「消費者契約法」かなんか知りませんが、「更新料は無効」だなどと、契約当事者でもない他人の裁判所が勝手に言う方こそ、そもそも、私的自治：契約自由の原則を定めた「憲法」違反なのではないでしょうか。
「憲法」では、私的自治：契約自由の原則は保証されています。
例外的に、余りに、力の差がある、強者：弱者間の取引においての場合には、私人間の契約と言えども、弱者保護の規制が適用されるに過ぎないのです。
例えば、企業と従業員間の労働契約等が典型的な例です。
通常の民事・商事においては、私的自治：契約自由の原則が基本で、民商法は任意規定と呼ばれ、私人間の特約で変更が可能です。
つまり、民商法は、原則として、特約がない場合の一般規定に過ぎないのです。
それに対し、労働法の場合は、企業が勝手に定めた就業規則でも、或いは、従業員の合意があったとしても、それは、弱い立場で、無理やり合意させられたと看做されて、労働法等の強行規定に反する限りは無効となるのです。
ところで、不動産賃貸人が強者で、不動産賃借人が弱者だと言えるでしょうか。
公務員・裁判官といったお偉いさんには、未だに、戦時中の住宅不足の情報しかないのでしょうか。
賃貸物件の方が賃借人より多い供給過剰の昨今の情勢下においては、不動産賃借人が強者で、不動産賃貸人が弱者ではないでしょうか。
例月においては、わずかな賃貸料から、管理組合・建物管理会社の取り分（建物管理費・修繕積立金）、賃貸管理会社の取り分（賃貸管理費）、金融機関の取り分（支払ローン）を引いたら、マイナスの場合が多いのです。
又、国・地方公共団体の取り分（固定資産税・都市計画税）、損害保険会社の取り分（火災保険料）も取られます。
臨時的にも、故障すれば、修理費です。
空室になれば、修理費・リフォーム費用。
勿論、家賃は入らなくても、管理組合・建物管理会社の取り分（建物管理費・修繕積立金）、金融機関の取り分（支払ローン）、国・地方公共団体の取り分（固定資産税・都市計画税）、損害保険会社の取り分（火災保険料）は、取られます。
唯一、賃貸管理会社の取り分（賃貸管理費）だけが不要となります。
痛み分けという意味では、所有者のみがリスク・損失を負担するのは、おかしいですね。
契約更新料は、賃貸料の見直し、定期的な賃借人の調査等も兼ねて、又、普段の修理費用、空室損失補填、固定資産税・都市計画税等の出費にも充填されるものなのです。
そして、空室時の修理費・リフォーム費用、空室時の収入無しにも、備える必要があるのです。
何れにせよ、国・裁判所、マスコミ等は、賃借人の一方的な意見のみを聞くのではなく、賃貸人の意見も聞いた上で、双方の意見を取り入れ、公表するのが公平だと思います。
地方だと、今は、まるで、住宅供給というボランティアをやっているといった感覚です。
そうしないと、そのうち、特に、地方では、誰も、不動産賃貸業など、やりたがらなくなり、住宅供給に問題が生じるのではないかと、危惧しております。
「賃貸住宅、大阪高裁「更新料は無効」 消費者の利益害すると判断
賃貸マンションの更新料支払いを義務付けた契約条項は消費者契約法に違反するとして、京都市の男性が貸主に支払い済みの更新料など約55万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が27日、大阪高裁であった。
成田喜達裁判長は「更新料は消費者の利益を一方的に害し、無効」との判断を示し、一審・京都地裁の判決を変更し、更新料など45万５千円を返還するよう貸主側に命じた。
貸主側は上告する方針で、最高裁の判断が焦点となる。
「入居２年で家賃２カ月分」といった更新料の設定は、首都圏や京都などで商慣行化しており、対象物件は100万件に上るとされる。
同種訴訟では７月、京都地裁が別の事案で更新料を無効とする判断を示し貸主側が控訴中だが、高裁レベルでの無効判断は初めて。」
[8月28日/日本経済新聞 朝刊]