・真のキャッシュフローと偽りのキャッシュフローの見分け方
偽りのキャッシュフローとしましては、表面上のものであり、受取賃貸料から、支払ローンを引いたものとなります。
しかしながら、真のキャッシュフローとしましては、受取賃貸料から、支払いローンだけでなく、管理組合の管理費・修繕積立金、賃貸管理会社の管理費、固定資産税・都市計画税の月割分等の経費を引いたものとなります。
厳密に言えば、受取賃貸料につきましては、実際には、滞納、空室、賃貸料値下がり等があるのです。
通常でも、５％減くらいで見ておいた方が無難かと思います。
一方、管理組合の管理費・修繕積立金、賃貸管理会社の管理費、固定資産税・都市計画税の月割分等の経費につきましては、値上がりの可能性も高いですし、修繕費・リフォーム費用、管理組合への修繕費一時金等、思わぬ出費も見ておくべきです。
不動産業者の事業収支報告書につきましては、これら要素が漏れている場合が多いですので、注意することが必要です。