今日６月１０日（日）は、新宿野村ビルで、「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」（（株）日本財託主催）に出席させて頂き、その後は、義母・妻・三男（４歳）と、合流しました。
【新宿野村ビル】
【自宅傍の紫陽花】
【成功するマンション投資は実績４，６００戸の賃貸管理会社に聞け！（重吉 勉社長）】
優良物件に厳選し、入居率９９％超で、１ケ月３，１５０円で、空室・滞納保証付の賃貸管理ができるのは、圧巻ですね。
× 不動産投資のリスク
・ 空室
⇒ 若者人口が増える東京都内を選ぶこと
今後、新規の供給が少ないエリアを選ぶこと
治安の良い場所を選ぶこと
・ 物件価格下落
・ 家賃下落
・ 家賃滞納
⇒ １ケ月以内で処理する（後手に回るほど回収困難）
必ず遅延損害金を取る→「家賃滞納は損だ」という認識を持たせる
必ず親御さんに保証人 無理なら保証会社をたててもらう
常習者は解約へ持っていく
・ 建物老朽化に伴う修繕
⇒ 大手ディベロッパー分譲、大手ゼネコン施工の良質な物件を選ぶ
大手建物監理会社が管理している物件を選ぶ
重要事項調査報告書をチェック、自分の目で物件を確認
・ 地震による建物崩壊
⇒ 新耐震設計法施工（昭和５６年）以後の物件を選ぶ
液状化現象の不安がない、地盤のしっかりした場所を選ぶ
「耐震強度偽装事件」の不安がない、信用のおける大手ディベロッパーの物件、大手ゼネコ ン施工の物件を選べばベター
・ 金利上昇
⇒ 金利上昇を見込んだ資金計画をシミュレーションしておく
借入金の一部繰上げ返済を行うこと
・ 管理会社倒産
・ 漏水事故
⇒ オーナーが施設賠償保険に加入することで全額保証
入居者が家財保険（個人賠償保険責任担保特約付き）に加入し、入居者自身が過失を認め た場合のみ全額補償
・ 火災事故
【「サラリーマンでもできる不動産投資 正攻法 ～長期安定収入で年金不安を吹き飛ばせ！！～（午堂 登紀雄先生）】
不動産投資、 １棟マンション・アパート・区分所有マンションの長所短所等、論理的に、整理されており、大変、参考になりました。
○ 不動産投資の魅力
・ 長期安定・不労所得の代表格（自由が得られる）リスクコントロールが可能
・ 会社員こそ有利な投資（少ない自己資金でレバレッジが効かせられる）
・ 節税（所得税・住民税・保育費等）が可能
・ 生命保険代わりになる
・ 会社の副業禁止規定に抵触しない
・ 資産が資産を生むサイクルを作れるのは不動産のみ
・ 住宅ローンがあっても投資ローンは組める
× 不動産投資のリスク
・ 空室・家賃下落のリスク（ローン返済リスク）
・ 家賃滞納のリスク
・ 価値・価格下落のリスク（売却する場合）
・ 老朽化による修繕のリスク
・ 金利上昇リスク（ローン利用の場合）
・ 流動性（換金性）が低い
・ 地震・火災・事件事故等のリスク
○ １棟マンション・アパートの長所
・ 自分の自由に管理・運営できる
・ 最後に土地が残るため、出口戦略の選択肢が広い
・ 部屋数が多いと空室リスクの分散になる
・ 共同担保に入れ資金を引っ張ることができる
× １棟マンション・アパートの短所
・ 災害・事件・事故など不測の事態におけるリスクが高い
・ 自己資金が多く必要
・ 金額が大きいため換金性が低くなる
○ 区分所有マンションの長所
・ 建物保守・修繕面の管理運営が楽
・ 都心部で好立地・高資産価値の物件が所有できる
・ 自己資金が少なくて済み、最悪の場合でも対応可能
・ 金額が小さいため、換金性が比較的高い
× 区分所有マンションの短所
・ 管理・運命方針の変更には、区分所有権者の合意が必要
・ １室のみ保有だと、収入はイチかゼロ
・ ワンルームマンションはローンを組める金融機関が限定される