日３月２８日（日）、amazonに注文していた、「サラリーマン大家さんのための絶対失敗しない物件選び」（藤山勇司先生、廣済堂あかつき㈱）、到着しました。

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以下のように、参考になる情報が、満載です。

「初心者から上級者まで、一歩先を行く“黄金の大家さん”になるための裏ワザ・寝ワザ大公開！！」

① 大家さんの成功法則

② 身近になった「競売」で、格安物件を手に入れる

③ 物件はここを見る！

④ 狙い目地域はここだ！

⑤ 資金はこうやって集める

⑥ 大家さんがやってはいけないNGアクション

今日３月２８日（日）、「預金封鎖　実践対策編」（副島隆彦先生、祥伝社）、購入しました。

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私と同様、インフレ、貨幣価値減、実物資産価値増、借金負担減という発想に立った考え方に基づいています。

「ひとりで磨く　経営・組織　自己管理術」

「「借りた者が勝ち」－激しいインフレの直前に、銀行から借金せよ」

「郵貯・生保・個人向け国債・不動産の資産価値はどうなるのか」

「「収益還元法」他、資産防衛の技術とは」

「「借りた者が勝ち」という思想」

「インフレになる「直前」で銀行融資を受けよ」

「資産防衛の長期戦略としての住宅ローン」

「不動産投資の判断基準「収益還元法」とは何か」

「竹中平蔵大臣がお勧めする「リート　REIT」とは何か」

今日３月２８日（日）、「タンジブル･エコノミー｢実物経済」の復活　金はさらに高騰する」（副島隆彦先生、祥伝社）、購入しました。

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私と同様、インフレ、貨幣価値減、実物資産価値増、借金負担減という発想に立った考え方に基づいています。

「アメリカの住宅ローン危機は、これからどうなるのか」

「ドルが紙くずになる日がやってくる」

「デフレは収束し、インフレがやってくる」

「ハイパー・インフレは必ずやってくる」

「今こそ資産を「実物」にシフトせよ」

今日３月２８日（日）、「法律カバチ！！暮らしの瀬戸際法律相談」（田島隆先生、㈱ワニブックス）、購入しました。

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マンションに関する法律も掲載されています。

「行政書士にして人気マンガ原作者・田島隆先生が教える、特　痛快“法テク”読本」

① ゼニと証文

② 男と女

③ 人事と労務

④ 親と子供

⑤ 日々の暮らし

今日３月２８日（日）、「サラリーマンのためのお金サバイバル術　家・車・保険、「人並み」な買い物が破滅を招く」（岡本吏郎先生、朝日新聞出版）、購入しました。

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サラリーマンの長期的マネー戦略の一環として、不動産についても、触れられています。

「ムリな支出の見直しがお金持ちへの第一歩！」

① お金遣いの見直し

② 年収の３割を貯金

③ 余裕資金で運用

「サラリーマンの“お金の大原則“
―実は、家１軒分のお金はカンタンに貯まる」

「住居費―住宅って、こういうものだったんだぁ！！」

「老後資金―計算すると見える現実」

「不動産」

「“不動産の有効活用”」という言葉」

「マンション投資の意味」

「流動性リスク」

今日３月２８日（日）、｢11歳のバフェットが教えてくれる「経済」の授業」（田口智隆先生、フォレスト出版㈱）、購入しました。

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バフェット先生は、株で有名ですが、実は、不動産経営にも携わっておられます。

そして、ペーパーマネー（紙幣）の価値のなさ、借金の活用、節税、不動産経営のメリット等についても、認識されているのです。

「お金は、単なる紙切れ？」

「借金バンザイ！」

「損失が出たら、確定申告を」

「バフェット１５歳で不動産ビジネスをはじめる！

～「不動産」とのかしこいつきあい方～」

「不動産って何？」

「農地を買って、小作人に貸せ！」

「直感で選べ！」

「不動産の「間接投資」と「直接投資」とは？」

「直接投資は立地がポイント」

「間接投資でリッチ気分」

「初心者なら、どっち？」

「「自分で使わず他人に貸す」が基本」

今日３月２８日（日）は、妻と、吉祥寺・井の頭公園です。

【井の頭公園】

【自宅と桜】

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今日３月２８日（日）、管理会社さんから連絡がきたのですが、御蔭様で、博多駅近物件の残り１室、４月４日（日）退去を前に、次の入居者の方が確定しました。

どうもありがとうございます。

空室予定を含めると、５０戸中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件、名古屋駅近物件（亀島）と、２物件です。

入居率は、９４％から９６％、空室率は、６％から４％になります。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

見事成約に至った場合には、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

【博多駅近物件】

2010年03月26日今年は・・・本日のおすすめ物件は

札幌：中の島キングレジデンス

【札幌：中の島駅物件】

【名古屋駅近（亀島）物件：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【名古屋駅近（亀島）物件】

【ノリタケの森：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

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今日３月２７日（土）は、妻・三男（７歳：小１）と、両国：国技館、江戸東京博物館「チンギス・ハーンとモンゴルの至宝展」です。

【神田川自宅前の桜を写生する人達】

【両国：国技館、江戸東京博物館「チンギス・ハーンとモンゴルの至宝展」】

【両国：水上バス】

【両国から見たスカイツリー】

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今日３月２６日（金）、不動産会社さんから連絡がきたのですが、名古屋駅近物件（本陣）御蔭様で、昨日２５日（木）完工し、写真が届きました。

どうもありがとうございます。

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今日３月２６日（金）、札幌：中の島駅近物件が、A社さんブログで紹介されました。

どうもありがとうございます。

空室予定を含めると、５０戸（建築中の８戸を含む）中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件、博多駅近物件、名古屋駅近物件（亀島）と、３物件です。

入居率は、９４％、空室率は、６％です。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

見事成約に至った場合には、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

2010年03月26日今年は・・・本日のおすすめ物件は

札幌：中の島キングレジデンス

【札幌：中の島駅物件】

【名古屋駅近（亀島）物件：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【名古屋駅近（亀島）物件】

【ノリタケの森：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【博多駅近物件】

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今日３月２６日（金）、飲料会社I社さんから連絡がきたのですが、博多駅近物件に自動販売機が設置されました。

どうもありがとうございました。

省エネタイプの自動販売機で、電気代は、月２千円程度で済みます。

その上で、売上の２０％が収入となります。

入居者の方々、近隣の方々の利便性にも繋がりますし、明るくなり治安にもいいですので、最悪、採算度外視ででもいいかなくらいに考えております。

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今日３月２６日（金）、読売新聞広告ネットモニター、タクシー利用者モニター、東京都消費生活調査員（モニター）に引続き、東京都インターネット水道モニターに採用されました。

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どうもありがとうございます。

尚、モニター暦は、以下の通りです。

　　1999/ 4/ 1～2000/ 3/31：国家公務員
　　1999/10/ 1～2000/ 3/31：NHK放送番組
　　
　　2000/ 4/ 1～2001/ 3/31：郵便局
　　2000/10/ 1～2001/ 3/31：NHK特別
　　2001/ 3/ 1～　　　　　：新光証券㈱お客様
　　
　　2001/ 4/ 1～2001/ 3/31：㈱日本能率協会総合研究所
　　2001/ 4/24～2002/ 3/31：杉並区区政
　　2001/ 4/25～2002/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2001/11/ 1～2002/ 4/30：日本ﾃﾚﾋﾞ放送網番組
　　
　　2002/ 4/ 1～2002/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2002/ 4/ 1～2002/ 3/31：電気通信ｻｰﾋﾞｽ
　　2002/ 8/29 　　　　　　：杉並区CSﾓﾆﾀｰ
　　
　　2003/ 4/ 1～2004/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　
　　2004/ 4/ 1～2005/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：東京電力荻窪支社ｻｰﾋﾞｽ
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：宝くじ
　　
　　2006/ 4/ 1～2007/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2006/ 4/ 1～2007/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道
　　2006/ 5/12～2007/ 3/31：杉並区電子区政ﾓﾆﾀｰ
　　
　　2007/ 4/ 1～2008/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2007/ 4/ 1～2008/ 3/31：国家公務員
　　2007/ 4/ 1～2008/ 3/31：農林水産省食料品消費
　　2007/ 5/10～2008/ 3/31：杉並区電子区政ﾓﾆﾀｰ

　　2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道
　 2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：下水道
　 2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：杉並区区政
2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：東京都教育

　　2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：読売新聞広告ﾈｯﾄ
2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：ﾃﾚﾋﾞ東京社外
2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道

2010/ 4/ 1～2011/ 3/31：読売新聞広告ﾈｯﾄ
2010/ 4/ 1～2011/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
2010/ 4/ 1～2011/ 3/31：東京都消費生活調査員
2010/ 4/ 1～2011/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道

今日３月２５日（木）、不動産会社さんから連絡があったのですが、名古屋駅近物件（本陣）に係る建物完工最終融資・決済、物件引渡手続等、無事、終了したとのことです。

金融機関、不動産会社等の皆様、色々と、どうもありがとうございました。

今後とも、宜しく、御願い致します。

【名古屋駅近物件（本陣）：向こうに見えるは、名古屋駅「ルーセントタワー」】

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飲料会社さんI社さんとの間で、名古屋駅近物件（本陣）に引き続き、３月２３日（火）、博多駅近物件に係る「自動販売機設置契約」、締結させて頂きました。

省エネタイプの自動販売機で、電気代は、月２千円程度で済みます。

その上で、売上の２０％が収入となります。

入居者の方々、近隣の方々の利便性にも繋がりますし、明るくなり治安にもいいですので、最悪、採算度外視ででもいいかなくらいに考えております。

【博多駅近物件】

【名古屋駅近物件（本陣）：向こうに見えるは、名古屋駅「ルーセントタワー」】

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３月２４日（水）、名古屋駅近物件（本陣）が、I社さんホームページにて、紹介されました！！

どうもありがとうございます。

【名古屋】窓の外に見えるのは！？

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３月２０日（土）～２２日（月）（祝日）は、名古屋でしたが、２２日（月）（祝日）は、名古屋城、白壁通り「文化のみち」に行きました。

【下水道科学館】

【名古屋城：能楽堂】

【名古屋城】

【白壁通り：旧豊田佐助邸】

【白壁通り：旧春田鉄次郎邸】

【白壁通り：カトリック主税町教会】

【白壁通り：主税町長屋門】

【白壁通り：文化の道二葉館】

【白壁通り：文化のみちしゅ木館】

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４月１７日（土）・１８日（日）（両日何れも同一内容です。）１３：３０～１６：００、渋谷にて、「東京大家スクール」を開催させて頂くこととなりました。

テーマは、御要望の多かった、「不動産経営失敗談に学ぶリスクマネージメント」です。

皆さん、宜しかったら、是非、御参加下さい。

御連絡先は、以下です。

㈱インベスターズ

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３月２０日（土）～２２日（月）（祝日）は、名古屋でしたが、２１日（日）は、ラグーナ蒲郡に行きました。

この日は、全国的な強風・黄砂の為、大変でした。

特に、大観覧車は、御客さんが誰もいない中、何とか、乗りましたが、私１人の貸し切り。

頂上の当たりは、突風で、怖いものがありました。。。

夜は、又、ホテルの温泉大浴場で、骨休め。。。。。。

【ナナちゃん】

【ラグーナ蒲郡：大観覧車】

【大観覧車から見る三河湾・東海地方No.1のヨットハーバー】

【大観覧車から見るリゾート施設】

【三河湾・東海地方No.1のヨットハーバー】

【私が乗った後、強風の為、運休となってしまった大観覧車】

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３月２０日（土）～２２日（月）（祝日）は、名古屋です。

２０日（土）は、名古屋駅近（本陣）物件関連にて、飲料メーカーI社さんとの自動販売機設置契約締結、Ｓ社さんとの金銭消費貸借契約・抵当権設定契約締結（最終決済分）、不動産会社のI社さんと完工直前物件確認です。

I社さん、名古屋駅近で、ベランダからも名古屋駅高層ビル群の見えるいい立地の土地を探して頂いて、どうもありがとうございました。

又、設備・デザインのいい建物を造って頂いて、どうもありがとうございました。

その後は、入居予定がキャンセルになっていたことが急遽判明した、不動産会社のS社さん関連の名古屋駅近（亀島）物件の空室確認です。

夜は、ぎっくり腰を癒しつつ、ホテルの温泉で骨休めです。

飲料メーカーのI社さん、Ｓ銀行さん、不動産会社のI社さん・S社さん、色々と、どうもありがとうございました。

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【富士山】

【名古屋駅近物件（本陣）：向こうに見えるは、名古屋駅「ルーセントタワー」】

【おしゃれな石畳床】

【ホテル風のオシャレな洗面台】

【広めのバス】

【広めのロフト、広めのクローゼット】

【広めの２口ガスコンロ】

【広めのロフト】

【広めのベランダ】

【ウォッシュレットトイレ】

【テレビモニターホン】

【追い炊き機能付き自動バス】

【名古屋駅近物件（本陣）：隣の家の庭も借景？　ベランダから向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【名古屋駅近物件（本陣）：ベランダから向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【名古屋駅近物件（亀島）：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【広めのロフト】

【インターネット使い放題】

【省スペース靴収納】

３月２０日（土）～２２日（月）（祝日）は名古屋でしたが、賃貸管理会社さんと連絡が取れたのですが、名古屋駅近物件（亀島）、入居予定がキャンセルになったとのこと。

逆に、札幌：薄野駅近物件は、一旦退去予定とのことでしたが、御蔭様で、継続入居が確定したとのことです！！

【名古屋駅近（亀島）物件：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【名古屋駅近（亀島）物件】

【ノリタケの森：向こうに見えるは、名古屋駅高層ビル群】

【札幌：薄野駅・西１１丁目駅近物件】

札幌：薄野駅・西１１丁目駅近物件

【博多駅近物件】

【札幌：中の島駅物件】

札幌：中の島駅物件

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どうもありがとうございます。

空室予定を含めると、５０戸（建築中の８戸を含む）中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件、博多駅近物件、名古屋駅近物件（亀島）と、３物件です。

入居率は、９４％、空室率は、６％です。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

見事成約に至った場合には、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

３月２０日（土）～２２日（月）（祝日）は、名古屋でしたが、今日３月２２日（月）（祝日）、帰宅してみると、読売新聞広告ネットモニター、タクシー利用者モニターに引続き、東京都消費生活調査員（モニター）に採用されていました。

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どうもありがとうございます。

尚、モニター暦は、以下の通りです。

　　1999/ 4/ 1～2000/ 3/31：国家公務員
　　1999/10/ 1～2000/ 3/31：NHK放送番組
　　
　　2000/ 4/ 1～2001/ 3/31：郵便局
　　2000/10/ 1～2001/ 3/31：NHK特別
　　2001/ 3/ 1～　　　　　：新光証券㈱お客様
　　
　　2001/ 4/ 1～2001/ 3/31：㈱日本能率協会総合研究所
　　2001/ 4/24～2002/ 3/31：杉並区区政
　　2001/ 4/25～2002/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2001/11/ 1～2002/ 4/30：日本ﾃﾚﾋﾞ放送網番組
　　
　　2002/ 4/ 1～2002/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2002/ 4/ 1～2002/ 3/31：電気通信ｻｰﾋﾞｽ
　　2002/ 8/29 　　　　　　：杉並区CSﾓﾆﾀｰ
　　
　　2003/ 4/ 1～2004/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　
　　2004/ 4/ 1～2005/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：東京電力荻窪支社ｻｰﾋﾞｽ
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：宝くじ
　　
　　2006/ 4/ 1～2007/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2006/ 4/ 1～2007/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道
　　2006/ 5/12～2007/ 3/31：杉並区電子区政ﾓﾆﾀｰ
　　
　　2007/ 4/ 1～2008/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2007/ 4/ 1～2008/ 3/31：国家公務員
　　2007/ 4/ 1～2008/ 3/31：農林水産省食料品消費
　　2007/ 5/10～2008/ 3/31：杉並区電子区政ﾓﾆﾀｰ

　　2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道
　 2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：下水道
　 2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：杉並区区政
2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：東京都教育

　　2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：読売新聞広告ﾈｯﾄ
2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：ﾃﾚﾋﾞ東京社外
2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道

2010/ 4/ 1～2011/ 3/31：読売新聞広告ﾈｯﾄ
2010/ 4/ 1～2011/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
2010/ 4/ 1～2011/ 3/31：東京都消費生活調査員

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

加藤様

はじめまして。

貴兄の「サラリーマンだから～」を読んだ、Yと申します。

いきなりメールもどうかと思いましたが、著者紹介にメルアドがあったので不躾ながら質問させていただきます。

私は今35歳で、年収が850を超えて今後も問題なければ上がるつもりでおり、民主党政権下での配偶者控除の廃止・高額所得者への増税の方針を見て取り、節税目的での区分所有購入を検討しているものです。

著作のP100にある、札幌520万の区分所有の収支内訳について質問です。

この「⑤その他経費」部分の内訳を可能な範囲で教えてもらえますか？

ざっくりしたもので結構です。

個人的に興味をもったのは収入48万に対して、⑤125万というバランスです。

私自身、スタートは１戸であっても、拡大していくつもりなので、この部分が大きくならざるを得ないと考えおり、参考にさせていただきたく。

私の父親が札幌在住の会社経営者（所謂一人親方）で、水周りを含むリフォーム工事の発注が出来ること、土地勘があること、現地視察の際、自宅に宿泊することでホテル代が浮くこと、などを考慮して札幌での購入を考えています。

あくまでも現地視察が目的の出張なので、旅費交通費については区分所有経費とする、適当なタイミングで白色の専従で配偶者を用いる、配偶者の専従業務対応のための事務所として自宅マンションの四畳半の適正家賃を徴収する・・・等考えています。

1戸の区分所有に対して大きすぎるといわれる懸念があるものの、スタートは1戸であっても将来的に10戸以上を目指すものであり、そのための基盤としてはある程度の固定費的支出は仕方ないものであるという見解です。

最終的には所轄の税務署窓口との相談になるとは思うのですが、不動産事業における先輩である加藤様の実績および私の考え方に対する見解についてお伺いしたく存じます。

以上です。

引き続きよろしくお願いします。

Y様

拙著御読み頂いた上、御連絡、どうもありがとうございます。

「その他経費」は、図書調査費、出張旅費・交通費、通信費、備消品費、諸雑費、事務所経費、交際費、支払保険料、専従者控除等です。

費用計上可否・額は、年によって異なりますが、比較的多いのは、専従者控除、事務所経費、図書調査費等でしょうか。

対税務署につきましては、その理論構成如何かと思います。

２００９年９月２日（土）～２０日（日）は、ホノルルにて、不在にしており、御連絡が遅れて、申し訳ございませんでした。

加藤様

丁寧なご回答ありがとうございます。

内容としてはごく一般的なものなので、やはり専従と家賃が肝であると理解しました。

私はＳという首都圏に特化したアパート施工会社の経営企画をやっており、事業の表裏を知ることが仕事のためになるので自分でもやってみようと思っていたものの、土地からの建設の場合、積極的に収益を取りに行くイメージがなく、思案していたところで加藤様の著作に出会いました。

おかげで全体的なイメージが湧き、札幌に1-3室保有し、都内で7-9室のアパートを経営すれば、事業的規模になり、青色申告で今年間で60万以上払っている税金が還付されるという具体的方針を立てることが出来ました。

広告戦略についても同じシナリオで一度試してみようと思っています。

ちなみにもし加藤様が首都圏で土地からのアパート建築をお考えになる際は、是非小職にお申し付けください（笑）

ブログのほうも拝見しておりますので、私の計画で進捗がありましたら、そちらのほうに書き込ませて頂くかもしれません。

以上です。

このたびはご回答誠にありがとうございました。

Y様

御連絡、どうもありがとうございます。

Y様がおっしゃる通り、事業的規模（５棟１０室）にすると、税金面において、色々なメリットが享受できるようです。

リスク分散にもなりますし。

但し、札幌の方は、東京以上に、大不況下で、滞納・空室・家賃低下が激しいですので、キャッシュフローには、相当余裕を持たせておいた方がいいかと思います。

こちらこそ、今後共、宜しく、御願い致します。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上
加藤　隆

加藤様

札幌の状況についてのアドバイスありがとうございます。

ご教示いただいてから、ネットの範囲内ではありますが、A社の社長や加藤様のブログを拝見すると築30年以上の物件では、空室問題や長期修繕対応、積立金未納問題等色々発生していることがわかりました。

（加藤様の事故物件も札幌の某投資マンションでしたよね・・）

札幌で生まれ育った人間の印象としては三点式UBへの馴染みがない人間が多い（寒いから嫌がる？）ような気がするので、風呂トイレ別の、リフォーム前の物件を買って、父親の会社に発注して、資本的支出ぎりぎりのサイズで複数回に分けて費用化しなど色々アイディアが浮かびました。

とりあえず今年は1戸中古で安いものを持ち、（中古だと100万円からありましたので値切る予定です）来年年末に社割があるのでSで9戸のアパートを建てて、青色申告してみようと思います。

ちなみに商売柄、首都圏はエリア毎に流入人口と賃貸不動産の在庫数で需給関係をみていて、ある程度安定的なのは知っているのですが、札幌の空室率や値崩れの状況をみると需給関係的な問題があるように思えます。

暇があったら、調べてみて加藤様にもご報告いたしますので、期待せずにお待ちください（笑）

以上です。

引き続きよろしくお願いします。

Y様

御連絡、どうもありがとうございます。

札幌は、確かに、滞納・空室・家賃値下げ等、大変です。

御指摘の通り、風呂・トイレ別希望が多く、一緒のユニットタイプは大苦戦しております。

最近では、無理やり、バスタブの上等で、壁で仕切って、風呂・トイレ別で募集するやり方も流行っているそうです。

今後共、いい情報ございましたら、御教示、宜しく、御願い致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上
加藤　隆

東京のやばいばあちゃんこと、義母語録は有名ですが、今日は、長男（１８歳）が、変なことを言っていました。

「「天は煮物（にもの）を与えず」って、どういう意味？」とのこと。

どうやら、「天は二物を与えず」を、「天はにものを与えず」と、読むものと思っていたらしい。。。

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今日３月１９日（金）、賃貸管理会社さんと連絡が取れたのですが、御蔭様で、博多駅近物件の１室、新しい入居者さんが確定しました！！

【博多駅近物件】

【札幌：中の島駅物件】

札幌：中の島駅物件

【札幌：薄野駅・西１１丁目駅近物件】

札幌：薄野駅・西１１丁目駅近物件

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どうもありがとうございます。

空室予定を含めると、５０戸（建築中の８戸を含む）中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件、薄野駅・西１１丁目駅近物件、博多駅近物件残１戸と、３物件です。

入居率は、９２％から９４％、空室率は、８％から６％になります。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

見事成約に至った場合には、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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加藤様

サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい！を購入し、読ませていただきました。

大変参考になりました。

一点、質問があるのですが、もし、よろしければご回答いただけますでしょうか。

私は、昨年２月からアパート２部屋のオーナーになり、今年初めて確定申告を行います。

サラリーマンであるため、節税もできればよいなと思っています。

本の100ページ目の経費の内訳ですが、(5)その他経費 = 125万777円となっております。

もし、さしつかえなければ、この内訳を教えていただけないでしょうか？

私自身のアパート収入から税金、減価償却等を引いても赤字にはならないため、どのような経費の積み上げが125万円までになるのか参考にさせていただきたいと思っております。

以上、よろしくお願いいたします。

N

⇒

N様

書籍御読み頂いて、又、御連絡、どうもありがとうございます。

経費につき、租税公課、借入金利子、減価償却費、支払手数料以外のその他経費ですが、具体的には、諸雑費、修繕費、備消品費、旅費交通費、通信費、図書調査費、損害保険料、瓦斯料、電気料、水道料、交際費等です。

白色申告から、青色申告、事業的規模（５棟１０室以上）にすれば、更に、経費算入はし易くなります。

自宅兼事務所扱い、青色申告専従者給与等を活用すれば、更に、経費計上は増えます。

今後とも、宜しく、御願い致します。

加藤　隆

今日３月１８日（木）、「佐賀のがばいばあちゃん」（島田洋七先生、㈱徳間書店）、読み終わりました。

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島田洋七先生（元Ｂ＆Ｂ）は、私と同じ広島県生まれ。

その後、御父さんと死に別れ、御母さんの仕事のために、佐賀のおばあさんの所にひきとられました。

私も、父母の離婚の後、父親の出稼ぎの元、祖父母に育ててもらいました。

授業参観は祖母に来てもらい、たまに、運動会に父親がきてくれた時はうれしかったものです。

「由緒正しい明るい貧乏」。

何か、非常に、共感を覚えたものです。。。

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

加藤　隆様

本日の東京大家スクールに参加させていただきましたＫと申します。

とても率直なお話しが聞けて、本当に楽しく、ためになるセミナーでした。

ありがとうございました。

私は昨年の11月から木造１棟６室のアパート経営を、頭金ゼロでスタートしたばかりの初心者ですが、その物件から得られるキャッシュフローを、これからどうやって運用していこうかと、いろいろと勉強中です。

3/6のＨ社不動産投資セミナーに参加して以来、区分所有マンション系の会社からアプローチが相次ぎ、ちょっと興味を持ち始めていましたが、今日の加藤さんのお話しを伺って、やっぱりアパートの方が魅力的に感じました。

余談ですが、私の１棟目のアパートはＳ社さんにお世話になりました。

個人的には東京の下町生まれ・下町育ちで、今は結婚してＳという所の戸建てに住んでいます。

福岡は、会社の転勤で2003年～2005年まで、Ｍというところに家族で住んでいましたので、Uの次に親近感があります。

加藤さんはこれだけ長い間投資をされているのに、会社を辞めて不動産投資一本で行こう、と思われないのですか？　

私は当初、年金の足しにでもなれば、と思ってこの業界の門を叩きましたが、今ではできるだけ早く会社をリタイヤして、アパート経営に集中できる日を迎えることが目標です。

でも皆さん同じようなことを考えているようで、なかなか多くの人が本に書いてある通りにはいかないものですね。

またご縁がありましたら、よろしくお願い致します。

Ｋ様

こちらこそ、昨日は、御忙しい中、御越し頂き、どうもありがとうございました。

小生は、不動産投資歴は長いものの、１９９０年バブル期の痛手も残っております。

そのまま消えていった法人・投資家も多かったのですが、御蔭様で、私は、何とか、生き残り、その後、優良物件を買い増しし、何とか、トータルで黒字に持ち直したといった感じです。

又、私の資金調達の場合、短期間融資の案件も多く、今現在のキャッシュフローは、そんなには厚くありません。

今現在では、キャッシュフローはそんなには厚くなく、未だ、経済的自立するには至っておりません。

但し、ローンがどんどん終わってきはじめております。

現状維持でも、遅くとも、７年後迄には、現在の給与所得を、不動産経営のキャッシュフローが逆転する見込みです。

その頃には、晴れて、経済的自由を勝ち取り、ひいては、時間的自由、精神的自由を勝ち取れるものと期待しております！！

もっとも、今現在の勤め先の仕事にも、やりがいを感じておりますので、その時次第かなと思っております。

御互いに、頑張りましょう！！

今後とも、宜しく、御願い致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

加藤　隆

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

加藤様

ご返信ありがとうございます。

～

以下、恐縮ですが、お時間ございます時にお答え下さいますと、大変幸いです。

H社のセミナーで登壇されたＨさん、Ｋさんなどは、「地方の中古アパートを安く指値して高い利回りを実現」されていると思いますが、加藤先生は、新築のアパートを続けて買われていらっしゃいます。

先生は、中古アパートはリスクが高いとお考えですか？

彼らは、高利回りの中古を運営することで、かなり早く、多大なキャッシュフローを手にしているようなので、中古で高利回り物件を手にした方が、セミリタイアも早く出来るのでは？と考えています。

加藤先生がその手段を取られなかった理由があれば、お教え下さい。

また、加藤先生のように、節税を徹底して実現する為には、不動産が大幅な赤字になってしまい、これを悪く見て、融資対象としない金融機関も多いのでは？と思います。

先生のご経験で、赤字にすることで融資にご苦労されたことがあったか、あるいは、それは関係なく融資獲得出来たか、お教え下さいますと幸いです。

以上、お忙しい中恐縮ですが、お手隙の時にお教え下さいますと幸いです。

～

何卒、宜しくお願い致します。

A

⇒

A様

御連絡、どうもありがとうございます。

地方の中古アパートは、確かに、利回り・キャッシュフローが厚いというメリットはあると思います。

但し、融資が付けづらく、又、ついても、融資割合が低く多額の自己資金を要すると共に、融資期間も短くなります。

リフオーム・修理も大変かと思います。

更に、将来を考えた場合、貧富の差・二極化により、金持ちが欲しがる・住みたがる立地（都心・高級住宅地）と、そうでない立地（地方・下町）は、相当格差が広がるのではないかと思います。

色々な考え方があろうかと思いますが、私の長期的戦略としては、地方の中古アパートよりは、都心、もしくは、地方の場合は、ブロック中核都市の新幹線メイン駅近（名古屋駅近・博多駅近等）の新築アパートの方です。

確定申告においては、まずは、節税のメリットを目一杯享受しております。

（２００９年度分は、所得税０、既に、全額還付済みです。）

融資についてですが、この確定申告書とは別途、貸借対照表（資産、負債・自己資金）、損益計算書（収入・経費・利益）、資金繰り表（受取現金・支払現金・現金残）等の情報も提供し、実態も説明するようにしております。

確定申告上は、実際は、現金支払の無い減価償却費や、不動産経営をしていなくとも発生する日常家事生活費等もあり、これらを除いた実質キャッシュフローは厚いものなのです。

もっと言えば、所得税・住民税・各種手当・保育園費、生命保険料節減等のメリットもあります。

金融機関・支店・担当者にもよりますが、理解を示して下さる所からは、融資を受けれております。

今後とも、宜しく、御願い致します！！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

今日３月１６日（火）、「がばいばあちゃんスペシャル　帰ってきたよ、ばあちゃん」（島田洋七先生、㈱徳間書店）、読み終わりました。

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「介護はゆっくり、のんびり、自分のために」

島田洋七先生（元Ｂ＆Ｂ）は、広島県生まれですが、その後、義母さんの介護のために、佐賀県に移り住み、そこを拠点にして、著作、全国の講演活動、映画、ドラマへと、発展されていかれました。

「介後がくれた宝物」

「介後は勉強」

「休まず、遅れず四０００箇所」

「日本全国、忘れられない出会い」

それにしても、介護、全国講演等、大変なことなのですが、そこからも、自分を成長させようとする前向きな姿勢は、学ぶべきことが多いと思いました。

講演は、代替がきかないものだけに、聞きに来られる方々、スタッフの方々のことを考えれば、穴をあけるわけにはいかず、体調管理、時間管理、交通管理等には、相当な神経を使っておられるようです。

私も、３月１３日（土）・１４日（日）の「東京大家スクール」の際は、ぎっくり腰の最中、整骨院にてテーピングをしたまま、立ちっぱなしのまま、御話させて頂きましたが、体調管理の重要さに改めて痛感させられました。

スタッフの皆様にも、御心配をおかけしてしまって、申し訳ございませんでした。

今日３月１６日（火）は、テレコムセンター駅近「タイム２４ビル」にて、「ISMS適合性評価制度に関する説明会」（（財）日本情報処理開発協会（JIPDEC））に、参加させて頂きました。

ISMS適合性評価制度に関する説明会のご案内

【「タイム２４ビル」】

【「大江戸温泉物語」】

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最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

【異例な資金調達】

異例な資金調達の例としては、どのようなものがあるでしょうか？

⇒

バブル崩壊後等においては、物件価格も調達金利も下がった割には、家賃は下がらないため、利回り・キャッシュフローは厚くなります。

しかしながら、資金調達は困難を極めます。

通常の不動産投資ローンがつきにくい場合には、その他のローンを引っ張って来ざるを得ない場合もあります。

場合によっては、そちらの方が、不動産投資用ローンより、金利面等、有利な場合も多いです。

そして、比較的、融資も通り易いです。

例えば、自宅用住宅ローン、リフォームローン、教育用ローン、資金使途自由ローン、カードローン等です。

お金に色は付いていません。

例えば、自宅用住宅費（頭金）、リフォーム費用、教育費等用に、お金を貯めていたとしたら、そのお金は、不動産投資用に回し、自宅用住宅費（頭金）、リフォーム費用、教育費等用の資金は、別途、それ用の調達をするのです。

更には、確定申告時には、実際には、不動産経営にも利用したということで、支払金利（赤字の場合には、土地分は不可）等を経費計上することも可能かと思われます。

但し、この場合には、説明できるように、理論構成をしっかりとしておくことが必要です。

かなりいい物件が、かなりいい条件で出た場合には、大勢に影響の無い範囲内であれば、多少、当面の条件が悪い資金調達でも引っ張ってきて、取り敢えず、物件を抑えるという手法も取ります。

そして、安定稼働して、返済実績もできてき出し、預金残も貯まってきだした頃を見計らって、金利引下げ交渉をするのです。

最悪、他行から、より良い条件で、借り換えという方法もあり得ます。

他行からの借り換え、新規案件の融資、その他の取引（カードローン、クレジットカード（プラチナカード)
）等新規申し込み等、色々な手法を絡めて、粘り強く、交渉するのです！！

今日３月１５日（月）は、渋谷C.C.Lemonホール（旧：渋谷公会堂）にて、財団法人日本規格協会　マネジメントシステム審査員評価登録センター（JRCA）に、参加させて頂きました。

【渋谷駅：忠犬ハチ公】

【たばこと塩の博物館】

【国立代々木競技場】

【NHK】

【C.C.Lemonホール（旧：渋谷公会堂）】

【渋谷駅：レトロ電車】

財団法人日本規格協会　マネジメントシステム審査員評価登録センター（JRCA）

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最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

【地震対策については、どう思いますか？】

⇒

まずは、比較的地盤の安定している地域にするということです。

日本の政令指定都市で、活断層が通っていないところは、札幌しかありませんが、その他の地域でも、比較的地盤が安定している場所を選ぶことです。

例えば、首都圏で言えば、東側の埋立地・下町より西側の高級住宅街ということです。

次に、建築基準法が厳しくなった、新築か、比較的築浅の物件を選ぶということです。

特に、昭和５６年の建築基準法改正では、強化されています。

又、物件タイプとしては、ファミリータイプより、ワンルームタイプの方が、柱・壁が多く、建物としては、頑丈です。

後、リスクの移転という観点から言えば、地震保険に加入することです。

但し、地震保険は、全壊しなければ保険金が出ず、火災保険の半額、且つ、５千万円が上限です。

それから、徐々に、リスク分散という発想を取り入れることでしょうか。

私の場合も、東京、博多、札幌、名古屋と、分散させています。

今日３月１４日（日）も、昨日１３日（土）に引き続き、東京駅近で、「東京大家スクール」です！！

㈱インベスターズ

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今日のテーマも、「サラリーマン大家バージョン」です。

おととい１１日（木）からのぎっくり腰の為、今日も、立ったままで、御話させて頂きました。

こじんまりとした少人数制ですが、既に、不動産投資をやっておられる方々も多く、又、昨日・今日共に、不動産投資をやっておられる方は、全員、区分所有マンションからではなく、いきなり１棟物アパートからやっておられる方々でしたので、びっくりした次第です。

私が不動産投資をし始めた頃は、土地から購入してアパートを新築するという発想も、システムも、業者さんもなかった時代でした。

しかも、今は、物件価格、調達金利が下がった割には、家賃は下がっておらず、自己資金が少なくて、キャッシュフローが黒字というケースが多く、恵まれた時代かなと思えます。

皆様、日曜日の中、御越し頂き、又、活発な御質問、どうもありがとうございます。

又、㈱インベスターズの皆様、いつも、色々と、どうもありがとうございます。

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

物件調達のコツというものは、何かありますか？

⇒

最初のみ、一般に市場に出ている、新築ワンルームマンションを購入しましたが、その後は、予め、不動産会社の担当者に、欲しい物件の場所・条件等を伝えておき、いい情報が入り次第、公の情報になる前に、抑えるようにしました。

遠隔地の場合には、土地勘がある場所であれば、取り敢えず物件を抑え、見に行くのは、事後にした場合も多いです。

競売になる以前の、任意売却物件も、一旦、不動産会社をかませ、法律関係等、きれいな物件にしてもらった後で、安く購入した場合も多いです。

通常の融資がつきにくい場合には、他の資金調達（教育ローン、リフォームローン、使途自由ローン、カードローン等）を活用したり、最悪、現金で購入した場合もあります。

予め貯めていた教育資金は不動産投資の頭金に流用し、その代わり、教育用資金は、別途、融資受けし易く、且つ、金利も低い教育ローンを活用するいう手法です。

お金に色は付いていませんので。

その場合は、融資流れの可能性もなく、即金ですので、値引き交渉も有利に展開できます。

今日３月１３日（土）は、東京駅近で、「東京大家スクール」です！！

【京王れーるランド１０周年イベント初日！！】

「京王れーるランド10周年イベント」を実施します

【東京駅高層ビル】

【東京大家スクール】

㈱インベスターズ

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今日は、「サラリーマン大家バージョン」です。

おととい１１日（木）からのぎっくり腰の為、今日は、立ったままで、御話させて頂きました。

皆様、土曜日の中、御越し頂き、又、活発な御質問、どうもありがとうございます。

又、㈱インベスターズの皆様、いつも、色々と、どうもありがとうございます。

今日３月１２日（金）、「研修・セミナー講師を頼まれたら読む本」（松本幸夫先生、同文館出版㈱）、読み終わりました。

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セミナーに来て頂く方々にとって、少しでも、お役に立てるよう、頑張りたいと思います！！

① 内容を組み立てる

② 聴衆分析の大切さ

③ この伝え方で名講師になる

④ 教えることは学ぶこと

⑤ プロの研修講師になる

⑥ 研修講師は楽しいライフワーク

「受講者から学ぶ態度をもつ」

「「教えて下さい」と言えるか？」

「自分の考えには枠や癖がある」

「現場で使うことを意識してもらう」

「正解はひとつではない」

等、奥が深いですね。。。

私も、皆さんからの御質問、コメント等、大変、参考にさせて頂いております。

こういう点に関心が高いんだとか、こういった考え方もあるんだ等、わたしにとっても、気づきの機会になっております。

どうもありがとうございます。

「大家スクール」等のレジメも、毎回、追加・見直しさせて頂いております。

【質問Q&Aコーナー】

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

【自己居住用物件と賃貸事業用物件は、どちらが先の方が良いでしょうか？】

これは、個々人の性格・ポリシーにもよるかと思います。

資産形成だけの観点から言えば、事業用物件が先の方がいいかと思います。

単身の時代から、事業用物件を購入し、ある程度、資産、キャッシュフローを確保してから、居住用物件を取得すれば充分かと思うからです。

居住用は、賃借という選択肢もありえます。

昔は、居住用物件を所有していた方が、信用力があったと聞いておりますが、昨今は、収益を生まない居住用物件の住宅ローンを抱えている分、マイナス評価される可能性もあります。

止むを得ず、居住用住宅を所有している場合でも、転勤、親との同居・介護等を機に、転居し、賃貸に出す手もあります。

（私の場合も、事業用物件取得後、居住用マンションを購入し住んでいましたが、その後、妻の両親と同居。

以前のマンションは、賃貸に出しております。）

今日３月１２日（金）、「セミナー講師になって稼ぐ方法　実践編」（松尾昭仁先生、㈱グラフ社）、読み終わりました。

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時間と経費をかけて、セミナーに来て頂ける皆様にとって、リターンのあるものにするべく、少しでも、よりよいものにするべく、勉強させて頂きます。

松尾昭仁先生は、丸山　学先生（行政書士）とも御一緒に、ビジネスをされています。

「セミナー講師になってビジネスを加速させろ！」

「※　この本は次のような人に向けて書きました。

会社経営者、～、行政書士、～、FP、～、商事会社社員、不動産会社社員、～、セミナー講師、作家、情報起業家などの職業の方」

私も含め、多くの方々に、幅広く、参考になろうかと思います。

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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不動産経営のノウハウ習得方法については、どうしたらいいと思いますか？

⇒

私は、大学が法学部ということもあって、学生時代に、「行政書士」の資格を取りました。

又、サラリーマンになってからも、「宅地建物取引主任者」、「甲種防火管理者」、「AFP（Affiliated Financial Planner）」、「FP技能士２級」、「管理業務主任者」、「マンション管理士」等の資格を取得しました。

これは私の場合であって、資格は、マストではありません。

資格は、「足の裏に付いた米粒」と良く言われます。

「取っても、食えない。」からです。

資格は、それだけで食えるほど甘くはないので、あまり過信せず、あくまで、不動産経営をする上でのノウハウの一つ、具体的目標の一つ、第三者（不動産会社・金融機関等）からの客観的評価の一つ位に思っていた方がいいかと思います。

勉強の手段としては、今は、インターネットを利用しての、ホームページ、ブログ、メールマガジン等が、時間・コストの観点から言えば、もっとも、手っとり早いかと思います。

次に、書籍、DVD等でしょうか。

安価で、いつでも見ることができます。

後は、セミナーがいいかと思います。

インターネット、書籍、DVDだと、事後で、又、公開情報ですので、どうしても、タッチーな情報の入手には限界があるものです。

特に、物件情報、資金調達情報、節税情報等は、その傾向があろうかと思います。

その点、セミナーですと、最新の情報で、比較的タッチーな情報も入手しやすいかと思います。

又、自分にとって聞きたい具体的な質問もできます。

又、セミナーで、講師の方や、同じ不動産経営者仲間と知り合える機会も増えるかと思います。

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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④【節税効果について】

小生は年収６００万円のサラリーマンです。

所得税や住民税が還付されるのはよくわかりました。

先生みたいに事業経費（事務所や交通費・交際費・図書費）を経費計上にしてＰＬ赤字申告で税金が還ってくるのは、もしかして購入後何年か先になるのでしょうか？

なぜかＰＬ赤字なのに経費計上をするのがしっくりこなくて申し訳ありませんが、教えていただけたら幸いです。

S

⇒　

S様

私の場合、購入初年度から、ずっと、還付を受けております。

　　特に、初年度は、不動産取得経費が大きく、還付は大きくなります。

　　そして、購入後暫くの間は、支払金利・減価償却費（建物以外を定率法にした場合）が大きいので、節税効果は大きくなります。

今日３月１０日（水）、読売新聞広告ネットモニターに引続き、タクシー利用者モニターに、採用されました。

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どうもありがとうございます。

尚、モニター暦は、以下の通りです。

　　1999/ 4/ 1～2000/ 3/31：国家公務員
　　1999/10/ 1～2000/ 3/31：NHK放送番組
　　
　　2000/ 4/ 1～2001/ 3/31：郵便局
　　2000/10/ 1～2001/ 3/31：NHK特別
　　2001/ 3/ 1～　　　　　：新光証券㈱お客様
　　
　　2001/ 4/ 1～2001/ 3/31：㈱日本能率協会総合研究所
　　2001/ 4/24～2002/ 3/31：杉並区区政
　　2001/ 4/25～2002/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2001/11/ 1～2002/ 4/30：日本ﾃﾚﾋﾞ放送網番組
　　
　　2002/ 4/ 1～2002/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2002/ 4/ 1～2002/ 3/31：電気通信ｻｰﾋﾞｽ
　　2002/ 8/29 　　　　　　：杉並区CSﾓﾆﾀｰ
　　
　　2003/ 4/ 1～2004/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　
　　2004/ 4/ 1～2005/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：東京電力荻窪支社ｻｰﾋﾞｽ
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：宝くじ
　　
　　2006/ 4/ 1～2007/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2006/ 4/ 1～2007/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道
　　2006/ 5/12～2007/ 3/31：杉並区電子区政ﾓﾆﾀｰ
　　
　　2007/ 4/ 1～2008/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2007/ 4/ 1～2008/ 3/31：国家公務員
　　2007/ 4/ 1～2008/ 3/31：農林水産省食料品消費
　　2007/ 5/10～2008/ 3/31：杉並区電子区政ﾓﾆﾀｰ

　　2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道
　 2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：下水道
　 2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：杉並区区政
2008/ 4/ 1～2009/ 3/31：東京都教育

　　2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：読売新聞広告ﾈｯﾄ
2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：ﾃﾚﾋﾞ東京社外
2009/ 4/ 1～2010/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道

2010/ 4/ 1～2011/ 3/31：読売新聞広告ﾈｯﾄ
2010/ 4/ 1～2011/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者

今日３月１０日（水）、賃貸管理会社さんから連絡が入ったのですが、御蔭様で、博多駅近物件の１室、３月２４日（水）からの空室をまたずに、新しい入居者さんが確定しました！！

【博多駅近物件】

【札幌：中の島駅物件】

札幌：中の島駅物件

【札幌：薄野駅・西１１丁目駅近物件】

札幌：薄野駅・西１１丁目駅近物件

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どうもありがとうございます。

空室予定を含めると、５０戸（建築中の８戸を含む）中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件、薄野駅・西１１丁目駅近物件、博多駅近物件残２戸と、４物件です。

入居率は、９０％から９２％、空室率は、１０％から８％になります。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

見事成約に至った場合には、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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③【消費税還付について】

実際に引渡し前に還付手段があるとのことですが、先生もお使いになられていますでしょうか。

まったくなぞですので教えていただければ幸いです。

Ｓ

⇒　

Ｓ様

私の場合は、消費税還付は使えませんでした。

　　私の場合は、先に、区分所有マンション経営を始め、その後、１棟物アパート経営をしだしたからです。

　　区分所有マンション経営をしておらず、且つ、自動販売機・駐車場を年末に先行させていれば、タイミングさえあえば、使えた可能性はあったかも知れません。

　　敢えて、消費税課税対象事業者になって、要は、支払消費税の方が、受取消費税より多ければ、その分、還付可能という理論構成です。

　　消費税還付は、不動産経営を始めるにあたって、消費税課税対象事業（自動販売機・駐車場等）をしていなければなりません。

　　具体的には、年末迄に、先に、自動販売機・駐車場収入を発生させ、受取家賃は、後に発生させるなどです。

　　そして、消費税課税対象事業（自動販売機・駐車場等）に比し、消費税対象外事業（不動産賃貸業）の比率が低い場合、消費税対象外事業（不動産賃貸業）の消費税分（建物の消費税等）が還付されるという理論構成です。

　　因みに、この方式は、かなりタッチーな手法であり、今、節税封じの候補として挙がっております。
　　

今日３月９日（火）、「研修・セミナー講師を頼まれたら読む本」（松本幸夫先生、同文館出版㈱）、購入しました。

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セミナーに来て頂く方々にとって、少しでも、お役に立てるよう、頑張りたいと思います！！

① 内容を組み立てる

② 聴衆分析の大切さ

③ この伝え方で名講師になる

④ 教えることは学ぶこと

⑤ プロの研修講師になる

⑥ 研修講師は楽しいライフワーク

今３月９日（火）、「日々の行動を儲けに換える　お金を稼ぐ習慣術」（午堂登紀雄先生、㈱日本実業出版社）、読み終わりました。

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「２４時間すべてを「お金」につなげる技術

毎日の活動を経済化する！」

午堂登紀雄先生は、不動産経営でも成功しておられる先生です。

「僕たちにとって無駄な経験は何もない。

どんなことでも必ず何か学びがある」

前向き・ポジティブで、私の好きな言葉「我以外皆我師」にも相通じるものがあります。

又、午堂登紀雄先生が実践されている手段のひとつとして、不動産経営も出てきます。

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

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②【借り入れ金利４．５％　Ｓ銀行】

やはり素人には高金利が重くのしかかりそうです。

借り換えができるなどのお話は伺いますが実際にどういう状況であれば（①に起因しますが）借り換えもしくは金利交渉ができるのでしょうか？

まったくなぞでしたので教えていただければ幸いです。

Ｓ

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Ｓ様

⇒　Ｓ銀行の場合、借入当初は、全員一律４．５％とのことです。

　　（個人属性が良い人、リピーターの人も含めて）

　　後は、１年後等、返済実績、その人の個人属性（財務状況、収支状況、資金繰り状況等）を見直して、金利交渉には応じてくれるとのことです。

　　金利交渉成功事例もあるようです。

　　（以上は、オフレコ情報です。）　

　　私の場合、ある金融機関に、別金融機関の借換、新規案件の融資をも抱き合わせにして、既存の借入金利も合わせて、低利にして頂いたこともあります。

今日３月７日（日）、「払ってはいけない税金」（庶民の節税を考える会、㈱アントレックス）、購入しました。

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「本当のお金持ちは、税金もケチっている。

節税＆無税ガイドブック

サラリーマンでもいますぐ始められる「無税生活」への道。」

「不動産を持っていたら無税に有利」

「サラリーマン大家の可能性は？」

「赤字を出しやすい不動産所得」

不動産経営による節税・無税も紹介されています。

今日３月７日（日）は、妻・三男（７歳：小２）と、吉祥寺「シダックス」で、妻の誕生会、その後は、水泳教室です。

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今日３月６日（土）は、「HOME’S不動産投資フェア」に参加させて頂きました。

HOME’S不動産投資フェア

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各先生共に謙虚な先生方が多く、びっくりしております。

寺尾恵介先生も言われておられましたが、自分一人の時間・ノウハウには限界がある。

不動産経営等は、各専門分野が多岐に亘っており、夫々の各専門分野において、自分より優れたノウハウを持っている人はいくらでもいる。

従って、それらの方々のノウハウをも活用させて頂くことが成功の鍵である。

といった感じでした。

私の好きな言葉「我以外皆我師」という言葉を、改めて、実感した次第です。

長嶋　修先生

何回か説明会に行かせて頂き、又、「全国賃貸住宅フェア」で御一緒させて頂きましたが、トイレで、御久し振りの御挨拶をさせて頂き、失礼致しました。

（私は、トイレでの御挨拶、よくやるのです。）

マクロ経済、設備面で、大変、参考になります。

寺尾恵介先生

不動産経営は、御世話になる関係者の方々が多く、人間力・コミュニケーション力が重要という御言葉、実感が伝わってきました。

それにしても、司会進行、プロ級ですね。

野中清志先生

何回も説明会で御世話になりましたが、今回は、御久し振りでした。

最前列の度真ん前で、拝聴させて頂きました。

並んでいる時、少しくらいしかお話する機会がなく、残念でした。

東京・新築・ワンルームマンションの観点で、大変、参考になります。

海江田万里先生

以前、説明会の後、個人的に、色々と御話をさせて頂きました。

マクロ経済、税制等、大変、参考になります。

重吉　勉先生

以前、説明会の際、個人的に、色々と御話をさせて頂きました。

原則としては、東京・中古・ワンルームマンション中心に推奨されておられますが、私の所有している、地方中核都市駅近（博多駅近・名古屋駅近）物件にも、理解を示して下さっておられました。

又、現金購入、短期間借入のメリットについても、共感を示して下さっておられました。

東京・中古・ワンルームマンションの観点で、大変、参考になります。

北野琴奈先生

何回か説明会に行かせて頂き、又、「全国賃貸住宅フェア」で御一緒させて頂きましたが、御久しぶりです。

北野琴奈先生の時だけ、最前列は取れず、２列目になってしまいましたが、気付いて頂いて光栄です。

それにしても、内面・外面共に完璧と思っていた北野先生ですが、さすがに、この時期は、退去ブームで入居がなかなか決まらないときは、賃貸管理会社さんに対して厳しくなってしまうという人間味溢れる御言葉に、何故か、共感を覚えてしまいました！！

首都圏・１棟物の観点で、大変、参考になります。

沢　孝史先生

トイレに行こうとした際、迷い込んだ講師控室近辺では、失礼致しました。

（よくやるのです。）

中古と新築の比較について、大変、参考になります。

藤山勇司先生

広島県出身・商社と共感を覚えさせて頂き、電子メールのやり取りはさせて頂いておりましたが、説明会は初めてです。

人生観、地方中古一戸建ての観点で、大変、参考になります。

おっしゃられていた、出版プロジェクトでも、お世話になりたいです！！

古木大咲先生

名古屋駅近（本陣）物件で御世話になっております。

又、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」でも御世話になっております。

来週３月１３日（土）・１４日（日）の「東京大家スクール」のことも御紹介して頂き、どうもありがとうございます。

新築アパートの観点で、大変、参考になります。

3月開催！「東京大家スクール」

3月開催！「東京大家スクール」

今日３月６日（土）、賃貸管理会社さんと連絡が取れたのですが、札幌：薄野駅・西１１丁目駅近物件（家具・家電付き、マンスリー対応可物件）、募集広告情報が掲載されました！！

【札幌：薄野駅・西１１丁目駅近物件】

札幌：薄野駅・西１１丁目駅近物件

【博多駅近物件】

【札幌：中の島駅物件】

札幌：中の島駅物件

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空室予定を含めると、５０戸（建築中の８戸を含む）中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件、薄野駅・西１１丁目駅近物件、博多駅近物件３戸と、５物件です。

入居率は、９０％、空室率は、１０％です。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

見事成約に至った場合には、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

最近、「名古屋大家スクール」・「東京大家スクール」、ブログ宛てに御質問が寄せられるようになりました。

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どうもありがとうございます。

皆様の参考になりそうな御質問も多いですので、差し触りのない範囲内で、匿名で、御紹介させて頂きたいと思います。

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加藤先生

お忙しい中、ご連絡いただきまことにありがとうございます。

不動産投資の素人なので失礼な質問をするかも知れませんがなにとぞお許しくださいますようにお願い申し上げます。

①【１棟もののアパート・マンションを複数購入にあたって】

一番心配なのが融資が続いていくかどうかです。

新築アパート（木造）を購入した後にどういう状態になれば、次の融資がうけられるのでしょうか？

ＰＬが赤字、キャッシュフローが黒字が条件でしょうか、もしくはＰＬもＣＦも黒字が条件でしょうか。

銀行様の事業経営の判断基準がまったくわかりませんのでよろしければ、教えていただきたくよろしくお願いします。

先生の図書をよみあさります。

ご教授いただけたら幸いです。

よろしくお願いします。

Ｓ

―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

Ｓ様

御連絡、どうもありがとうございます。

下記の通りですが、御参考になれば、幸甚です。

Ｓ様が触れておられる通り、資金調達のテーマにつきましては、物件・案件と並び、車の両輪とも言える重要なテーマだと思います。

節税と同じく、タッチーな部分が多いのですが。。。

実は、資金調達につきましては、そのテーマで、次回出版予定なのです。

「東京大家スクール」等のテーマ候補の一つとしても考えてあります。

今後とも、宜しく、御願い致します。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

⇒　原則は、個人属性によるようです。

　　財務状況（資産と負債・自己資本）、収支状況（売上と経費・利益）、資金繰り状況（受取現金と支払現金・現金残）等です。

　　銀行にとっては、PLも、CFも黒字で多いに越したことはないでしょうが、方や、税務上は、節税の為、利益は圧縮したいので、難しいところです。

　　私の場合は、税務上は、利益は圧縮し、節税に努めています。

　　その上で、金融機関の方々には、事情を理解してもらって、別途、簡易な不動産経営管理資料を見て頂いております。

　　（税務用資料と二重帳簿ではなく、整合性は取っております。）

　　後は、その時の全体経済状況、金融状況、各金融機関・支店・担当者の状況次第になります。

　　私の場合も、２００５年、博多、名古屋、２０１０年、名古屋と、新築アパートを建ててきております。

　　財務状況、収支状況、資金繰り状況が良くなる案件・物件であれば、むしろ、プラスになり、金融機関も評価してくれます。

　　（財務状況、収支状況、資金繰り状況が悪くなる案件・物件であれば、逆効果になる可能性が出てきますが。）

　　金融機関によっては、一人上限１億円迄とか、上限規制がある場合も多いようです。

　　従って、案件・物件は選別して、むやみやたらに、融資実績を作らない方がいいと思います。

　　人によっては、一長一短ですが、敢えて節税し過ぎず、全額還付ではなく、ある程度納税する、繰上げ返済する、悪い物件は売却処分するといった方式を取っておられる方々もおられます。

　　（私の場合は、この方式は取っておりませんが。）

　　いずれにせよ、金融機関交渉は、粘り強くが基本です。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

加藤　隆

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　

加藤先生

お忙しい中、ご教授いただきまことにありがとうございます。

とてもわかりやすく、ますます不動産投資に興味を持ちました。

本年中に購入できるように日々精進いたします。

セミナー等のご予定がありましたらぜひ、参加させていただきますのでご連絡いただければ幸いです。

Ｓ

今日３月５日（金）、「２０代からはじめるかしこい不動産投資」（福田敬司先生、㈱幻冬舎）、読み終わりました。

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私も、国や会社のみに頼り切るのではなく、経済的な自立を目指して、２８歳から不動産投資を始めております。

以下のように、私のポリシーにかなり近い本ですので、ビックリしております！！

「２０歳をすぎたら老後に備えよう」

　「老後の生活はもはや国には頼れない」

　「国も危ういが会社に頼るのも危険」

　「「依存型」ではなく「自立型」で老後に備える」

「不動産投資をオススメする理由」

　「安定した利益が期待できるのは不動産投資」

　「不動産投資の利益は「売る」と「貸す」の２種類」

　「貸して儲ける「インカムゲイン」はこれだけ安定している」

　「「収穫して蓄える」不動産投資は農耕民族の日本人にピッタリ」

　「不動産の価値は決してゼロにはならない」

　「物件の条件を精査することで「空室リスク」は軽くできる」

　「「地質学的リスク（地震等）」には投資物件を分散させて対応」

不動産投資の利益

① 売却益を得る（キャピタルゲイン）

② 家賃収入を得る（インカムゲイン）

　「不動産投資のリスクを知っておこう」

　　不動産投資の５つのリスク

① 価格下落リスク

② 流動性リスク

③ 空室リスク

④ 家賃滞納リスク

⑤ 地質学的リスク

「不動産投資で「自立型ライフスタイル」を実現」

　「「自立型」の大きな武器、不動産投資」

　「人が住む「住居」は景気の影響を受けにくい」

「２０代からはじめて１部屋オーナーになる」

　「不動産投資は２０代からできる」

　「リスクをできるだけ少なくする不動産投資」

　「安心の不動産投資で「自立型」への道を歩もう」

不動産経営にとっての基本的な事柄がコンパクトにまとめられており、不動産経営をこれから始めようとされる方、始めて間もない方、今一度基本に立ち返って見直してみたい方等に最適な本かと思います。

今日３月４日（木）、３月開催！「東京大家スクール」が、正式に、告知されました！！

皆さん、御参加、宜しく、御願い致します！！

3月開催！「東京大家スクール」

3月開催！「東京大家スクール」

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今日３月４日（木）、２月追加開催「東京大家スクール」ご報告が掲載されました。

休日で雨の中・津波の中、又、オリンピック・東京マラソンの中、わざわざ御越し頂いた皆様、又、スタッフの皆様、どうもありがとうございました。

2月追加開催「東京大家スクール」ご報告

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今日３月４日（木）、賃貸管理会社から、連絡が来たのですが、博多駅近物件、２月２８日（日）退去済、３月２４日（水）２室目の退居予定に引続き、よりによって、入居シーズン終了後の４月４日（日）３室目の退去予定とのことです。

【博多駅近物件】

【札幌：中の島駅物件】

札幌：中の島駅物件

【札幌：薄野駅物件】

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退去理由を聞いたら、実家に帰られるとのこと。

この時期は、転勤、卒業等も多く、退去、新規入居等、入れ替わりが激しいものです。

環境・物件、募集条件等に問題があるわけではないので、当方としては、致し方ありません。

賃貸管理会社さんと御話したのですが、ここは、前向きに、別室空室を見て頂いて、退去前に入居を決めて頂く路線で行くこととします。

これにて、５０戸（建築中の８戸を含む）中、空室物件は、札幌：中の島駅近物件・薄野駅近物件、博多駅近物件３戸と、５物件となります。

入居率は、９２％から９０％、空室率は、８％から１０％となります。

入居者情報、宜しく、御願い致します。

見事成約に至った場合には、賃貸料１ケ月分、御礼させて頂きます！！

今日３月２日（火）、「資金ゼロから３億つくる”反常識”発想法　大事なことは３秒で決める！」（午堂登紀雄先生、㈱アスペクト）、読み終わりました。

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「お金持ちなら皆わかっている
不思議な法則、教えます。

午堂登紀雄先生は、不動産経営でも成功しておられる先生です。

「生活のルール」

「仕事のルール」

　「あなたの自伝はいくらで売れるか」

　「本を読まない人の末路」

　「アーリーリタイヤしてみました」

「貯蓄のルール」

　「ローン返済ゼロで自宅を購入できる？」

「投資のルール」

　「投資に効く「レバ子」って何者？」

　「安定的な資産運用と節税　一石二鳥の投資手法がある！？」　⇒　不動産経営！！

　「地価のデータに踊らされるな！」

　「世界が「ラブホ」に注目している？」

午堂登紀雄先生の本は、不動産経営、情報コンテンツ発信、ビジネス等の実体験に基づいており、又、世間に流されず、物事の本質を見抜こうとする人生訓といった感じで、私は、一方的に、メンター的存在として、尊敬させて頂いております！！

「東京のやばいばあちゃん」こと、「義母語録」は有名です。

昨日２月２８日（日）、義母が、「今日の「エキビジョン」は良かった。」とのこと。

どこかの「駅の景色（駅・ビジョン）」でも良かったのかと思いきや、どうやら、オリンピック：フィギアスケートの「エキシビション」のことを言いたかったようです。。。

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