今日１月２２日（火）、瀬谷潤先生から、「住宅ローン地獄からの生還」を送付して頂きました本、読了しました。
どうもありがとうございます。
「住宅ローン破綻競売があなたを救う―実践者が語る最後の解決策」につきましては、サラリーマン流不動産投資道場の幸田さんとの間でも話題になり、実は、２冊、購入させて頂いた程でした。
宅地建物取引主任者：実務講習・試験前等で、読むのが遅れてしまい、申し訳ございませんでした。
実質ローン破綻するというのは、
① 例月のキャッシュフローの赤字が、資金繰り上、耐えられなくなったこと、
② 売却を想定した場合、売却価格が、債務残高を下回り、追加資金もなく、抵当権を抹消できないこと。
の２点が重なったときと言えるという点は、まさに、論理的に、その通りだと思います。
バブル崩壊後の現時点においては、逆に言えば、
① キャッシュフローが黒字の物件・資金調達をすること。
② 値下がりのしにくい優良物件を割安価格で購入すること。
が、実質ローン破綻しない鉄則と言えるのでしょう。
しかしながら、キャッシュフロー持ち出しを前提にし、値上がり期待重視だったバブル期においては、時代柄、無理からぬ背景だったことは、私自身も、経験しており、失敗もしました。
そして、最悪の事態になったとき、「任意売却」ではなく、敢えて、「強制競売」させるという手法は、奇抜なものがあります。
確かに、抵当権設定の当該物件以外の物件に担保余力がない場合、法手続き的には、実効性がないということで、保全ができる可能性は高いと思われます。
ところで、今、１９９０年頃のバブル崩壊期を思い出している今日この頃です。
割りと景気上昇が期待された年末を超え、年始から、株価暴落が始まったのです。
そして、その後は、ピントはずれ・時期遅れの役人による、不動産融資禁止令、増税もあって、不動産の大暴落となりました。
今回は、アメリカ・日本等、世界的な暴落だけに、ひょっとしたら、もっと、ひどい、重症に陥るかも知れません。
株価・不動産価格というものは、市場原理というよりは、実質支配者達（米日の高級官僚、政治家、経済界のドン等）の恣意的な原理によって、動かされている可能性が高いと思っております。
つまり、暴落させて、安値で仕込み、その後、暴騰させながら、高値で売り抜ける。
これを、繰り返しているのです。
株の場合は、インサイダー取引監視が流行っておりますが、不動産の場合は、そもそも、そういった発想自体ありません。
米日の高級官僚、政治家、経済界のドン等は、開発場所、法律、税制、金融等、勝手に、いくらでも、どうとでも、することが可能なのです。
我々一般の下々は、できる限り、自己防衛するしかないのです。
そんな、最悪の時、瀬谷潤先生の、「住宅ローン破綻競売があなたを救う―実践者が語る最後の解決策」、「住宅ローン地獄からの生還」等は、身をもって、参考になるかも知れません。。。
といいつつ、あまりに、大暴落したら、第一次バブル崩壊期後のときのように、安値で拾うかも知れません。。。
そのときは、不動産融資禁止令が強化され、現金で買うしかない可能性が高くなるかも知れません。
私は、結構せっかちなので、その後も、底が抜けたように、まだまだ、大暴落し、最悪の場合、朝も春も来ない氷河期に陥るかも知れませんが。。。。。。
まあ、その時は、世界恐慌で、全滅かも知れませんが。。。