今日２月１２日（木）、区分所有マンション VS １棟もの等に関して、質問を御寄せ頂きました。
不動産投資Ranking
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09/02/12
初めまして。
突然のメールお許し下さい。
どうしてもご教授頂きたくメールさせて頂きました。
私は不動産投資を始めて約1年経ちますが、目ぼしい物件がなく、まだ１件も購入しておりません。
色々な書籍を読み（もちろん加藤先生の節税大家さんで儲けなさい！も読ませて頂きました）勉強はしているのですが、様々な意見があり、また投資スタイルも色々です。
よく投資目的を定めてと言いますが、私の場合はうまくいけば専業大家でリタイヤして悠々自適の生活をしたいと思っていますが、当面はここ10年くらいで妻の年収分（400万円くらい）を稼げたらよいと思っています。
大きく儲けようとするとやはり、物件価格は高く、家賃収入も高いものでなければなりませんが、もし、家賃で支払いが賄えなくなることを考えるとリスクが大きいと感じてしまいます。
また私は地元で展開したい（高知県）と考えておりますが、物件の数も少なく、供給過多の状態で不動産屋に何件か当たってもなかなか難しいような話もされます。
かりに良い物件が見つかっても高額の余り、不安で購入はできないのでないかとも考えます。
最近は1000万円以下くらいの小口物件を探していて１階店舗、２階住居の利回り１３％の物件を見つけ購入しようかと考えています。
マンションも考えましたが、空き室になった場合に管理費や修繕費のコストがかさむため、小さくても土地付きが良いのではないかと考えたためです。
話が長くなりましたが、先生にお伺いしたいことは、今後不動産投資を考えていく上である程度大きいものを頭金を貯めながら狙う方が良いのでしょうか？
それとも小口を購入していき、学びながら準備できた段階で先生のように新築物件を購入したりする方が良いでしょうか？
どうしれよいか分からず悩んでいます。
情報は少ないと思いますが、未来の悩める不動産投資家に何か良いアドバイスはないでしょうか？
何かを始めたいと思っているんです！
宜しくお願いします。
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書籍読んで頂いて、どうもありがとうございます。
区分所有マンションと１棟ものに関しましては、ケースバイケースだと思いますが、一般的には、まずは、少額の区分所有マンションからスタートされ、ある程度、ノウハウを蓄積された後で、１棟ものという流れが宜しいのではないかと思います。
以下、小生の著作の中での、関連部分抜粋してみましたので、改めて、御参考にしてみて下さい。
但し、地方都市、店舗に関しましては、大都市、居住用に比べて、空室リスクが高いと思われますので、キャッシュフローには、十分な余裕を持たれることをお勧めします。
今後とも、宜しく、御願い致します。
加藤 隆
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区分所有マンションとアパート１棟のどちらを選ぶかは、投資家の投資目的、フィナンシャル・リテラシー（資産運用歴や能力）、運用可能期間、借り入れ能力、余剰性などの「資金の性格」などを考慮することになります。
初心者は、小額の区分所有マンションを購入するべきだと思います。リスクが小さく投資の勉強になるからです。
●区分所有ワンルームマンションを選ぶ。
不動産投資物件は、区分所有ワンルームマンション、ファミリータイプマンション、アパート１棟などいくつもあります。
区分所有マンションはファミリータイプやアパート１棟に比べて購入価格が低く、不動産会社が投資物件としてシステムを充実させているため、不動産投資をはじめやすいと思います。
以上、基準を５つ挙げました。
不動産投資も多くの投資と同様、リスクを大きく取ればリターンが大きくなる可能性があります。
しかし初めて購入する時は、リスクが小さい物件を選ぶべきでしょう。
私が初めて購入したのも新築ワンルームマンションでした。
当時、不動産投資物件の販売で急成長していたＭ社が建てたマンションです。
購入を決めたのは、マンションの建つ地域に土地勘があったことと、女性専用で楽器が演奏できる物件だったからです。
今でこそ女性専用マンションは増えてきましたが、当時は画期的でした。
私は不動産投資を考えて、１年勉強して新築マンションを購入しました。
１年勉強しても、売買契約を結ぶ時は不安ばかり先に立ちました。
しかし実際に物件を購入すると、不動産投資の流れやメリット・デメリットが実感できるようになり、弾みもつきました。
机上の勉強では、いつまでも実感することはできません。
まず踏み出してみることです。
そのために最初はリスクが小さい低価格の物件を勧めます。
●小額物件の購入を続けて徹底してリスク分散を図る。
不動産投資は安定した定期収入を得ることができますが、同時に、多岐にわたるリスクがあります。
サラリーマンとして無理せず続けていくためには、徹底したリスク分散が重要です。
●区分所有マンションｖｓアパート１棟
区分所有マンションとアパート１棟のメリット・デメリットを並べてみましょう。
まず区分所有マンションのメリットです。
①比較的小額で購入できるため複数物件に投資しやすく、リスク分散を図ることができる。
②小額なため現金で購入した場合、金利上昇、事情の変更による借金返済不能のリスクが少ない。
デフレーションの時に借金の実質負担増が少ない。
③所有において建物部分が多いため減価償却費の計上額が大きく節税効果が高まる。
④管理費、修繕積立金の制度があり、管理、長期修繕が充実している。
⑤１棟アパートに比べて人気が高い。
⑥土地は区分所有で少なく、デフレーションの時に土地の値下がりリスクが少ない。
次にアパート１棟のメリットです。
①１回の投資で複数の部屋を取得でき、場所がまとまっているため管理が楽。
②建物は時間の経過で減価するが、土地は減価しにくい。
③自分の意思で建て替えることができる。
④借り入れしやすくレバレッジ効果が高まり、実質、投資効率が上がる。
⑤管理費や修繕積立金の制度が無く、自分でコントロールできる。
⑥比較的広い土地が個人所有になるため、インフレーション等、土地価格が上昇した時に恩恵を受けることができる。
区分所有マンションは、管理組合や管理会社に管理を任せるため手間がかからず、修繕積立金を積み立てているため、急な支出はほとんどもありません。
一方、将来の建て替えは、相当難しいことが予測されます。
公営マンションは、建蔽率や容積率に余裕をもたせて建設しているため、建て替えの時は、部屋数を増やして建て替え、新しくつくった部屋を売却して建設資金を捻出することも可能です。
しかし民間マンションは建蔽率や容積率を大抵の場合目一杯使用して建てているため、部屋数を増やして建設資金を捻出することができません。
区分所有法では、所有者の８割以上の合意で建て替えることができますが、資金の捻出が難しい中で、所有者は年齢、資産状況、所有目的がそれぞれ異なるため、合意することはほとんど難しいと思われます。
区分所有マンションの建て替えについては、国の支援が必要です。
具体的には、建蔽率・容積率を緩和する。建て替えのための低利融資制度をつくり、減税措置を採る。補助金を交付する、などが考えられます。
これらの支援策を採らない限り、不動産会社が再開発することも難しく、建替えは進まず、古いマンションがゴーストタウンと化してしまうでしょう。
建て替えについては別項で改めて説明しますが、区分所有マンションの場合は、建て替えが必要になる時までに、賃料収入や節税効果で投資資金を回収しておくことを考えるべきでしょう。
実際、それは不可能ではありません。
アパート１棟の場合は修繕積立金の制度も無く、自分でコントロールしなければいけません。
一方、建て替えは自分１人の意思で行うことができます。
すでに土地は所有しているため建物を建て替えるだけで済み、当初の投資金額より小さくなります。
そのためキャッシュフローは向上します。
区分所有マンションとアパート１棟のどちらを選ぶかは、投資家の投資目的、フィナンシャル・リテラシー（資産運用歴や能力）、運用可能期間、借り入れ能力、余剰性などの「資金の性格」などを考慮することになります。
初心者は、小額の区分所有マンションを購入するべきだと思います。
リスクが小さく投資の勉強になるからです。
