今日５月１５日（月）は、出版打合せです。
「不動産経営における失敗学のすすめ
～人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワイ話～
～不動産経営がコワくて踏み切れない人・拡大できない人に～」
不動産経営には興味があるのだけれど、金額もでかいし、借金をする場合が多いし、リスクも多そうで、何か、コワイ。
また、不動産経営を始めたものの、何か、コワくて、拡大ができない。
私の周りにも、そういう方々が多くおられます。
しかしながら、この漠然とした、不動産経営のデメリット・リスクを分析し、リスク対策を講じておけば、大部分の漠然とした不安は、解消され得るものなのです。
そして、その際の一つの手法として、「失敗学」があるのです。
何故、今、「失敗学」なのでしょうか。
それは、畑村洋太郎先生の「失敗学のすすめ」にうまくまとめられています。
「失敗はとかくマイナスに見られがちだが、実は新たな創造の種となる貴重な体験である。」
「大切なのは、失敗の法則性を理解し、失敗の要因を知り、失敗が本当に致命的なものになる前に、未然に防止する術を覚えることである。」
「失敗を真正面から受けとめ、失敗に秘められていた発展の種をうまく育てよう。」
「成功体験より失敗体験の方が人の関心、興味をひきつける不思議な力を持っている。」
「痛みを伴うものは、たとえ他人の体験であっても心に響く。」
「起こってしまった失敗から人びとが学び、その経験を生かすことで未知なる知識の発掘に成功した場合、その失敗は「よい失敗」である。」
「失敗情報は伝わりにくく、時間が経つと減衰する。」
「失敗情報は隠れたがる。」
「失敗情報を蓄積すれば貴重な財産になる。」
「『仮想失敗体験』をしよう。」
私は、２００７年～２００８年にかけて、東京・大阪・名古屋・博多で、５回に亘って、全国賃貸住宅新聞社さん主催の「全国賃貸住宅フェア」で、「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワイ話５連発」として、講演をさせて頂きました。
御蔭さまで、各回とも、立ち見が出る程の盛況ぶりでした。
やはり、「成功体験より失敗体験の方が人の関心、興味をひきつける不思議な力を持っている。」、
「痛みを伴うものは、たとえ他人の体験であっても心に響く。」
ということの表れではないでしょうか。
その割には、
「失敗情報は伝わりにくく、時間が経つと減衰する。」、
「失敗情報は隠れたがる。」
というように、聞けるチャンスは少ないものです。
平日にも関わらず、勤めを休んで、私の講演だけのために、遠くから飛行機で泊まりがけで来られた方もおられ、感激したこともありました。
講演終了間際に設けた質疑応答の時間も、質疑は活発で、終了後も、皆さん、並んで質問や名刺交換にこられました。
皆さん、
「失敗を真正面から受けとめ、失敗に秘められていた発展の種をうまく育てよう。」、
「失敗はとかくマイナスに見られがちだが、実は新たな創造の種となる貴重な体験である。」、
「起こってしまった失敗から人びとが学び、その経験を生かすことで未知なる知識の発掘に成功した場合、その失敗は「よい失敗」である。」、
「失敗情報を蓄積すれば貴重な財産になる。」、
「『仮想失敗体験』をしよう。」
宜しく、前向きに、自分のノウハウとされようという意気込みが伝わってきました。
その時は、講演に来られなかった方々のためにも、著作等で、是非、御伝えできればと思ったものです。
不動産経営に関して言えば、様々なメリットがあります。
不動産経営の各種メリット・リターンとしては、割安物件、融資受け、賃貸料（インカムゲイン）、値上がり益（キャピタルゲイン）、生命保険料節減、節税（所得税・住民税、贈与税・相続税）、年金、遺産、ノウハウの蓄積（法律・会計等）、社会貢献等、多岐にわたるものです。
しかしながら、不動産所得は、決して、「不労所得」ではなく、その裏には、リスク・デメリットもあります。
不動産経営の書籍につきましては、その自慢話・メリットばかり述べた本がほとんどですが、リスク・デメリットについて述べた本は、ほとんどないのが実態です。
「見えないお化けは怖い。」とよく言われます。
不動産経営に興味は持っても、何となく怖いので、不動産経営はできないという人がほとんどなのです。
しかしながら、リスクを分析し、最悪の事態も考慮し、対処しておけば、決して、怖くはないのです。
例えば、金利が上がったら、ローンはどうしようといった漠然とした不安です。
しかしながら、固定金利で借りていれば、そもそも心配ありませんし、変動金利の場合でも、通常は、返済元利金合計は、５年間でも最大１２５％迄となっています。
従って、最悪の場合を想定して、５年間毎に、元利金合計が最大１２５％になった場合でも大丈夫なように、余裕を持った資金繰りにしておくのです。
私の場合も、そのようなシミュレーションをすることにより、漠然とした不安はなくなりました。
リスク・リターンに関しましては、むしろ、何もしない方が、よっぽど怖くなるものです。
私に言わせれば、多くの人がやっているような生き方、つまり、一つの会社のサラリーにのみ依存すること、国からの年金、企業からの企業年金のみに依存すること、インフレの場合に目減りする預貯金のみに依存すること、それらの方が、よほど、リスクが高いと思います。
リスク・マネジメントにおいては、原因を分析し、原因を根絶し、是正処置を行い、同様の失敗を繰り返さないこと、予防処置が重要です。
不動産経営におけるリスクを、パターン別に分類分析すると、経済環境に係るリスク、販売会社に係るリスク、建物管理会社に係るリスク、賃貸管理会社に係るリスク、金融機関に係るリスク、入居者に係るリスク、税務署に係るリスク、その他のリスクに、大別されると思います。
そして、それぞれのリスクから、更に、具体的なリスクを検証していきます。
私の場合、２１年間の不動産経営において、様々なリスクを経験してきました。
何らかの形で、ほとんどの事例を経験してきていると言えます。
（自慢にもなりませんが。）
皆さんも、同様の失敗を経験しないように、少しでも、参考にして頂ければ、幸甚です。
不動産経営のデメリット・リスクを認識し、うまく対処しておきさえすれば、それを補って余りあるメリットから、成功する可能性はグンと高くなります。
そして、経済的自立、時間的自立、精神的自立へと繋げていかれることを祈願致します。